1、注册会计师经济法（综合题）模拟试卷 8 及答案与解析一、四、综合题要求列出计算步骤，除非有特殊要求，每步骤运算得数精确到小数点后两位，百分数、概率和现值系数精确到万分之一。在答题卷上解答，答在试题卷上无效。0 2000 年 3 月 5 日，A 房地产开发公司(以下简称“A 公司”) 与 B 银行签订借款合同。该借款合同约定：借款总额为 2 亿元；借款期限为 2 年 6 个月；借款利率为年利率58，2 年 6 个月应付利息在发放借款之日预先一次性从借款本金中扣除；借款期满时一次全额归还所借款项；借款用途为用于 S 房地产项目(以下简称 S 项目)开发建设；A 公司应当按季向 B 银行提供有关财务
2、会计报表和借款资金使用情况；任何一方违约，违约方应当向守约方按借款总额支付 1的违约金。在 A 公司与 B 银行签订上述借款合同的同时，B 银行与 A 公司和 C 公司分别签订了抵押合同和保证合同。B 银行与 A 公司签订的抵押合同约定： A 公司以正在建造的 S 项目作为抵押，如果 A 公司不能按时偿还借款或不能承担违约责任，B 银行有权用抵押的 S 项目变现受偿。 B 银行与 C 公司签订的保证合同约定：如果 A公司不能按时偿还借款或不能承担违约责任，而用 A 公司抵押的 S 项目变现受偿后仍不足以补偿 B 银行遭受的损失时，C 公司保证承担相应的补偿责任。B 银行依照约定于 2000 年
3、 3 月 6 日向 A 公司发放借款，并从发放的借款本金中扣除了 2 年 6 个月的借款利息。2001 年 4 月 5 日，B 银行从 A 公司提供的相关财务会计资料中发现 A 公司将借款资金挪作他用，遂要求 A 公司予以纠正，A 公司以借款资金应当由自己自行支配为由未予纠正。同年 5 月，B 银行通知 A 公司，要求 A 公司提前偿还借款，A 公司以借款尚未到期为由拒绝偿还借款。同年 8 月，B 银行向人民法院提起诉讼，要求解除借款合同，并要求 A 公司提前偿还借款，将用于抵押的 S 项目变现受偿，同时要求 C 公司承担保证责任。经查：A 公司实际投入 S 项目的资金为 3800 万元，挪用
4、资金 15000 万元；S 项目经评估后的可变现价值为 3500 万元；S 项目建设取得了一切合法的批准手续，但在抵押时未办理抵押登记。要求：根据上述资料，回答下列问题。1 借款合同约定借款利息预先从借款本金中扣除是否符合有关规定?如何处理?2 根据上述提示内容，A 公司应当如何向 B 银行支付利息 ?3 B 银行与 A 公司签订的抵押合同是否生效?并说明理由。4 B 银行对 S 项目是否享有抵押权 ?并说明理由。5 B 银行可否要求解除借款合同?并说明理由。5 2011 年 9 月 8 日，甲公司与乙公司订立合同，以每台 30 万元的价格购买 20 台货车。双方约定，甲公司应在乙公司交货后半
5、年内付清全部货款，并以甲公司通过划拔方式取得的某建设用地使用权提供抵押担保。甲乙双方办理了抵押登记。10月 12 日，乙公司交付了 20 台货车，次日，甲乙双方办理了货车所有权登记。2011 年 11 月，甲公司在已设定抵押的土地上开始建造办公楼，2012 年 6 月建成。2012 年 8 月，甲公司以该办公楼作抵押，从丙银行贷款 300 万元，期限为 6 个月。甲丙双方办理了抵押登记。2012 年 1 月 26 日，甲公司将 20 台货车出租给丁公司，每台月租金 1 万元，租期3 年，但甲丁双方未签订书面租赁合同。由于资金周转困难，甲公司于 2012 年 10月 10 日以每台 20 万元的
6、价格将 20 台货车卖给戊公司，并向丁公司告知了货车所有权转移的事实。戊公司受让货车后，通知丁公司向自己缴纳租金，丁公司主张：戊公司并非出租人，无权向其收取租金；甲公司侵害了其优先购买权，应承担相应责任。戊公司催收租金无果，遂通知丁公司解除租赁合同，要求其立刻交回货车。甲公司未按期向乙公司支付购车款，乙公司遂提起诉讼，并主张实现抵押权。在强制执行过程中，甲公司已设定抵押的建设用地使用权连同地上的办公楼共拍卖得款1200 万元，其中办公楼的对应价款为 350 万元。土地管理部门提出，应从拍卖款中优先补缴 650 万元的土地出让金。丙银行则主张对拍卖款中办公楼的对应价款享有优先受偿权。要求：根据上
7、述资料，回答下列问题。6 甲公司何时从乙公司处取得货车所有权?并说明理由。7 甲公司与丁公司的货车租赁合同是否因未采用书面形式而无效?并说明理由。8 戊公司是否有权要求丁公司支付租金?并说明理由。9 戊公司是否有权要求丁公司立刻交回货车?并说明理由。10 丁公司是否对货车享有优先购买权?并说明理由。11 土地管理部门是否有权要求从拍卖价款中优先补缴 650 万元土地出让金?并说明理由。12 乙公司在实现抵押权时享有优先受偿权的金额是多少?并说明理由。12 3 月 5 日，甲公司与乙银行签订抵押借款合同，双方约定：甲公司向乙银行借款 60 万元，借期 6 个月，以甲公司的两栋厂房(其中一栋已出租
