1、1995 年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 生地与熟地之间的价格差异( )。（A）仅仅是土地开发费用（B）是土地开发费用、开发商利润和税费等（C）仅仅取决于容积率的高低（D）是开发商利润2 我国土地增值税是对( )行为征收的一种税。（A）转让土地使用权（B）有偿转让房地产（C）继承房地产（D）赠与房地产3 为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用( )的合同形式。（A）固定总价合同（B）固定单价合同（C）成本加酬金合同（D）分包合同4 在正常情况下，某宗房地产经济寿命结束的标志是( )。（A）不再产生收益（
2、B）不再发生成本（C）成本等于收益（D）收益超过成本5 对商业繁华程度的依赖性最大的物业是( )。（A）商场（B）住宅（C）高尔夫球场（D）写字楼6 房地产开发企业所得税主要是对企业年( )征收的一种税。（A）租售收入（B）所得额（C）扣除成本的销售收入（D）营业额7 已知年名义利率为 12%，按月计息，则年有效利率为( )。（A）12.55%（B） 12.00%（C） 12.36%（D）12.68%8 房地产开发的程序主要分为( )四个阶段。（A）决策分析，规划设计，建设，租售（B）决策分析，可行性研究，建设，租售（C）投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售（D）投资机会选择，前期工作
3、，施工与竣工，物业管理9 风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的( )。（A）投资规划（B）投资回收期（C）投资方向（D）投资收益水平10 某宗地总面积为 500m2，其上建有一栋 6 层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2，容积率为( ) 。（A）0.4（B） 2.4（C） 1.2（D）2.511 一办公楼现时总预售价为 2000 万元，某投资者预付 200 万元订购了该楼宇，一年后竣工交付使用时楼价上涨了 15%，则该投资者预付款的收益率为( )。（A）50%（B） 150%（C） 135%（D）25%12 收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑
4、物的维修费用、( )和有关税费。（A）管理费（B）服务及设备费用（C）保险费（D）职员工资13 收益性物业管理的对象为( )。（A）物业所有者（B）物业使用者（C）建筑物及其附属设施（D）土地14 财务内部收益率是指项目在( )内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。（A）建筑施工期（B）开发或经营期（C）建筑物经济寿命期（D）建筑物自然寿命期15 从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解( )的市场和需求。（A）期望（B）最好（C）潜在（D）过去二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项
5、得 0.5 分。16 ( )等是影响物业租金收益主要因素。（A）公司职员工资水平的高低（B）宏观经济形势（C）供求关系（D）位置17 导致房地产市场价格上升的原因包括( )。（A）土地供应减少（B）有效需求增加（C）房地产开发成本下降（D）通货膨胀率下降18 房地产投资过程中的风险管理包括风险的( )。（A）识别（B）控制（C）转移（D）评估19 房地产开发项目评估中的现金流量分析，一般要从( )方面，对反映项目经济效益的财务内部收益率等技术经济指标进行分析测算。（A）销售收入（B）全投资（C）自有资金（D）出租期或出售期20 房地产开发项目评估报告中的项目经济效益评价部分应该包括( )。（A
6、）现金流量分析（B）风险分析（C）资金来源与运用分析（D）贷款偿还分析21 物业管理企业的工作内容，基本可以分为( )。（A）物业管理（B）物业经营（C）物业服务（D）行政管理22 收益性物业管理的原则包括( )。（A）专业化管理原则（B）分散管理原则（C）创造性管理原则（D）社会化原则23 在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式上的不同，可以将资金融通划分为( ) 。（A）项目融资（B）直接融资（C）非项目融资（D）间接融资24 土地增值税实行四级超额累进税率，依增值额占扣除项目金额百分比的不同，分别适用的税率是( ) 。（A）40%（B） 50%（C） 60%（D）100%2
