1、国家司法考试卷四（民法）历年真题试卷汇编 4 及答案与解析一、分析题0 【案情】 2016 年 1 月 10 日，自然人甲为创业需要，与自然人乙订立借款合同，约定甲向乙借款 100 万元，借款期限 1 年，借款当日交付。2016 年 1 月 12 日，双方就甲自有的 M 商品房又订立了一份商品房买卖合同，其中约定：如甲按期偿还对乙的 100 万元借款，则本合同不履行；如甲到期未能偿还对乙的借款，则该借款变成购房款，甲应向乙转移该房屋所有权；合同订立后，该房屋仍由甲占有使用。2016 年 1 月 15 日，甲用该笔借款设立了 S 个人独资企业。为扩大经营规模，S企业向丙借款 200 万元，借款期
2、限 1 年，丁为此提供保证担保，未约定保证方式；戊以一辆高级轿车为质押并交付，但后经戊要求，丙让戊取回使用，戊又私自将该车以市价卖给不知情的己，并办理了过户登记。2016 年 2 月 10 日，甲因资金需求，瞒着乙将 M 房屋出卖给了庚，并告知庚其已与乙订立房屋买卖合同一事。2016 年 3 月 10 日，庚支付了全部房款并办理完变更登记，但因庚自 3 月 12 日出国访学，为期 4 个月，双方约定庚回国后交付房屋。2016 年 3 月 15 日，甲未经庚同意将 M 房屋出租给知悉其卖房给庚一事的辛，租期 2 个月，月租金 5000 元。2016 年 5 月 16 日，甲从辛处收回房屋的当日，
3、因雷电引发火灾，房屋严重毁损。根据甲卖房前与某保险公司订立的保险合同(甲为被保险人)，某保险公司应支付房屋火灾保险金 5 万元。2016 年 7 月 13 日，庚回国，甲将房屋交付给了庚。2017 年 1 月 16 日，甲未能按期偿还对乙的 100 万元借款，S 企业也未能按期偿还对丙的 200 万元借款，现乙和丙均向甲催要。(2017 年卷四第四题)【问题】1 就甲对乙的 100 万元借款，如乙未起诉甲履行借款合同，而是起诉甲履行买卖合同，应如何处理? 请给出理由。2 就 S 企业对丙的 200 万元借款，甲、丁、戊各应承担何种责任?为什么?3 甲、庚的房屋买卖合同是否有效?庚是否已取得房屋
4、所有权? 为什么?4 谁有权收取 M 房屋 2 个月的租金?为什么?5 谁应承担 M 房屋火灾损失?为什么?6 谁有权享有 M 房屋火灾损失的保险金请求权?为什么?6 【案情】 自然人甲与乙订立借款合同，其中约定甲将自己的一辆汽车作为担保物让与给乙。借款合同订立后，甲向乙交付了汽车并办理了车辆的登记过户手续。乙向甲提供了约定的 50 万元借款。一个月后，乙与丙公司签订买卖合同，将该汽车卖给对前述事实不知情的丙公司并实际交付给了丙公司，但未办理登记过户手续，丙公司仅支付了一半购车款。某天，丙公司将该汽车停放在停车场时，该车被丁盗走。丁很快就将汽车出租给不知该车来历的自然人戊，戊在使用过程中因汽车
5、故障送到己公司修理。己公司以戊上次来修另一辆汽车时未付修理费为由扣留该汽车。汽车扣留期间，己公司的修理人员庚偷开上路，违章驾驶撞伤行人辛，辛为此花去医药费 2000 元。现丙公司不能清偿到期债务，法院已受理其破产申请。 (2016 年卷四第四题)【问题】7 甲与乙关于将汽车让与给债权人乙作为债务履行担保的约定效力如何?为什么? 乙对汽车享有什么权利?8 甲主张乙将汽车出卖给丙公司的合同无效，该主张是否成立?为什么?9 丙公司请求乙将汽车登记在自己名下是否具有法律依据?为什么?10 丁与戊的租赁合同是否有效?为什么? 丁获得的租金属于什么性质 ?11 已公司是否有权扣留汽车并享有留置权?为什么?
