1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 13 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 投资决策分析主要包括项目的财务评价和( )两部分。（A）经济评价（B）效益评价（C）计划管理（D）市场分析2 通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级相比较而言( )建筑物的功能是最先进的。（A）甲级写字楼（B）乙级写字楼（C）丙级写字楼（D）丁级写字楼3 在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般( )基础租金。（A）低于（B）等于（C）高于（D）不可比4 房地产开发项目的资金来源通常有三种渠道，不包括( )。（A）资本金（B）预租售收入（C）借贷资金（D）社会集资5 进度控制
2、是对建设工程项目实施的( )管理。（A）质量（B）成本（C）时间（D）计划6 成本导向定价包括成本加成定价法和( )。（A）目标定价法（B）领导定价法（C）价值定价法（D）随行就市定价法7 有学者认为，根据个性不同可将购物者分为六种类型，即( )。（A）内向型、外向型、习惯型、理智型、冲动型和不定型（B）沉稳型、急躁型、习惯型、理智型、冲动型和不定型（C）习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和确定型（D）习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和不定型8 固定资产投资是指包括( )的投资。（A）购买原材料（B）购买燃料动力（C）购备品备件（D）购买机器设备9 经济评价指标体系中静态评价指标与动
3、态指标的区别是( )。（A）动态指标更合适（B）是否考虑资金的时间价值（C）国外多用动态指标（D）静态指标简单10 房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般( )。（A）较低（B）较高（C）不高不低（D）为零11 大型房地产开发公司，他们往往采用( )的形式来销售房屋。（A）联合代理（B）独家代理（C）双重代理（D）自行销售12 ( )属于房地产投资的系统风险。（A）通货膨胀风险（B）比较风险（C）时间风险（D）资本价值风险13 不论是开发投资还是置业投资，都面临着( )风险。（A）比较（B）收益现金流（C）利率（D）政策14 国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，
4、贷款价值比率不超过( )。（A）50%（B） 60%（C） 70%（D）80%15 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的( )。（A）50%（B） 60%（C） 70%（D）80%16 融资成本包括债务融资成本和( )。（A）资本金融资成本（B）资金筹集费（C）担保费融资成本（D）代理费融资成本17 市场租金一般( ) 基础租金是在写字楼市场比较理想的情况下才可能发生。（A）低于（B）等于（C）高于（D）无关联18 位置对于( ) 具有特殊的重要性。（A）仓库（B）工业物业（C）商业物业（D）物业管理公司19 吸纳率是指报告期内吸纳量占同期( )的比例。（A）
5、可供租售量（B）出租量（C）销售量（D）房地产需求量20 某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为( )。（A）建设成本（B）经营成本（C）开发过程中的成本支出（D）含建设成本和经营成本21 在邀请招标中，被邀请参加的投标单位通常在( )个之间。（A）13（B） 310（C） 1013（D）132022 选择目标市场，通常要基于对( )进行评价的基础上。（A）单一市场（B）重要市场（C）细分市场（D）主要市场23 房地产产品为人类的生活或生产活动提供入住空间是其( )。（A）基本功能（B）辅助功能（C）美学功能（D）特产功能24 从投资的角度看，资金时间价值的大小并不取决于( )。（A
6、）投资利润率（B）投资额大小（C）风险因素（D）通货膨胀率25 根据所有权的结构，房地产企业不包括( )。（A）中介公司（B）独资企业（C）有限责任公司（D）股份有限公司26 REITs 一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金的来源有 ( )。（A）员工集资（B）股本金（C）从金融市场融资（D）自有资金27 金融机构在融出资金时，要遵循的原则不包括( )。（A）流动性（B）可操作性（C）安全性（D）赢利性28 在融资风险分析中，通常要分析的风险因素不包括( )。（A）资金供应风险（B）利率风险（C）通货膨胀风险（D）汇率风险29 通常地，商业辐射区域分三个部分，不包括( )。（A）零售区域（
7、B）主要区域（C）次要区域（D）边界区域30 当计息周期为 1 年时，名义利率 i 与实际利率 r 的关系是( )。（A）ir（B） ir（C） ir（D）i1+r31 经营成本是指房地产产品( )时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。（A）出售与出租（B）开发（C）建设（D）管理32 空置率是准备出租，但还没有出租出去的( )占全部可出租建筑面积的比例。（A）使用面积（B）建筑面积（C）公摊面积（D）规划设计面积33 敏感性分析是用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度。找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目( )的能力。（A）盈利（B）清偿（C）承担风险（
8、D）保本34 房地产开发项目投资估算的范围不包括( )。（A）土地费用（B）房屋开发费（C）销售费用（D）物业管理费35 房地产项目融资市房地产投资者为确保投资项目顺利进行而进行的融通资金活动。其实质是充分发挥房地产的( )，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发，提高投资效益的目的。（A）财产功能（B）产品功能（C）基本功能（D）辅助功能二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 市场调查项目可以分成三类即( )调查。（A）试探性（B）实地性（C）描述性（D）治理性（E）因果性37
9、 房地产投资系统风险是包括以下( )。（A）通货膨胀风险、市场供求风险（B）周期风险、变现风险（C）利率风险、政策风险（D）或然损失风险（E）时间风险38 房地产投资之弊包括( )。（A）庞大的开发队伍（B）变现性差（C）投资回收期较长（D）投资积压大（E）需要专门的知识和经验39 从投资的角度看，资金时间价值的大小取决于( )。（A）投资利润率（B）投资额大小（C）风险因素（D）投资者的心态（E）通货膨胀率40 土地市场划分为( ) 市场。（A）一级土地（B）二级土地（C）三级土地（D）四级土地（E）五级土地41 房地产兼有消费品和投资品双重特征，因此房地产市场存在( )两个层面。（A）土地
