1、长期趋势法练习试卷 4 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产估价的主要难点是( )。（A）当地市场行情变化不稳定（B）国际市场行情变化不稳定（C）影响房地产价格的因素极其复杂且难把握（D）影响房地产价格变动的方向是不尽相同的2 某些影响因素对房地产价格的影响可以用( )度量。（A）指数曲线（B）数学模型（C）函数关系式（D）二次极限3 某开发商在开发某别墅区时,为增加利润提高了建筑密度和容积率,但结果反而使其别墅的价格下降,这是因为( )。（A）市场不景气（B）该别墅区的环境条件变差（C）该别墅区的单位开发成本降低（D）开发商获得满意的利润即可4 有 A
2、、B 两宗房地产,A 单价为 2500 元/m 2,可使用 50 年;B 单价为 2550 元/m 2,使用70 年,资本比率均为 10%,则 A 的价格实际上( )B 的价格。（A）高于（B）等于（C）低于（D）难以确定5 某类房地产 1995 至 1999 年的价格分别为 1680、1712、1745、1780、1818 元/m 2,按此趋势,该类房地产于 2000 年价格为( )元/m 2。（A）2005（B） 1922（C） 1938（D）1894二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得
3、0.5 分。6 具体的长期趋势法主要有( )。（A）数学曲线拟合法（B）平均增减量法和平均发展速度法（C）时间序列分析法（D）移动平均法和指数修匀法7 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测判断,如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值,此外还有( )。（A）用于市场法中对未来净收益等的比较（B）用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正（C）用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力（D）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏8 运用长期趋势法估价一般步骤有( )。（A）对将来的价值进行分析（B）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料并进行检查、鉴别（C）整理搜集到的
4、历史价格资料,画出时间序列图（D）观察、分析时间序列,得出一定的模式三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。9 长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产,适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料,而且所拥有的历史价格资料必须真实。( )（A）正确（B）错误10 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同,应使用平均发展速度法来推算趋势值。( )（A）正确（B）错误11 采用平均增减量法推算趋势值时,不需要考虑时期序数。( )（A）正确（B）错误12 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移方法分别计算一系
5、列移动的时序价格平均数,形成一个新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响,显现出价格变动的基本发展趋势。( )（A）正确（B）错误13 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法。( )（A）正确（B）错误14 房地产价格在短期内通常有上下波动,易看出其变动规律和发展趋势。( )（A）正确（B）错误15 运用直线趋势法估价,估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图,应表现出明显的直线趋势。( )（A）正确（B）错误16 采用指数修习法进行预测的关键,是确定修匀常数的值。( )（A）正确（B）错误17 指数修匀法中的修匀常数的取值范围为 0修匀常数1。( )（A）正确（B）错误
6、18 越接近估价时点的增减量对估价越重要。( )（A）正确（B）错误19 在运用移动平均法时,一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。( )（A）正确（B）错误20 在实际运用中,移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。( )（A）正确（B）错误21 加权移动平均法是将估价时点后每若干时期的房地产价格的实际值经过加权后,再采用类似简单移动平均法进行趋势估计。( )（A）正确（B）错误22 指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据,经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。( )（A）正确（B）错误23 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断,如用于假设开发法中
7、预测本来开发完成后的房地产价值。( )（A）正确（B）错误24 如果长期趋势线越陡,则表明房地产价格的上涨(或下降)趋势越强; 反之,则表明房地产价格的上涨(或下降) 趋势越弱。( )（A）正确（B）错误25 房地产价格上涨(或下降)趋势的强弱,与房地产价格目前的高低无关。( )（A）正确（B）错误26 长期趋势法多用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正,而不能用来比较、分析两宗(或两类) 以上房地产价格的发展趋势或潜力。( )（A）正确（B）错误长期趋势法练习试卷 4 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格的影响因素分
8、析2 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析3 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析4 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析5 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。6 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 时间序列分析法和回归分析法是各种长期趋势法总的实现方法。【知识模块】 长期趋势法7 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 长期趋势法的用途很广,在预测将来的房地产价值等方面
9、几乎具有其他估价方法不可替代的作用。【知识模块】 长期趋势法8 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 长期趋势法主要是在历史价格资料的分析中找出规律。【知识模块】 长期趋势法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。9 【正确答案】 B【试题解析】 长期趋势法适用对象是价格没有明显季节波动的房地产,而不是有明显季节波动的房地产。【知识模块】 长期趋势法10 【正确答案】 B【试题解析】 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同,应采用平均增减量法而非平均发展速度法推算趋势值。【知识模块】 长期趋势法11 【正确答案】 B【试题解析】 时期序数是平
10、均增减量法推算趋势值不可缺少的要素。【知识模块】 长期趋势法12 【正确答案】 A【试题解析】 移动平均法其实质就是重新构建新的时间序列。【知识模块】 长期趋势法13 【正确答案】 A【试题解析】 长期趋势法是一种科学的预测。【知识模块】 长期趋势法14 【正确答案】 B【试题解析】 房地产价格通常有上下波动,短期内不易看出其变动规律和发展趋势。【知识模块】 长期趋势法15 【正确答案】 A【试题解析】 这是直线趋势法的突出特点。【知识模块】 长期趋势法16 【正确答案】 A【试题解析】 修匀常数是用来修正预测值和实际值的绝对误差的,在很大程度上影响最终预测值的准确性。【知识模块】 长期趋势法
11、17 【正确答案】 B【试题解析】 应当为 0修匀常数1【知识模块】 长期趋势法18 【正确答案】 A【试题解析】 越接近估价时点越接近真实。【知识模块】 长期趋势法19 【正确答案】 A【试题解析】 周期长度根据序数的多少和变动周期的长短确定。【知识模块】 长期趋势法20 【正确答案】 A【试题解析】 加权移动平均法的测算结果更准确。【知识模块】 长期趋势法21 【正确答案】 B【试题解析】 加权移动平均法是将估价时点前(非“后”)每若干时期的房地产价格的实际值经过加权后,再采用类似简单移动平均法进行趋势估计。【知识模块】 长期趋势法22 【正确答案】 A【试题解析】 指数修匀法不易操作,尤其是在确定修匀指数上需要进行反复试算。【知识模块】 长期趋势法23 【正确答案】 A【试题解析】 除了以上用途之外,还可以应用于收益法中的未来净收益的预测。【知识模块】 长期趋势法24 【正确答案】 A【试题解析】 长期趋势线越陡,价格相对于时间的变化就越明显。【知识模块】 长期趋势法25 【正确答案】 A【试题解析】 从两宗房地产价格发展趋图的比较中可发现此结论。【知识模块】 长期趋势法26 【正确答案】 B【试题解析】 长期趋势法既可用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正,也能用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力。【知识模块】 长期趋势法