6、12 如不考虑交强险责任，辛的 2000 元损失有权向谁请求损害赔偿?为什么?13 丙公司与乙之间的财产诉讼管辖应如何确定?法院受理丙公司破产申请后，乙能否就其债权对丙公司另行起诉并按照民事诉讼程序申请执行?13 【案情】 甲欲出卖自家的房屋，但其房屋现已出租给张某，租赁期还剩余 1 年。甲将此事告知张某，张某明确表示，以目前的房价自己无力购买。甲的同事乙听说后，提出购买。甲表示愿意但需再考虑细节。乙担心甲将房屋卖与他人，提出草签书面合同，保证甲将房屋卖与自己，甲同意。甲、乙一起到房屋登记机关验证房屋确实登记在甲的名下，且所有权人一栏中只有甲的名字，双方草签了房屋预购合同。后双方签订正式房屋买
7、卖合同约定：乙在合同签订后的 5 日内将购房款的三分之二通过银行转账给甲，但甲须提供保证人和他人房屋作为担保；双方还应就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。甲找到丙作为保证人，并用丁的房屋抵押。丁与乙签订了抵押合同并办理了抵押登记，但并没有约定担保范围。甲乙双方办理了房屋买卖合同预告登记，但甲忘记告诉乙房屋出租情况。此外，甲的房屋实际上为夫妻共同财产，甲自信妻子李某不会反对其将旧房出卖换大房，事先未将出卖房屋的事情告诉李某。李某知道后表示不同意。但甲还是瞒着李某与乙办理了房屋所有权转移登记。2 年后，甲与李某离婚，李某认为当年甲擅自处分夫妻共有房屋造成了自己的损失，要求赔偿。甲抗辩说，赔偿请求
8、权已过诉讼时效。(2015 年卷四第四题)【问题】14 在本案中，如甲不履行房屋预购合同，乙能否请求法院强制其履行?为什么?15 甲未告知乙有租赁的事实，应对乙承担什么责任?16 如甲不按合同交付房屋并转移房屋所有权，预告登记将对乙产生何种保护效果?17 如甲在预告登记后又与第三人签订房屋买卖合同，该合同是否有效?为什么?18 如甲不履行合同义务，在担保权的实现上乙可以行使什么样的权利?担保权实现后，甲、丙、丁的关系如何?19 甲擅自处分共有财产，其妻李某能否主张买卖合同无效?是否可以主张房屋过户登记为无效或者撤销登记?为什么?20 甲对其妻李某的请求所提出的时效抗辩是否成立?为什么?20 【
9、案情】 2 月 5 日，甲与乙订立一份房屋买卖合同，约定乙购买甲的房屋一套(以下称 01 号房) ，价格 80 万元。并约定，合同签订后一周内乙先付 20 万元，交付房屋后付 30 万元，办理过户登记后付 30 万元。2 月 8 日，丙得知甲欲将该房屋出卖，表示愿意购买。甲告其已与乙签订合同的事实，丙说愿出 90 万元。于是，甲与丙签订了房屋买卖合同，约定合同签订后 3日内丙付清全部房款，同时办理过户登记。2 月 11 日，丙付清了全部房款，并办理了过户登记。2 月 12 日，当乙支付第一笔房款时，甲说：房屋已卖掉，但同小区还有一套房屋(以下称 02 号房) ，可作价 100 万元出卖。乙看后
10、当即表示同意，但提出只能首付 20 万元，其余 80 万元向银行申请贷款。甲、乙在原合同文本上将房屋相关信息、价款和付款方式作了修改，其余条款未修改。乙支付首付 20 万元后，恰逢国家出台房地产贷款调控政策，乙不再具备贷款资格。故乙表示仍然要买 01 号房，要求甲按原合同履行。甲表示 01 号房无法交付，并表示第二份合同已经生效，如乙不履行将要承担违约责任。乙认为甲违约在先。3 月中旬，乙诉请法院确认甲丙之间的房屋买卖合同无效，甲应履行 2 月 5 日双方签订的合同，交付 01 号房，并承担迟延交付的违约责任。甲则要求乙继续履行购买 02 号房的义务。3 月 20 日，丙聘请不具备装修资质的
11、A 公司装修 01 号房。装修期间，A 公司装修工张某因操作失误将水管砸坏，漏水导致邻居丁的家具等物件损坏，损失约5000 元。5 月 20 日，丙花 3000 元从商场购买 B 公司生产的热水器，B 公司派员工李某上门安装。5 月 30 日，李某从 B 公司离职，但经常到 B 公司派驻丙所住小区的维修处门前承揽维修业务。7 月 24 日，丙因热水器故障到该维修处要求 B 公司维修，碰到李某。丙对李某说：热水器是你装的，出了问题你得去修。维修处负责人因人手不够，便对李某说：那你就去帮忙修一下吧。李某便随丙去维修。李某维修过程中操作失误致热水器毁损。(2014 年卷四第四题)【问题】21 01
12、号房屋的物权归属应当如何确定?为什么?22 甲、丙之间的房屋买卖合同效力如何?考察甲、丙之间合同效力时应当考虑本案中的哪些因素?23 2 月 12 日，甲、乙之间对原合同修改的行为的效力应当如何认定?为什么?24 乙的诉讼请求是否应当得到支持?为什么?25 针对甲要求乙履行购买 02 号房的义务，乙可主张什么权利?为什么?26 邻居丁所遭受的损失应当由谁赔偿?为什么?27 丙热水器的毁损，应由谁承担赔偿责任?为什么?国家司法考试卷四（民法）历年真题试卷汇编 4 答案与解析一、分析题1 【正确答案】 本案应按照民间借贷法律关系作出认定和处理。理由是：最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问
