1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 36 及答案与解析一、问答题1 2003 年 9 月，北京 DC 房地产公司将其名下的 JM 大厦作价人股北京 ZL 集团有限公司， JM 大厦的产权归后者所有。在此之前的 2003 年 8 月，双方曾委托两家值得信任的评估机构对 JM 大厦进行了估价，双方以估价结果为参考依据，协商确定以 JM 大厦作价 1.2 亿元人民币入股。请问：1何为房地产转让?2城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式有哪些?3房地产转让估价有哪些特点?2 就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法?分别需要搜集哪些资料?3 甲公司
2、 1993 年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为 3500 元/m 2。甲公司拟分两期建设 80 栋别墅。当第一期 40 栋于 1996年 12 月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖 20 栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 3800 元/m 2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出 6 栋，平均价格为 3860 元/m 2，其余 14 栋无人承接，退还给甲公司。当 1999 年 6 月第二期工程竣工后，建成的别墅以每平方米 5200 元售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高 300 元/m 2，远
3、低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?二、单项选择题4 卖房者甲与购房者乙于 2007 年 4 月 25 日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同 1)和房屋装修合同(以下称合同 2)，合同 1 规定甲必须于 5 月 25 日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同 2 进行装修，装修工程共 2 个月。乙于4 月 25 日支付 90%的购房款和 10%的装修费，5 月 25 日付清剩余购房款和 60%的装修费，7 月 25 日付清剩余 30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认
4、定应重新评估。4 估价时点应是( ) 。（A）2007 年 4 月 25 日（B） 2007-5-25（C） 2007-7-25（D）2007 年 7 月 25 日以后的某一天5 估价的价值范围应是( )。（A）合同 1 规定的房款（B）合同 1 规定的 90%购房款和合同 2 规定的装修费的 10%（C）合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的装修费的 70%（D）合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的全部装修费6 成交价格的评估方的产生方式是( )。（A）房地产管理部门指定（B）甲乙协商确定（C）甲乙分别确定，并由房地产管理部门裁决（D）继续由原估价方承担6 甲公司以每平方米建筑面积 8
5、000 元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为 5000m2的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费 10 万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。7 在正常情况下，若设甲公司的实际花费为 C，则( )万元。（A）C40l08 之后，上级令甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为 P，在正常市场条件下， P 最可能的取值为 ( )万元。（A）P4000（B） P=4000（C） 4000P4010（D）P=40108 甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A 座、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000
6、m 2。总层数为地上 4层，地下 1 层，2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下 1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元/(m2d)；地上一四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/(m2d)；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2 已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。9 A 座、B 座合计抵押建筑面积为( )m
7、2。 A124500 B127000 C 132500 D13500010 据调查，该商业楼 A 座地下一层的客观租金水平为 2.0 元/(m 2d)，地上一四层的客观租金水平为 3.0 元/(m 2d)，则用收益法测算该商业楼 A 座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是( )。 A租约期内和租约期外都取客观租金 B根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者 C根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者 D 租约期内取租约租金，租约期外取客观租金11 该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为( )万元。A810B132025C2835D486
8、0三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）12 拆迁估价结果报告 (一) 委托方： 市区人民法院。 (二) 估价方：市房地产估价事务所。 (三) 估价对象： 估价对象位于 市 区珞珈山街新村湾 号，地处市城区六级地段，为：于 1995 年拆除原自有房屋后在原地改建而成为所建的三层私房。改建前房屋所有权证房 0590 字第 38 号，记载建筑面积为82.88m2，用地面积为 82.88m2。改建后，房屋尚未办理合法产权证件，且仅部分面积(210m 2)。报规划，
