1、土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 9 及答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。0 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为 50 万 m2 的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下。请问：1 你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2 若将上述 3 个交易实例选作可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪 5 个主要因素?3 某公司于 2007 年 10 月通过出让方式获得5 000m 2 土地的使用权，出让年限为50 年，根据规划，该地块用途为综合
2、，容积率为 3。该公司于 2008 年 10 月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于 2009 年 10 月将土地使用权向银行抵押。项目其他有关资料如下： (1)该大楼 13 层为商场，建筑面积为 3 000m2，415 层为办公楼。 (2)大楼开发周期预期 2 年，第一年投入60，第二年投入 40。 (3)大楼建成后该公司计划自留 2 000m2 用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为 90和 80。目前同类建筑物的建安综合造价为 3 000 元m 2(建筑面积 )，同类物业的商场市场租金水平每月为 300 元m 2，办公楼市场租金
3、水平每月为 150 元m 2。 (4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的 10，维修费为租金的 8，保险费为建安造价的 2o，税金为年租金的 12；项目投资回报率取建安造价的 30；建筑物经济耐用年限为 70 年，残值率为 2。另外，当地土地还原率为 8，综合还原率为 10，银行贷款利息率为 10。 如果以该宗土地使用权评估价的 70贷款，请问该公司最多可贷多少款?3 某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于 2007 年 9 月 5 日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南 H 市，远离城区，为独立工矿用地。总面
4、积为 1 500 m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有 3 m 宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有 2 km 长的自建道路与某国道相连；宗地内有 11 栋建筑物，其中，办公楼 1 栋，仓库 3 栋，车间3 栋，宿舍楼 2 栋，综合服务楼 1 栋，变电房 1 栋。企业用电来自 3 km 外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题：4 在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪
5、些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)?A是集体还是国有 B( )C( )D( )5 根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。6 若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。7 若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为 154 元m 2。又由于所处区域属于 全国工业用地出让最低价标准11 等，其最低价标准为 144 元m 2，评估公司从保守原则出发，将结果调整为 144 元m 2，并按照 70抵押折扣率折算，扣除 40土地出让金，将评估结果确定为 60 元m 2。列出上述操作过程中的错误点。8 假如该企业
6、到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件?二、报告判读题9 下面是某股份有限公司土地资产评估报告，请阅读后指出错误点并说明原因股份有限公司土地资产评估报告一、委托评估单位及联络人：(略)二、评估单位：(略)三、评估地块所在地：本次评估位于市行政辖区内，路 22 号四、评估目的：股份有限公司因上市需要，委托土地估价所对宗地价值进行现值评估五、评估地块面积：宗地面积为 1 78588m 2 四至界限及详细位置参见附录、附件六、评估依据：(略)七、评估基准期日：2005 年 9 月 30 日八、评估地块类别：商业服务办公综合用地九、评估价格年
7、期：50 年土地使用权十、评估原则(1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。(3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。(5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。(6)比较标的物同质性、可比性原则。(7)在评估人员能力范围内，力求准确。十一、评估作业时间：2005 年 11 月 15 日12 月 8 日十二、评估价格币值种类：人民币十三、评估结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水
