1、土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 4 及答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。0 本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A 和 B 进行评估。A 宗地为商业用地；B 宗地为工业用地，容积率为 06。1 A 宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为 1320 元m 2，收益还原法的评估结果为 970 元m 2。 试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。
2、 2 B 宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征收农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。请问：(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据?(2)运用成本逼近法评估该宗地 50 年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些?3 根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对 A 宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对 B 宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股
3、份有限公司的利弊。4 股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B 宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为 15。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到 2，并全部用于出租。请问：(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。5 某公司于 2008 年 10 月通过出让方式获得一 5000m2 土地的使用权，出让年限为50 年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为 3。该公司于 2009 年 10 月动工兴
4、建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于 2010 年 10 月将土地使用权向银行抵押。 项目其他有关资料如下： (1)该大楼 13 层为商场，建筑面积为 3000m2，415 层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期 2 年，第一年投入60，第二年投入 40。 (3)大楼建成后该公司计划自留 2000m2 用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为 90和 80 。目前同类建筑物的建安综合造价为 3000 元m 2(建筑面积 )，同类物业的商场市场租金水平每月为 300 元m 2，办公楼市场租金水平每月为 150 元m 2 (4)经过调查，有关参数确
5、定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的 10 维修费为租金的8，保险费为建安造价的 2，税金为年租金的 12；项目投资回报率取建安造价的 30；建筑物经济耐用年限为 70 年，残值率为 2。另外，当地土地还原率为 8 %，综合还原率为 10，银行贷款利息率为 10。 如果以该宗土地使用权评估价的 70贷款，请问该公司最多可贷多少款? 二、报告判读题5 下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略” 的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 本次土地估价是为上市公司因股权
6、转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 1中华人民共和国土地管理法 2中华人民共和国城市房地产管理法 3城镇土地估价规程 4土地估价委托书 5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日 2009 年 12 月 31 日 七、估价日期 2009 年12 月 30 日至 2010 年 1 月 5 日 八、地价定义 待估宗地的价格是在以下设定条件下于 2009 年 12 月 31 日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为 36，使用年期为商业用地剩余出让年限 35 年。 九、估价结果 估价人员在
7、对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为： 评估土地面积：25041m 2； 单位面积地价：406907 元m 2； 总地价：10189358 元； 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。 十、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)估价结果和估价
8、报告的使用 (1)土地估价报告仅为委托方公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 (2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。 (3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 1土地估价师签字：土地估价师资格证书号： 2土地估价师签字：土地估价师资格证书号： 十二、土地估价机构 土地估价机构负责人签字： (土地估价机构公章 ) 2010 年 1 月 5 日 6 在“估价目的 ”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确?说明理由。7 针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情