7、5 房地产开发过程中的前期工程费包括( )。（A）勘察设计费（B）土地费用（C）可行性研究费（D）“七通一平 ”费三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。26 工业厂房、仓库、零售商业中心也是物业管理的对象。 ( )（A）正确（B）错误27 物业租金的高低、主要取决于运营成本与固定的税费。 ( )（A）正确（B）错误28 在其他条件相同的情况下，物业租金从低到高的顺序是住宅、商场、公寓、写字楼、酒店。 ( )（A）正确（B）错误29 物业投资者一般拥有收益、保值、增值和消费四个方面的利益。 ( )（A）正确（B）错误30 质量监督费、招标管理费、
8、竣工图费和保险费等属于房地产开发项目建设过程中的直接费用。 ( )（A）正确（B）错误31 城市规划应服从房地产开发的需要。 ( )（A）正确（B）错误32 房地产的特性决定了房地产市场是一个地区性市场。 ( )（A）正确（B）错误33 蒙特卡洛法是房地产开发项目评估过程中进行敏感性分析时常用的方法之一。 ( )（A）正确（B）错误34 所谓资金的时间价值是指同样数额的资金在不同的时间点上具有不同的价值。 ( )（A）正确（B）错误35 土地使用税的税种为国税，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。 ( )（A）正确（B）错误四、填空题请在空白处填入最恰当的内容。36 房地产开发过程中，“七通
9、一平” 的“七通”是指：上水、 _、道路、_、煤气、热力和电讯。37 在建设工程项目招标文件中，开发商向承包商支付的工程款一般分为_、_、最终付款和退还保证金四个部分。38 收益性物业管理是指以_(_、_、_)为主体对象的物业管理。39 从金融机构的角度来说，房地产开发项目融资应遵循_、安全性和_的原则。40 某开发项目的融资总额为 8000 万元，直接融资成本为 640 万元，间接融资成本为 560 万元，其综合融资成本费用率为_。41 房地产物业投资或置业投资的目的有两个，即自用或_给最终使用者。42 房地产开发项目融资资金的来源渠道主要有自有资金、银行信贷、_和其他融资。五、问答题答题要
10、求要点突出、全面、逻辑关系清楚。43 房地产估价师为什么有必要熟悉物业管理工作?六、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。44 某家庭估计在今后 10 年内的月收入为 16000 元，如果其月收入的 30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为 12%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?45 某房地产开发项目的占地面积为 2000m2，建筑容积率为 2.5，楼面地价为 1500元/m 2，建造成本为 3000 元/m 2，预计项目建成后售价为 9000 元/m 2，假定开发周期为 2 年
11、，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造成本在开发期内均匀投入，贷款利率为 15%，专业人员费用为建造成本预算的 10%，出售成本和出售过程中的税费分别为总销售收入的 2.5%和 6.5%，问开发商成本利润率是多少?46 某房地产：开发企业两年前开始投资开发一栋写字楼，现已建成，原拟出售，但由于市场情况不好，故拟改为先出租经营三年、之后再出售的方案。设该项目收入和支出的现金流量如下表所示。如果投资发生在年初，其他收入和支出均发生在年末，基准收益率为 20%，请针对本项目计算其净现金流量，绘出其净现金流量图，算出其当前财务净现值(NPV)和财务内部收益率(IRR)。如不考虑税收因素的影响，该方案
12、是否可行? 项目现金流量表 1995 年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 B3 【正确答案】 A4 【正确答案】 C5 【正确答案】 A6 【正确答案】 B7 【正确答案】 D8 【正确答案】 C9 【正确答案】 D10 【正确答案】 B11 【正确答案】 B12 【正确答案】 B13 【正确答案】 C14 【正确答案】 B15 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得