8、平的基础上，确定股份有限公司土地入股土地资产 50 年土地使用权在评估基准日期 2005 年 9 月 30 日的土地现值为：单位地价 944元m 2；总地价16859 万元。十四、有关说明(1)本评估报告是股份有限公司土地为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评估目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由股份有限公司提供。(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。(4)本评估报告有效期为 12 个月。十五、
9、附录及附件十六、评估人员介绍 2005 年 12 月 8 日股份有限公司土地资产评估技术报告一、委估公司概况(略)二、委托评估地块的基本情况 1评估对象所处的位置及交通条件评估宗地位于市商业中心偏西南部，坐落在路 22 号，距人民广场和商业一条街 15 km，距火车南站 15 km，距国际机场约 26 km，距电信枢纽大楼约 1 km，距人民公园约 300 m。地块附近的路、路、路和路均为市的主要交通干道，有 3 路、51 路、36 路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。2自然条件市区位于河河畔。建成区南北长 16 km
10、，东西宽 23 km。建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。三、委估宗地现状根据估价人员对资料的分析和现场的实地勤查，评估宗地总面积为 178588m 2，现已建成框架结构的 9 层楼，地上8 层，地下 1 层，是 1992 年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约 50 m，宽约 35 m，基础设施都已具备。四、委估地块四至及周围环境评估宗地东临路，南临大厦， 电影院，西临 家属院，北临 贸
11、易总公司。周围有市场、邮电、 医院、大厦、中医院、建设银行、人民公园、 宾馆、大酒店、批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。五、委估宗地占地面积的确认评估宗地按中华人民共和国国有土地使用证(2005)号所载明的四至范围和载明批准用地面积为 2765m2，市规划局颁发的规划建设用地红线图及所附说明书中载明红线范围内的面积为 2 765m2， 大厦与贸易大厦共建，大厦分摊土地面积为 178588m 2。六、宗地评估路径 (一)估价方法介绍 1土地残余法根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平
12、下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。2比较法比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。3基准地价修正法就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。(二)评估程序(略)七、宗地地价测算土地残余法：1物业总价值(1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，商场、百货大楼、贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在 8003
13、 000 元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为 1 300 元m 2。对 大厦、楼、大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为 6002 500 元m 2，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为 1 200 元m 2。根据 物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在 4002 000 元m 2，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为 700 元m 2，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。(2)有收益的面积。18 层地下层总面积为 9 8976m 2，6层为公司的自用办公楼，面积为
14、 1 3592m 2，使用面积折算率为 75，公用面积比为 015，第 5 层分摊给共建单位大厦。有收益面积(9 8976-1 3592)m2(1-015)75=5 44323m 2(3)年纯收益。年平均空置率为 10，出租和运营费用按毛租金 25计，见下表。交纳所得税(税率33)后年纯收益(54 26+5009+4591+7931+4094+4094+4591)(1-33)万元 =23943 万元(4)物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率为 135，物业纯收益年增长率为5，收益获取年限为 50 年。总价值=a(r-s)1-(1+s)(1+r)
15、 n=239.43(13.5-5)1-(1+5)(1+13.5) 50万元=275935 万元 2房屋的现值根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价 1150 元m 2，设备装修 900 元m 2，因此重置价为：(1)建安工程直接费：(1 150+900)元m 2=2 050 元m 2(2)间接工程费(为直接工程费的 20)：2 050 元m 220=410 元m 2(3)不可预见费取前两项和的 5：(2 050+410) 元m 25=123 元m 2(4)利息支出，年利息取1298：(2 050+410+123) 元m 21298=33527 元m 2 重置价=9 8976m