9、，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确?请阐述你自己的看法。8 土地估价依据一般包括哪些方面?在“ 估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面?9 在“地价定义 ”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是( )(只有 1 个选项)。A评估对象的规划开发程度B评估对象的实际开发程度C根据委托方要求划定的开发程度D根据资产评估要求界定的开发程度10 在“需要特殊说明的事项” 一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指( ) (只有 1 个选项)。A估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性B估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实C可能存在的不实情况会影响土地
10、估价结果D委托方应该承担资料不实的责任11 假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方 公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。12 估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得，根据经济技术开发区经济发展局文件关于“住宅小区”项目初步设计的批复( 开经2005053 号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为 95635m2，总建筑面积为 143452m2，其中物业管理、会所等公建配套用房面积占 34，容积率为 15，建筑覆盖率小于或等
11、于 35。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻 轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大程度提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为 95635m2，总建筑面积为 35000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等
12、公建配套用房面积占 34 ，建筑覆盖率小于或等于 15，容积率为 037，主要建筑物为多层，二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。 根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2 年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。 13 预期售价确定及销售状况分析 从经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在 35004000 元m 2 之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即 2009 年 6 月 30 日，法定使用年限的住宅平均售价为 3500 元m 2
13、，则该物业预期总售价为 总售价一平均售价建筑面积 =3500 元m 235000m2 =2250万元 通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到 40 ，另外 60在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。 14 开发总费用的确定 根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设
14、计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如 5km 长的电缆铺设费用， 100m 长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下： (1)前期费用(分析过程略)：确定其前期费用为 200 元m 2(按总建筑面积) ，则前期费用总计为前期费用=前期费用标准总建筑面积 =200 元 m235000m2 =700 万元 并设定为开发初期一次性投入。 (2)建造成本(分析过程略)：确定其平均建造成本为 700 元m 2(按总建筑面积)，则
15、整个物业总建造成本共计为建造成本一平均建造成本总建筑面积 =700 元m 235000m2 =2450万元 并设定为开发期内均匀投入。 (3)室外建设费用(分析过程略)：确定该地块室外建设费用标准为 220 元m 2(按土地面 积)，则小区建设费用总计为室外建设费用一室外建设费用标准土地面积 =220 元m 295635m2 =210397 万元 并设定为开发期内均匀投入。 (4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，按上述(2)+(3)的 5计。设定为开发期内均匀投人。管理费用=(2)+(3)5 =(2450+210397)万元5 =22770 万元 4销售费用(分析过程略
16、)确定此项费用可按总售价的 8计，该项费用设定为与销售进度同步投人。 销售费用：总售价8 =12250 万元8 =980 万元 土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 4 答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。1 【正确答案】 (1)简单算术平均法。(2)加权平均法。(3)直接取市场比较法的评估结果。(4)以市场比较法评估结果为主，以收益还原法作适当减价修正。2 【正确答案】 (1)搜集的资料包括：国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件。 当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准。征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地
17、管理费等。土地出让金或土地增值收益资料。国家或当地市场的利率水平。 市场或行业平均利润率或投资回报率。(2)基本步骤：求算土地取得费 (或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)。确定土地开发费。 计算利息。计算土地开发利润。计算土地增值收益。计算有限年期土地使用权价格。3 【正确答案】 (1)不同点：A 宗地的处置方式是由企业取得土地使用权，土地使用者为企业而非股份公司，企业与股份公司是土地租赁关系，由股份公司向企业支付租金。B 宗地的处置方式是国家作价入股，国家持有国家股，土地使用者为股份公司。(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊：A 宗
