1、土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 10 及答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。0 某国有企业甲获准于 2001 年 12 月 31 日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为 13 200 m2，建筑容积率为 2 4。该大楼 12 层为商场，商场建筑面积为 4 300 m2，两层建筑面积相同；3 4 层为办公楼，建筑面积为 3 800 m2，2 层建筑面积相同；4 层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。请根据以下情况回答问题：1 企业甲为完善土地产权，于 2008 年 12 月 31 日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按
2、何程序办理?在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否合理，并简述理由。2 该企业一职工冯某分配到 6 层一套 3 室 1 厅单元住房，建筑面积为 88 m。，房改时按成本价交纳了购房费用，2009 年 12 月 31 日冯某将其住房上市出售给张某，对所涉及土地应办理哪些手续；如张某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容?3 企业甲为融资需要，于 2009 年 12 月 31 日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构 A 对所涉及的土地进行价格评估。试问：(1)土地估价机构 A 接受委托后，应首先明确哪些基本事项?(2)为做好土地
3、估价工作，该土地估价机构准备制订估价作业计划，试问该计划应包括哪些主要内容?(3)现场踏勘时，应主要勘察哪些内容?(4)进行估价时，如何界定地价内涵? 可选择怎样的估价原则和方法，并如何确定最终价格?4 土地估价机构 A 选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为 3 800 元m 2(建筑面积)，剩余法评估结果为 3 100 元m 2(建筑面积)，银行乙经综合分析，决定贷款 500 万元，要求估价机构的评估值最好能达到 760 万元。试问： (1)该估价机构 A 应如何处理 ? (2)为保证贷款能按时回收，银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处，试问该要求能否达
4、到目的，并简述理由；按规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续?二、报告判读题4 下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略” 的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 1确定房地出租客观租金 应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的 3 个房地出租交易实例A、B、C 。经过比较分析，计算得到 3 个案例的比准租金，其中，比准租金A=29560 元m 2，比准租金 B=31150 元m 2，比准租金 C=28088 元m 2。 根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准
5、租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下： 客观租金=(29560 元m 2+3115 元m 2+28088 元m 2)3=295 99 元m 2 2计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积为 9 015 m2) 房地年总收益=房屋建筑面积租金 9 015m 229599 元m 2 =2 134 680 元 3计算房地出租年总费用 房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。 (1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的 3。 房屋出租经营管理费=房地年总收益3 =2 134 680 元3 =64 040 元 (2)维修费。根据市建设和房管
6、部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的 2。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为 750 元m 2，耐用年限 60 年，残值率为 0。 房屋出租维修费 =房屋重置价2 =9 015m2750 元 m22 =135 225 元 (3)保险费。根据调查，市市区房屋保险费率为房屋重置价的 02。根据估价师现场勘察和对照房屋完损等级评定标准，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为 75。 房屋年保险费=房屋重置价02 =9 015 m2750 元m
