1、土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 7 及答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。1 某开发公司欲参与 A 宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对 A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下：(1)A 宗地面积为 2 000 m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为 40，区域基础设施状况为 “五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为 2 年，建筑费为 600 万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的 6和 4，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。(3)该开发公司预计的投
2、资回报率为房地产售价的 15；税金为房地产总价的 6；银行年贷款利率为 11，土地还原利率为 8。(4)在 A 宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：实例 B：2 370 元m 2：实例 C：2 730元m 2：实例 D：2 500 元m 2。A 宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。根据以上资料，评估出该公司的投标地价。1 本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回
3、答有关问题。在题目下方空白处答题。某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A 和 B 进行评估。A 宗地为商业用地；B 宗地为工业用地，容积率为 06。请根据以下给定条件分析并回答下列问题：2 A 宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为 1 320 元m 2，收益还原法的评估结果为 970 元m 2。 试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果?简述理由。3 B 宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。请问：(1)在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估
4、机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据?(2)运用成本逼近法评估该宗地 50 年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些?4 根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：对 A 宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对 B 宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。5 股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B 宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为 15。股份有限公司拟对该宗地上原有建
5、筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到 2，并全部用于出租。请问：(1)为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?(2)如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。二、报告判读题6 下面是一个完整的土地估价技术报告，请阅读后指出错误点并说明原因土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称公司位于区路号用地地价评估二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价对象估价对象为公司位于 市区路 号营业楼用地，面积为 59558m 2。五、估价目的本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需
6、要转让该宗土地提供价格依据。六、估价依据(1)中华人民共和国土地管理法。(2)中华人民共和国城市房地产管理法。(3)国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定。(4)城镇土地估价规程。(5)土地估价报告规范格式。(6)省关于土地管理的法律、法规。(7)评估委托书。 (8)估价对象 房屋所有权证。(9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。七、价格定义估价对象作为商业用地，在容积率为 49，开发程度为场内“ 五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的 40 年期的土地价格。八、估价期日：2009 年 12 月 31 日。九、估价日期：2009 年 12 月 30 日至2010 年 1 月
7、10 日。十、估价结果估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为：委估土地面积：59558 m 2 单位面积地价：4 48525 元m 2 总地价：2 671 325 20 元大写：( 人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。十一、需要特殊说明的事项(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调整。(2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。十二、土地估价师签名(略)十三、土地估价机构(略) 2010 年 1月 10 日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
8、一、估价对象描述 1土地位置状况估价对象位于市区 路号，土地证号为 国用()字第号，土地面积为 59558m 2，东至路、南至、西至、北至，宗地号为。2土地权利状况估价对象是 公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。公司拟以出让方式取得该宗地 40 年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。3建筑物和地上附着物状况估价对象上有一幢建于 1991年的钢筋混凝土结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积为 2 9145m 2，有效使用率为 80。二、地价影响因素分析 (一)区域因素(略)(二)个别因素( 略)
9、第三部分土地估价一、估价原则 1最有效使用原则(略)2贡献原则(略)3变动原则(略)4合法原则 (略)二、估价方法与估价过程 (一 )估价方法的选择估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗地地价。(二)估价过程 1收益还原法(1)计算估价对象总楼价计算公式为 式中 P总楼价；a房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得；r综合还原率；n房地尚可使用年限。估价对象地上建筑物的耐用年限为 60 年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为 45年。建筑物重置单价为 700 元m 2，残值率为 0。根据估价人员现场观察和对照房屋完损等
10、级评定标准，确定本次估价对象，地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率为 75。(2)确定客观租金应用市场比较法确定客观租金。选择可比实例根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见房地出租比较实例基本情况一览表。(略) 影响租金因素修正(略)。客观租金的计算及确定比准价格 A=243 60 元m 2；比准价格 B=23340 元m 2；比准价格C=24909 元 m2。取比准价格 A、比准价格 B、比准价格 C 的算术平均数作为估价对象的客观租金，即：客观租金=(24360 元m 2+23340 元m 2+24909元m 2)3=24203 元 m2(3)计算房地总收益年总收益