13、题的规定第 24 条第 1 款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求；当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第 24 条第 2 款规定，根据按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务；就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。【试题解析】 本题考查后让与担保，规定在最高人民法院关于审理民间借贷案件
14、适用法律若干问题的规定第 24 条，也可以根据民法总则规定的双方虚假行为与隐藏行为答题。2 【正确答案】 甲仅于 S 企业财产不足以清偿债务时以个人其他财产予以清偿；根据个人独资企业法第 31 条的规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”。丁应承担连带保证责任；根据担保法第 19 条的规定，未约定保证责任形式的按照连带责任保证承担责任。戊不承担责任，其质权因丧失占有而消灭。【试题解析】 本题考查个人独资企业的责任承担、连带责任保证及质权。3 【正确答案】 合同有效，庚知情并不影响合同效力。庚已取得所有权，甲系有权处分，庚因登记取得所有权。【试题解析】 本
15、题考查合同的效力、物权变动。4 【正确答案】 甲有权收取。甲为有权占有，租赁合同有效，甲可收取房屋法定孳息。【试题解析】 本题考查孳息归属。5 【正确答案】 应由甲承担。根据合同法第 142 条的规定，除非当事人另有约定，标的物风险自交付时起转移。【试题解析】 本题考查风险移转规则。6 【正确答案】 庚享有请求权。根据保险法第 49 条第 1 款的规定，保险标的转让的，保险标的的受让人承继被保险人的权利和义务。【试题解析】 本题是民法与保险法结合的考点。7 【正确答案】 有效。因为我国物权法虽然没有规定这种让与担保方式，但并无禁止性规定。通过合同约定，再转移所有权的方式达到担保目的，是不违反法
16、律的，也符合合同自由、鼓励交易的立法目的。对于乙对汽车享有什么权利，答案一：乙享有的不是所有权，而是以所有权人的名义享有担保权。答案二：由于交付并办理了过户登记手续，乙享有所有权。【试题解析】 本题主要考查物权法定原则、物权的变动、债权效力与物权效力的区分。(1)我国物权法 第 5 条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”本题中，甲、乙约定以转移汽车所有权的方式作为借款合同的担保，属于让与担保，违反了我国物权法关于物权种类法定的原则，不能设立此种新型担保物权。但处分行为的无效不会影响负担行为的效力，即物权的效力瑕疵不会影响合同的效力。甲、乙之间就汽车让与的约定是双方当事人真实的意思表示，我国
17、法律也并无禁止让与担保的约定，不存在无效事由，故甲、乙之间的约定有效。虽有人认为此举违反禁止“流质契约”的规定，但是让与担保中并不存在“流质契约”中债权人利用其优越地位损害债务人利益的情形，认为其与禁止“流质契约”的原则相悖依据并不充分。(2)物权法 第 23 条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”第 24 条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”据此，甲、乙之间的合同有效，在车辆交付并办理过户登记手续的情况下，乙可取得汽车所有权。本题还可以从第二个角度来分析。最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干
18、问题的规定第 24 条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”合同法第 133 条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本题中，虽未直接规定有买卖合同的存在，但题干中已经明确提到“约定甲将自己的一辆汽车作为担保物让与给乙”“甲向乙交付了汽车并办理了车辆的登记过户手续”，所以本题中可以视为甲是以汽车买卖合同作为借款合同的担保。根据上述最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问
