1、房地产估价师（房地产基本制度与政策）模拟试卷 15 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在( )7 月 18 日，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定，它是在认真总结十多年房改实践经验的基础上制定的，是指导今后一段时期房改工作的主要政策文件。（A）1991 年（B） 1992 年（C） 1993 年（D）1994 年2 城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上是不超过当地人均住房面积的( )。（A）50%（B） 60%（C） 70%（D）80%3 ( )的颁布，标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期。（A）中华人民共和国土地管理法（B） 城
2、市房地产管理法（C） 中华人民共和国城市规划法（D）中华人民共和国土地使用法4 房地产开发企业资质管理办法属于( )。（A）法律（B）行政法规（C）部门规章（D）行规5 按( )分类，房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁。（A）使用用途（B）房屋所有权性质（C）房屋使用权（D）房屋用途房地产6 一个建设项目需要征用的土地，应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零分期建设的项目，应当( ) 。（A）先征待用（B）分期使用（C）一次征齐（D）分期规划7 划拨土地使用权可以出租，租赁时间超过( )的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。（A）3 个月（B） 6 个月（C） 1 年（D）2
3、 年8 某市住房置业担保公司实有资本 6000 万元，担保贷款余额的总额不得超过( )万元。（A）60 000（B） 120 000（C） 150 000（D）180 0009 拆迁人对必须拆除的违章建筑( )。（A）给予适当补偿（B）不予补偿（C）等价补偿（D）收取罚款10 需求规律的基本内容是：在其他条件不变的情况下，某商品的需求量随商品本身的价格上升而( ) 。（A）减少（B）增加（C）不确定（D）不变11 在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断地增加某种可变要素的投入，开始会使产量递增，当该可变要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；继续增加可变要素
4、的投入，将使总产量减少，以上是对( )的定义。（A）边际收益递减规律（B）生产规律（C）生产要素市场价值规律（D）产投比规律12 下列不属于城市规划体系的是( )。（A）规划法律体系（B）规划运作体系（C）规划执行体系（D）规划行政体系13 如果房地产估价师希望通过施工图了解作为估价对象的房屋的楼地面做法，可以查找( ) 。（A）建筑平面图（B）建筑剖面图（C）建筑立面图（D）结构施工图14 拆除未到期限的临时建筑( )。（A）不予补偿（B）适当补偿（C）等价补偿（D）收取罚款15 下列不属于住房公积金特点的是( )。（A）义务性（B）互助性（C）收益性（D）保障性16 住房公积金使用的中心内
5、容和主要形式是( )。（A）股买基金（B）购买股票（C）个人住房贷款（D）购买国债17 工程投资额在( ) 万元以下或者建筑面积在( )m 2 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。（A）20，200（B） 50，300（C） 30，500（D）30，30018 房地产转让时，当事人在房地产转让合同签订( )日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。（A）30（B） 90（C） 60（D）12019 假如土地使用权出让合同约定的使用年限为 50 年，原土地使用者使用 28 年后转让，受让人的使用年限有( )年。（A）5
6、0（B） 22（C） 78（D）1220 房地产权属登记分为( )。 房屋总登记； 初始土地登记；房屋初始登记；房屋转移登记； 房屋变更登记；房屋他项权利登记；房屋注销登记；变更土地登记。（A）（B） （C） （D）21 房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记是( ) 。（A）房屋初始登记（B）房屋转移登记（C）房屋注销登记（D）房屋变更登记22 负责组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案的是( )。（A）建设部（B）中国房地产估价师与房地产经纪人学会（C）省级房地产行政主管部门（D）地方行政主管部门23 保险合同的主体包括( )。（A）当事
7、人、关系人和经济人（B）当事人、关系人和经理人（C）当事人、关系人和辅助人（D）当事人、关系人和负责人24 证券可分为( ) 。（A）商品证券、货币证券、投资证券（B）商品证券、货币证券、资本证券（C）政府证券、金融证券、公司证券（D）商品证券、政府证券、金融证券25 瑕疵请求权是以( ) 得以操作的。（A）过错责任理论和担保责任理论（B）过失责任理论和经济信用理论（C）经济信用理论和担保责任理论（D）过错责任理论和风险收益理论26 下列不属于企业利润的是( )。（A）营业利润（B）投资净收益（C）额外总收入（D）营业外收支净额27 企业所得税的税率为( )（A）17%（B） 20%（C） 2
8、5%（D）30%28 个人因工作调动或改善居住条件而转让原有自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住( ) 年及以上，免征土地增值税，居住未满( )年的，按规定计征土地增值税。（A）3，3（B） 5，5（C） 5，3（D）5，229 物业管理企业发生变换时，维修资金账户转移手续应当自双方签字盖章之日起( )内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。（A）3 日（B） 5 日（C） 10 日（D）15 日30 业主大会由( ) 组成。（A）缴纳物业服务费用的业主（B）物业管理区域内全体业主（C）物业管理区域内全体业主及房屋的租赁人（D）物业管理区域内全体业主及物业管理企业的代表31 城建税实行的
