1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 26 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )。（A）系统风险（B）资本价值风险（C）个别风险（D）比较风险2 我国目前国家债券的收益率为 9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为 0.23，整个投资市场的平均收益率为 18%，则零售商业用房的预期收益率为( ) 。（A）11.07%（B） 12.45%（C） 13.59%（D）10.78%3 假设某段时间内房地产业的预期收益率为 15%，国债的投资收益率为 10%，市场整体的平均收益率为
2、20%，则房地产业的系统性市场风险系数是( )。（A）0.25（B） 0.50（C） 1.5（D）2.004 下列关于房地产投资信托基金(REITs) 特征的表述中，不正确的是 ( )。（A）由专业投资管理者负责经营管理（B）收入现金流的主要部分分配给了股东（C）分为权益型和抵押型两种形式（D）投资流动性好5 在房地产泡沫的成因中，( )是房地产泡沫产生的基础。（A）投机需求的膨胀（B）金融机构的过度放贷（C）土地的有限性和稀缺性（D）开发商之间的博弈6 产生房地产价格泡沫的直接诱因是( )。（A）土地稀缺（B）城市化进程快（C）投机需求膨胀（D）过度放贷7 由城市规划管理部门核发的( )，主
3、要规定了用地性质、位置和界限。（A）选址规划意见通知书（B）规划设计条件通知书（C）建设用地规划许可证（D）建设工程规划许可证8 可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。（A）投资机会选择与决策分析阶段（B）前期工作阶段（C）建设阶段（D）租售阶段9 潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与( )。（A）意愿（B）途径（C）能力（D）动机10 ( )资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。（A）一手（B）二手（C）原始（D）基础11 同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是( )。（A）无差异性营销（B）差异性营销（C）定制性营销（D）集中
4、性营销12 在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是( )。（A）简单平均法（B）移动平均法（C）加权移动平均法（D）指数平滑法13 某笔贷款的年名义利率为 12%，年实际利率为 12.55%，则该笔贷款是按( )作为计息周期的。（A）年（B）半年（C）季度（D）月14 一笔贷款，名义利率是 10%，每两年一计息，则其实际利率是( )。（A）10%（B） 9.5%（C） 11%（D）10.65%15 已知年利率为 14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。（A）12.55%（B） 12.68%（C） 14.75%（D）15
5、.01%16 某购房者向银行申请了 40 万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为 6.6%，期限为 10 年，购房者月还款额的增长率为 0.5%，则购房者的首次还款额是( ) 元。（A）2040.82（B） 3451.83（C） 5089.01（D）6666.3717 某置业投资者以 1 万元/m 2 的价格购买了 200m2 的商业店铺用于出租经营，购买价中的 40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为 10 年，年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共 24 万元，则其偿债备付率是( )。（A）0.21（B） 1.23（C） 2.01（D）3
6、.2318 某家庭申请了 25 万元 10 年期住房抵押贷款，年利率为 6%。该家庭在按月等额偿还 4 年后于第 5 年初一次偿还了本金 6 万元，则从第 5 年开始该家庭的月还款额减少了( )元。（A）994.37（B） 1016.81（C） 1255.16（D）1387.2419 相对于现金回报率来说，( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。（A）投资利润率（B）投资回报率（C）资本金利润率（D）资本金净利润率20 一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成
7、后出售情形的盈利能力指标是( )。（A）成本利润率（B）动态投资回收期（C）投资利润率（D）财务内部收益率21 某写字楼的购买价格为 100 万元，其中 70 万元为 15 年期、年利率 5%、按年等额还款的抵押贷款，30 万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9 万元，则该投资的税前现金回报率为( )。（A）9.00%（B） 8.05%（C） 30.00%（D）7.52%22 若某房地产投资项目的表面收益率为 18%，年租金增长率为 8%，通货膨胀率为 6%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。（A）9.26%（B） 10%（C） 11.320%（D）12%23 某房地