7、202 =13 522 元 (4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的 12计，营业税按房屋出租年租金的 5计。 房产税房地年总收益12 =2 134 680 元12 =256 162元 营业税=房地年总收益5 =2 134 680 元5 =106 734 元 税金合计=房产税+营业税 =(256 162+106 734)元 =362 896 元 (5) 房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期 35 计算，残值率为零。 房屋年折旧费=房屋重置价(1 一残值率)剩余使用年期 =9 015m2750 元m 2(1-0)35 =193 179 元 (6)房地出租年总费用
8、=管理费+维修费+保险费 +税金+房屋年折旧费 =(64 040+135 225+13 522+362 896+193 179) 元 =768 862 元 4 计算房地纯收益 房地年纯收益= 房地出租年总收益一房地出租年总费用 =(2 134 680-768 862)元 =1 365 818 元 5计算土地纯收益 (1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为 8。 (2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为 10。 (3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。 房屋现值=房屋重置价房屋成新度 =9 015m2750 元m 275 =5 070 9
9、38 元 房屋纯收益=房屋现值房屋还原利率 =5 070 938 元10 =507 094 元 土地纯收益 =房地纯收益-房屋纯收益 =(1 365 818-507 094)元 =858 724元 6计算土地价格 总地价=土地年纯收益土地还原利率1-1(1+ 土地还原利率)使用年期 =858 724 81-1(1+8 ) 35元 =10 008 428 元 土地单价=10 008 428 元2 5041 m 2 =3 99682 元m 2(注：土地面积为 2 5041m 2) 请根据上述报告片断回答以下问题：5 上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看，缺少哪些方面的说明?6
10、上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数?7 上述报告确定土地还原利率为 8，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些?8 上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是( )。(只有一个选项正确，并请填在括号内)（A）替代原则（B）最有效使用原则（C）预期收益原则（D）贡献原则9 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略” 的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称县工业园区 A2 号地块土地使用权
11、出让价格评估二、委托估价方 (略)三、受托估价方(略)四、估价目的根据委托方提供的资料，估价对象拟通过挂牌方式进行出让，本次评估价格即为确定该土地使用权挂牌出让的保留价。五、估价依据 1中华人民共和国土地管理法。2中华人民共和国城市房地产管理法。3关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知(国土资发2006307 号)。4省、 市及县等各级政府关于土地管理、地价管理的有关政策、法规。5县基准地价成果资料。6委托方提供的估价对象规划控制指标等其他有关估价对象资料。7评估有限公司掌握的有关地价信息资料。8评估人员实地踏勘及调查取得的资料。六、估价基准日 2007 年 6 月 26 日七、估价日期
12、 2007 年 5 月 5 日至 2007年 5 月 16 日八、地价定义本次评估根据估价目的，将估价对象地价定义为待估宗地在评估基准日 2007 年 6 月 26 日，设定用途为工业用地，设定使用年限为其最高使用年限 50 年，设定土地开发程度为宗地红线外“三通”( 通路、通电、通水)及红线内场地平整待建设的国有土地使用权价格。九、估价结果土地单价：116 元m 2；总地价：34829 万元；总地价大写：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整；估价结果详见土地估价结果一览表(表略)。十、需要特殊说明的事项(一)估价假设条件 1本次评估时，估价对象尚未进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及的一些用