10、市场（B）空间市场（C）资产市场（D）房屋市场（E）存量市场42 规范房地产市场行为的措施包括( )。（A）健全市场准人制度（B）规范交易程序（C）住房政策（D）加强产权管理推动行业诚信体系建设（E）推动行业诚信体系建设43 质量控制包括( ) 阶段的质量控制。（A）决策（B）设计（C）可行性研究（D）施工（E）物业管理44 市场调查的内容包括( )。（A）促销策略调查（B）技术发展调查、国内外市场环境调查（C）市场需求容量调查（D）消费者调查、竞争情况调查、市场营销因素调查（E）市场营销因素调查45 目标市场选择的模式一般有( )。（A）单一市场集中化（B）产值专业化（C）产品专业化（D）市
11、场专业化（E）市场细分化46 规划设计条件通常包括( )。（A）地块面积（B）容积率（C）建筑密度（D）建筑高度（E）土地使用性质47 以下成本的概念( ) 属于在财务会计中是没有的。（A）机会成本（B）经营成本（C）开发成本（D）沉没成本（E）不可预见费48 对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定因素有( )。（A）物业管理费（B）土地费用（C）建筑容积率（D）建安工程费（E）绿化费49 对一个房地产项目进行风险分析的过程可以分为三个阶段，即( )。（A）风险辨认（B）风险统计（C）风险调查（D）风险评估（E）风险规避50 其他费用主要包括( )。（A）绿化建设费（B）人防工程费（C）工程
12、造价咨询费（D）总承包管理费（E）保洁费三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益有相同的反应。（A）正确（B）错误52 一般来说，从事零售商业物业的物业管理企业与从事写字楼物业的物业管理企业的工作没有差别。（A）正确（B）错误53 商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。（A）正确（B）错误54 吸纳量指报告期内销售和出租房屋的数量之和。（A）正确（B）错误55 房地产泡沫与过度开发在周期循环中所处的阶段是相同的。（A）正确（B）错误56 商业、旅游、娱
13、乐等经营性用地可用招标出让国有土地使用权方式来获取土地使用权。（A）正确（B）错误57 房地产开发过程中的工程项目管理，可由开发商的管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。（A）正确（B）错误58 专家意见法与特尔菲法相比较，专家意见法更好一些。（A）正确（B）错误59 进行房地产市场分析的目的，就是将风险降至零，即零风险。（A）正确（B）错误60 名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值。（A）正确（B）错误61 在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场经营关系。（A）正确（B）错误62 资产负债率属于盈利能力指标。（A）正确（B）错误63 政府有关房地产投资的政策，均
14、对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影。向，从而给投资者带来风险。（A）正确（B）错误64 商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于开发投资行为。（A）正确（B）错误65 物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护和维修。（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某家庭预计在今后的 10 年内的月收入为 16000 元，如果其中的 30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年利率为 12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少?67 某人欲购买一套住房，有两
15、家银行愿意提供贷款，甲行的年贷款利率为 6%，按月计息。乙行的年贷款利率为 7%，按年计息，问该人应从哪家银行贷款?房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 13 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。因为投资决策分析主要包括项目的财务评价和市场分析两部分。2 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。根据写字楼物业的分类的概念。3 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于了解范畴。因为在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。4 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握范畴。根据房地产开
16、发项目的资金来源通常有三种渠道即资本金、预租售收入和借贷资金。5 【正确答案】 C【试题解析】 因为进度控制是对建设工程项目实施的时间管理。6 【正确答案】 A【试题解析】 因为成本导向定价包括成本加成定价法和目标定价法。7 【正确答案】 D【试题解析】 根据教材所述的内容。8 【正确答案】 D【试题解析】 因为购买原材料、购买燃料动力、购备品备件都属于变动成本。9 【正确答案】 B【试题解析】 因为经济评价指标体系中静态评价指标与动态指标的区别为；是否考虑资金的时间价值。动态指标考虑资金的时间价值。10 【正确答案】 B【试题解析】 因为房地产开发项目的投资额大，所以房地产开发公司的资产负债
17、率一般较高。11 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。根据选择物业销售形式方面的内容。12 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。因为 B、C 、D 属于房地产投资的个别风险。13 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。因为不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。14 【正确答案】 B【试题解析】 根据教材所述的内容。15 【正确答案】 C【试题解析】 根据教材所述的内容。16 【正确答案】 A【试题解析】 因为融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。17 【正确答案】 C【试题解析】 因为如果市场租金不高于基础租金，说明写字楼市场疲软。18
