1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 35 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 下面不是人力资源的特点的是( )。（A）能动性资源（B）特殊的资本性资源（C）高增值性资源（D）一次性资源2 物业管理的承接查验是( )移交物业项目的过程。（A）建设单位向物业服务企业（B）施工单位向监理公司（C）施工单位向物业服务企业（D）建设单位向业主3 某市政府对其办公大院物业管理服务公开招标,招标文件规定投标截至日为 2006年 3 月 20 日,甲物业管理公司的投标书于 2006 年 3 月 21 日送达。对于此投标书,评
2、标委员会应当( ) 。（A）接受（B）审查合格后接受（C）审查不合格后拒收（D）拒收4 下列( ) 不属于招标文件的内容。（A）评标委员会构成（B）拟签定合同的主要条款（C）招标文件答疑的时间和地点（D）投标文件送达的截止时间5 某物业管理项目的招标文件规定,投标文件必须截至 2004 年 5 月 20 日前( )。（A）密封寄出（B）挂号寄出（C）密封送达指定投标地点（D）密封送达指定接收人6 ( )必须通过招投标方式选聘物业服务企业。（A）所有物业（B）非住宅物业（C）住宅规模较小的（D）前期管理的住宅物业7 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )内，按照招标文件和中标人的投标文件
3、订立书面的物业服务合同。（A）7 日（B） 15 日（C） 20 曰（D）30 日8 下列不是装修管理应注意的问题的是( )。（A）在装饰装修项目申报登记时，物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对，以防有漏项或有大的拆动项目漏报（B）在办理开工手续前，物业管理方需要确认装修施工的相关手续是否已经完备（C）在施工过程中，物业管理方应注意装修工程是否对公共秩序、公共安全以及毗邻业主或物业使用人构成伤害（D）在施工验收时，物业管理单位应注意装修单位是否对装修过程中的垃圾进行了清理9 物业管理企业在居住小区的装修管理中，应根据建设部的( )制定本小区的装修管理规定。（A）城市异产毗连房屋管理规定（B
4、） 城市新建住宅小区管理办法（C） 城市房屋修缮管理规定（D）住宅室内装饰装修管理办法10 一级物业服务企业资质的颁发和管理由( )负责。（A）直辖市或设区的市级人民政府房地产主管部门（B）省级人民政府房地产主管部门（C）住房和城乡建设部（D）市级人民政府房地产主管部门11 物业服务企业是依法成立、具有( )和具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。（A）专门资质（B）营业执照（C）税务登记证书（D）职业资格汪书12 装饰装修工程的最低保修期限为( )。（A）2 年（B） 3 年（C） 3 年半（D）5 年13 第一次业主大会或业主代表大会由( )组织召开。（A）
5、房地产行政管理部门（B）房屋出售单位（C）业主委员会和物业管理公司（D）房地产行政管理部门和房屋出售单位14 城市房屋白蚁防治中,挖巢法最好在( )进行。（A）春天（B）夏天（C）秋天（D）冬天15 下列不是物业服务费核算要点及方法的是( )。（A）物业专项维修资金的核算（B）确定服务费成本构成的注意事项（C）收集原始数据（D）物业服务费的测算16 下列不属于物业管理企业营业成本的是( )。（A）直接人工费（B）间接费用（C）直接材料费（D）间接人工费17 物业管理区域内的共用部位、共用设施设备经营获得收益,其收益属于业主的部分应当纳入( ) 。（A）专项保养资金（B）专项服务资金（C）专项维
6、修资金（D）专项改造资金18 物业管理条例明确规定,业主大会做出专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权( )以上通过。（A）1/2（B） 2/3（C） 3/4（D）4/519 ( )物业管理档案收集工作重点集中在物业业主,即未来的主要服务对象。（A）物业承接查验期（B）物业入住期（C）日常物业管理期（D）特殊物业管理期20 沟通的管理不包括( ) 。（A）建立定期客户沟通制度（B）建立跟踪分析和会审制度（C）拒绝接受客户投诉（D）引进先进技术和手段,加强客户管理21 一级资质物业服务企业信用档案信息的采集、整理、更新及日常管理工作由( )负责。（A）中国物业管