13、地指标等中间数据，以委托方提供的估价对象规划控制指标数据上限为依据，并参照区域一般情况来确定。2估价对象与其他生产要素相结合，能满足今后生产、生活、经营的正常进行。3在估价基准日地产市场为公开、平等、自愿、理性的交易市场。4任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。(二) 报告使用的限制条件 1本报告结果仅为本次估价目的服务，不得用于任何与本次估价目的无关的其他事项；不得擅改报告及歪曲理解报告的有关内容。2估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由评估有限公司负责解释。3本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。4本报
14、告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。(三)土地估价结果有效条件 1在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为半年。2本报告估价结果是在估价基准日，本报告价格定义中设定的条件下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告估价结果不成立。3委托方提供的资料真实、有效。(四)其他需要说明事项 1委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。2本次评估的估价报告分为“土地估价报告” 和“土地估价技术报告 ”两部分。 “土地估价技术报告”供委托方使用，“ 土地估价报告”仅供估价机构存档和提交当地国土资源部门审查。3本报告所评
15、估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。十一、土地估价师签字估价师姓名 估价师证号 签名 (签字) (签字)十二、土地估价机构评估有限公司(公章) 2007 年 5 月 16 日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述 1土地登记状况估价对象位于县工业园区，其四至为：东至，南至，西至 ，北至 。地块总面积为 30 02523m 2，土地拟出让用途为工业用地，出让年限为工业用地法定最高出让年限50 年。地号，图号 。2土地权利状况根据委托方提供的资料，估价对象现状为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，拟出让用途为工业用地，出让年限为 50
16、年。根据估价目的，假定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。3土地利用状况根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，估价对象内部现状为平整待开发土地。该估价对象主要规划技术指标为：总用地面积为3002523m 2，建筑密度为 4060，容积率14，绿地率15。(以下略)二、地价影响因素分析 1一般因素(略)2区域因素估价对象位于县工业园区。该工业园区为省级开发区，园区总体规划面积为 5 km。，位于 县县城工业用地级别的三级地范围内，属三级地内较好的区域。目前区域内对外交通主干道主要为交通干道，交通便利。其他供水、供电等基础设施已达到五通配套。目前园区已引入多家资源型企业和汽摩配等非资
17、源型企业，具有一定的工业集聚效应。园区作为全县工业经济发展的主攻方向和主要载体，发展潜力较大，工业用地需求量大，地价预期增长空间较大。3个别因素(略)第三部分土地估价一、估价原则 1替代原则(略 )2需求与供给原则(略)3 变动原则(略)二、估价方法与估价过程( 一)估价方法选择估价方法的选择应根据估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。估价对象为工业用地，一般用成本逼近法或者市场比较法测算，因此可以用成本逼近法来测算。同时估价对象位于县基准地价覆盖范围内，故基准地价系数修正法也是一种可选的方法。综上所述，本次评估决定采用成本逼近法及基准地价系数
18、修正法分别评估其积算价格和收益价格。在上述两种方法试算结果基础上，经综合分析，最终确定估价对象的地价。(二)估价过程 1成本逼近法成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项实际费用之和为主要依据，再加上一定的利息利润、土地增值收益来确定土地价格的估价方法，地价测算基本公式为：成本地价=土地取得费+土地开发费+ 利息+利润评估地价=(成本地价+土地增值收益) 位置修正系数 使用年期修正系数(1)土地取得费土地取得费包括农地取得费和有关税费，按国家现行的土地管理法、土地管理法实施条例等法律规定，政府征收农地要向农民支付征地费用，即农地取得费，一般包括土地补偿费、劳力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费
19、等。根据县人民政府关于实施征地区片综合价标准的通知(政发2000207 号)，确定估价对象农地取得费为 4585 元m 2。征地税费根据经验确定为 18 元m 2。根据上述，得到估价对象土地取得费合计为 6385 元m 2。(2) 土地开发费土地开发费包括外围基础设施配套费和内部场地平整费两部分。根据工业园区管委会提供的基础设施配套建设实际投资资料数据，同时考虑估价对象内部实际为未平整土地的情况，经综合分析，确定估价对象土地开发费为 37 元m 2(其中通水 10 元m 2，通电 10元m 2，通路 17 元m 2)。(3)利息计算投资利息是评估土地时考虑资金的时间价值。设定土地开发周期为一年