9、报批手续尚未全部完成。其建筑面积由当事人双方现场测量，为 293.07m2。估价对象现状一楼用途为经营门面及住宅，其建筑面积为111.83m2，其中经营门面面积为 72.02m2；二、三楼建筑面积为 105.96m 2，三楼建筑面积为 75.28m2。经现场勘察，估价对象房屋一、二楼为砖混二等，三楼为砖木二等，综合成新率为九成新。该房屋使用状况良好，仅有局部粉刷因漏雨而损坏。 装修情况为：地砖地面，一楼有瓷砖踢脚线，厨卫 1.20m 高白瓷砖，乳胶漆墙面，带纱木门窗，一楼大厅天棚装饰为石膏线条，大厅内装有 4 樘铝合金门及 1 樘铝合金拉门，于 1998 年初完成装修。 市因城区改造，委托拆迁
10、事务所对估价对象进行拆迁。由于拆迁事务所与估价对象产权人就补偿面积和标准无法达成一致，拆迁事务所起诉至法院。为了不影响城区改造工作，法院判令先拆迁后补偿，并委托估价方在房屋拆迁前进行估价。 (四) 估价目的：拆迁补偿。 (五) 估价时点：2000 年 7 月 21 日。 (六) 价值定义：本报告所确定的房地产价值，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，对于其他估价目的并不适用。如估价目的变更，须另行估价。 (七) 估价依据： 1房地产估价规范； 2市征地拆迁事务部提供的该地区拆迁货币安置标准； 3市房屋重置价标准； 4估价对象改建前产权证件； 5估价对象改建规划
11、报批资料； 6估价人员现场勘察结果。 (八) 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 (九) 估价方法： 由于估价对象房地产有违章建筑面积，估价人员在现场勘察基础上，根据房地产估价规范、有关政策法规和掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据，结合委托方提供的资料和估价目的，综合分析影响房地产价格的各项因素，对于估价对象的合法产权面积部分采用市场法，其余面积用重置成本法确定其价值。 (十) 估价结果： 由于估价对象合法产权面积大小及各楼层合法用途的界定有多种可能，本次估价属证据保全性质估价，为给法院判决提供充分的证据，本报告设定不同前提给出多种价格： A 按证载
12、 82.88m2合法面积。 按部分经营门面确定价值： 有证面积：一楼经营门面面积为72.02m2，其单价为人民币 2000 元/m 2，总价为 14.40 万元，一楼住宅面积为10.86m2，其单价为人民币 1500 元/m 2，总价为 1.63 万元。 无证面积：127.12m 2，考虑成新率确定其重置单价为人民币 450 元/m 2，总价为 5.72 万元。 装修价值为人民币 100 元/m2，总价 2.93 万元。 总价合计为 24.68 万元。 按全部为住宅确定价值。 有证面积：住宅面积为 82.88m2，其单价为人民币 1500 元/m 2，总价为12.43 万元。 无证面积：为 1
13、27.12m2，考虑成新率确定其重置单价为人民币 450 元/m2，总价为 5.72 万元。 装修价值为人民币 100 元/m 2，总价 2.93 万元。 总价合计为 21.08 万元。 B按报建 210.00m2 面积。 按部分经营门面确定价值： 一楼经营门面面积为 72.02m2，其单价为人民币 2000 元/m 2；总价 14.40 万元；住宅面积为 137.98m2，其单价为人民币 1500 元/m 2，总价为 20.70 万元。 装修价值为人民币 100 元/m 2，总价 2.93 万元。 总价合计为 38.03 万元。 按全部为住宅确定价值。 住宅面积为 210.00m22，单价为
14、人民币 1500 元/m 2，总价 31.5 万元。 装修价值为人民币 100 元/m 2，总价 2.93 万元。 总价合计为 34.43 万元。 (十一) 估价人员：注册房地产估价师、 。 (十二) 估价作业日期： 2000 年 7 月 21 日至 2000年 7 月 25 日。 (十三) 估价报告应用的有效期：本报告有效期一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价时点相差不可超过一年。(当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期相应调减)。 (十四) 估价的假设和限制条件： 1本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记，权利转移相
15、关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象房地产价值的影响。 2本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。 3估价对象有合法房屋所有权面积为 82.88m2，但产权人没有提供相应的土地使用权证，根据房屋使用权证记载，土地使用权证号为：90字第 1518 号及95字第 38 号。本报告假定产权人拥有该土地的使用权。 4根据市城市规划土地管理局分局出示的有关证明：户主原产权面积为 82.8
16、8m 2，后申请改建为二层一建筑面积为210.00m2，但户主仅缴纳了部分费用，未领取建设工程规划许可证。该面积的合法性由委托方及规划部门认定。 5根据合法原则，本次评估价值为两大部分即按证载 82.88m2 合法面积和按报建 210.00m 2 面积分别确定。其中第一部分对有证的82.88m2 面积视为合法面积，按房地产综合价确定其价值；对于报建 210.00m2 中的剩余部分即 127.12m2，按房屋重置价确定其价值；超出部分为违章面积，不予考虑其价值。第二部分对报建 210.00m2 面积均按房地产综合价确定。 6估价对象经改建后未办理房屋产权证明，根据委托方要求，估价对象房地产面积由
17、当事双方现场测量而得，其准确数据由产权部门认定。 7估价人员通过调查了解到户主一楼门面经营许可证 1999 年年底到期，目前尚未办理延期手续。本报告按部分经营门面和按住宅分别确定，共计四个价值，供委托方参考。 8估价对象一楼有部分住宅，其经营门面面积 72.02m2 由现场实测而得。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）13 某开发商在一个中等城市以 425 万元的价格购买了一块写字楼用地 50 年的使用权。该地块规划允许建筑面积
18、为 4500m2，有效面积系数为 085。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为 450 元m 2，银行同意提供的贷款利率为 15的基础利率上浮 2 个百分点，按季度计息，融资费用为贷款利息的 10。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造费用为 1000 元m 2，专业人员费用为建造费用的 125，其他工程费为 60 万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的 30，市场推广及出租代理费为年净租金收入的 20，当前房地产的长期投资收益率为 95。项目开发周期为 18 个月，建设期为 12 个月，试通过计算开发成本利润率对该项目进行初步评估。房地产
