1、土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 5 及答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。0 某开发商于 2009 年 6 月在 B 城市以公开拍卖方式取得一宗住宅用地的使用权，其使用年限为 70 年，容积率为 2。20l0 年 10 月，在完成土地平整和基础设施建设之后，开发商通过对小区规划土地利用率和成本的分析，觉得容积率可以适当提高。后经规划部门同意，将容积率调整为 3。根据出让合同的有关条款，如果在 3 年之内按照对历史情况的补充处理适当调整规划，不作为重新供地批复，开发商按照当地政策补交地价，并办理了相关手续。当时针对补地价的计算方式曾有以下不同的主张：算式 1
2、：补地价(总价)= 增加容积率后的总地价一原容积率下的总地价算式 2：补地价(总价)= 增加容积率后的总地价一原合同出让价算式 3：补地价(单价)=(增加后的容积率一原容积率 )原容积率下的楼面地价算式 4：补地价(单价)=(增加后的容积率一原容积率 )原合同出让价的楼面地价最后经过协商并报地价委员会，按照算式 l 进行补地价。1 最后选择“ 算式 1”补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的?为什么?如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述 4 个算式进行排列，并简单说明理由。2 该开发商补交地价前，需要补办哪些主要手续?3 测算补交地价需要
3、进行评估，对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定?请说明理由。4 按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式，对政府的土地收益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖，并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的)，请问是什么原因造成的?对地价补交额度会有什么影响?5 谈谈你对制定补地价政策方面的建议。5 某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于 2008 年 10 月 8 日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南 H 市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为 1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，
4、用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有 3m 宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有 2km 长的自建道路与某国道相连；宗地内有 11 栋建筑物，其中，办公楼 1 栋，仓库 3 栋，车间 3栋，宿舍楼 2 栋，综合服务楼 1 栋，变电房 1 栋。企业用电来自 3km 外的变电站；企业信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，6 在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)?A是集体还是国有 B( ) C( )
5、D( )7 根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。8 若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。9 若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为 154 元m 2。又由于所处区域属于 全国工业用地出让最低价标准11 等，其最低价标准为 144 元m 2，评估公司从保守原则出发，将结果调整为 144 元m 2，并按照 70抵押折扣率折算，扣除 40土地出让金，将评估结果确定为 60 元m 2。列出上述操作过程中的错误点。10 假如该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些
6、前置条件?二、报告判读题10 下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略” 的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 本次土地估价是为上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 1中华人民共和国土地管理法 2中华人民共和国城市房地产管理法 3城镇土地估价规程 4土地估价委托书 5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日 2009 年 12 月 31 日 七、估价日期 2009 年12 月 30 日至 2010 年 1
7、月 5 日 八、地价定义 待估宗地的价格是在以下设定条件下于 2009 年 12 月 31 日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为 36，使用年期为商业用地剩余出让年限 35 年。 九、估价结果 估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为： 评估土地面积：25041m 2； 单位面积地价：406907 元m 2； 总地价：10189358 元； 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。 十、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税
8、费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)估价结果和估价报告的使用 (1)土地估价报告仅为委托方公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 (2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。 (3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 1土地估价师签字：土地估价师资格证书