20、，利息率取评估基准日通行的半年期银行贷款年利率为 657，按惯例设定土地取得费为一次性支付，土地开发费为均匀投人，则 利息=6385(1+657) 1-1+37(1+657) 12 -1元m 2=539 元m 2(4)利润投资的目的是为了取得利润，视开发土地为投资，也同样应获得相应的利润。考虑到目前工业园区的一般工业企业情况，本次评估确定利润率为 10。则投资利润为利润=(6385+37)元m 210=10 09 元m 2(5)土地增值收益土地增值收益包括土地用途改变增值收益和土地开发增值收益，是土地在市场中能够实现的增值价值的体现。在成本逼近法中，城郊新增建设用地增值收益通常是按土地投入成本
21、的 1025计算。经对比分析，考虑到区域土地市场需求量不大，确定无限年土地使用权的工业用地土地增值收益率为 10，则土地增值收益=成本地价增值收益率=(土地取得费+土地开发费+利息+ 利润)增值收益率土地增值收益：(6385+37+539+10 09)元m 210=11 63 元m 2(6)区域及个别因素修正在以上地价测算过程中，土地取得费、开发费和土地增值收益均以估价对象所在区域的一般费用水平为基础，要具体测算估价对象的地价还需根据其区域及个别情况进行修正。经评估人员现场踏勘调查，估价对象虽位于 x县工业园区内，但是位置相对较偏，综合考虑后确定估价对象区位条件修正系数为 096。(7)使用年
22、限修正积算价格是无限年土地使用权价格，估价对象评估设定使用年限为 50 年，故需要进行使用年限修正，其使用年限修正系数为：使用年限修正系数=1-1(1+土地还原利率)剩余使用年限=1-1 (1+6 ) 50=0945 7(8)单位地价计算土地单价=(6385+37+5 39+1009+1163) 元m 20960945 7116 元m 22基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等估价成果，按照估价对象的区域条件和个别条件与基准地价的基准条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。其计算公式为：宗地
23、地价=基准地价K 1K2(1+K)+F 式中K1期日修正系数；K 2土地使用年期修正系数；K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和；F开发程度差异修正值。(1) 基准地价成果介绍根据县人民政府关于 县城区商业、住宅及全县工业用地基准地价的通告，县城区工业用地基准地价划分为三个级别，具体地价详见下表。县工业用地基准地价表 (单位：元m 2)工业用地基准地价内涵为：基准期日为 2001 年 8 月 25 日；开发程度为“五通一平 ”(外围通路、通水、排水、通电、通信，内部场地平整)土地开发程度下的区域国有出让土地使用权平均价格；容积率按规划用地要求；土地使用年限为 50 年。(2)估价对象基准地价
24、的确定估价对象位于x 县工业园区，属三级地区，其工业用地基准地价为 110 元m 2。(3)地价影响因素及修正系数确定基准地价是同一地区工业用地平均地价水平的反映，具体地块地价受到多方面因素的影响。以下是县三级地区工业用地基准地价修正系数表。(4)估价对象地价影响因素条件说明和修正系数的规定经实地调查，估价对象地价影响因素条件具体情况及相应的修正系数如下表。(5)期日修正系数的确定由于本次采用的基准地价的基准日为 2001 年 8 月 25 日，而估价基准日为 2007 年 6 月 26 日，时间相隔比较远，根据本公司对该县近几年来掌握的地价变动信息资料，经测算，本次评估地价期日修正系数为 1
25、06。(6)年限修正系数的确定基准地价是 50 年使用权的地价，而估价对象设定的土地使用年限也是 50 年，故不需进行年限修正。(7)确定土地开发程度差异修正值本次采用基准地价系数修正法评估的基准条件中，土地开发程度为达到“五通一平”(即外围通路、通水、排水、通电、通信“五通”和内部场地平整)市政配套要求的熟地，而本次评估设定待估宗地土地开发程度为“三通一平”( 即外围通路、通水、通电“ 三通” 和内部场地平整 )，故需进行土地开发程度差异修正，即应扣除排水和通信费用。根据调查，待估宗地所在区域开发程度达到“外围五通，内部场地平整”的开发费用为 60 元 Vm。，即通路 17 元m 。、通水
26、10 元m 2、排水 20元m 2、通电 10 元m 2、通信 8 元m 2 和场地平整 5 元m 2。确定“外围三通，内部场地平整” 与“ 外围五通，内部场地平整 ”的土地开发程度的修正值为(-20-8)元m 2=-28 元m 2。(8) 单位面积地价计算综上所述，评估宗地修正地价为单位面积地价基准地价(1+修正系数)期日修正系数 年限修正系数 +土地开发程度差异值=110(1-5 0)106-28元m 2=83 元m 2 三、地价的确定 1地价确定的方法由成本逼近法得到土地单价为 116 元m 2，由基准地价系数修正法得到土地单价为 83 元m 2，两种方法测算的地价结果有一定差距。因此本