19、估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 36 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1城市房地产管理法第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”2城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式主要包括下列行为：(1)以房地产作价人股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的；(5)法律、法规规定的其他情形。3房地产转让估价具有以下几个方面的特点：(1
20、)从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。(2)从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。(3)从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。作为评估机构，对该宗房地产进行评估时，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对
21、估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。2 【正确答案】 对于私人出租住宅进行交易价格评估，可以优先选用：(1)市场比较法；(2)收益还原法； (3)成本估价法。每种估价方法分别需要搜集的资料为：(1)市场比较法。估价对象(私人出租住宅 )的房屋产权证、土地使用证、他项权利情况，估价基准日，现场踏勘资料，包括坐落位置、地段、区位、附近环境、环保、绿化、人文景观，建筑物外观、结构、装修、设备、使用维护保养情况等；收集数宗在同一地区或同一供求范围内同类物业的交易实例，从中选取 3 宗以上作为比较实例。了解比较实例的交易价格、交易情况、交易日期以及交易实例与
22、估价对象的区域因素和个别因素影响资料；比较实例和估价对象的区位级别、土地面积、建筑面积、建筑结构、设备、装修、建成年月及各种影响因素的影响方向和幅度资料；当前当地同类物业价格变动趋向、供求状况、同类竞争项目资料。(2)收益还原法。估价对象资料同上，该住宅是否已出租，租金水平等资料；该地价区段内同类型住宅的租金，平均收益水平、经营税费资料，以确定年平均净收益水平；该地银行一年期贷款利率、同类型住宅的租金与售价比率，同行业平均收益率等资料，以确定适当的还原利率；该住宅的土地使用权年限、建成年月、耐用年限、重置价格、房屋平均空置率、实际新旧程度、结构类型、老租户的反映等资料。(3)成本估价法。估价对
23、象资料同上；该住宅的建成年月、结构类型、建筑质量、建筑物耐用年限、残值率、残值、实际新旧程度、重置价格、物理损耗、经济损耗，功能损耗等资料；住宅所在地段的基准地价、标定地价水平；各种调节因素及影响幅度，如层次、朝向、结构、采光、通风、环境、景观、地段、区位、装修、设备等资料。3 【正确答案】 乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有：1拍卖时的时点与二期工程竣工时的时点相距有两年半，市场情况已发生了变化；2为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场交易价格；3拍卖时只卖出 20 栋中的 6 栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低；4整个别墅区一期工程竣
24、工时和二期工程竣工时的环境状况与开发程度已不相同；51993 年获取土地时的市场状况与 1996 年拍卖别墅时不同，不能拿 1993 年的地价与 1996 年的别墅售价比较。二、单项选择题4 【正确答案】 A【试题解析】 双方签订买卖合同的日期是 4 月 25 日，当时的价格是合同确定的成交价格，应以该时点作为估价时点。5 【正确答案】 A【试题解析】 装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。6 【正确答案】 B7 【正确答案】 D8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 D11 【正确答案】 C三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指
25、明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）12 【正确答案】 报告对估价依据事实说明不够，缺少市城市房屋拆迁安置条例。 报告对估价对象缺少周边环境的描述。 报告中选用估价方法时，说明对于估价对象的合法产权面积部分采用估价市场法，但实际报告中直接采用该地区货币化拆迁补偿标准作为依据进行计算。对政策性较强的政府统一进行的旧城改造拆迁，一般不适合采用市场法。 报告中估价的假设和限制条件第 5 条，说明了户主报批仅缴纳了部分费用。则报告以 210.00m2 面积全部合法为前提进行计算时，应扣除应补缴费用金额，才能保
26、证计算前提和计算结果一致性。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）13 【正确答案】 (1)项目总开发价值 项目可出租建筑面积：4500m2085=3825m 2 项目每年净租金收人：3825m 2450 元m 2=172125 万元 项目总开发价值： P=172125 万元(PA，95，485)=l78963 万元 (2)项目总开发成本 土地费用：425 万元 建造费用； 4500m21000 元m 2=450万元 专业人员费用
27、 (建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)：450 万元30 =13 5 万元 其他工程费：60 万元 管理费用：(425+450+135+60)万元3 0=2846 万元 财务费用 a土地费用利息： 425 万元(1+174)154 一 1=12056 万元 b建造费用专业人员费用其他工程费管理费用利息；(450+135+60+28 46)万元(1+17 4) 054 一 1=4791 万元 c 融资费用：(120 56+4791)万元 10=1685 万元 d财务费用总计：(120 56+4791+1685)万元=18532 万元 市场推广及出租代理费：172125 万元95=1635 万元 项目开发成本总计：(425+450+135+60+28 46+18532+1635)万元 =117863 万元 (3)开发利润：(1789 63117863) 万元=611 万元(4)开发成本利润率为：611117863100 =5184
