1、物权练习试卷 10 及答案与解析一、判断题1 我国民法上的国有土地使用权属于用益物权。( )（A）正确（B）错误2 国有土地使用权的受让人有土地开发、利用和经营权，但不能出租土地使用权。( )（A）正确（B）错误3 农村土地承包经营权的客体没有限制。( )（A）正确（B）错误4 以地上建筑物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。( )（A）正确（B）错误5 质押须转移出质物的占有，抵押则不必转移抵押物的占有。( )（A）正确（B）错误二、简答题6 所有权有哪些法律特征?7 简述按份共有人的权利义务。8 处理相邻关系的原则有哪些?9 所有权丧失的原因有哪些?10 土地使用权出让的生效要件是什
2、么?11 宅基地使用权人的主要权利有哪些?12 农村土地承包经营权包括哪些内容?13 抵押与质押的主要区别有哪些?三、论述题14 论物权法定主义。四、案例分析题15 王某和肖某是同事。王某因公出国，想用出国指标把家里的冰箱换成新的，就请肖某帮忙把家里的旧冰箱卖掉，碰巧肖某的表弟胡某刚从单位分到一单身宿舍，正想买一些便宜的家用电器。于是肖某就带着胡某找到王某，最后胡某与王某商定冰箱 1000 元出售，双方就此签订了一个买卖协议。第二天，胡某带着 1000 元来到王某家取冰箱，王某对胡某说冰箱里还有一些东西未吃完，过两天再来取，胡某就把 1000 元钱交给王某。不料当天晚上王某家失火，冰箱及一些家
3、具全都烧坏。胡某得知消息后，要求王某退还他冰箱钱。王某声称胡某已给了钱，冰箱就算是胡某的了，虽然冰箱胡某没有拿走，不幸被火烧坏，那也是天灾人祸，损失只能由胡某自己承担。胡某则称钱虽然给了，但王某并未把冰箱交付给他，所有权也没有转移，王某必须把钱退还给他。双方争执不下。胡某无奈，向人民法院提起诉讼，要求王某退还他的冰箱钱。请问：1本案应如何处理?2说明理由。16 张某为购买彩电，将自家的一头耕牛卖给李某，二人协议卖价 900 元。李某当即付款 500 元，并约定第二天再给 400 元，等共同完税后再将牛牵走。不料当晚牛被雷击死。第二天，李某知情后要求张某归还 500 元。张某认为牛已归李某，不是
4、自己过错造成死亡，不同意还 500 元。两人告到法院。请问：(1)本案中耕牛的所有权是否移转? 为什么?(2)耕牛被雷击死的风险应由谁承担? 理由是什么?(3)本案如何处理 ?17 黎某从杭州买回一件蓝色真丝连衣裙，价值 250 元。黎某的男朋友白某见后，觉得颜色有些单调。这位青年画家决定在连衣裙的前襟上绘几朵白玉兰花。几天后的一个傍晚，白某将白玉兰绘制完毕，准备骑自行车给黎某送连衣裙。连衣裙就夹在自行车后座上。途经夜市时，白某下车吃了些东西，待来到黎某家门口时，他发现夹在后座上的连衣裙已丢失，白某急忙顺原路往回找，未找到。事隔两个月，黎某与白某偶然发现，那件与众不同的连衣裙穿在一位姓张的小姐
5、身上。从张小姐那儿，他们了解到：这件连衣裙是张小姐不久前以 260 元的价格，从同事王小姐手中买来的。当时，王小姐声称，连衣裙是托别人代买的，自己穿上不合体，因此才卖掉。于是黎某与白某找到了这位王小姐。在白某的再三追问下，王小姐不得不承认，连衣裙是两个月前拾得的。黎某掌握情况后，就要求张小姐返还连衣裙。张小姐则说连衣裙是自己花钱买的，并且当时并不知道连衣裙是王小姐拾来的，拒绝返还。于是，黎某起诉至人民法院，要求返还连衣裙。请问：(1)谁有权取得该连衣裙? 为什么?(2)本案应如何处理 ?说明理由。18 1998 年 4 月，家住某市的安某把自己继承的三间房屋租给田某居住，因二人平时关系不错，所