27、次评估以成本逼近法测算结果为主，最终确定本次估价对象的土地单价为 116 元m 2。2估价结果估价人员经现场查勘和对当地地产市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限、土地开发程度和利用条件下，于估价基准日 2007 年 6 月 26 日的国有出让土地使用权价格为土地用途：工业用地；使用年限：50 年；土地面积：30 02523m 2；土地单价：116 元m 2；总地价：34829 万元；总地价大写 (人民币)：叁佰肆拾捌万贰仟玖佰元整。第四部分附件附件一：土地估价委托书复印件附件二：待估宗地国有土地使用证复印件附件三：委托估价方营
28、业执照及法人代表身份证复印件附件四：待估宗地区域位置图附件五：待估宗地现状照片附件六：受托估价机构资质证书及营业执照复印件土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 10 答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。1 【正确答案】 应按以下程序办理土地登记手续：(1)土地登记申请。(2)地籍调查。(3)权属审核。(4)注册登记。(5)核发证书。如企业甲按综合用途申请登记，那么就不合理，主要理由如下：(1)根据土地分类的要求，没有综合用途，应分用途申请登记。(2)由于住宅部分已分配给职工，产权归职工所有，企业办理登记时，对住宅部分不能由企业办理土地登记手续。2 【正确答案】
29、(1)对所涉及土地应办理如下手续： 1)依法办理土地登记手续。 2)应依法交纳土地出让金。 (2)对该土地进行登记时，有关登记的主要内容应为： 1)土地权利主体。土地使用者为张某。 2)土地权利客体 土地面积 总土地面积为：(13 20024)m 2=5 500m2； 按建筑面积分摊应为 (8813 200)5 500m2=3667m 2。 土地用途：住宅。 3)土地权利来源 权属性质：国有出让。土地使用年限：法定最高年限为 70 年。3 【正确答案】 (1)土地估价机构接受委托后，应首先明确以下事项：1)评估目的。2)评估基准日。3)评估对象 (包括位置、面积、权利状况等)。4)其他基本事项
30、( 包括有关批文、规划条件证明等)。(2)估价作业计划应包括：1)人员安排。2)时间安排。3)主要工作内容。4)工作程序。5)需要注意的其他事项。(3)应现场勘察以下内容：1)估价对象的基本情况，包括位置、用途、地号、面积等是否与登记文件一致，是否存在权利纠纷等。2)地上建筑物的情况，包括建筑物的建筑面积、层数、建筑结构、建筑物的用途、容积率、内部装修情况等内容。3)周边区域条件和个别条件，包括周边繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况等区域因素，以及宗地形状、临街条件、深度，至商业服务中心、火车站、机场等主要交通设施的距离，至主要生活设施的距离等。(4)界定地价内涵1)用途
31、。根据土地用途分类，商务办公楼应设定为商业用途。2)土地使用年限。按法定最高年限为 40 年。3)土地开发程度。应按宗地外的土地开发程度予以设定。4)估价期日。2009 年 12 月 31 日。5)土地权利。法定年期的出让土地使用权价格。选择合适的估价原则和方法1)可根据估价对象的特性和地价内涵，选择以下估价原则：最有效使用原则；预期收益原则；替代原则；贡献原则等。2)可选择以下方法：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价估价法。应至少选择两种以上的方法。3)确定估价结果的方法：简单算术平均；加权平均；取一种方法结果；以一种方法结果为主，参考另一种方法结果进行适当修正。4
32、【正确答案】 (1)估价机构处理办法 1)根据题意，银行要求的估价结果为 760 万元，即为 760 万元1 900 m 2=4 000 元m 2。 2)经对市场比较法和剩余法进行分析，两种方法中最高结果为 3 800 元m 2，且市场比较法结果能够反映市场状况，所以，从估价结果来看，不能调整估价结果。 3)如要满足银行的要求，估价机构可以建议增加抵押物的建筑面积。 (2)该要求不能达到目的，理由如下： 国有土地使用证是证明土地产权的唯一合法证明，银行即使将国有土地使用证存放于自已处，并不能证明该土地归银行所有，关键在于土地证的证载内容，证载内容受法律保护，如证载内容没有改变，银行也没有处置权
33、。 按规定，银行应要求办理以下手续： 对所涉及土地应办理抵押登记手续； 银行应领取他项权利证明书，作为抵押权的证明文件。二、报告判读题5 【正确答案】 依据报告的具体内容，缺少以下方面的说明(1)没有说明租金时间单位(是年租金、月租金，还是日租金)。(2)没有说明租金类型(是市场平均租金，还是个别租金)。(3)没有说明租金时点。(4)没有说明租金情况(是正常情况，还是特殊情况)。6 【正确答案】 上述报告漏掉了以下对总收益有影响的参数(1)可利用率(建筑可利用率) 。(2)出租率(空置状况)。(3)损失率(租赁变动)。7 【正确答案】 计算土地还原利率的方法(1)纯收益与价格比率法(或称市场法、市场提取法)。(2)安全利率加风险调整值法(或称累加法) 。(3)投资风险和投资收益率综合排序插人法。(4)其他合理答案。8 【正确答案】 D9 【正确答案】 错误之处如下表。