19、题的规定第 24 条和合同法第 133 条，虽然甲已经向乙交付了汽车，但甲和乙有特别约定仅把汽车作为担保，属于交付变动机动车所有权的例外，所以乙不是汽车的所有权人。对于乙能否享有此担保物权，司法部给出的答案是乙可以以所有权人的名义享有担保权，但此答案值得商榷，因为让与担保的约定违反了物权法定原则，不能通过合同创设新的担保物权。8 【正确答案】 不能成立。答案一：乙对汽车享有所有权，其有权处分该汽车。没有导致合同无效的其他因素。答案二：虽然乙将汽车出卖给丙公司的行为属于无权处分，对甲也是违约行为，但无权处分不影响合同效力，法律并不要求出卖人在订立买卖合同时对标的物享有所有权或者处分权。【试题解析
20、】 本题主要考查物权的变动、债权效力与物权效力的区分。根据上题中乙可以取得汽车所有权的答案，物权法第 23 条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”第 24 条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”乙是汽车的所有权人，对汽车享有处分权，乙与丙签订汽车的买卖合同是双方的真实意思的表示，合同不存在无效事由，属有效合同。乙已将汽车交付给了丙，特殊动产交付即转移所有权，登记只是对抗第三人的要件，丙可以取得汽车的所有权。综上所述，甲的主张不能成立。根据上题乙不是汽车所有权人的答案，买卖合同解释第 3 条规定：“当事人
21、一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”由于乙对汽车没有所有权，其将汽车出卖给丙的行为属于无权处分行为，但根据上述买卖合同解释第 3 条，无权处分的合同不会因为欠缺处分权而无效，所以甲的主张不能成立。9 【正确答案】 有法律依据。因根据物权法的规定，汽车属于特殊动产，交付即转移所有权，登记只是产生对外的效力，不登记不具有对抗第三人的效力。本案中因为汽车已经交付，丙公司已取得汽车所有权。【试题解析】 本题主要考查善
22、意取得和动产物权的变动。根据上述乙可以取得汽车所有权的答案，物权法第 23 条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”第 24 条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”据此，汽车属于特殊动产，交付即转移所有权，登记只是产生对外的效力，不登记不具有对抗第三人的效力。本题中因为汽车已经交付，丙公司已取得汽车所有权。此时丙有权要求乙将汽车登记到自己名下。根据上述乙不是汽车所有权人的答案，物权法第 106 条第 1 款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的
23、，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(2)以合理的价格转让；(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”乙为无权处分人，丙是对让与担保事实不知情的善意第三人，且乙已经将汽车交付给了丙。此处应注意，所谓“以合理的价格转让”并不要求支付全款，只要求双方约定转让的价格合理即可，所以丙可以善意取得汽车的所有权。此时丙有权要求乙将汽车登记到自己名下。10 【正确答案】 有效，因为尽管丁不享有所有权或处分权，但是并不影响租赁合同效力。其所得的租金属于不当得利。【试题解析】 本题主要考查债权效力与物权效力的区分、不当
24、得利。汽车是被丁盗走从而被占有，丁对汽车不享有所有权。但根据上述买卖合同解释第 3 条的规定，无权处分的买卖合同不会因为欠缺处分权而无效，举重以明轻，无权出租的合同也应有效。除此之外，戊不知该汽车的来历，不存在和丁恶意串通的情形，且租赁合同无须出租人对租赁物具有所有权，所以丁与戊的租赁合同有效。因汽车是被丁盗用，此时丁出租汽车获得租金的行为在法律上没有根据，汽车所有权人丙的利益受到侵害，且丁获益和丙受损之间有因果关系，租金应属于民法上的不当得利。11 【正确答案】 己公司无权扣留汽车并享有留置权。物权法第 231 条规定，债权人留置的动产与债权应该属于同一法律关系。而在本案中，债权与汽车无牵连
25、关系。【试题解析】 本题主要考查留置权的设立。物权法第 230 条第 1 款规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”物权法第 231 条规定：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。”本题中，己公司扣留汽车的原因是戊上次来修另一辆汽车时未付修理费，两者不属于同一法律关系。除此之外，己公司和戊之间并非企业之间的关系，不适用商事留置的规定。所以己公司无权扣留汽车并享有留置权。12 【正确答案】 辛有权向戊、己公司、庚请求赔偿，因为戊系承租人，系汽车的使用权人；庚是己公司的雇员，庚的行为属于职务行为，己应当承担雇