6、以安某每月只收 30 元租金。1998 年 12 月，安某因儿子生病住院，向好友吴某借了 1000 元。1999 年 9 月，安某还给吴某 600 元，1999 年 11 月，安某妻子得病，又向吴某借款 1000 元。这样，安某共欠吴某 1400 元。2000 年 1 月，安某感到借款较多，遂与妻子商量，如果吴某愿意，就把出租的三间房屋以 4000元价款卖给吴某，妻子表示同意。安某找到吴某讲明了此事，吴某当即表示同意，在扣除了安某所借的 1400 元后将剩余房款 2600 元交给了安某。付款后，二人即到房管部门办理了有关手续。事后，安某找到田某，讲明卖房之事，田某不同意安某将房屋卖给别人，并表
7、示，如安某确实愿卖房，自己也愿意以 4000 元价格购买所承租的三间房屋。几天后，吴某要田某腾房，田某不同意，于是吴某起诉到人民法院。请问：(1)安某与吴某之间的房屋买卖合同是否有效?为什么?(2)本案应如何处理 ?19 甲公司与某市国土局于 1998 年 4 月份签订一份土地使用权出让合同，该合同对出让的土地的面积、四至和用途都作了具体的规定。合同签订后，甲公司对土地进行了开发，但却改变了土地的用途。1999 年 10 月，甲公司与乙公司签订了一份土地使用权转让的书面合同，将其取得的土地使用权转让给乙公司。该土地使用权转让合同约定，甲公司于 2000 年 2 月交付土地并办理过户登记，乙公司
8、同时支付价款。乙公司如约支付了合同价款，甲公司却迟迟未能交付土地，也没有办理过户登记。2000 年 3 月，由于甲没有按照约定的用途开发土地，某市国土局依法吊销了甲的土地使用权证。乙公司不知道此情况，曾多次向甲公司催要未果。于是，乙公司向法院起诉。请问：乙公司是否已经取得本案所涉土地的使用权。20 某村有一鱼塘，过去一直由集体经营，村干部连吃带送人，部分村民也偷捞偷捕，一年到头，非但不赢利，反而赔钱，村民对此意见很大。实行承包制后，村干部决定将此鱼塘承包给个人经营，但村民无一人敢承包这口鱼塘，他们既怕赔钱，又怕得罪人。村干部动员再三，仍无济于事。1997 年，在外地打工的王某回村。村干部听说王
9、某在外地的农场养过鱼，掌握一些水产养殖技术，便动员王某承包鱼塘。于是王某同村里签订了承包合同。按此合同规定，承包期三年，王某每年向村里上缴利润 5000 元。承包后的第一年，王某非但没有赚到钱，反而赔了 1000 元。第二年，王某总结经验教训，细心观察，精心管理，获得了大丰收，除上缴村里 5000 元，还赢利近10000 元。这时村干部认为合同规定承包方上缴的利润少了，村里吃了亏。于是村干部和部分村民干涉这件事，村委会要求王某增加上缴利润 2000 元，遭到王某拒绝。于是村委会以考虑全体村民的利益为由，决定撤销承包合同，收回承包的鱼塘。王某认为，承包合同经过公证，是合法的协议，受法律保护，村委
10、会无权单方撤销合同。况且合同已执行两年，三年的合同期届满后，如果仍由他继续承包，他可以考虑增加上缴利润。而村委会认为，鱼塘属于集体所有，村委会有权撤销承包合同，收回鱼塘。双方各持己见，无法达成协议，王某遂向法院起诉，要求保护其承包经营权、继续执行合同。请问：村委会能否以考虑全体村民利益为由而撤销承包合同?为什么?21 甲将自有的一间房屋抵押给乙，担保乙对甲的债权，双方办理了抵押权登记。房屋抵押后，甲将该房屋出租给了丙，但并没有告知丙房屋已经抵押的情况。后来，因甲不能偿还对乙的债务，乙要求对该房屋行使抵押权。请问，在乙将房屋卖给第三人，实现抵押权后，丙是否可根据买卖不破租赁的原则，继续按照原租赁
11、合同承租该房屋?22 甲将一台黑白电视机送到电器修理部修理，修理部让 15 日取货。甲取货时，修理部说修理费 140 元，甲认为高，拒绝支付。修理部扣留了电视，并告知甲快交，否则变卖电视。半年后，甲未索要电视，也未交修理费。后来，甲又将一录像机送修，约定 1 个月取货。甲如约取货，修理部要求甲交 140 元加上本次修理费 170 元。甲只交了 170 元，且说 140 元以电视机抵。修理部不同意，说黑白电视机没人要，于是退了电视，扣留了录像机，告诉甲限一月内交 140 元，否则变卖录像机。双方多次协商未果，甲诉至法院。请问：修理部是否有权扣留甲的录像机?为什么?物权练习试卷 10 答案与解析一