8、给某商场，租期 5年)作为抵押，但不包括厂房占用范围内的建设用地使用权。合同签订当日，乙银行即向甲公司发放了全额贷款，但由于当地房产管理部门计算机系统故障，双方未能办理厂房抵押登记手续。同年 3 月 7 日，乙银行业务人员直接造访甲公司总部，要求甲公司为该抵押贷款另行提供其他担保方式，恰逢甲公司与其原料供应商丙公司商谈业务，甲公司董事长遂当场让丙公司法定代表人在借款合同上以保证人身份签字并加盖了丙公司公章。借款合同到期，甲公司无力清偿贷款本息，乙银行因业务繁忙一直未向甲公司、丙公司主张任何权利。次年 5 月 5 日，乙银行直接向人民法院起诉丙公司，要求丙公司向乙银行支付甲公司所欠贷款本息。庭审
9、过程中，丙公司提出两项辩解：(1)乙银行应当先向甲公司主张权利，丙公司享有先诉抗辩权；(2)乙银行未在保证期间内要求丙公司承担保证责任，丙公司的保证责任已经消灭。要求：根据上述资料，回答下列问题。13 甲公司将厂房占用范围内的建设用地使用权排除在外，仅以两栋厂房本身设定抵押是否符合法律规定? 并简要说明理由。14 甲公司以已经出租的厂房设定抵押，如果抵押权实现，乙银行是否有权要求承租人腾退房屋? 并简要说明理由。15 丙公司提出的两项辩解是否合法?并分别简要说明理由。15 甲房地产开发公司(以下简称“甲公司”) 对其新开发的楼盘进行预售，其在销售广告中说明，该楼盘为高品质生活小区，小区空地绿化
10、面积高达 70，温泉水人户。该小区因这两项条件比较优越，销售均价比同区域的其他小区高出 20。李某对甲公司销售广告中的内容十分认可，于 2014 年 8 月份与甲公司签订了商品房买卖合同。一年后，李某办理入住手续，搬进该小区后不久，发生一系列事件：(1)李某发现该小区绿化面积严重缩水，且人户的只是普通的热水，而非温泉水。(2)甲公司销售房屋时并未取得预售许可证，至该小区竣工验收前夕方补办了预售许可证。(3)张某持一商品房买卖合同找到李某，告知李某该房甲公司已于 2014 年 7 月份出售给张某，张某购下该房后出国学习，日前刚回国，张某主张其才是房屋的权利人，要求李某腾退房屋。(4)孙大妈找到李
11、某，告知李某该房是甲公司许诺给她的回迁房，要求李某腾退房屋。当事人各方纠缠不清，纷纷将甲公司告上人民法院：(1)李某要求解除与甲公司订立的合同，由甲公司赔偿其损失，并请求人民法院判令甲公司支付惩罚性赔偿金。(2)张某要求解除与甲公司订立的合同，并要求甲公司支付惩罚性赔偿金。(3)孙大妈请求人民法院判令李某腾退房屋，将房屋返还给自己。(4)甲公司抗辩称其与李某、张某订立商品房买卖合同时尚未取得预售许可证，合同无效，李某和张某要求解除合同的请求不当，人民法院应当予以驳回。要求：根据上述资料，回答下列问题。16 甲公司的商品房销售广告是要约还是要约邀请?说明理由。17 甲公司未取得预售许可即与李某订
12、立商品房买卖合同，该合同是否有效?说明理由。18 李某的诉讼请求是否合法?说明理由。19 张某的诉讼请求是否合法?说明理由。20 孙大妈的诉讼请求是否合法?说明理由。20 甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自 2012 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日，租金为每月 5000元，在每月初的前 3 天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2013 年 3 月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房卖给丙企业，丙企业取得租赁楼房的所有权后，以自己不是租赁合同的当事人为由向乙
13、公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金 1000 元，丙企业表示同意。2013 年 8 月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用 4000 元。2013 年 10 月，乙公司另购买了一幢办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于 2014 年 1 月 3 日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金 6000元，乙公司表示，维修费用可以抵销 4000 元租金，只愿意再支付 2000 元，但不同意解除租赁合同。要求：根据上述资料，回答下列问题。2
14、1 丙企业取得租赁楼房的所有权后，可否以自己不是租赁合同的当事人为由解除租赁合同?简要说明理由。22 丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同?简要说明理由。23 乙公司可否以维修费用抵销 4000 元租金?简要说明理由。23 甲欲出卖自家的房屋，但其房屋现已出租给张某，租赁期还剩余 1 年。甲将此事告知张某，张某明确表示，以目前的房价自己无力购买。甲的同事乙听说后，提出购买，并与甲一起到房屋登记机关验证房屋确实登记在甲的名下，且所有权人一栏中只有甲的名字，双方签订房屋买卖合同，约定：乙在合同签订后的 5 日内将购房款的 23 通过银行转账给甲，但甲须提供保证人和他人房屋作为担保；双方