16、2(2 050+410+123+33527)元m 2=2 88839 万元因该框架房屋建成于1988 年，根据国家有关规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为 60 年，残值率为 0，由于该宗地参股年限为 50 年，房屋尚可使用 50 年，已使用了 7 年，所以现值为：V=C1-(1-R)t (t+n)=2 888391-(1-0)7(7+50) 万元=2 53368 万元 3土地价值土地价值=物业总价值-建筑物现值=(2 75935-2 53368) 万元=22567 万元单位地价=225 67 万元 1 78588 m 2=1 26363 元m 2 比较法：根据估价师实际工作中掌握的材料
17、及相关部门提供的情况，在 市区选择了与评估地块类似的土地交易、土地入股比较案例见下表。*将以上四宗案例与评估地块在交易情况、交易期日、区域情况、个别因素、使用年期进行比较修正，最终求出土地价格，修正系数表见下表：比较地价计算如F：比较地价 491510010010010095 10096100101100 元m 2=843 元 m2 比较地价B=880100100111 1009510093100105100 元m 2=906 元m 2 比较地价 C714100100112 100105100107100103100 元m 2=9254元m 2 比较地价 D=820100100100 1001
18、03 100103 100101100 元m 2=8786 元m 2 根据估价师讨论后，认为以上四宗比较案例与评估宗地有比较强的可比性，以四个比较地价的平均值作为土地价格：评估宗地单位地价=(843元m 2+906 元m 2+925 4 元m 2+8786 元m 2)4=88825 元m 2 基准地价修正法：(1)根据 x市商业用地基准地价表杏出地价水平，见下表。本次评估中宗地处于三级地内，基准地价应为 615 元m 2(2)进行各项因素修正。1)容积率修正。本次评估土地面积为 178588m 2，楼房属共建，含他项使用权面积较多，不作容积率修正。2) 对评估地块进行区域因素修正(见下表)。根
19、据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正：0 -5 7 -2 1 -2 0 -0 8 -20= -1263)对评估地块进行个别因素修正(见下表) 。根据评估地块实际情况，对照个别因素指标说明表，进行如下修正：32+1 8 +1 +0+07=674)对评估地块进行年期修正。 K=1-1(1+R) n 兄为土地还原利率，这里取 12；n 为土地使用年限，这里取 50 年；故 K=0996 55)基准地价调整结果。评估地块土地价格=946 元m 2(1-126+6 7)09 965=88707 元m 2 评估结果确定：根据以上采用的残余法、比较法、基
20、准地价修正法的测算结果，分别给出权重 015、045、04 的加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为 944 元m 2。八、评估结果汇总单位地价：944 元m 2；总地价：16859 万元。10 下面是一个完整的土地估价技术报告，请阅读后指出错误点并说明原因土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估。二、委托估价方市中级人民法院。三、受托估价方(略)四、估价目的根据房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，权利人为房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为银行，因未能按期还款，估价对象土地已由市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格
21、，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。五、估价依据 1中华人民共和国土地管理法及实施条例 2中华人民共和国城市房地产管理法3中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例4城镇土地估价规程5城镇土地分等定级规程6委托方及案件当事人提供的有关资料 7委托评估函8国有土地使用证字(2003) 第号9国有土地使用权出让合同土地出让合同字第号10关于商品住宅项目可行性研究报告的批复计投 号11 建设用地规划许可证规地 第号12其他有关资料13估价人员实地勘察、调查资料六、估价基准日 2009 年 7 月 5 日。七、估
22、价日期 2009 年 7 月 5 日7 月 14 日。八、地价定义本报告提供的土地价格是 2009 年7 月 5 日住宅用地使用权市场价格。九、估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下 67 年 4 个月使用期限的土地使用权价格为：土地单价：4562 元m 2；总价：10 237 128 元；大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整 (人民币元)。十、需要特殊说明的事项 1本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。(2)有一段合理