12、、判断题1 【正确答案】 A【知识模块】 物权2 【正确答案】 B【知识模块】 物权3 【正确答案】 B【知识模块】 物权4 【正确答案】 A【知识模块】 物权5 【正确答案】 A【知识模块】 物权二、简答题6 【正确答案】 (1)所有权具有自权性。(2)所有权具有完全性。(3)所有权具有恒久性。(4)所有权具有弹力性。(5)所有权具有社会性。【知识模块】 物权7 【正确答案】 (1)按份共有人按其份额对共有财产享有占有、使用、收益和处分的权利。(2)要求分出自己份额的权利。(3)对其他共有人出售的份额在同等条件下享有优先购买权。(4)按份共有人按其份额对共有财产分享权利的同时，也应按其份额对
13、共有财产分担义务。(5)按份共有人有在其份额上设定担保物权的权利。【知识模块】 物权8 【正确答案】 (1)按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。(2)给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。【知识模块】 物权9 【正确答案】 所有权的丧失是指所有权因某种法律事实而消灭。引起所有权丧失的法律事实(或原因) 主要有：(1)出让人转让其所有权。如出卖自己的物。其后果是使出让人的所有权消灭，受让人取得该财产的所有权。(2)标的物灭失，如房屋被火烧毁。当标的物灭失时，所有权即不复存在。(3)所有人抛弃自己的所有权，
14、即所有权人主动放弃其所有权。抛弃是以消灭自己的所有权为目的而作出的单方意思表示，属于单方法律行为，可引起所有权消灭的法律后果。(4)所有权主体消灭，比如作为不动产所有人的公民死亡、法人被撤销等。这时，其财产依法转移给他人所有，因而其财产所有权也归于消灭。(5)所有权被强制消灭，即国家司法机关或行政机关为了公共利益或者因为所有权人的违法或违约，而对某项财产采取征用、征购、拍卖、没收等强制手段，从而使原所有人对该项不动产的所有权消灭。【知识模块】 物权10 【正确答案】 土地使用权出让的生效要件：(1)须订立土地使用权出让合同；(2)受让人须在出让合同签订后 60 日内，支付约定的出让金；(3)出
15、让人须按合同规定，提供出让的土地使用权；(4)须依法定程序登记。【知识模块】 物权11 【正确答案】 宅基地使用权的取得和行使(1)宅基地使用权的取得宅基地使用权的取得，必须依法履行审批程序。(2)宅基地使用权的行使宅基地使用权人对宅基地主要享有如下权利：为保有住宅而长期使用宅基地；在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施； 在宅基地空闲处从事种植并收取收益；依法转让房屋所有权时一并转让宅基地使用权。宅基地使用权人在行使其权利时，负担下列主要义务：按批准的用途使用宅基地；按批准的面积建房、造院； 服从国家、集体统一规划； 不得妨碍公共利益和邻人利益。【知识模块】 物权12 【正确答案】 承包经营权人
16、根据土地承包经营合同，享有以下主要权利：(1)对承包的土地或者其他自然资源享有经营自主权，他人不得非法干涉。(2)对承包的土地或者自然资源享有经营性占有、使用、收益的权利。(3)经发包人同意的，可以将承包的土地或者自然资源转让或转包给第三人。承包经营权人在享有权利的同时，负担下列主要义务：(1)须按承包合同约定的用途，合理地对标的物进行经营性使用和收益，不得擅自改变用途。(2)须对标的物连续增加投入，以维持和提高土地或者其他自然资源的生产率。不得进行破坏性利用、掠夺式收益或荒弃。(3)须依法律和承包合同向国家纳税。(4)须依承包合同向发包人交付约定的费用，包括实物和款项。【知识模块】 物权13