11、=2914 50m 20824203 元m 2=56431715 元(4)计算年总费用 管理费根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的 3，即：房屋出租经营管理费=房地年租金 3=564 31715 元3=16 92951 元维修费根据市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的 2，即：房屋出租经营维修费=房屋重置价2 =2 91450m 2700 元m 22=40 803 元保险费根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的 2o，即：房屋年保险费=房屋现值2=2 91450 m 2700 元m 2752=3 06023 元 房屋年折旧额房屋年折旧额=房屋重置价
12、 1耐用年限 (29145700160)元=34 002.50 元租金损失根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：租金损失=564 31715 元122=23 51321 元年总费用= +=118 30845 元(5)房地年纯收益房地年纯收益=房地年出租总收益一房地年出租总费用=(564 31715-118 30845) 元=446 00870 元(6) 确定综合还原率采用收益排序插入法确定综合还原率为 10。(7)计算总楼价 P=ar1-1 (1+r) n446008.70101-1(1+10 )45元=4 398 89812 元(8)房屋现值房屋现值=房屋重置价成新率=2 91450
13、 m2700 元 m275=1 530 1 1250 元(9)总地价总地价=总楼价-房屋现值=(4 398 89812-1 530 11250) 元=2 868 78562 元 2市场比较法(1)选择房地出售实例估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表。(2)房屋占地地价计算房屋现值计算实例 A 房屋现值= 房屋重置价 成新率实例 a 房屋现值=580 元m 22 356m280=1 093 184 元实例 B 房屋现值=600 元m 21 848m275=831 600 元实例 C 房屋现值=580 元m 22 18790m 270=888
14、28740 元 实例地价计算据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的 85，则：单位地价=(房屋交易价一房屋现值一卖方应支付的税费)房屋用地面积实例 A 单位面积地价=(3 100 000 一 1 093 1843 100 0008 5)元496m 2=3 51475 元m 2 实例 B 单位面积地价：(2 600 000-831 600-2 600 00085)元385m 2=4 01922 元m 2 实例 C 单位面积地价=(2 750 000-888 28740-2 750 00085)元442m 2=3 68317 元 m2比较因素条件指数分别将估价对象和比较实例的各比较因素
15、对比分析，确定出相应的条件指数见下表。因素修正系数根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数见下表。计算比准价格将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代入计算公式，则：比准价格 A(3 51475110 105100941009710098100103) 元m 2=4 00069 元m 2 比准价格 B=(4 01922110 100100 10010010010096100108)元m 2=4 26422 元m 2 比准价格 C=(3 683 171101081009610010110095100 100)元m 2=4 072 63 元m 2 通过对上述三个比准
16、价格分析比较，确定土地单位面积地价为 4 26422 元m 2。三、地价的确定估价人员鉴于估价对象的特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算术平均数作为估价对象的最终估价结果，即：单位面积地价=(4 816800 4+4 2642206)元m 2=4 48525 元m 2 楼面地价：4 48525 元m 249=91536 元m 2 总地价=4 48525 元m 259558 m2=2 671 325 元(取整)第四部分附件 1估价对象国有土地使用证2估价对象宗地图 3估价机构土地估价机构资质证书4土地估价师资格证书 5估价对象照片 6委托估价协议书7 下面是一个完整的土地估价技
17、术报告，请阅读后指出错误点并说明原因土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称 W 企业改制上市所涉及的土地价格评估(A 省 B 县)二、委托估价方 W 企业三、受托估价方(略)四、估价目的 W 企业拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发股份有限公司土地使用权管理暂行规定的通知”(1994国土法字第 153 号)、原国家土地管理局第 8 号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定等要求，W 企业特委托 C 土地估价机构对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。五、估价依据(1)中华人民共和国土地管理法。(2)中华人民
18、共和国房地产管理法。(3)国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“ 关于印发 股份有限公司土地使用权管理暂行规定的通知”(1994国土 法字第 153 号 )。(4)国家土地管理局“关于印发土地估价报告规范格式(1996)的通知 ”(1995国土籍字第 180 号)。(5)原国家土地管理局第 8 号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定。(6)当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。(7)估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。(8)委托方提供的有关资料。六、估价基准日 2008 年 12 月 31 日七、估价日期 2009 年 7 月 20 日至 2009 年 9 月
19、 20 日八、地价定义待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。九、需要特殊说明的事项(一)假设条件(1)土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。(4)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。(5)委托方提供的资料属实。(二)使用说明(1)本报告评估价格仅为 W 企业改制并上市提供土地价格的依据，不作其他用途。(2)待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证为准
20、。(3)此次土地估价报告分“土地估价报告” 和“土地估价技术报告 ”两部分， “土地估价报告”供委托方使用， “土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。(4)评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。(5)本评估报告由 C 土地估价机构负责解释。十、土地估价师签字(姓名、估价师资格证书号)十一、土地估价机构负责人签字(土地估价机构公章) 2009 年 9 月 20 日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述 1土地登记状况待估宗地位于日县光明路号，土地面积为 2 2008m 2，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见下表。2土地权利状况待估宗地为国有划拨土地，估
21、价期日的土地使用者为 W 企业，土地使用证编号为国用(2006)字第号。无他项权利限制。3土地利用状况待估宗地范围内现有仓库 1 座，建筑面积为 1 79059m 2，建筑容积率为 12。二、地价影响因素分析(略) 第三部分土地估价一、估价原则(略)二、估价方法与估价过程根据城镇土地估价规程及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下：(一)成本逼近法成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格：(土地取得费+土地