15、还应就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。甲找到丙作为保证人，并用丁的房屋抵押。乙与丙签订了保证合同，与丁签订了抵押合同并办理了抵押登记，但乙丙丁没有约定担保权实现的先后顺序。遂后，甲乙双方办理了房屋买卖合同预告登记，但甲忘记告诉乙房屋在租的情况。此外，甲的房屋实际上为夫妻共同财产，甲自信妻子李某不会反对其将旧房出卖换大房，事先未将出卖房屋的事情告诉李某。李某知道后表示反对，并主张甲擅自与乙签订的房屋买卖合同无效。因甲一直拒不办理房屋过户登记手续，给乙造成 50 万元损失并拒绝支付，乙遂要求丙承担保证责任，丙提出，由于丁提供的是物权担保，乙应当先就担保物行使权利，不足部分方可向丙主张。要求：根
16、据上述资料，回答下列问题。24 如果甲未告知张某房屋拟售一事，张某能否以侵害其优先购买权为由主张甲乙的房屋买卖合同无效? 并说明理由。25 乙能否以甲未如实告知房屋在租的事实为由，要求甲承担违约责任?并说明理由。26 如果预告登记后，甲又与戊签订房屋买卖合同，甲戊房屋买卖合同的效力是否受预告登记的影响?27 共有人李某能否以未经其同意为由主张甲乙买卖合同无效?并说明理由。28 丙要求乙先就担保物行使权利的主张是否符合规定?并说明理由。注册会计师经济法（综合题）模拟试卷 8 答案与解析一、四、综合题要求列出计算步骤，除非有特殊要求，每步骤运算得数精确到小数点后两位，百分数、概率和现值系数精确到万
17、分之一。在答题卷上解答，答在试题卷上无效。1 【正确答案】 借款合同约定借款利息预先从借款本金中扣除不符合规定。根据规定，借款的利息不得预先从本金中扣除；利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。2 【正确答案】 A 公司应当在每届满 1 年时支付利息，剩余期间不满 1 年的，应当在返还借款时一并支付；即分别于 2001 年 3 月 6 日、2002 年 3 月 6 日、2002年 9 月 6 日支付。3 【正确答案】 抵押合同生效。根据规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不
18、影响合同的效力。4 【正确答案】 B 银行不享有抵押权。根据规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，A 公司在抵押时未办理抵押登记，抵押权未设立。5 【正确答案】 B 银行可以要求解除借款合同。根据规定，借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。本案中，A 公司将借款资金挪作他用，B 银行可以要求解除合同。6 【正确答案】 甲公司于 2011 年 10 月 12 日取得货车的所有权。根据规定，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，以交付为要件，但未经登记，不得
19、对抗善意第三人。7 【正确答案】 甲公司与丁公司的货车租赁合同不因未采用书面形式而无效，但应视为不定期租赁。根据规定，租赁期限 6 个月以上的，合同应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。8 【正确答案】 戊公司有权要求丁公司支付租金。根据“买卖不破租赁” 制度，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在本题中，原租赁合同对承租人丁公司和新出租人戊公司继续有效，戊公司有权要求丁公司支付租金。9 【正确答案】 戊公司无权要求丁公司立刻交回货车。根据规定，对于不定期租赁，出租人或者承租人均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在本题中，出
20、租人戊公司应当在合理期限之前通知承租人丁公司，无权要求“立刻 ”交回。10 【正确答案】 丁公司对货车不享有优先购买权。根据规定，“房屋” 租赁的承租人享有优先购买权。本题是货车租赁，承租人不享有优先购买权。11 【正确答案】 土地管理部门有权要求从拍卖价款中优先补缴 650 万元土地出让金。根据规定，拍卖“ 划拨 ”的国有土地使用权所得的价款，应当首先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。12 【正确答案】 乙公司在实现抵押权时享有优先受偿权的金额是 200 万元。根据规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。对该建设用地使用