17、 【正确答案】 (1)标的不同：质押以动产及权利为标的；抵押的标的还有不动产。(2)抵押权的设立不移转抵押标的物的占有；而质押权的设立须移转质押标的物的占有。这也决定了在抵押中，债权人无保管标的物的义务；在质押中，债权人有保管标的物的义务。(3)一物只能设立一个质押权；一抵押物可设立数个抵押权。【知识模块】 物权三、论述题14 【正确答案】 (1)物权法定主义的地位。物权法定主义原则系大陆法国家物权法的基本原则之一。现代物权法的结构，也是建立在物权法定等几项基本原则之上。物权法定主义原则，在物权法领域居于重要的地位。(2)物权法定的基本内容。物权的种类、内容、效力、公示、保护方法等须由法律规定
18、，当事人不得任意创设法律规定以外的物权。(3)物权法定主义产生的合理性与局限性。物权法定对物权种类和内容等的限制，稳定了社会经济关系，减少了交易成本，保障了交易安全。但是，随着社会的不断发展，物权法定主义也暴露出越来越严重的弊端，其给物权法带来的僵化损害了社会经济发展的活力。因而物权法定主义僵化性的缓和便作为一个问题在采物权法定主义的国家提了出来。(4)我国物权立法对于物权法定主义的取舍。目前，我国正在大力推进社会主义市场经济法制建设，物权法的出台也越来越受到大家的关注。物权法当中，物权法定主义的取舍是一个重要的问题，因为它不仅关系到对现有物权种类的梳理，而且是一个与民法立法模式以及基本的民法
19、观念相关的问题。阐述自己观点。(5)总结。【知识模块】 物权四、案例分析题15 【正确答案】 1王某应退还胡某的冰箱款 1000 元。2理由：第一，王某与胡某签订的买卖冰箱的协议是合法有效的民事法律行为，协议双方一签字就发生了法律效力。根据该买卖协议的约定，王某应将冰箱交与胡某，胡某应将 1000 元钱交付给王某。第二，王某称胡某给了钱，冰箱就是胡某的说法不对。根据我国民法通则的规定，按照合同方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，除非法律另有特别规定，或者当事人双方对所有权转移时间另有约定。而王某与胡某对冰箱的所有权转移时间在协议里并没有约定，因而冰箱应在王某将其交付给胡某时所有权发生
20、转移。既然王某并未将冰箱交付给胡某，所以冰箱的所有权并未转移。根据我国合同法的规定，除非当事人另有约定或法律另有规定，标的物的风险因交付而转移。本案中，既然冰箱没有交付，因而冰箱灭失的风险应由占有人王某来承担。【知识模块】 物权16 【正确答案】 (1)耕牛的所有权没有移转。理由：根据我国民法通则的规定，财产所有权从交付时起移转，法律另有规定或当事人另有约定的除外。本案中，张某与李某对耕牛所有权的移转并未约定，所以耕牛的所有权应自交付时起转移。但张某并未将牛交付李某，所以，耕牛的所有权仍归张某。(2)应由张某自己承担。理由：我国合同法明确规定，买卖合同标的物的风险自交付时起移转，法律另有规定或
21、当事人另有约定的除外。本案中，张某与李某对风险移转并未约定，所以风险应自交付时起转移。但张某并未将牛交付李某，所以，耕牛被雷击死的风险应由张某自己承担。(3)应由张某将 500 元返还李某。【知识模块】 物权17 【正确答案】 (1)黎某有权取得连衣裙。理由：根据民法原理，物权有追及力，即物权人的财产被他人非法占有时，无论辗转落入何人之手，物权所有人皆可追回。同时，民法又有动产的善意取得制度以限制物权的追及力，保护交易安全。在本案中，张小姐在向王小姐购买连衣裙时，并不知道连衣裙的来历，也不可能知道其来历，这个行为没有过错，她是善意的受让人。但张小姐能否拥有连衣裙还要看她与王小姐的买卖连衣裙的行
22、为是否符合善意取得制度的要件。本案中，张小姐与王小姐买卖拾来连衣裙的行为，只符合善意取得制度的前四个条件，不符合“标的物须系依其所有人的意思而由无权处分人占有” 这一条件。因为本案中让与人王小姐占有连衣裙，并不是连衣裙所有人黎某的意思，所以不能适用动产的善意取得制度。换句话说，虽然张小姐取得连衣裙是善意的，但她却不能根据动产的善意取得制度取得连衣裙所有权，黎某对连衣裙得行使的所有权的追及力，不因动产善意取得而阻却，可以直接要求张小姐返还。(2)本案应如下处理： 张小姐将连衣裙返还给黎某； 王小姐将因买卖行为而得的 260 元货款返还给张小姐。理由：根据民法通则第 79 条的规定，拾得遗失物应当