7、理协会 （B）住房与城乡建设部（C）地方物业管理行政主管部门 （D）住房与城乡建设部信息中心22 知识测验的目的是( ) 。（A）通过一系列科学方法来测量被试者智力和个性差异（B）了解应聘者是否掌握应聘岗位所必须具备的基础知识和专业知识（C）使新员工了解公司的基本情况，熟悉公司的各项规章制度，掌握基本的服务知识（D）对新员工在试用期内，在岗位进行的基本操作技能的培训，以使新员工了解和掌握所在岗位工作的具体要求23 下列不是物业验收须知主要内容的是( )。（A）物业不同部位保修规定（B）物业验收存在的问题、有关维修处理的约定等（C）物业建设基本情况、设施设备的使用说明（D）物业验收应注意的事项以
8、及其他需要提示说明的事项等24 为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，物业管理条例明确规定，前期物业管理服务由( ) 选聘物业服务企业。（A）监理单位 （B）设计单位（C）建设单位 （D）居委会25 物业管理招标的概念是( )。（A）物业管理服务产品预购的一种交易方式（B）运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业各项管理权的活动（C）是我国物业管理发展的必然产物，也是行业发展的必然产物（D）是行业发展日趋成熟的体现26 “积极配合相关部门做好法律政策宣传教育” 是 ( )的内容。（A）出入管理（B）
9、安防系统的使用、维护和管理（C）配合政府开展社区管理（D）施工现场管理27 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括( )。（A）物业管理区域秩序维护费用（B）物业管理企业固定资产折旧（C）物业各项共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（D）以上三项都包括28 最主要的客户管理对象是( )。（A）建设单位 （B）专业公司（C）业主 （D）政府部门29 清洁卫生服务的内容有( )。（A）建筑物外公共区域清洁（B）建筑物内公共区域清洁（C）垃圾收集与处理（D）以上三项都是30 物业管理企业除主营业务收入外，其他业务收入还有( )。（A）废品回收收入（B）商业用房经营收入（C）无形资产转让收入（D
10、）以上三项都是31 下列不是标点符号的作用的是( )。（A）表示停顿（B）表示语气，标明句子是陈述语气、疑问语气，还是感叹语气（C）表示句中的意思（D）标示句子中某些词句的性质32 物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护( )的合法权益。（A）监理单位 （B）建设单位（C）全体业主 （D）物业服务企业33 下列说法错误的是( )。（A）专项维修资金的主要内容不包括续筹和管理（B）物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节（
11、C）前期物业服务合同涉及的费用种类多，情况复杂，支付主体及责任容易混淆（D）前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响34 拍卖过程中出价人每次竞买的出价均为要约，拍卖师击槌表示成交则为承诺，双方交易告成。因此，往往在拍卖过程中，拍卖广告上的有些物品，可能会被撤销拍卖，因为拍卖广告( ) 。（A）为承诺 （B）为要约（C）为反要约 （D）并非要约35 “入住手续办理和程序” 是入住准备中的( )阶段。（A）入住工作计划（B）入住仪式策划（C）环境准备（D）其他准备事项36 事务文书不包括( ) 。（A）制度（B）计划（C）总结（D）大事记37 注册资本为人民币 300
12、万元以上的是( )。（A）一级资质（B）二级资质（C）三级资质（D）四级资质38 下列属于清洁卫生服务管理方法的是( )。（A）日常管理（B）外包管理（C）指定管理（D）管理要点39 公司法规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为( )。（A）10 万元（B） 20 万元（C） 30 万元（D）50 万元40 下列属于重点防火部位的是( )。（A）度假村（B）商场（C）机房（D）酒店41 下列是应用文书写作要领的是( )。（A）行政公文的写作要领（B）事务文书的写作要领（C）礼仪文书的写作要领（D）以上三项都是42 处理紧急事件应以( )为前提，不能因急于处理而不顾后果，造
13、成更大损失。（A）控制发展（B）保护人员（C）不造成损失（D）不造成新的损失43 物业服务合同通常在( )时即生效。（A）成立（B）签订（C）协商（D）执行44 物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失是指( )。（A）物业管理缺陷（B）物业管理风险（C）物业管理损失（D）物业质量缺陷45 招标人采取邀请招标方式的，应当向( )个以上物业管理企业发出投标邀请书。（A）3（B） 5（C） 7（D）946 物业开发商可以通过与物业管理公司签订( )，委托其介入物业的前期管理和销售工作。（A）托管合同（B）临时委托合同（C）永久性合作协议（D