22、开发费+税费+ 利息+利润)土地增值收益率。1土地取得费及有关税费根据A 省土地管理法实施条例 及 B 县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗(含林木 )补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。(1)征地费。通过调查，依据曰县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在 2030 万元亩。此次评估取待估宗地的征地费为 25 万元亩，即 375 元m 2。(2)有关税费。由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据 A 省及 B 县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税为 45 元m 2、耕地
23、开垦费为 8 元m 2 和新增建设用地有偿使用费为 7 元m 2，合计税费为 195 元m 2。(3)土地管理费。根据 A 省关于征收土地管理费的有关规定：土地管理费按征地费总额的 3征收，则为 1.1 元m 2。上述三项合计，土地取得费为 581 元m 2。2土地开发费此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”( 通路、通电、通信)及宗地红线内地面平整。通过调查，待估宗地所在区域“三通一平” 的平均开发费用大致在 4060 元m 2 之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为 50 元m 2。3投资利息根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按 1 年计，设定土地
24、取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率 585计，则投资利息=(土地取得费及有关税费+ 土地开发费) 开发周期 585=(581+50)元m 21585：632 元m 2。4投资利润调查近期 B 县经济开发区开发投资利润及企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为 12，则：投资利润=(土地取得费及有关税费+ 土地开发费+投资利息)开发周期12=(58 1+50+632)元m 2112=13 7 元m 2。5计算土地增值收益(土地所有权收益)根据 B 县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及
25、口县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为 30。土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+ 投资利润 )30=(581+50+137)元m 230=365 元m 26计算待估宗地的土地使用权价格待估宗地的土地使用权价格=(581+50+6 32+137+365) 元m 2=1646 元m 2(二)基准地价系数修正法依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于 B 县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据城镇土地估价规程及B 县定级与基准地价评估报告，采用基准地价测算
26、宗地地价的公式如下：宗地地价=待估宗地所在区域基准地价A1A2A3A4A5 式中 A1区域条件修正系数；A2容积率修正系数；A3土地使用权年期修正系数；A4基础设施开发程度修正系数；A5期日修正系数。采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下：1确定待估宗地的土地级别及基准地价经调查分析，待估宗地位于日县光明路，属于 3 级地，3 级地的工业用地基准地价为150 元m 2。2确定区域条件修正系数(A1)经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为 10553。3确定容积率修正系数(A2)待估宗地面积为 22008m 2，建筑总面积为 179059m 2，容积率为 12，根据容积率修正系数
27、表 (见下表)，待估宗地容积率修正系数为 116。4确定土地使用权年限修正系数(A3) 待估宗地 W 企业于 2005 年 5 月 1 日以划拨方式获得，设定土地使用年限为 40 年，至评估基准日，剩余土地使用年限为 3567 年。根据土地使用年限修正公式：A3=1-1(1+8) 35.671-1 (1+8) 40=0948 0170995 426=0 952 375确定基础设施开发程度修正系数(A4)根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照B 县定级与基准地价评估报告中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为 117。6期日修正系数(A5)B 县定级与基准地价评估报
28、告是 2005 年 5 月经 A 省国土管理局审核验收后开始使用的，调查 B 县 2005 年 5 月 1 日至 2008 年 12 月 31 日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了 5，故取期日修正系数 A5=105。7确定待估宗地的土地价格根据公式：宗地地价=基准地价A1A2A3A4A5=(1501055 31160 952 37117105) 元m 2=21484 元m 2。三、地价的确定1地价的确定对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：成本逼近法：1646 元m 2，基准地价系数修正法： 21484 元m 2，综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得
29、结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：待估宗地的土地价格=(2148407+164 60 2)元m 2=18331 元 m2。 2估价结果待估宗地土地面积：2 2008 m 2，单位面积地价：18331 元 m2，总地价：4034 万元。第四部分附件 1委托估价函 2待估宗地区域位置图 3委托方营业执照复印件4估价机构营业执照复印件 5土地估价师证书复印件7 下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略” 的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 本
30、次土地估价是为上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 1中华人民共和国土地管理法 2中华人民共和国城市房地产管理法 3城镇土地估价规程 4土地估价委托书 5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日 2008 年 12 月 31 日 七、估价日期 2008 年12 月 30 日至 2009 年 1 月 5 日 八、地价定义 待估宗地的价格是在以下设定条件下于 2008 年 12 月 31 日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为 36，使用年期为商业用地剩余出让年限 35 年
31、。 九、估价结果 估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为： 评估土地面积：2 5041m 2； 单位面积地价：4 06907 元m 2； 总地价：10 189 358 元； 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。 十、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提
32、供的资料属实。 (二)估价结果和估价报告的使用 (1)土地估价报告仅为委托方公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 (2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。 (3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 1土地估价师签字：土地估价师资格证书号： 2土地估价师签字：土地估价师资格证书号： 十二、土地估价机构 土地估价机构负责人签字： (土地估价机构公章 ) 2009 年 1 月 5 日 请根据上述内容回答以下问题：8 在“估价目的 ”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确?