8、产投资项目的表面收益率为 16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为 5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。（A）3.57%（B） 4.00%（C） 6.56%（D）10.56%24 保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。（A）利润为零时（B）利润最大时（C）允许的最低经济效益指标（D）允许的最高经济效益指标25 对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其( )的风险因素。（A）变动可能性（B）影响重要性（C）发生经常性（D）类型归属性26 先近似匡算工程量
9、，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作( ) 。（A）单元估算法（B）单位指标估算法（C）工程量近似匡算法（D）概算指标估算法27 房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的( )弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在 5 年内延续弥补。（A）所得税前利润（B）所得税后利润（C）应分配利润（D）未分配利润28 现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。（A）财务盈利能力（B）清偿能力（C）资金平衡情况（D）营运能力29 由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押
10、贷款的( )。（A）操作风险（B）信用风险（C）市场风险（D）法律风险30 房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。（A）债务融资（B）已建成房地产抵押贷款（C）权益融资（D）建设贷款31 某单位以现时楼价 20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了 15%，则其预付款的收益率为( )。（A）60%（B） 65%（C） 70%（D）75%32 新设项目法人的资本金筹措渠道不包括( )资金。（A）政府政策性（B）资产变现（C）企业入股（D）个人入股范围33 关于预算，下列说法错误的是( )。（A）可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的
11、变动，估算在某一时间上物业现金流的状况（B）当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出（C）预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算（D）年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化34 某承租人的基础租金为 15 万元/月，其营业额的 8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为 250 万元，则其应支付的租金为( )万元。（A）20（B） 21（C） 35（D）5035 小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说( )对小型商场并不很重要。（A）停车（B）位置（C）特色
12、（D）距离二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产资产分为( ) 。（A）房地产实物资产（B）房地产开发投资（C）房地产证券（D）房地产置业投资（E）房地产混合投资37 一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。（A）投资资金的安全性（B）项目定位的科学性（C）期望收益的可靠性（D）投资项目的变现性（E）资产管理的复杂性38 有关房地产投资的描述中属于房地产特性的是( )。（A）位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性（B）房地产市场上不可能有两宗完全
13、相同的房地产（C）房地产投资容易受到政府政策的影响（D）房地产投资能够得到税收优惠（E）房地产投资可获得相当高的利润39 下列有关经济寿命的描述正确的是( )。（A）经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本的持续时间（B）自然寿命一般与经济寿命相等（C）如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命（D）有关固定资产的折旧年限往往是根据其经济寿命来确定的（E）地产的经济寿命与其使用性质相关40 投资决策分析主要由( )组成。（A）市场分析（B）项目财务评价（C）项目风险估算（D）市场经济前景（E）政府决策分析41 成功的房地产租
14、售一般包括( )。（A）为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段（B）就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段（C）不毁其双方的利益，做到公平交易（D）把握全过程的信息，掌握全局（E）双方协商一致后的签约阶段42 开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的( )。（A）施工方案（B）工期（C）质量目标（D）报价（E）市场售价43 在进行可行性分析的调查研究时，资源调查一般包括( )。（A）开发项目用地现状（B）市场供给量（C）交通运输条件（D）水文地质（E）气象44 前期工程费用主要包括( )。（A）拆迁安置补偿费