9、号： 2土地估价师签字：土地估价师资格证书号： 十二、土地估价机构 土地估价机构负责人签字： (土地估价机构公章 ) 2010 年 1 月 5 日 11 在“估价目的 ”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确?说明理由。12 针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确?请阐述你自己的看法。13 土地估价依据一般包括哪些方面?在“ 估价依据 ”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面?14 在“地价定义 ”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是( )(只有 1 个选项)。A评估对象的规划开发程度B评估对象的实际开发程度C根据委
10、托方要求划定的开发程度D根据资产评估要求界定的开发程度15 在“需要特殊说明的事项” 一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指( ) (只有 1 个选项)。A估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性B估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实C可能存在的不实情况会影响土地估价结果D委托方应该承担资料不实的责任16 假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方 公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。土地估价师（土地估价案例与报告）模拟
11、试卷 5 答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。1 【正确答案】 从政府收取地价收益最大化出发，算式优选顺序为：算式 4、算式1、算式 3、算式 2；或优选顺序为：算式 1、算式 4、算式 3、算式 2。分析理由：(1)算式 4。拍卖成交的合同楼面地价一般远比评估地价要高，当拍卖成交的合同楼面地价高于增加容积后的评估楼面地价时，选用算式 4 方案最优。(2)算式 1。当拍卖成交的合同楼面地价低于增加容积率后的评估楼面地价时，选用算式 1 方案最优。(3)算式 3。是原容积率下的评估楼面地价补交，算式 3 的补交地价比算式 4 与算式 1 少，但比算式 2 多。(4)算
12、式 2。是现容积率下的评估价与拍卖成交的合同价之差，是政府补交地价最少的一种，也有可能会出现负值。2 【正确答案】 (1)原出让方(当地政府) 调整规划批复，或重新供地批复。(2)规划部门出具的调整规划意见书。(3)与国土部门签订出让合同补充协议，补交土地出让金。 3 【正确答案】 评估对象为：容积率为 3 条件下的住宅用地；从出让之日至今已有一年多时间，但不超过 3 年，根据约定，评估应按照当时的情况进行，所以基准日与土地使用年期一般设定为：基准日：2009 年 6 月签订出让合同日；土地使用年限为：70 年。4 【正确答案】 (1)阐述评估价格与成交价格的关系。评估价是宗地在不同市场条件和
13、不同交换形式下的地价水平；成交价是反映宗地在地产交易或交换等活动中的实际价格，是由交易双方认可的价格。在一般正常稳定的地产市场与正常交易的情况下，评估价与成交价应该基本一致，但当地产市场不稳定、竞卖者势在必得等非理性因素或评估价没有客观地反映土地市场实际情况时会出现拍卖价格明显高于拍卖底价(或评估价) 的情况。(2)当拍卖价明显高于拍卖底价时，选择不同地价补交算式(楼面地价)，补交的结果(补交出让金的数额) 会产生很大的差异。如：补交地价时如果按照“算式 2”扣减成交价格，就会由于成交价格远高于原评估价格而造成政府收益的减少。如果按照“算式 4”补交地价，政府收取的出让金会高于正常情况下的收益
14、水平。5 【正确答案】 (1)不符合城市规划的不允许补办手续。(2)非政府原因的原则上不提倡补地价政策，因为补地价政策会扰乱正常的招拍挂市场，影响土地出让合同的严肃性，且从管理上容易产生腐败行为。(3)即使要制定补地价政策，应从严控制标准，技术设计上从高收取土地出让金。6 【正确答案】 评估前需要了解的关键信息(1)是否符合规划。(2)建筑物是否合法。(3)是否交纳清有关税费。(4)委托方是否真正具有土地处置权(或产权是否清晰、是否有产权纠纷)。(5)是否重复抵押 (或是否设定有他项权利) 。(6)有下列答案的可增加 05 分，但总分不超过 5 分：若是国有土地，是划拨还是出让(或是否有产权证
15、) 。7 【正确答案】 已知的宗地个别条件 (1)宗地西高东低。 (2)宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形。 (3)地下水位适中。 (4) 红壤软土。 (5)不临路。 (6) 面积1500m2。 (7)宗地内“ 四通一平 ”。 (8)无使用限制。 8 【正确答案】 地价定义(1)实际用途为工矿用地。(2)设定用途为工业用地。(3)实际开发程度为宗地红线外“ 三通”(通路、通电、通信) 和宗地红线内“ 四通一平”( 通路、通电、通信、供水及场地平整) 。(4)设定开发程度为宗地红线外“ 三通”(通路、通电、通信) 和宗地红线内“ 四通一平”( 通路、通电、通信、供水及场地平整) 。(5)土地使
16、用权性质为划拨土地使用权。(6)估价基准日定为 2008 年 10 月 8 日。(7)使用年期及剩余使用年期。9 【正确答案】 评估操作过程中的错误点(1)不能简单比照末级基准地价，要说明理由。(2)不能以最低价标准为依据确定市场价。(3)土地出让金扣除应以市场价为基础。(4)抵押折扣不能作为评估结果。10 【正确答案】 前置条件(1)划拨土地使用权性质不改变。(2)购买方应具有竞买资格。(3)土地用途不改变。(4)专门土地拍卖场地。(5)专业土地拍卖公司。二、报告判读题11 【正确答案】 关于土地估价目的叙述不正确。理由：(1)一项估价只能有一个目的。(2)土地抵押登记中的申报价值必须是以抵
17、押为目的的估价结果为依据。12 【正确答案】 认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估的观点不正确。理由：(1)股权转让必须进行资产核定，需要土地评估。(2)随着时间的变化，土地可能发生增值或贬值，需要重新评估。13 【正确答案】 土地估价依据一般包括：法律法规方面。 估价技术方面。估价对象权属方面。估价委托要求方面(目的、范围等)；现场勘察情况。缺少：估价对象权属方面。14 【正确答案】 B15 【正确答案】 C16 【正确答案】 不违反规定。理由：(1)土地登记时申报地价为自行报价，申报者单方负责，不一定需要专门评估，可以根据有关评估报告确定。(2)土地登记时，地价申报不需要估价报告，采用估价报告的结果没有对原估价行为形成法律侵权。