33、说明理由。9 针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确?请阐述你自己的看法。10 土地估价依据一般包括哪些方面?在“ 估价依据 ”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面?11 在“地价定义 ”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是( )(只有 1 个选项) 。（A）评估对象的规划开发程度（B）评估对象的实际开发程度（C）根据委托方要求划定的开发程度（D）根据资产评估要求界定的开发程度12 在“需要特殊说明的事项” 一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指( )(只有 1 个选项)。（A）估价的准确性完全基于委托
34、方提供资料的真实性（B）估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实（C）可能存在的不实情况会影响土地估价结果（D）委托方应该承担资料不实的责任13 假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。清问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方 公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 7 答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。1 【正确答案】 先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。 第一步：采用市场比较法确定不动产
35、总价 (1)分别计算三个案例的试算价格： B=237010099100 1001009810010010097 元m 2=2 51835 元m2 C 273010095100 99100102100110100100m 22 58709 元m 2 D2500100 9610010110097100 10510099 元m 2=2 55712元m 2 (2)采用算术平均求取不动产总价： 单位面积不动产价=(2 51835+2 58709+2 55712)元m 23=2 55419 元m 2 不动产总价=2 55419 元m 22 000 m 24=2 043352 万元 第二步：计算建筑成本费用
36、及利润 (1)建筑费=600 万元 (2)专业费 =600 万元6=36 万元 (3) 不可预见费=600 万元4=24 万元 (4)利息=(600+36+24)(1+11)m 1-1+地价(1+11) 2-1=726+0232 1 地价或：利息=(600+36+24)50(1+11 ) 1.5-1+(600+36+24)50(1+11 )m 0.5-1+地价(1+11) 2-1=736+0 232 1地价 (5)税金=2 043352 万元6 =12260 万元 (6)开发利润=2 043352 万元15=30650 万元 第三步：计算土地价格 地价=不动产总价-建筑费- 专业费- 不可预见
37、费- 利息-税金-利润 =2 04335-600-36-24-726-02321 地价 -12260-30650 1232 1 地价=881 65 万元 地价=715 57 万元 单位地价=71557 万元2 000m 2=357785 元m 22 【正确答案】 (1)简单算术平均法。(2)加权平均法。(3)直接取市场比较法的评估结果。(4)以市场比较法评估结果为主，以收益还原法作适当减价修正。3 【正确答案】 (1)收集的资料包括：国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件；当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准；征地过程中的有关税费标准或耕地占用税
38、、土地管理费等；土地出让金或土地增值收益资料；国家或当地市场的利率水平；市场或行业平均利润率或投资回报率。(2)求算土地取得费(或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等)；确定土地开发费；计算利息；计算土地开发利润；计算土地增值收益；计算有限年期土地使用权价格。4 【正确答案】 (1)不同点：A 宗地的处置方式是由企业取得土地使用权，土地使用者为企业而非股份公司，企业与股份公司是土地租赁关系，由股份公司向企业支付租金；B 宗地的处置方式是国家作价入股，国家持有国家股，土地使用者为股份公司。(2)从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊：A 宗地的处置方
39、式：对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分；对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金；对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金。B 宗地处置方式：对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参加分红，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地收益；对企业而言，不能获得土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金；对股份公司而言，可以获得完整的土地使用权，可以不必一次性支付数额较大的出让金，但增加了国家股本。5 【正确答案】 (1)办理的手续：股
40、份公司持处置文件办理变更登记手续；办理有关规划变更、审批手续；到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续；办理不交土地出让金的手续；到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。(2)评估方法选择及程序：可在以下方法中选择两种：市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。方法选择和思路描述超过两种的，只对分值较高的两种方法进行评分。方法选择得分：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。思路描述得分：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。市场比较法的估价程序：选择市场比较案例；确定比较因素；因素描述及比较分析；确定比较因素的修