9、是地区差别税率，纳税人所在地在城市市区的，税率为( )，在县城、建制镇的，税率为( )，不在城市市区、县城、建制镇的，税率为( )。（A）8% ，6%，2%（B） 7%，5%，2%（C） 7%，5%，1%（D）8% ，5%，1%32 投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为( )5 档。（A）0，5%，10% ，15% ，30%（B） 0，5%，10%，15%，20%（C） 0，5%，10%，15%，25%（D）5% ，10%，15%， 20%，30%33 个人公积金贷款利率实行( )。（A）浮动汇率（B）固定汇率（C）一年一定（D）半年一定34 契税的税率为( )
10、 。（A）1% 3%（B） 3%5%（C） 5%7%（D）3% 7%35 按照契税暂行条例，由承受人自转移合同签订起( )日后办理纳税申请手续。（A）7（B） 10（C） 12（D）1536 外商投资企业和外国企业所得税实行( )的比例税率，另按应纳税所得额征收( )的地方所得税。（A）20% ，2%（B） 25%，3%（C） 40%，4%（D）30% ，3%37 公积金缴存比例是指职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例，一般不低于( )。（A）5%（B） 7%（C） 4%（D）6%38 职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结
11、息，本息逐年结转。每年( ) 为结息日。（A）1 月 1 日（B） 6 月 30 日（C） 7 月 1 日（D）12 月 31 日39 预备费是指为工程建设可能发生不可预知费用而留出的备用金，下列( )不属于预备费。（A）不可预见费（B）价差（C）勘查设计费（D）包干费40 建筑排水系统按其排放的性质可以分为三类，其中不包括( )。（A）生活污水（B）生产废水（C）工业污水（D）雨水二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 李某从甲公司购买商品房一套，合同约定建筑面积为 126
12、m2，单价为 4500 元/m2，交房时测绘得到的建筑面积是 121 m2，则李某可以选择( )。（A）退房（B）甲公司返还李某 22 500 元（C）甲公司返还李某 27 900 元（D）甲公司返还李某 36 706 元（E）甲公司返还李某 45 000 元42 会计要素包括( ) 等几大类。（A）资产（B）成本（C）负债（D）利润和费用（E）所有者权益43 合同生效应具备下列条件( )。（A）当事人具有相应的民事行为能力（B）应该使用相应的示范文本（C）意思表达真实（D）不能损害另一方利益（E）不违反法律和社会公共利益44 土地管理法将土地分为( )。（A）生产用地（B）非生产用地（C）农
13、用地（D）建设用地（E）未利用地45 投资基金证券与股票、债券的区别在于( )。（A）发行的主体不同，体现的权利关系不同（B）发行方式不同（C）风险和收益不同（D）存续时间不同（E）运行机制不同，投资人的经营管理权不同46 下列内容属于房地产广告的要求的是( )。（A）房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间（B）房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限（C）房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明（D）房地产广告中必须注明物业管理的有关要求（E）房地产广告中不得利用其他项目的形象
14、、环境作为本项目的效果47 农民集体的范围有( )。（A）队农民集体（B）村农民集体（C）乡农民集体（D）镇农民集体（E）县农民集体48 房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由 2 家或 2 家以上的估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的( )等进行协调并执行共同的标准。（A）依据、原则（B）程序、方法（C）收集的资料（D）参数选择（E）收费标准49 实施建设监理的充分条件是具有( )。（A）监理法规、监理依据（B）监理组织结构、监理人才（C）建设工程（D）明确的责权利保障（E）监理依据50 监理工程师应该按照工程监理规范的要求，采取( )等形式
15、，对建设工程实施监理。（A）事前检查（B）事后抽查（C）旁站（D）巡视（E）平行检验51 房地产交易管理是指政府管理部门及其他相关部门以( )手段，对房地产交易活动行使指导监督等管理。（A）行政的（B）法律的（C）政治的（D）经济的（E）间接的52 建筑平面图反映的内容有( )。（A）建筑的朝向、平面形状（B）门窗的编号、开启方向（C）各楼层的地面标高（D）建筑外形及细部：门窗、雨篷、阳台等（E）内墙位置、房间名称、楼梯间的位置53 城市用地评价内容包括( )。（A）自然条件评价（B）建设条件评价（C）经济评价（D）社会评价（E）环境评价54 征收集体土地所具有的特点为( )。（A）具有一定的
16、强制性（B）被征用单位可以根据实际情况提出异议（C）妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿（D）被征用后的土地所有权发生转移（E）土地征用后被征地单位的人员全部转为城镇户口55 住房公积金管理的基本原则是( )。（A）住房公积金管理委员会决策（B）银行专户（C）财政监督（D）住房公积金管理中心运作（E）住房公积金管理中心决策56 物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为( )。（A）房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的 前期物业服务合同（B）房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的物业服务合同（C）业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订