26、用人(或雇主)责任；庚系肇事人( 或者答直接侵权行为人)。【试题解析】 本题主要考查机动车致人损害的侵权责任、雇员在从事雇佣活动中致人损害的侵权责任。侵权责任法第 49 条规定：“因租赁、借用等情形机动车所有人与使用人不是同一人时，发生交通事故后属于该机动车一方责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由机动车使用人承担赔偿责任；机动车所有人对损害的发生有过错的，承担相应的赔偿责任。”最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第 9 条第 1 款规定：“雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任；雇员因故意或者重大过失致人损害的，应当与雇主承
27、担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的，可以向雇员追偿。”本题中，庚是己公司的雇员，庚的行为属于职务行为，应由己公司承担赔偿责任，同时庚因违章驾驶撞伤辛，属于故意或重大过失致人损害。除此之外，庚也是肇事人即直接侵权行为人，应当向辛承担损害赔偿责任。司法部答案认为戊作为机动车使用人，也应向辛承担赔偿责任，这是对机动车使用人的一个扩大解释。13 【正确答案】 丙公司与乙之间的财产诉讼应该由破产案件受理的人民法院管辖。法院受理丙公司破产申请后，乙应当申报债权，如果对于债权有争议，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼，但不能按照民事诉讼程序申请执行。【试题解析】 本题主要考查破产申请的受理。这里要特别
28、注意题干中“现丙公司不能清偿到期债务，法院已受理其破产申请”这句话，因丙只支付了一半的价款，所以本题所问的是乙、丙之间的债权债务纠纷管辖的相关规定。企业破产法第 21 条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起。”企业破产法第 19 条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”企业破产法解释(二)第 5 条规定：“破产申请受理后，有关债务人财产的执行程序未依照企业破产法第十九条的规定中止的，采取执行措施的相关单位应当依法予以纠正。依法执行回转的财产，人民法院应当认定为债务人财产。”据此，丙公司与乙之间的财
29、产诉讼应该由破产案件受理的人民法院管辖。程序应该为人民法院受理破产申请后，乙应当申报债权，如果对于债权有争议，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。根据上述企业破产法第 19 条和企业破产法解释(二)第 5 条的规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的执行程序应当中止，乙不能按照民事诉讼程序申请执行。14 【正确答案】 不能。理由是预约虽是合同，其目的在于订立主合同。按照买卖合同解释，当事人签订认购书、备忘录等预约合同，约定将来订立买卖合同，一方不履行的，对方可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。但是，法院不能强制当事人签订正式合同。乙可以按照合同法第113 条
30、请求赔偿，也可以根据第 94 条请求解除合同并请求赔偿。【试题解析】 本题主要考查预约合同的效力。买卖合同解释第 2 条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，预约合同如果违反，可以主张违约责任或者解除合同后主张赔偿损失。但是，在主张违约责任时，通常是主张赔偿因另一方不履行预约合同，即没有订立正式合同带来的损失，不能主张强制履行。合同法第 110 条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定
31、的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一) 法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三) 债权人在合理期限内未要求履行。”请求对方强制订立合同，是属于标的不适于强制履行的情况，因为，订约的行为具有劳务之债的性质，关系到合同主体的人身自由，因此不能强制履行。15 【正确答案】 甲应对乙承担违约责任。甲应说明买卖标的物上有负担的事实而未说明，违反了法律规定的义务，在合同有效的情况下，应该纳入到违约责任中。【试题解析】 本题主要考查违约责任、买卖不破租赁。甲乙订立正式买卖合同时，房屋已经租给了张某，对于房屋之上存在的负担，卖方甲有告知的义务，因为，依据买