23、交易时间。(3) 在此期间土地市场保持稳定。(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。2由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。3本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。4本报告自估价基准日起一年内有效。十一、土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签字王 (签字)李 (签字)十二、土地估价机构(章) 2
24、009 年7 月 14 日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述 1土地登记状况根据房地产发展有限公司提供的国有土地使用证，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为银行，因未能按期还款，估价对象土地已由市中级人民法院查封。估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2006 年 11 月 19 日至 2077 年 11 月 18 日，自评估基准日起还剩余 67 年 4 个月。2土地权利状况根据房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为：，图号： ，地号为：，规划用途为住宅用地，土地总
25、面积为 1 0200m 2，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号： 。3土地利用状况(1)规划指标。根据土地使用权出让合同，项目批准建造 4 层公寓式商品住宅两幢，总建筑面积为 2 244m2。(2)地块目前尚未开发，除沿路还有 3 户待拆迁房屋外，其余已于 2007 年 9 月拆平。二、地价影响因素分析 1一般因素(略)。2区域因素估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约 4 km，四周多为 2 层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。3个别因素评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。第三部
26、分土地估价一、估价原则本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。二、估价方法和估价过程由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据城镇土地估价规程(以下简称规程)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。(一)市场比较法根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正估价对象在评估期日的地价。其计算公式为：待估宗地价格=(比较实例宗地价格 待估宗地情况指数 )( 比较势力宗地情况指数待估
27、宗地估价期日地价指数)(比较实例宗地交易期日地价指数待估宗地区域因素条件指数)( 比较实例宗地区域因素条件指数 待估宗地个别因素条件指数)(比较实例宗地个别因素条件指数)1选择比较实例估价人员收集了多宗土地成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的 3 个土地出让实例作为比较实例，比较实例及评估地块情况见下表。2收集地价指数据市统计局发布的资料，2005 年以来的物价指数见下表。3容积率与修正系数的关系根据当地容积率与地价的关系，容积率每提高 01，修正指数提高 5，容积率与修正指数的关系见下表。4土地因素条件指数根据估价对象和比较实例因素条件及地价指数、容积率修正指数，确定土地因素条件指数见
28、下表。各因素比较说明：期日因素：委估对象相比较 A、B、C 为不同时期的价格，2005 年至今住宅用地出让价格平稳上升。交易情况修正：A、B、C 为正常出让地价(市场价格) ；估价对象土地为市场价格，考虑到法院对估价对象土地的处理，交易情况略向下修正。区域因素修正：该项因素主要包括地理位置(土地等级)条件、道路交通通达程度和环境，委估对象及比较实例均处区内，但估价对象较实例 B、C 略差，进行修正。个别因素修正：主要包括临街因素、面积大小、基础设施、容积率、年期修正。比较因素分值计算见下表。5确定待估宗地的比准价格经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是 4 501 元m 2、4 437 元m
29、 2 和 4748 元m 2，取三个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为 4 562 元m 2。(二) 成本逼近法成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权出让金) 来确定土地价格的估价方法。1计算公式土地价格=土地取得费+土地开发费+ 利息+利润+税费+ 土地增值收益(土地出让金)2土地取得费(1)评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置 51 户居民，除沿路还有三户待拆迁房屋外，其余已于 2007 年 9 月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，每户居民平均为 12 万元。则