17、的物业服务合同（D）业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的 前期物业服务合同（E）业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的一般物业服务合同57 房屋租金可分为( ) 。（A）成本租金（B）商品租金（C）土地租金（D）经济租金（E）市场租金58 房地产测绘的作用( )。（A）为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务（B）为房地产管理提供信息服务（C）为其他部分提供参考资料（D）为房地产管理提供技术服务（E）房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据59 民事法律关系由( ) 所构成。（A）形式（B）主体（C）客体（D）内容（E）主张60 以下属于物业管理委托方的是( )。（A）房地产开发
18、企业（B）公房出售单位（C）施工企业（D）业主大会（E）房地产施工单位三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。61 经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度 ( )（A）正确（B）错误62 房地产抵押人不一定是债务人。 ( )（A）正确（B）错误63 国家实行土地用途管制制度，将土地用途分为农用地和建设用地。 ( )（A）正确（B）错误64 禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。 ( )（A）正确（B）错误65 在城市房屋拆迁补偿安置诉讼期间，不得执行强制拆迁。 ( )（A）正确（B）错误66 城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格
19、，不包含被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额。 ( )（A）正确（B）错误67 拆迁城市规划区内国有土地上的房屋必须领取房屋拆迁许可证后，方可拆除。 ( )（A）正确（B）错误68 城市房屋拆迁估价过程中，实地查勘记录由实施查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。 ( )（A）正确（B）错误69 尚未完成房屋拆迁安置补偿的，转让房地产开发项目时，项目转让人应当书面通知被拆迁人。 ( )（A）正确（B）错误70 某单位修建建筑面积为 265m2 的健身房，可以不申请办理施工许可证。 ( )（A）正确（B）错误71 商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。 ( )（A）正确（B）错误72 房屋
20、他项权利登记由房屋所有权人提出申请。 ( )（A）正确（B）错误73 房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘。 ( )（A）正确（B）错误74 商品房预售款、在建工程抵押贷款都只能用于工程建设，不得挪作他用。 ( )（A）正确（B）错误75 根据中介服务收费的有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租赁期限的长短收取不等的中介代理费。 ( )（A）正确（B）错误76 房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。( )（A）正确（B）错误77 业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业。 ( )（A）正确（B）错误78 业主公约是业主自我管理的一种重要形
21、式和手段，因此建设单位不得制定业主公约或者业主临时公约。 ( )（A）正确（B）错误79 一个物业管理区域内只有一个产权人，也必须建立公共部位、共用设备设施维修基金。 ( )（A）正确（B）错误80 学校兴办的招待所用房，可免征房产税。 ( )（A）正确（B）错误81 土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。 ( )（A）正确（B）错误82 契税的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位和个人不得改变计税价格。 ( )（A）正确（B）错误83 职工享受城镇最低生活保障的，可提取本人住房公积金账户内的存储余额。 ( )（A）正确（B）
22、错误84 需求价格弹性系数的数值总是正值。 ( )（A）正确（B）错误85 债券和股票都是金融市场交易的媒介。 ( )（A）正确（B）错误86 选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制等四种。 ( )（A）正确（B）错误87 保险的近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，来确定保险赔偿责任的原则。 ( )（A）正确（B）错误88 张某出资为其叔父投了人身和财产保险，因此可以指定自己为受益人。 ( )（A）正确（B）错误89 证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。 ( )（A）正确（B）错误90 相对股票而言，投资基金的投资风险较小。 (
23、 )（A）正确（B）错误91 房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。 ( )（A）正确（B）错误92 保留价不同于起拍价，起拍价可以低于、等于保留价，但不可以高于保留价。 ( )（A）正确（B）错误93 统计指标中，质量指标是指反映总体相对程度、体现事物深度的内涵指标，数量指标是质量指标的派生指标。 ( )（A）正确（B）错误94 根据资产的特点，融资租入的固定资产可以视为企业的资产。 ( )（A）正确（B）错误95 会计核算的可比性原则是指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。 ( )（A）正确（B）错误96 建筑高度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指标。 ( )（A）正确