15、（B）规划费用（C）设计费用（D）可行性研究费用（E）“三通一平” 费用45 房地产开发前期的规划管理包括( )。（A）开发项目的选址定点审批（B）规划设计条件审批（C）规划设计方案审批（D）核发建设用地规划许可证（E）核发建设用地批准书46 金融机构在融出资金时，要遵循( )原则。（A）流动性（B）安全性（C）偿还性（D）盈利性（E）地域性47 金融机构进行项目贷款审查时，要进行( )工作。（A）客户评价（B）项目评估（C）担保方式评价（D）贷款综合评价（E）环境评价48 房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括( )。（A）物业管理（B）运营管理（C）设施管理（D）资产
16、管理（E）组合投资管理49 收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括( )。（A）潜在毛租金收入（B）空置和收租损失（C）准备金（D）经营费用（E）抵押贷款还本付息50 某笔房地产开发贷款的综合风险度与( )直接相关。（A）贷款额（B）企业信用等级（C）自有资金数量（D）项目风险等级（E）贷款期限三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 投资分为固定资产投资和净资产投资。 ( )（A）正确（B）错误52 不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。 ( )（A）正确（B）错误53 房地产投
17、资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。 ( )（A）正确（B）错误54 价值定价法是成本导向定价的一种定价方法。 ( )（A）正确（B）错误55 由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发，一般房地产开发商没有参与土地一级开发的机会。 ( )（A）正确（B）错误56 对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。 ( )（A）正确（B）错误57 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么，其资本金的内部收益率就大于全投资内部收益率。 ( )（A）正确（B）错误58 在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所
18、以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资台的性质。 ( )（A）正确（B）错误59 开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。 ( )（A）正确（B）错误60 房地产开发投资项目用于出租或自营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物经济使川寿命中较短的年限为最大值。 ( )（A）正确（B）错误61 在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。 ( )（A）正确（B）错误62 假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。 ( )（A）正确（B）错误63 开发商利
19、用财务杠杆原理筹措资金，借钱赚钱，但也增加了其风险。 ( )（A）正确（B）错误64 在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交代工程标底。 ( )（A）正确（B）错误65 土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某家庭过去 5 年月收入 2400 元，每月存入银行 50%准备购房，现利用该存款本利作为部分购房款，其余购房款向银行申请住房抵押贷款，银行要求贷款 10 年还清，
20、家庭收入现为 2400 元/月，预计月增 0.6%，初步安排月收入的 40%用于还款。问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少?如市场房价为 2400 元/m 2，则所选住房建筑面积应控制在多少? (银行存款利率 6%，贷款利率 9%，复利按月计息)67 某投资者以 BOT 方式，投资 2000 万元获得凤凰山收费隧道 25 年的经营使用权，期望投资实际收益率为 16%，预计随着当地经济的发展，过隧道车辆每年将以 2%增长率增加，若每车次平均收费 10 元，保持 25 年不变，考虑 3%的年通货膨胀率，问现日均通过车次为多少时，刚好达到投资者期望的投资收益目标?(不考虑资金年内收支影响，假定投
21、资发生在年初，经营收入、经营费用发生在年末；年经营费用为年经营收入的 20%)68 某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元，之后用于出租经营。项目现金流量如下表，目标收益率 ic15%，试确定项目的财务净现值、财务内部收益率及动态投资回收期，并判断项目财务可行性。 68 某房地产开发项目的现金流量为下表所示： 单位：万元 69 若基准收益率为 10%，则该开发项目的净现值为多少万元?70 发项目的静态投资回收期为几年?71 开发项目的动态投资回收期为几年?72 开发项目的内部收益率为多少?73 某房地产综合开发项目投资总额为 4000 万元，销售收入为 6570 万元，销售费用为 512