18、地的处置方式：对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分。对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金。对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金。B 宗地处置方式： 对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参加分红，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地收益。对企业而言，不能获得土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金。对股份公司而言，可以获得完整的土地使用权，可以不必一次性支付数额较大的出让金，但增加了国家股本。4 【正确答案】 (1)办
19、理的手续：股份公司持处置文件办理变更登记手续。 办理有关规划变更、审批手续， 到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续。办理补交土地出让金的手续。到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。(2)评估方法选择及程序：可在以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。方法选择和思路描述超过两种的，只对分值较高的两种方法进行评分。方法选择得分：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。估价思路描述得分：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。市场比较法的估价程序：选择市场比较案例。 确定比较因素。因素描述及比较
20、分析。确定比较因素的修正系数。 求算比准地价。收益还原法估价程序：确定房地出租总收益。 确定房地出租总费用。计算房地出租纯收益。计算房屋纯收益。 计算土地纯收益。 计算土地价格。基准地价系数修正法估价的程序：确定土地及基准地价。 因素描述及比较分析。确定修正系数。 计算地价。剩余法估价的程序：计算房地出租总收益。计算房地出租总费用。计算房地出租纯收益。计算房地产总价格。 计算房屋现值。 计算土地价格。路线价法评估的程序：确定路线价。 确定宗地的临街深度、宽度等条件。确定条件修正系数；计算土地价格。5 【正确答案】 1明确解题思路 本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算
21、土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。 2用收益还原法测算房地产总价 第一步：计算年出租总收入 房地产总建筑面积=土地面积容积率=5000m 2 3 =15000m2 商场建筑面积=3000m 2 办公楼建筑面积=(15000 一3000)m2 一 12000m2 商场年出租收人=300 元月 m23000m212 月90 =9720000元=972 万元 办公楼年出租收入=(150120001280) 元=17280000 元=1728 万元 年出租总收入一商场年出租收人+办公楼年出租收入 =(972+1728)万元=2700 万元 第二步：计算年房地费用 年管理费=年租金10 =2700
22、 万元10=270 万元 年维修费=年租金8 =2700 万元8=216 万元 年保险费=建安造价2=3000(35000)2元=90000 元=9 万元 年税金=年租金12=324 万元 年折旧=建安造价47=(450047)万元=9574 万元 年房地费用合计=(270+216+9+324+9574)万元=91474 万元 第三步：计算年房地纯收益年房地纯收益=年出租总收入一年房地费用 =(2700 914 74)万元=1785 26 万元 第四步：计算房地产总价 假设 P 为房地产价格，口为年房地纯收益，r 为综合还原利率，n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式 P=11(1+r)
23、nar 在本题中，还原利率为综合还原利率(10)，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为(50 一 3)年 =47 年 根据已知条件，有： P=11(1+10) 4717852610 万元=l765018 万元 3应用剩余法计算地价 第一步：计算总建筑成本 项目总建筑成本=项目建筑面积 建安综合造价 =3000m215000 元m 2=45000000 元=4500 万元 第二步：计算利息 假设：地价为口，银行贷款利率为 10 ，则利息为 =v(1+10)3 一 1+450060(1+10)1.5 一 1+450040(1+10)0.5 一 1 =033+41496+8786=033+
24、50282 万元 第三步：计算利润 利润= 建安造价项目投资回报率=4500 万元 30=1350 万元 第四步：计算地价 根据公式：地价=房地产价格一总建筑成本一利息一利润 =17650184500033vr 一 50282一 1350 =849426 万元 该地价的土地使用权涉及年期为 50 年。而考虑估价时点2009 年 10 月，尚剩余土地使用年期 48 年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为 849426(1 一 l(1+8) 481 1(1+8 )万元一 846347 万元 4计算可抵押贷款额 可抵押贷款额=地价70 =8463 47 万元70=592443 万元 二、报告判读题
25、6 【正确答案】 关于土地估价目的叙述不正确。理由：(1)一项估价只能有一个目的。(2)土地抵押登记中的申报价值必须是以抵押为目的的估价结果为依据。7 【正确答案】 认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估的观点不正确。理由：(1)股权转让必须进行资产核定，需要土地评估。(2)随着时间的变化，土地可能发生增值或贬值，需要重新评估。8 【正确答案】 土地估价依据一般包括：法律法规方面。 估价技术方面。估价对象权属方面。估价委托要求方面 (目的、范围等)； 现场勘察情况。缺少：估价对象权属方面。9 【正确答案】 B10 【正确答案】 C11 【正确答案】 不违反规定。理由：(1)土地
26、登记时申报地价为自行报价，申报者单方负责，不一定需要专门评估，可以根据有关评估报告确定。(2)土地登记时，地价申报不需要估价报告，采用估价报告的结果没有对原估价行为形成法律侵权。12 【正确答案】 报告中估价对象的最佳利用方式不恰当。存在的问题(1)不符合政策 (别墅类高档住宅为国家禁止产业用地)。(2)不合法(规划批准为多层住宅) 。13 【正确答案】 估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素(1)设计批复。(2)用途为多层住宅小区。(3)容积率 15。(4)建筑覆盖率小于或等于 35。(5)环境状况表明很适合修建住宅。(6)地质状况表明只适合修建多层住宅。(7)本区域对多层住宅需求较大。14 【正确答案】 如果采用市场案例分析确定，在选择案例时的要求(1)多层住宅用地。(2)位于本区域 (或同一市场圈等) 。(3)近期(不超过 3 年)。(4)正常销售。(5)规模相当。(6)档次相当。(7)其他合理答案。