32、卖不破租赁的规则，买受人在获得房屋所有权后，承租人依然有权在租期内继续承租房屋，这将给买受人乙带来不利影响。由于甲没有告知买受人乙，违背了诚信原则要求的告知义务，在合同有效的情况下，对于因此给乙带来的损失，应当通过违约责任来救济。16 【正确答案】 按照我国物权法第 20 条的规定，预告登记后，甲再处分房屋的，不产生物权效力。即乙对房屋的交付请求权具有物权性优先权，可以对抗所有未登记的购买人。【试题解析】 本题主要考查预告登记。物权法第 20 条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分
33、该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”据此，在甲乙签订房屋买卖合同并办理了预告登记之后，甲再处分房屋的，不发生物权效力。这意味着，在预告登记后的有效期间内，乙尽管没有获得所有权，但是，乙获得房屋所有权的债权具有优先的效力。17 【正确答案】 预告登记后，甲与第三人签订的房屋买卖合同有效，只是不发生物权变动的效力，如果甲不履行，将对第三人承担违约责任。【试题解析】 本题主要考查债权效力与物权效力的区分。物权法第 15 条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，
34、自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，不动产买卖中，合同效力与物权效力是区分开的，物权效力不发生，不影响买卖合同本身的效力。就预告登记而言，如果在登记后，甲再处分房屋的，不能发生物权效力，但甲与第三人的合同是有效的，如果不能履行，甲应当承担违约责任。18 【正确答案】 如果甲不履行合同义务，乙可以选择实现抵押权或者向保证人丙主张保证责任。无论丁还是丙履行担保责任后，都有权向甲追偿或：丁、丙可向甲追偿，也可以要求对方(丁或者丙)承担一半的份额。【试题解析】 本题主要考查人保与物保的关系。物权法第 176 条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务
35、或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”担保法解释第38 条第 1 款规定：“同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。”据此，本题中既有保证，又有第三人的抵
36、押，此时，如果甲不履行合同义务，乙可以向丙主张保证责任，也可以向丁主张实现抵押权，在丙丁承担责任后，均可以向甲追偿。如果一个担保人承担了全部责任的，也可找另一个担保人追偿相应的份额，两个担保人之间如果没有约定，通常是平分责任。19 【正确答案】 不得主张无效。即使没有处分权，也不影响合同效力。不可以主张房屋登记过户为无效，对于善意的乙不得主张无效。【试题解析】 本题主要考查无权处分、善意取得。买卖合同解释第 3 条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责
37、任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，无权处分的买卖合同本身是有效的。本题中，甲擅自处分夫妻共有财产，是无权处分，合同本身有效。乙是不知情的第三人，且支付了合理的价款，可以在完成过户登记以后，善意取得该房屋的所有权。综上所述，甲的妻子不能主张买卖合同无效，也不得主张登记无效或撤销登记。20 【正确答案】 不成立。理论上通常认为，夫妻关系存续可以作为引起时效中止的事由。【试题解析】 本题主要考查诉讼时效的中止。民法总则第 194 条规定：“在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：(一)不可抗力； (二)无民事行为能力人或者限制民事行为能力
38、人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；(三)继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；(四)权利人被义务人或者其他人控制；(五)其他导致权利人不能行使请求权的障碍。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。”婚姻法解释(三) 第 11 条第 2 款规定：“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”据此，对于本案中甲擅自处分房产的行为，离婚时，其配偶可以提出损害赔偿。由于处分共有房屋的行为发生在两年之前，此时，主张赔偿的时效是否已经届满的认定，关键在于夫妻关系的存续，能否作为导致时效中止之事由。对此，我国民
