1、物业管理招标投标练习试卷 5 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 投标人应当具备( ) 的能力。（A）编制标底（B）组织评标（C）承担招标项目（D）融资2 投标人借用其他物业管理企业的资质证书参加投标的,属于( )。（A）投标人之间串通投标（B）投标人以非法手段骗取中标（C）投标人与招标人之间串通招标投标（D）投标人以行贿的手段谋取中标3 中华人民共和国招标投标法和前期物业管理招标投标管理暂行办法所规定的招标方式是( ) 。（A）公开招标、邀请招标和议标（B）公开招标和议标（C）邀请招标和议标（D）公开招标和
2、邀请招标4 某投标人在提交投标文件时,挟带了一封修改投标报价的函件,但开标时该函件没有当众拆封宣读,只宣读了修改前的报价单上填报的投标价格,该投标人当时没有异议。这份修改投标报价的函件应视为( )。（A）有效（B）经澄清说明后有效（C）无效（D）在招标人同意接受的情况下有效5 非前期物业管理期间,一般应以( )为物业管理招标主体。（A）居民委员会（B）业主委员会（C）建设单位（D）业主大会6 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的( )前,向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门进行招标备案。（A）7 日（B） 15 日（C） 10 日（D）30 日7 物业管理招标中的评标委
3、员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5 人以上单数,其中招标人代表不得多于成员总数的( )。（A）1/2（B） 2/3（C） 1/3（D）1/48 某企业在一次物业管理项目的招标活动中,根据中华人民共和国招标投标法的要求安排了以下招标程序:成立招标组织;组织投标人踏勘现场,并对招标文件答疑 ;签收投标文件;编制招标文件和标底;确定投标人编制投标文件所需要的合理时间;发布招标公告或发出投标邀请书;发售招标文件;对潜在投标人进行资质审查,并将审查结果通知各潜在投标人。下列排列顺序正确的是( )。（A）（B） （C） （D）9 中标通知书发出后,招标人无正当理由不与中标人签订合同,给中标
4、人造成损失的,( )。（A）只需退还投标保证金即可（B）要双倍返还投标保证金（C）如果给中标人造成的损失小于投标保证金的,只需赔偿损失而不用退还全部投标保证金（D）如果给中标人造成的损失超过投标保证金的 ,除退还投标保证金外还需赔偿损失10 根据我国有关招标投标的法律规定,“与投标人有利害关系的人员不得进入评标委员会”,这一规定体现了招标活动基本原则中的( )。（A）公开原则（B）公平原则（C）公正原则（D）诚实信用原则11 中华人民共和国招标投标法规定,招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。（A）10 日（B） 30 日（C） 45 日
5、（D）60 日12 下列( ) 不属于招标文件的内容。（A）评标委员会构成（B）拟签定合同的主要条款（C）招标文件答疑的时间和地点（D）投标文件送达的截止时间13 招标人应当按照( ) 确定中标人。（A）评标委员会评标确定的中标人（B）评标委员会依法推荐的中标候选人的排序（C）招标人自行推荐的中标候选人（D）政府推荐的中标候选人14 资格预审主要审查投标人或潜在投标人是否符合( )等条件。（A）具有订立合同的能力（B）近三年内没有被责令停业的记录（C）近五年内没有严重违约（D）具有履行合同的能力15 评标委员会推荐的中标候选人应当限制在( )人,并标明排列顺序。（A）25（B） 13（C） 2
6、4（D）3二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。16 在物业管理招标投标的下列情形中,( )投标文件应视为废标。（A）逾期送达的（B）无单位盖章的（C）在投标截止时间前又提出补充内容的（D）未按招标文件要求提交投标保证金的（E）联合体投标的17 有关投标人的法律禁止性规定包括( )。（A）禁止投标人之间相互约定抬高或压低投标报价（B）禁止招标人向投标人泄漏标底（C）挂靠或者借用其他企业资质进行投标（D）投标人以低于成本价投标（E）投标人在投标截
7、止时间前又提出补充内容的18 物业管理招标人应当按照下列规定时限完成物业管理招标投标工作( )。（A）新建现售商品房项目应当在现售前 30 日完成（B）预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成（C）新建现售商品房项目应当在现售时完成（D）新建现售商品房项目应当在交付使用前 30 日完成（E）非出售的新建物业项目应当在交付使用前 90 日完成19 经政府主管部门批准,( )物业项目可采用协议方式选聘物业管理企业。（A）投标人少于 3 个的（B）投标人超过 3 个的（C）住宅规模较小的（D）非住宅（E）住宅规模较大的20 招标人在发出招标公告或发出投标邀请书的前 10 日,向政府主管部门备
8、案应提交的资料有( ) 。（A）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件（B）招标公告或者投标邀请书（C）招标文件（D）评标委员会组成名单（E）法律、法规规定的其他材料21 物业管理企业作出投标决策前,应该进行投标可行性分析。可行性分析主要包括( )。（A）招标物业项目分析（B）物业管理企业自身条件分析（C）潜在竞争者分析（D）投标风险分析（E）招标风险分析三、简答题22 16.物业管理投标报价的策略和技巧主要有哪些?23 17.物业管理方案包括哪些基本内容?24 18.费用测算的依据是什么?主要包括那些内容?方法是什么?25 19.制定物业管理方案的一般程序是什么?26 20.商务文件主要
9、包括哪些内容?物业管理招标投标练习试卷 5 答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理招标投标2 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理招标投标3 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理招标投标4 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理招标投标5 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理招标投标6 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理招标投标7 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理招标投标8 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理招标投标9 【正确答案】 D【知识模块】 物业管