41、正系数；求算比准地价。收益还原法估价程序：确定房地出租总收益；确定房地出租总费用；计算房地出租纯收益；计算房屋纯收益；计算土地纯收益；计算土地价格。基准地价系数修正法估价的程序：确定土地及基准地价；因素描述及比较分析；确定修正系数；计算地价。剩余法估价的程序：计算房地出租总收益；计算房地出租总费用；计算房地出租纯收益；计算房地产总价格；计算房屋现值；计算土地价格。路线价法评估的程序：确定路线价；确定宗地的临街深度、宽度等条件；确定条件修正系数；计算土地价格。二、报告判读题6 【正确答案】 土地估价技术报告中存在的主要错误：第一部分总述1估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。2估价依据中，
42、“省关于土地管理的法律、法规” 提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。3估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。4估价结果中，缺少楼面地价。5缺少“估价结果一览表” 。6需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。第二部分估价对象描述及地价影响因素分析7土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。8土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。9建筑物状况描述不详。10地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。第三部分土地估价11估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。12未说明估价方法选择的依据。13收益还原法中，租金与
43、价格概念混淆，“比准价格” 应为“比准租金”。14未说明客观租金计算方法的选择依据。15折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限 60 年。16出租总费用中漏计税费项目。17未说明综合还原率确定的过程及依据。18总楼价计算中的使用年期应为土地的使用年限 40 年，而不能用房屋剩余使用年限 45 年。19收益还原法估价结果无单位地价。20市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。21市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。22比较因素中还应有容积率等的修正。23未说明地价指数的来源依据。24估价对象与比较实例 C 的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。25未说明由三
44、个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。26地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的是加权平均数。27地价的确定中，估价结果无大写。第四部分附录28缺少估价对象房屋产权证。29缺少估价对象位置示意图30缺少估价机构工商营业执照。31报告的文字描述不够规范，如：“可比实例” 、 “房屋占地地价”等不规范提法；以及将估价对象的许多基本情况不在“估价对象描述” 中介绍，而在收益还原法中作较多的描述。7 【正确答案】 第一部分总述1估价依据中，中华人民共和国房地产管理法应为中华人民共和国城市房地产管理法。2国家土地管理局“ 关于印发 土地估价报告规范格式(1996)的
45、通知”(1995国土籍字第 180 号)是旧的土地估价报告规范格式，不应作为估价依据。3估价依据缺乏土地估价技术规程。4地价定义不清楚，未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容。5使用说明中，待估宗地的土地面积、土地权利状况等应以当地土地管理部门核发的“国有土地使用证 ”为准。6“土地估价技术报告 ”供委托方的上级主管部门使用为错误说法，“土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用。7缺少土地估价师签字栏。第二部分估价对象描述及地价影响因素分析8估价对象描述中，待估宗地的容积率应为 081。第三部分土地估价9成本逼近法的计算公式有误。10成本逼近法中，
46、税费不应包括新增建设用地有偿使用费。11成本逼近法中投资利息计算错误，土地开发费的计息期应为半年，正确的计算公式应为：投资利息=土地取得费及有关税费 开发周期585 +土地开发费开发周期12585 。12投资利润计算错误，计算投资利润时，投资利息不应计算利润。13计算增值收益时，应以成本价格乘以一定的增值收益率，成本价格应包括投资利息。14增值收益率有打印错误。15成本逼近法计算待估宗地的价格有误，计算结果是无限年期的价格，应进行土地使用年期修正，修正为 50 年期的价格。16基准地价系数修正法中，未明确基准地价的内涵，包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等。17基准地价系数修正法中，待估宗
47、地的容积率应为 081，容积率修正系数为100。18基准地价系数修正法中，待估宗地为国有划拨土地，根据估价目的，土地使用年限可设定为最高出让年限 50 年，与基准地价年限相同，不必进行年期修正。19基准地价系数修正法中，期日修正系数有误，未明确 1999 年 12 月 31 日至2001 年 12 月 31 日之间的地价变化情况。20基准地价系数修正法计算结果有误。21地价的确定中，未说明结果确定方法的依据。22地价确定中，两种方法的权重和不等于 10。23估价结果中，总地价没有大写。24缺少土地估价结果一览表。第四部分附件25缺少待估宗地的国有土地使用证复印件。26缺少估价对象的照片资料。8 【正确答案】 不正确。理由：(1)一项估价只能有一个目的。(2)土地抵押登记中的申报价值必须是以抵押为目的的估