13、0.5 分。16 【正确答案】 B,C,D17 【正确答案】 A,B18 【正确答案】 A,B,C,D19 【正确答案】 B,C20 【正确答案】 A,C,D21 【正确答案】 A,B,C22 【正确答案】 A,D23 【正确答案】 B,D24 【正确答案】 A,B,C25 【正确答案】 A,C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。26 【正确答案】 A27 【正确答案】 B28 【正确答案】 B29 【正确答案】 A30 【正确答案】 B31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 B34 【正确答案】 A35 【正确答
14、案】 B四、填空题请在空白处填入最恰当的内容。36 【正确答案】 下水、电力37 【正确答案】 预付款、工程进度付款38 【正确答案】 收益性物业(经营性物业、投资性物业、商业物业)39 【正确答案】 流动性、盈利性40 【正确答案】 15%41 【正确答案】 租售42 【正确答案】 社会集资五、问答题答题要求要点突出、全面、逻辑关系清楚。43 【正确答案】 房地产估价师之所以有必要熟悉物业管理工作，可以从四个方面来阐述：1能使估价师掌握各类物业消费过程的特点；2能使估价师掌握物业在使用过程中的收益和经营费用的类型及其确定方式；3能使估价师掌握产权形式对物业价值的影响；4能使估价师掌握物业管理
15、好坏对房地产价值的影响。六、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。44 【正确答案】 (1)该家庭每月可以用来支付住房抵押贷款的月还款额 A 为：A=16000(元/月)30%=4800(元/月)(2) 年贷款利率为 12%(名义利率) ，则月贷款利率i 为： (3)该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额可以用等额系列支付的现值公式来计算，即： =334562.5(元)=33.46( 万元)答：该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额为 33.46 万元。45 【正确答案】 计算预期总销售收入(1)项目总建筑面积为：占地面积建
16、筑容积率=2000(m 2)2.5=5000(m2)(2)预期总销售收入为：总建筑面积 售价=5000(m 2)9000(元/m 2)=4500(万元)2计算土地成本(1) 项目用地地价为：总建筑面积楼面地价=5000(m 2)1500(元/m 2)=750(万元)(2)土地费用的利息支出为：750(万元)(1+15%)2-1=7500.3225=241.875(万元)(3) 土地成本总额为：750(万元)+241.875(万元)=991.875(万元)或者 750(万元)(1+15%)2=7501.3225=991.875( 万元)3计算建造成本(1)建造成本预算为：总建筑面积单位造价=50
17、00(m 2)3000(元/m2)=1500(万元)(2)专业人员费用为：1500(万元)10%=150(万元)(3)建造费用的利息支出为：(1500+150)(1+15%)2/2-1=16500.15=247.5(万元)(4)建造成本总额为：1500(万元 )+150(万元)+247.5( 万元)=1897.5(万元)或者 (1500+150)(1+15%)2/2=16501.15=1897.5(万元)4计算出售成本 4500(万元)2.5%=112.5(万元)5计算总开发成本总开发成本=土地成本+ 建造成本+出售成本=991.875+1897.5+112.5=3001.875(万元)6计算
18、预期净销售收入 4500(万元)(1-6.5%)=450093.5%=4207.5(万元)7计算开发商利润开发商利润 =净销售收入-总开发成本=4207.5-3001.875=1205.625(万元)8计算开发商成本利润率(开发商利润与总开发成本之比) 答：该项目开发商的成本利润率为 40.16%。46 【正确答案】 (1)计算本项目的净现金流量数值如表所示：年份 -2 -1 0 1 2 3净现金流量(万元) -2000 -3000 0 600 900 10330(2)绘制本项目的净现金流量图如下：(3)计算当前财务净现值 NPV(第零年末，基准收益率 ic=20%)为：(4)计算财务内部收益率 IRR先设 i1=22%，计算 PV：再设 i2=23%，计算 NV：计算财务内部收益率 IRR：=22%+0.644404247%=22.6444043%=22.64%验算：以 IRR=22.6444043%代人求 NPV：答：如不考虑税收因素的影响，因为在基准收益率 ic=20%时，项目当前财务净现值 NPV=623 万元，财务内部收益率 IRR=22.64% ic=20%，所以该项目所提出的方案是可行的。