14、）合作备忘录47 业主公约签订的条件是小区入住率达( )以上，已入住业主中持有产权达( )以上。（A）30%,30%（B） 30%，50%（C） 50%，50%（D）50% ，80%48 物业管理服务费( ) 。（A）所有权属于物业管理公司，业主无权过问其收支情况（B）为物业管理公司与业主共同拥有，每笔支出必须经双方共同商定方可（C）所有权属于业主，物业管理单位应当定期(一般 6 个月)向业主公布其收支账目，接受业主监督（D）所有权属于国家49 三级物业服务企业资质的颁发和管理由( )负责。（A）直辖市或设区的市级人民政府房地产主管部门（B）省级人民政府房地产主管部门（C）住房和城乡建设部（D
15、）市级人民政府房地产主管部门50 前期物业管理招标投标结束后,招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。（A）7（B） 15（C） 30（D）45二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 以下所列中,属于投标者之间串通投标的行为是( )。（A）投标者之间相互约定,一致抬高或者压低价位中标（B）投标者之间相互预定,在招标项目中轮流以高价位或者低价位中标（C）投标者租用、借用其他物
16、业管理企业资质证书参加投标（D）投标者相互间泄露标底的（E）投标者之间进行内部竞价,内定中标人,然后再参加投标52 在住宅室内装饰装修活动中，禁止( )行为。（A）将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间，厨房间（B）将房间的间隔墙打掉（C）扩大承重墙上原有的门窗尺寸（D）拆除连接阳台的砖、混凝土墙体（E）将房间内铺上轻质地板53 物业服务合同的内容包括( )。（A）物业管理事项与管理用房（B）服务质量与费用（C）双方的权利、义务（D）维修资金的管理与使用（E）合同期限与违约责任54 在下列中,属于要约邀请的是( )。（A）拍卖公告（B）招标公告（C）中标通知书（D）招股说明书（E）商业广告55
17、所有的合同的订立过程必须经过( )。（A）要约邀请（B）要约（C）承诺（D）批准（E）公证56 选聘物业管理企业应坚持招投标制度，这样可以激励企业加强内部管理( )。（A）提高服务水平（B）降低管理成本（C）增强自身实力（D）遏制腐败现象（E）提高工作效率57 造成物业房屋损坏的主要原因包括( )。（A）自然因素和人为因素（B）设计和施工质量的低劣（C）预防性维修保养不善（D）不可抗力的自然灾害（E）及时地预防性维修保养58 信息收集与加工的要求有( )。（A）准确性（B）完整性（C）经济性（D）及时性（E）适用性59 物业管理风险中，日常物业管理的风险包括( )。（A）在使用物业和接受物业服
18、务过程中存在的风险（B）物业管理日常运作过程中存在的风险（C）物业管理项目外包服务过程中的风险（D）市政公用事业单位服务过程中的风险（E）公共媒体宣传报道中的舆论风险60 培训的组织与实施的主要工作包括( )。（A）年度培训计划的制定（B）培训员工的管理（C）培训师资的管理（D）培训方法的运用（E）培训效果的评估61 合同的要件主要有( )。（A）当事人的缔约能力（B）当事人的真实意思表示（C）合同的生效期限（D）合同的内容合法（E）合同的形式合法62 义务消防队伍建设包括( )。（A）义务消防队员的教育（B）义务消防队员的构成（C）义务消防队员的宣传（D）义务消防队员的工作（E）义务消防队伍
19、的训练63 房屋的基本组成部分有( )。（A）装修部分（B）承重构件（C）设施设备部分（D）基础（E）结构部分64 可行性研究阶段早期介入的内容包括( )。（A）根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式（B）就物业的结构布局、功能方面提出改进建议（C）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准（D）配合设备安装，确保安装质量（E）提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见65 新建物业承接查验是技术难度高、专业性强、对日后影响大的工作，除人员准备外还要做好以下( ) 方面的工作。（A）计划准备（B）资料准备（C）查验的仪式策划（D）设备工具准备（E）符合承接查验条件三、简答题