24、（B）错误97 整个建筑物的全部荷载最终是由基础来承受的。 ( )（A）正确（B）错误98 建筑安装工程费由人工费、材料费和施工机械使用费构成。 ( )（A）正确（B）错误99 当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。 ( )（A）正确（B）错误100 登记账簿必须以凭证为依据，并定期进行结账、对账。 ( )（A）正确（B）错误四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。101 某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在 A 省 B 市
25、，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为 44 公顷，其中 10 公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。甲公司在小区建设过程中，调整开发方案，在部分住宅用地上建造商业综合楼，并委托房地产中介服务机构代理销售经济适用住房，为退休干部李某、离休干部刘某、在职职工陈某提供代办贷款手续服务。甲公司开发商业综合楼时，以在建工程抵押贷款方式弥补工程建设资金不足。商业综合楼投入使用后，1999 年 10月 1 日甲公司将其中的商场出租给乙公司，租期为 2 年；办公用房出租给丙公司，租期为 3 年。2001 年 10 月 9 日，甲公司为还贷，拟将商场出售给丁公司。请根据材料回答以下问题：101 甲公司
26、合法取得该地块的土地使用权，应( )。（A）向 B 市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经 B 市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到 B 市土地管理部门办理土地使用权划拨手续（B）向 B 市的土地管理部门提出用地申请后，经 A 省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到 B 市土地管理部门办理土地使用权出让手续（C）向 B 市的规划管理部门批准用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到 B 市土地管理部门办理土地使用权划拨手续（D）向 B 市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经 A 省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到 B
27、市土地管理部门办理土地使用权划拨手续102 建设该经济适用住房小区应当符合( )要求。（A）土地利用总体规划（B）年度建设用地计划（C）年度土地使用权出让计划（D）城市详细规划103 房地产中介服务机构可以( )。（A）为李、刘、陈代办房屋抵押贷款（B）为李、刘、陈代办组合抵押贷款（C）为陈代办住房公积金贷款（D）为李、刘代办住房公积金贷款104 如果刘某办理抵押贷款时房屋已经封顶，则应当( )。（A）与有关部门签订抵押合同（B）办理预购商品房抵押贷款抵押登记（C）办理商品房现房抵押贷款抵押登记（D）领取房屋他项权证105 甲公司转让商场时，应当( )。（A）将商场拟转让的情况告知抵押权人（B
28、）将商场已经抵押的情况告知丁公司（C）征求乙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利（D）征求丙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利106 某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在完成该项目投资总额的 25%以后开始预售。当综合楼建成前，商场和宾馆已全部预售完毕；综合楼建成后，写字楼和公寓大部分空置，因而严重影响了该开发公司的开发经营利润。试根据上述材料回答下列问题：106 银行贷款利息是该公司的(
29、)。（A）经济成本（B）会计成本（C）财务费用（D）隐含成本107 该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有( )。（A）商业信用（B）银行信用（C）股票（D）消费信用108 银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为( )。（A）保证保险（B）责任保险（C）信用保险（D）财产损失保险109 因该开发公司的开发经营利润下降，从而使( )的经济利益受到影响。（A）银行（B）该公司股东（C）保险公司（D）商场和宾馆的购买者110 甲房地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于 2000 年 6 月由 8 名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为 200 万元。甲公司 200
30、0 年经营收入为 85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为 10 万元，2001 年、2002年分别实现税后利润 30 万元和 50 万元。2003 年 6 月，甲公司股东会作出两项决定：一是采取分期付款方式购买公司办公用房；二是自 2003 年 7 月起，按营业收入的 2%购买保险。2003 年 7 月，甲公司与某保险公司签订协议，通过定期购买保险，由保险公司承担甲公司评估业务中因过失或疏忽造成他人经济损失应负的经济赔偿责任，2003 年 8 月，甲公司与乙房地产开发公司达成协议，购买其 200m2 写字楼用于办公，分三年三期全部付清房款。110 根据经济学原理，甲公司 2000 年的经济成本为( )万元。（A）75（B） 85（C） 200（D）285111 甲公司采取分期付款方式向乙房地产开发公司购买写字楼的信用形式属于( )。（A）银行信用（B）商业信用（C）国家信用（D）民间信用112 甲公司向某保险公司所购买的保险属于( )。（A）信用保证保险（B）财产保险（C）人身保险（D）责任保险113 按照中华人民共和国公司法规定，2002 年末甲公司所提取的法定公积金累计达到( )万元。（A）3