30、：居民拆迁安置费为：12 万元户(51一 3)户 =576 万元(2)土地开发费用。场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。(3)管理费及不可预见费。计 3576 万元3=1728 万元(4)利息。利率按银行一年期贷款利率 585计，该地块动拆迁于 2007 年 3 月开始，拆迁周期约 05 年，计算利息为：576 万元585 0 5=1685 万元(5)利润。评估目的为法院处置用，利润不计。 (6)税费。未发生经营收入，税费不计。(7)土地增值收益。土地出让金以房地产发展有限公司与市国土资源局于 2006 年 1 1 月签订的土地出让合同载明的出让金 57
31、18 万元(70 年土地使用期限) 并扣除 2 年零 8 个月的土地增值收益计：(5718673370)万元 =55 万元。(8)成本逼近法计算土地价格为：(576+0+1728+16 85+0+0+55)万元=665 13 万元。单位土地面积单价=66513万元1 020 m。=6 520 88 元m 2。三、地价的确定 1地价的确定方法成本逼近法估价结果为 6 52088 元m 2，市场比较法估价结果为 4 562 元m 2，说明房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅为 2 244m2)，结合评估目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价
32、格，故以市场比较法价格为最终结果。2估价结果经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下 67 年 4 个月使用期限的土地使用权价格为：土地单价为 4 562 元m 2；总价为 4 562 元m 22 244m2=10 237 128 元；大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。第四部分附件 1委托估价函。2待估宗地位置示意图。3国有土地出让合同复印件。4待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件。5估价机构营业执照复印件。6估价机构资质证书复印件。7土地估价师资质证书复印件。 2009 年 7 月 14 日土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 9 答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关
33、条件，综合分析回答问题。1 【正确答案】 甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁合同或租赁协议；法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。2 【正确答案】 应考虑的因素包括：土地使用年限(或房地产受益年限或新旧程度或成新度)；宽深比或临街宽度或临街状况；使用面积比例或得房率或面积、使用面积等；装修或实施设备情况；净高或平面布局或内部格局或平面形状等。3 【正确答案】 1明确解题思路 本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。 2用收益还原法测算房地产总价 第一步：计算年
34、出租总收入 房地产总建筑面积=土地面积容积率=5 000m23 =15 000 m2 商场建筑面积=3 000 m 2 办公楼建筑面积=(15 0003 000)m2=12 000m2 商场年出租收人=300 元(月.m 2)3 000m212 月90 =9720 000元=972 万元 办公楼年出租收人=(15012 0001280) 元=17 280 000 元=1728 万元 年出租总收入商场年出租收入+办公楼年出租收入 =(972+1 728)万元=2 700 万元 第二步：计算年房地费用 年管理费=年租金10 =2 700 万元10=270 万元 年维修费=年租金8 =2 700 万
35、元8=216 万元 年保险费=建安造价2=3 000(35 000)2元=90 000 元=9 万元 年税金= 年租金12=324 万元 年折旧=建安造价“ 47=(4 50047) 万元=9574 万元 年房地费用合计：(270+216+9+324+9574)万元=914 74 万元 第三步：计算年房地纯收益 年房地纯收益=年出租总收入一年房地费用 =(2 700-914 74) 万元=178526 万元 第四步：计算房地产总价 假设 P 为房地产价格，a 为年房地纯收益， r 为综合还原利率， n 为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式 P=1-1 (1+r) nar 在本题中，还原利率
36、为综合还原利率(10)，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为(50-3)年=47 年 根据已知条件，有：P=1+1(1+10) 4717852610万元=17 65018 万元 3应用剩余法计算地价 第一步：计算总建筑成本 项目总建筑成本：项目建筑面积建安综合造价 =3 000 m215 000 元m 2=45 000 000 元=4 500 万元 第二步：计算利息 假设：地价为，银行贷款利率为 10，则利息为： u(1+10 )3-1+4 50060(1+10) 1.5-1+4 50040(1+10) 0.5-1=033u+414 96+87 86=(0 33u+50282)万元
37、第三步：计算利润 利润=建安造价 项目投资回报率=4 500 万元30=1 350 万元 第四步：计算地价 根据公式：地价=房地产价格一总建筑成本一利息一利润 u=17 65018-4 500-033u-502 82-1 350 u=8 49426 万元 该地价的土地使用权涉及年期为 50 年。而考虑估价时点 2000 年 10 月，尚剩余土地使用年期 48 年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为： 8 494261-1(1+8) 481-1(1+8) 50万元=8 463 47 万元 4计算可抵押贷款额 可抵押贷款额=地价70 =8 46347万元70 5 92443 万元4 【正确答案】