10、理招标投标10 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理招标投标11 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理招标投标12 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理招标投标13 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理招标投标14 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理招标投标15 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理招标投标二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。16 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 物业管理招标投标17 【正确答案】 A,
11、B,C,D【知识模块】 物业管理招标投标18 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 物业管理招标投标19 【正确答案】 A,C【知识模块】 物业管理招标投标20 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 物业管理招标投标21 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理招标投标三、简答题22 【正确答案】 投标报价是技术性、技巧性极强的工作,在投标的过程中,有时需要不断调整策略,使报价更接近标底。投标报价的策略主要有:(1)对项目运作的经营管理成本进行准确测算,确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间,在此基础上预测标底和竞争对手的报价范围。(2)及时掌握信息,采取低而适度的标准调整价格。(3
12、)密切关注、正确分析竞争对手透露的报价信息。(4)补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加。在投标过程中,投标人采取的报价技巧主要有:(1)多方案报价。在邀请招标或议标的方式中,由于招标文件不明确或项目本身有多方案存在,投标人对项目原方案提出在经济上、技术上更合理可行的方案,即准备两个或两个以上的报价,最后与招标方进行协商处理。(2)保本报价。即按成本报价,适用于规模大、远景效益好的项目或业主大会委托业主委员会组织的招标项目。有的投标人为争夺市场份额不惜采用成本报价或略低于成本的报价。低于成本的报价不仅不符合法律规定,也极易扰乱市场秩序,导致恶性竞争,一方面严重影响到物业管理服务产品的
13、质量,使业主的合法权益受到侵害,另一方面严重阻碍了招投标市场的规范运作和健康发展。(3)活口报价。即在报价上留一些可以调整的余地,并在建议中附加备注。【知识模块】 物业管理招标投标23 【正确答案】 物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、日常物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。【知识模块】 物业管理招标投标24 【正确答案】 费用测算的依据:在测算费用的过程中,物业管理企业要依据所接管的物业类型、性质、市场定位、配套设备设施
14、的具体情况及管理要求和服务项目,并参考招标物业所在区域物业管理市场同类同质物业的收费标准及企业现有日常综合管理的经验数据进行全面、具体的测算。(一)费用测算的内容 :包括项目所需的人力资源成本和日常管理成本的预测;物业收入项目的预测; 管理风险、经营风险和未来通货膨胀率的评估、预测。(1)物业管理成本,主要包括人工费用、行政办公费用、公共设施日常运行维护费用、机电设备日常运行维护费用,环境管理费用、安防系统运行维护费用、共用水电费用、固定资产折旧费、不可预见费、保险费、法定税费、管理佣金等。(2)物业管理收入,主要包括物业管理费收入、停车场收入、会所经营收入、物业租赁及经营收入、有偿特约服务收
15、入等。(二)费用测算的方法 :根据管理成本推算物业管理服务费单价。首先依据招标物业的基本资料、招标方的物业管理服务需求和组织架构和人员配置方案估算项目的各项管理成本,然后测算房屋保险、设备保险、公众责任险等费用,并对管理期间可能出现的各种风险进行预测,估算不可预见费用(一般按其他各项管理成本之和的 2%5%的比例进行估算),最后根据上述各项推算出项目的盈亏平衡点,估算出在盈亏平衡点区间的物业管理服务费标准,在此标准的基础上根据投标策略进行相应调整,测算出最接近标底的投标报价。测算基本公式:W=(DS)/M(其中:W 代表所求物业管理服务费的单价;D 代表单项费用;S 代表费用项数;M 代表可计
16、收物业管理服务费的总面积)根据预定的物业管理服务费用标准测算物业管理成本。采用这种费用测算方式一般有两种情况,一种是在实行政府指导价的物业管理项目进行招标时,通常需要在预定的物业管理服务费用标准下制定相应的成本、费用测算方案,如城市居民经济适用房、政府共用基础设施等;另一种是在单一业主的招标项目或小范围的邀请招标与协议招标的项目中出现的,由招标方根据市场价格预定一个物业管理服务费用(或预定某一区间的价格),要求投标方在此价格的基础上制定方案,再根据方案进行评比、筛选。这种方式要求投标企业不仅要准确合理测算出每一项的成本及费用的支出,还要根据测算结果对其他相关项目的方案内容进行科学设计或调整,以
17、期符合招标方的要求。在实行包干制收费方式的项目中,费用测算有时需要将上述两种测算方式有机结合,以确保成本控制和风险预测的全面和准确。【知识模块】 物业管理招标投标25 【正确答案】 制定物业管理方案的一般程序为:(1)组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制定。(2)对招标物业项目的基本情况进行分析,收集相关信息及资料。(3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。(4)确定组织架构和人员配置。(5)根据物业资料及设备设施技术参数、组织架构及人员配置情况、市场信息、管理经验等情况,详细测算物业管理成本。(6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制定详细的操作方案。(7)测算物业管理服
18、务费用(合同总价和单价) 。(8)对拟定的物业管理方案进行审核、校对、调整。(9)排版、印制、装帧。【知识模块】 物业管理招标投标26 【正确答案】 商务文件主要包括:(1)公司简介。概要介绍投标公司的资质条件、以往业绩、人员等情况。(2)公司法人地位及法定代表人证明。包括资格证明文件(营业执照、税务登记证、企业代码以及行业主管部门颁发的资质等级证书、授权书、代理协议书等)、资信证明文件(保函、已履行的合同及商户意见书、中介机构出具的财务状况书等)。(3)投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。商务文件要求投标人按招标要求和行业标准真实反映企业的情况和详细的报价。【知识模块】 物业管理招标投标