20、66 直线职能式组织机构的主要优缺点有哪些?67 什么是邀请招标? 其特点是什么 ?68 简述有效合同应当具备的必要条件。69 前期物业服务合同为什么具备风险性?如何正确防范?70 入住的前提条件有哪些。71 简述灭火作战方案的制定原则及方法。四、案例分析题72 你是某物业管理公司的高级管理人员，公司委派你与业主委员会签订物业服务合同，你认为签订物业服务合同应注意哪些事项?物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 35 答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 人力资源管理2 【正确答案】 A
21、【知识模块】 物业的承接查验3 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理招标投标4 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理招标投标5 【正确答案】 C【知识模块】 综合6 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理招标投标7 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理招标投标8 【正确答案】 D【知识模块】 物业入住与装修管理9 【正确答案】 D【知识模块】 物业入住与装修管理10 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构11 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构12 【正确答案】 A【知识模块】 综合13 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机
22、构14 【正确答案】 C【知识模块】 综合15 【正确答案】 A【知识模块】 财务管理16 【正确答案】 D【知识模块】 财务管理17 【正确答案】 C【知识模块】 财务管理18 【正确答案】 B【知识模块】 财务管理19 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理档案管理20 【正确答案】 C【知识模块】 客户管理21 【正确答案】 A22 【正确答案】 B23 【正确答案】 B24 【正确答案】 C25 【正确答案】 A26 【正确答案】 C27 【正确答案】 D28 【正确答案】 C29 【正确答案】 D30 【正确答案】 D31 【正确答案】 C32 【正确答案】 C33 【正确答案】 A
23、34 【正确答案】 D35 【正确答案】 A36 【正确答案】 A37 【正确答案】 B38 【正确答案】 B39 【正确答案】 A40 【正确答案】 C41 【正确答案】 D42 【正确答案】 D43 【正确答案】 A44 【正确答案】 B45 【正确答案】 A46 【正确答案】 B47 【正确答案】 B48 【正确答案】 C49 【正确答案】 A50 【正确答案】 C二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,B,C,E【
24、知识模块】 物业管理招标投标52 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 物业入住与装修管理53 【正确答案】 A,B,C,D,E【知识模块】 物业管理合同54 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 物业管理合同55 【正确答案】 B,C【知识模块】 物业管理合同56 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构57 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房屋及设备设施管理58 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 物业管理档案管理59 【正确答案】 A,B60 【正确答案】 BCDE61 【正确答案】 ABDE62 【正确答案】 BDE63 【正确答案】