22、 万元，销售税金为 275 万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的 15%。试计算该项目的税前与税后投资收益额及税前与税后的投资收益率。74 某房地产企业掌握房屋的租金定额为 50 万元，2003 年年末经营房屋租金率为20%，当年租金收缴率为 90%；2004 年接管新建房屋的租金定额为 10 万元。2004年该企业未经营房屋租金率为 10%，当年租金收缴率为 95%，并收到欠租 5 万元。求 2004 年的综合租金收缴率。75 某房地产开发企业向银行贷款 5000 万元，约定从得到借款后的第二年年末开始，每年年末等额归还，偿付次数为 5 次。若年利率为 5%，则此项贷款的等额本息支付额应为多
23、少元?房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 26 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 投资组合理论2 【正确答案】 A【试题解析】 投资组合理论3 【正确答案】 B【试题解析】 投资组合理论4 【正确答案】 C【试题解析】 房地产投资的形式概述5 【正确答案】 C【试题解析】 房地产泡沫成因6 【正确答案】 C【试题解析】 房地产泡沫成因7 【正确答案】 C【试题解析】 房地产开发前期的规划管理8 【正确答案】 B【试题解析】 建设工程招标9 【正确答案】 B【试题解析】 市场需求分析的基本概念10 【正确答案】 B【试题解
24、析】 制定市场调查计划11 【正确答案】 B【试题解析】 市场细分12 【正确答案】 B【试题解析】 时间序列分析法13 【正确答案】 C【试题解析】 名义利率与实际利率的关系式14 【正确答案】 B【试题解析】 名义利率与实际利率的关系式15 【正确答案】 C【试题解析】 复利系数的应用16 【正确答案】 B【试题解析】 复利计算17 【正确答案】 B【试题解析】 复利计算18 【正确答案】 A【试题解析】 复利系数的应用19 【正确答案】 B【试题解析】 投资回报率20 【正确答案】 B【试题解析】 动态投资回收期21 【正确答案】 D【试题解析】 现金回报率22 【正确答案】 C【试题解
25、析】 财务内部收益率23 【正确答案】 A【试题解析】 财务内部收益率24 【正确答案】 A【试题解析】 房地产项目的盈亏平衡分析25 【正确答案】 A【试题解析】 风险分析的一般过程和方法26 【正确答案】 C【试题解析】 投资估算27 【正确答案】 A【试题解析】 财务评价的报表28 【正确答案】 A【试题解析】 财务评价的报表29 【正确答案】 B【试题解析】 个人住房贷款的风险与风险管理30 【正确答案】 A【试题解析】 房地产开发贷款与土地储备贷款31 【正确答案】 D【试题解析】 房地产项目融资方案32 【正确答案】 B【试题解析】 房地产项目融资方案33 【正确答案】 D【试题解
26、析】 预算34 【正确答案】 A【试题解析】 零售商业物业的租金35 【正确答案】 C【试题解析】 零售商业物业二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,C37 【正确答案】 A,C,D,E38 【正确答案】 A,B,C39 【正确答案】 A,C,E40 【正确答案】 A,B41 【正确答案】 A,B,E42 【正确答案】 A,B,C,D43 【正确答案】 B,C44 【正确答案】 B,C,D,E45 【正确答案】 A,B,C,D46 【正确答案】 A,B,D4
27、7 【正确答案】 A,B,C,D48 【正确答案】 A,C,E49 【正确答案】 A,B,D,E50 【正确答案】 A,B,D,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B52 【正确答案】 B53 【正确答案】 B54 【正确答案】 B55 【正确答案】 B56 【正确答案】 B57 【正确答案】 A58 【正确答案】 B59 【正确答案】 A60 【正确答案】 A61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要
28、写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 银行存款的月利率为 6%12=0.5%，贷款月利率 9%12=0.75%，该家庭 5 年存款的本息和为： 因此，该家庭有偿还能力的住房价格应控制在： 83724.04+104781.54=188505.58(元)该家庭的住房面积应控制在： 188505.582400=78.54(m 2)(以下)67 【正确答案】 表面收益率为： 因为及 Ra=(1+Rr)(1+Rd)-1 Ra=(1+16%)(1+3%)-1=19.48% (2) 设第一年通过 X 车次，则： 所以X=445542 因此日均车次为 44
29、5542365=1221(车次)68 【正确答案】 试算：取 i1=20%时，NPV 1=13.580 万元 i 2=21%时，NPV 2=-6.635 万元 则(3) 动态投资回收期 (4) FIRR=20.67%15%且 FNPV0，项目财务上可行。 本项目财务净现值 FNPV为 146.214 万元，财务内部收益率 FIRR 为 20.67%，动态投资回收期 9.64 年，项目财务上可行。69 【正确答案】 18.44 万元。70 【正确答案】 4.25 年。71 【正确答案】 4.85 年。72 【正确答案】 11.93%。73 【正确答案】 税前收益额 1783 万元，税后收益额 1515.55 万元，税前投资收益率 44.58%，税后投资收益率 37.89%。74 【正确答案】 84.84%。75 【正确答案】 13524648 元。