23、归还原主。本案中，王小姐拾到连衣裙后，非但没有归还原主，反将其出卖给张小姐。民法通则第 55 条规定，民事法律行为必备要件之一是“不违反法律和社会公共利益” ，他们的买卖行为违反了法律规定，因而无效。王小姐因买卖行为而得的 260 元货款，因买卖行为无效而构成不当得利。根据民法通则第 92 条的规定，王小姐应将此不当得利返还给受损失的张小姐。【知识模块】 物权18 【正确答案】 (1)安某与吴某的房屋买卖合同无效。理由：在本案中，安某自愿出租房屋，田某自愿承租，双方成立租赁合同关系，合同一旦生效，承租人即取得了房屋的占有权和使用权，出租人虽然保留所有权，但因所有权权能的部分分离，使其所有权受到
24、承租人承租权的一定限制。在合同有效期间，出租人行使所有权，不得侵犯承租人的承租权。安某与吴某之间买卖出租的三间房屋的行为是一种双方法律行为，因其标的物的特殊性，其生效除须具备法律规定的特殊要件外，尚需具备民事法律行为的一般构成要件。另外，依现行法的规定，出租人出卖出租房屋，应提前 3 个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。在本案中，作为承租人的田某依法取得了优先购买权，安某想卖掉自己的房屋，这是安某的权利，但在卖房时，他有义务通知承租人田某。安某在没有通知承租人的情况下，将房屋卖给了吴某，显然侵犯了田某依法享有
25、的优先购买权，因此，尽管安某与吴某的房屋买卖合同符合法律规定的特殊要件到房管部门办理了有关手续，但由于不符合民事法律行为应具备的条件之一，即不违反法律或者社会公共利益，因而是无效的。(2)依据上述分析，本案应作如下处理： 田某愿以 4000 元的价格购买所承租的房屋，与安某和吴某二人约定的价格相同，依照法律规定，田某享有优先购买权，因此，安某的房屋应卖给田某。既然田某愿意购买所租用的房屋，那么就没有义务再为吴某腾房。安某从吴某手中取得的 2600 元，由于房屋买卖合同无效而应返还给吴某。【知识模块】 物权19 【正确答案】 乙公司没有取得本案所涉土地的使用权。土地使用权的转让不仅需要签订书面的
26、转让合同而且要依法办理过户登记。只有在办理了过户登记后，受让人才能取得所转让土地的使用权。本案中，甲乙并未办理土地使用权的过户登记，因此，乙公司不能取得该土地的使用权，只能请求甲公司承担违约责任。【知识模块】 物权20 【正确答案】 村民委员会不能单方面撤销承包合同。理由：承包合同生效后，王某取得承包经营权；在承包合同约定的经营期限内，发包人不能侵害承包人的承包经营权，不能擅自解除或者撤销承包合同，否则就构成对承包经营权的侵害。王某承包期间，按照约定缴纳了承包费，也没有其他违反承包合同的行为，村委会无权撤销承包合同。【知识模块】 物权21 【正确答案】 丙对该房屋的租赁权不能对抗抵押权人乙，也
27、不能对抗房屋新的买受人。因为丙对该房屋的租赁权是在乙对该房屋的抵押权设定之后才成立的。在乙实现抵押权后，丙只能向甲请求损害赔偿。【知识模块】 物权22 【正确答案】 (1)修理部无权扣留甲的录像机。(2)理由：根据我国 担保法的规定，留置权的成立必须同时具备三个条件：一是债权人须基于合同占有留置物；二是债务人所负债务须与该留置物有牵连关系；三是须债务已届履行期而债务人不履行债务。本案中，甲与修理部之间存在两个电器修理合同：一是修理电视机的合同，一是修理录像机的合同。甲不付修理电视机的钱，修理部可以留置电视机，但修理部将与该合同没有牵连关系的录像机予以扣留，不符合“ 债务人所负债务与该留置物有牵连关系” 这一留置权的成立要件，所以不能扣留录像机【知识模块】 物权