21、权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地便用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。在本题中，甲公司已设定抵押的建设用地使用权连同地上的办公楼共拍卖得款 1200 万元，应当首先依法补缴 650 万元土地出让金，扣掉办公楼的对应价款 350 万元后，乙公司对剩余的 200万元享有优先受偿权。13 【正确答案】 甲公司的做法不符合规定。根据规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押(“地随房走 ”)。14 【正确答案】 乙银行无权要求承租人腾退房屋。根据规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。15 【正确答案】 丙
22、公司不享有先诉抗辩权，第一项辩解不合法。根据规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任；连带责任保证下，保证人不享有先诉抗辩权。乙银行起诉时保证期间已经经过，第二项辩解合法。根据规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起 6 个月内要求保证人承担保证责任。16 【正确答案】 甲公司的商品房销售广告是要约。根据规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。在本题中，销售广告的内容对购房者(李某)订立合同产生了重大影响，并抬高了销售价格
23、，应认定为要约。17 【正确答案】 该合同有效。出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。在本题中，甲公司已在该小区竣工验收前补办了预售许可证。18 【正确答案】 李某的诉讼请求合法。根据规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿金。19 【正确答案】 张某的诉讼请求合法。根据规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩
24、罚性赔偿金。20 【正确答案】 孙大妈的诉讼请求合法。根据规定，拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。21 【正确答案】 丙企业不能解除租赁合同。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在本题中，原租赁合同在租赁期内(2015 年12 月 31 日之前)对受让人丙企业继续有效。22 【正确答案】 丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。在本题中，乙公司转租时未经出租人丙企业同意，丙企业有权解除租赁合同。23 【正确答案】 乙公司可以维修费用抵销 4000 元租金。根据规定，出租
25、人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。在本题中，4000 元的维修费用应当由出租人丙企业负担。另根据规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。在本题中，应由丙企业负担的维修费用和乙公司欠付的租金均为金钱债务，且均已到期，可以抵销。24 【正确答案】 张某无权主张甲乙的房屋买卖合同无效。根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但不
26、得主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。25 【正确答案】 乙有权要求甲承担违约责任。根据规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，或者法律另有其他规定的除外。在本题中，甲乙之间的房屋买卖合同有效，出卖人甲有义务如实说明房屋的真实状况，未如实告知房屋在租而影响乙对房屋的使用的(由于买卖不破租赁，乙无权要求张某腾退房屋，乙对房屋的使用在租期内受到严重限制)，构成违约，应当承担违约责任。26 【正确答案】 甲戊房屋买卖合同效力不受预告登记的影响。根据规定，无权处分不影响合同效力；预告登记后，未经预
27、告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。在本题中，虽然甲对房屋的处分权受预告登记限制，但处分权受限并不影响合同效力，只是物权行为不发生效力，戊无法取得房屋所有权。27 【正确答案】 李某无权以未经其同意为由主张甲乙买卖合同无效。根据规定，无权处分不影响合同效力。在本题中，房屋为甲和李某共同共有的财产，除非另有约定，否则处分时应当经甲和李某一致同意，甲未经共有人李某同意擅自处分房屋的行为构成无权处分，但无权处分并不影响合同效力。28 【正确答案】 丙要求乙先就担保物行使权利的主张不符合规定。根据规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。