39、事立法与相关司法解释并没有做出明确的规定，自理论及比较法的角度来看，这种情况通常被认定为可以导致时效中止的事由。按照这一理解，本题中由于夫妻关系存续导致甲的配偶李某的请求权时效中止。因此，甲主张时效已过的抗辩不能成立。但值得指出的是，对于这种没有法律依据的情形在司法考试中以案例分析题目的形式出现是非常不适当的，属于超纲命题。21 【正确答案】 房屋归丙所有。因为甲、丙基于合法有效的买卖合同于 2 月 11日办理了过户登记手续，即完成了不动产物权的公示行为。不动产物权发生变动，即由原所有权人甲变更为丙。【试题解析】 本题主要考查不动产物权的变动。根据物权法第 14 条规定：“不动产物权的设立、变
40、更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”甲丙合同有效，并且办理了过户登记，故丙取得 01 号房屋的所有权。22 【正确答案】 有效。应当考虑的因素有甲丙是否有恶意串通、是否违背公序良俗、是否违背法律、行政法规的强制性规定。【试题解析】 本题主要考查买卖合同的效力。尽管甲已就该房与乙签订了合同，但甲、丙的行为不属于违背公序良俗的行为，也不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效的因素。甲、丙之间订立合同不以损害乙的权利为目的，丙的行为仅为单纯的知情，此合同行为不属于恶意串通行为。因此，甲、丙之间的合同有效。23 【正确答案】 有效。是基于双方真实的意思表示对合
41、同进行的变更。【试题解析】 本题主要考查合同的变更。根据合同法第 77 条第 1 款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，甲乙之间将买卖 01 号房的合同中的标的物、价款、付款方式做出了调整，是在双方协商一致的基础上达成的，因此构成对合同内容的变更，变更有效。24 【正确答案】 主张甲丙合同无效和主张甲交付 01 号房的主张不能获得支持；乙可以请求甲承担违约责任，乙同意变更合同不等于放弃追索甲在 01 号房屋买卖合同项下的违约责任。因为乙与甲通过协商变更了合同，且甲、丙之间的合同有效并已经办理了物权变动的手续，故乙关于确认甲、丙之间合同无效、由甲交付 01号房的请求不能得到支持。同时
42、，甲、乙之间合同的变更是因违约而引起的变更，因此，变更合同之后，不能再请求对方履行原来的合同，但依然可以主张违约责任。【试题解析】 本题主要考查合同的成立与生效。根据物权法第 15 条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”甲、丙之间的合同自成立时生效，因此乙不能主张合同无效。对于甲、乙之间购买 01 号房屋的合同，双方在协商一致的基础上改变了合同内容。合同变更可以分为协议变更和因违约而导致的变更，本案中，合同变更是因为甲违约导致的，因此，在合同变更之后，不影响乙主张甲承担违约责任
43、的权利。25 【正确答案】 请求解除合同，并主张甲返还已经支付的购房款和利息。因为因国家政策调整失去贷款资格构成情事变更。【试题解析】 本题主要考查合同的解除。根据合同法解释(二)第 26 条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本题中，由于国家政策的变化导致乙不再具备贷款资格，合同目的无法实现。据此，乙可以提出解除合同。26 【正确答案】 丙和 A 公司承担。因
44、为张某是 A 公司的员工，属于用人单位工作人员侵权，责任由单位承担。丙聘请没有资质的 A 公司装修，具有过错，也应当承担责任。【试题解析】 本题主要考查用人单位侵权。根据侵权责任法第 34 条第 1 款规定：“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。”此题，明显是属于单位员工执行职务之行为，单位应当承担责任。第 6条第 1 款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”本案中本题中，丙聘请不具备装修资质的 A 公司进行装修，具有过错，也应当承担责任。27 【正确答案】 B 公司承担。因为李某的行为构成表见代理，公司应当承担维修合同的后果。或者从侵权
45、责任法角度来看，虽然李某已经离职，但经 B 公司维修处负责人指派执行维修处的工作任务，其侵权行为应由 B 公司承担责任。【试题解析】 本题主要考查表见代理。根据合同法第 49 条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本题中，由于李某曾经是 B 公司的员工，而且曾经为丙安装热水器，后来李某是在 B 公司的维修处承揽与公司相同的业务，何况还是维修站的负责人让李某去进行维修。此时尽管李某已经辞职，但是鉴于曾经存在交易的情况，丙有足够合理的理由相信李某有代理权，因此构成表见代理，B 公司应当承担李某行为的后果。本题还可以从侵权责任法角度来分析。虽然李某已经离职，但经 B 公司维修处负责人指派执行维修处的工作任务，在性质上可以类推适用侵权责任法第 34条第 1 款规定，由用人单位承担侵权责任。