18、 【正确答案】 C【试题解析】 因为项目的位置对于商业物业有特殊的重要性。19 【正确答案】 A【试题解析】 根据吸纳率的定义。20 【正确答案】 B【试题解析】 因为投资者建成酒店后用于经营。21 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于了解范畴。在邀请招标中，被邀请参加的投标单位通常在310 个之间。22 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于了解范畴。因为选择目标市场，通常要基于对细分市场进行评价的基础上。23 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于了解范畴。房地产产品为人类的生活或生产活动提供入住空间是其基本功能。24 【正确答案】 B【试题解析】 根据资金时间价值的定义和相关理论。25
19、 【正确答案】 A【试题解析】 根据教材所述，中介公司与房地产开发企业不同。26 【正确答案】 C【试题解析】 因为 REITs 的资金来源于金融市场融资。27 【正确答案】 B【试题解析】 因为金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性、赢利性的原则。28 【正确答案】 C【试题解析】 因为在融资风险分析中，通常要分析资金供应风险、利率风险、汇率风险。29 【正确答案】 A【试题解析】 因为商业辐射区域分为主要区域、次要区域、边界区域。30 【正确答案】 A【试题解析】 根据名义利率 i 与实际利率 r 的计算公式。31 【正确答案】 A【试题解析】 根据经营成本的定义即可。32 【正确答案
20、】 B【试题解析】 根据空置率的定义即可。33 【正确答案】 C【试题解析】 根据敏感性分析的概念。34 【正确答案】 D【试题解析】 因为房地产开发项目投资估算的范围包括土地费用、房屋开发费用、销售费用。35 【正确答案】 A【试题解析】 因为产品功能、基本功能、辅助功能都是围绕产品而言的。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 此题属于了解范畴。根据市场调查的步骤方面的知识。37 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 此题属于掌握范
21、畴。根据房地产投资风险的相关知识。38 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 因为进行房地产投资不一定有庞大的开发队伍。39 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 此题属于熟悉范畴。参考资金时间价值的内容。40 【正确答案】 A,B【试题解析】 根据教材关于土地市场的划分。41 【正确答案】 B,C【试题解析】 参考有关房地产市场的内容。42 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 因为住房政策与房地产市场行为无关联。43 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 因为可行性研究包含于决策之中，物业管理与质量控制无关。44 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 参考教材关于市场调查的内容
22、。45 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 参考教材关于目标市场的选择。46 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 此题属于了解范畴。根据土地出让过程中的规划管理的有关内容。47 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 此题属于掌握范畴。根据教材中有关成本的知识。48 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 因为物业管理费、绿化费是对于物业管理公司而言的。49 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 根据房地产项目进行风险分析的过程。50 【正确答案】 C,D【试题解析】 因为其他费用主要包括工程造价咨询费、总承包管理费。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大
23、题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益有不同的反应。52 【正确答案】 B【试题解析】 一般来说，从事零售商业物业的物业管理企业与从事写字楼物业的物业管理企业的工作有很大的差别。53 【正确答案】 A54 【正确答案】 A55 【正确答案】 B【试题解析】 房地产泡沫与过度开发在周期循环中所处的阶段是不同的。56 【正确答案】 A57 【正确答案】 A58 【正确答案】 B【试题解析】 专家意见法又称为特尔菲法。59 【正确答案】 B【试题解析】 进行房地产市场分析的目的，就是将风险降到最低，并尽可能地通
24、过及时、准确的市场分析来争取最大的盈利机会。60 【正确答案】 B【试题解析】 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。61 【正确答案】 B【试题解析】 在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。62 【正确答案】 B【试题解析】 资产负债率属于清偿能力指标。63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B【试题解析】 商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。65 【正确答案】 B【试题解析】 物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护和维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于正常的运行状态。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额 33.46 万元。解(1)已知该家庭每月可用于支付住房抵押贷款的月还款额：A 1600030%4800元，月贷款利率为 i12%/121%，计息周期数：N1012120 个月。(2)则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额。67 【正确答案】 根据名义利率与实际利率的公式得甲行的年贷款实际利率6.17%；乙行的年贷款实际利率7%；所以该人应从甲银行贷款。