25、A,C,E64 【正确答案】 A,C65 【正确答案】 A,B,D三、简答题66 【正确答案】 主要优点:(1)加强了专业管理的职能;(2) 把统一指挥与管理分工有机结合,能够适应企业经营管理的要求。主要缺点:(1) 机构与人员过多 ,难于分清职责;(2) 横向协调困难 ,工作效率较低。【知识模块】 物业管理企业67 【正确答案】 邀请招标,也称作有限竞争性招标或选择性招标,是指招标人预先选择 310 家有承担项目能力的企业,直接向其发出投标邀请的招标方式。邀请招标的主要特点是招标不使用公开的公告方式,投标人是特定的,即接受邀请的企业才是合格的投标人,投标人的数量有限。【知识模块】 物业管理招
26、标投标68 【正确答案】 合同要件即有效合同应当具备的必要条件,包括:(一)当事人的缔约能力当事人缔约能力,即合同的当事人应当具备的合法资格。订立合同的当事人,应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力,可以是自然人,也可以是法人、其他组织。作为法人和其他组织而言,这些主体在订立合同时,必须具有相应的法律资格。当事人缔约能力是指理解合同订立行为及其一般意义的能力。当事人不能完全理解合同的法律意义不意味着缺乏缔约能力,除非证明某人缺乏行为能力或者除非某人处于身份不能的状态,否则推定每个人都具有行为能力。(二)当事人的真实意思表示当事人同意的真实,即合同应当是双方当事人意思表示真实的反映。合同的订立
27、是基于“契约自由 ”的原则,而 “契约自由”是建立在当事人真实意思表示的基础上的。因此,如果合同中不能反映当事人的真实意思,该合同就必然属于无效合同。(三)合同内容合法内容不合法的合同,自然就构成了合同的无效。因此,合同的内容必须符合法律、法规的规定,符合社会的公共利益等,不能违反法律、法规的规定,不能损害社会的公共利益等。(四)合同的形式合法合同形式是合同当事人所达成的协议的表现形式,是合同内容的载体。因此,合同的形式合法,就意味着法律、法规所规定的合同形式必须遵守,否则也将构成合同的无效。中华人民共和国合同法第十条就明确规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规
28、规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。”这条规定的实质就是要求合同形式必须合法。订立合同如果不符合这四个合同要件之一的,就不具备合同成立基本条件,属于无效合同。无效合同自订立时起就不具备法律效力和约束力,合同双方的当事人之间就不存在基于合同而产生的权利义务关系。【知识模块】 物业管理合同69 【正确答案】 由于前期物业管理期限短暂且不确定,管理关系不稳定,所以前期物业服务合同存在着风险。物业管理企业通过诸多努力,与建设单位签订了前期物业服务合同,但业主入伙之后,可以立即成立业主大会,选聘新的物业管理企业,前期物业服务合同即时终止,物业管理企业的投入就
29、可能得不到回报。这种风险可以通过前期物业服务合同约定或其他方式进行规避,明确在物业管理的早期介入活动以及前期管理服务中,物业管理企业应该提供那些服务,建设单位如何给予报酬或补偿等。【知识模块】 物业管理合同70 【正确答案】 物业入住的前提是,物业符合国家规定的各项交付使用条件,并经物业管理单位接管验收合格。入住前提条件包括法律规定和合同约定两个方面,法律规定主要是指物业符合国家规定的交付条件,如已办理竣工验收或综合验收等相关工作,并通过物业接管验收。合同约定主要是指建设单位和业主签订的购房合同中双方约定的交楼条件,如,是毛坯房交楼还是粗装修标准交楼。房地产和物业管理实践中要特别注意房屋的质量
30、、朝向、面积、水电气以及物业相关配套设备、设施和场地等要符合规定的交付使用条件,否则不得办理入住等手续。【知识模块】 物业入住与装修管理71 【正确答案】 (一) 制定原则(1)适用性原则:制定的灭火预案应符合本物业的实际情况,并结合现有物业的消防技术装备和指战员的业务素质;(2)有效性原则:灭火预案能在火警、火灾处置后收到良好效果;(3)可操作性原则:灭火预案能确实可行 ,经消防安全部门战斗演练后具有实操性和可行性。(二)制定方法制定灭火作战预案前,消防安全部门负责人应组织人员深入实地,调查研究,确定消防重点;根据火灾特点和灭火战术特点,假想火场上可能出现的情况 ,并进行必要的计算,为灭火作战部署提供正确的数据,并确定需投入灭火的战斗装备和器材,以及供水线路。明确灭火、救人、疏散等战斗措施和注意事项。然后写出文字说明的草稿打印报批,并绘制灭火力量部署的草图。【知识模块】 综合四、案例分析题72 【正确答案】 一是明确业主委员会的权利义务；二是明确物业服务企业的权利和义务；三是对违约责任的约定；四是对免责条款的约定；五是物业服务合同的主要条款宜细不宜粗；六是合同的签订要实事求是；七是明确违约责任的界定及争议的解决方式。【知识模块】 物业管理合同