38、 评估前需要了解的关键信息(1)是否符合规划。(2)建筑物是否合法。(3)是否交纳清有关税费。(4)委托方是否真正具有土地处置权(或产权是否清晰、是否有产权纠纷)。(5)是否重复抵押(或是否设定有他项权利) 。(6)有下列答案的可增加 05 分，但总分不超过该题分数：若是国有土地，是划拨还是出让(或是否有产权证)。5 【正确答案】 已知的宗地个别条件 (1)宗地西高东低。 (2)宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形。 (3)地下水位适中。 (4) 红壤软土。 (5)不临路。 (6) 面积 1 500m2。 (7)宗地内 “四通一平 ”。 (8)无使用限制。6 【正确答案】 地价定义(1)实际用
39、途为工矿用地。(2)设定用途为工业用地。(3)实际开发程度为宗地红线外“ 三通”(通路、通电、通信) 和宗地红线内“ 四通一平”(通路、通电、通信、供水及场地平整)。(4)设定开发程度为宗地红线外“ 三通”(通路、通电、通信) 和宗地红线内“ 四通一平”(通路、通电、通信、供水及场地平整)。(5)土地使用权性质为划拨土地使用权。(6)估价基准日定为 2007 年 9 月 5 日。(7)使用年期及剩余使用年期。7 【正确答案】 过程中的错误点(1)不能简单比照末级基准地价，要说明理由。(2)不能以最低价标准为依据确定市场价。(3)土地出让金扣除应以市场价为基础。(4)抵押折扣不能作为评估结果。8
40、 【正确答案】 前置条件(1)划拨土地使用权性质不改变。(2)购买方应具有竞买资格。(3)土地用途不改变。(4)专门土地拍卖场地。(5)专业土地拍卖公司。二、报告判读题9 【正确答案】 本报告存在的问题主要有： 1评估原则太杂，思路不清，如评估时全面考虑地价增减各项因素等。 2未界定土地开发程度。 3未注明估价人员是否具备土地估价师资格，无土地估价师签名和相应的证书号。 4落款处未注明土地估价机构名称，也未加盖公章。 5土地登记情况不清，地籍图号、登记号等都没有。 6委托宗地的产权性质不清，目前的土地使用者土地使用权通过何种形式取得(不是出让方式取得的土地，企业不能作价入股，而评估中未注明)、
41、他项权利未作说明。 7影响地价的一般因素没说明。 8影响地价的区域因素基本没说明。 9影响地价的个别因素没说明。 10评估用语非常不规范，多处同一内容的东西有不同的表述。 1 1宗地分摊面积不合理，也没讲清楚如何分摊。 12土地残余法中的错误： (1)租金的推求过程未加说明，表述不全面，与表中的结果也不对应。 (2)各层建筑面积数据混乱，各层面积前后表述不一，如第四层两表中分别为 1 940m2，与 970m2 等。 (3)租金标准前后不一，如两表中地下层租金分别为 1 000 元m 2 与 1 100m 2。 (4)第六层为公司自用房，应视为收益面积，不应扣除。(5)宗地计算年纯收益时，不应
42、扣所得税，所得税不是按项目扣，可扣房产税等。 (6)还原利率及收益增长率的确定均无依据。 (7) 物业总价值计算公式与结果不符，计算有误。 (8)土地残余法中，设备装修的折旧不可能与建筑物折旧时间一致。 (9)重置价格确定中，计算利息期不清楚。 (10)同一建筑有两个建造年代，在委估宗地现状描述中说明是 1992 年建成，计算建筑现值时又说该建筑建成于 1988 年，已使用 7 年，前后矛盾。 (11)计算房地产收益和建筑物价值时的建筑面积前后不一致，相互矛盾。 13比较法中的错误： (1)修正因素中没有说明容积率的修正问题，而B 案例不可能建成 8 层。 (2)比较法中，区域因素、个别因素的
43、归类不清楚。 (3)修正过程不清，不知从何而来，年期修正错误。 14基准地价系数修正法中，查阅的地价与表不对应，区域因素、个别因素的修正与比较法的因素修正不对应或没有联系。 15估价结果无大写。 16缺土地使用证、机构资格证等附件。10 【正确答案】 土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下： 1估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的，应分别出具报告。 2地价定义不清，应明确对应的土地用途、使用年期、土地开发程度等内容。 3需要特殊说明的事项中，待估宗地的土地权属为国有划拨，与后面描述的土地权利状况为国有出让前后不一致，说法有误。 4土地估价机构盖章栏，没有估价机构负责人的签字。 5
44、土地登记状况中描述的内容与登记状况不符，此中描述的内容应为土地权利状况的内容。 6土地权利状况中描述的内容与权利状况不符，此中描述的内容应为土地登记的内容。 7估价对象的土地使用期限 2006 年 11 月 19 日至 2077 年 11月 18 日有误，超过了法定最高年限。 8估价原则中，缺替代原则、预期收益原则等。 9在市场比较法中对待估宗地的描述容积率计算有误，应为 22。 10市场比较法中，采用物价指数作为地价指数，没有说明理由和依据。 11比较案例进行交易情况修正，依据不充分，因为法院委托评估的也是正常市场价格，不应进行交易情况修正。 12市场比较法中没有进行土地使用年期修正，有误。
45、 13动拆迁费用按当时(2006 年 5 月)的标准计算不妥。应按照估价时点时的拆迁补偿费用水平计算。 14按估价对象实际的拆迁户数计算动拆迁费用不妥，应按照区域平均拆迁居民密度计算拆迁户数。 15按估价对象实际的拆迁周期计算利息不妥，应说明该周期是否为社会平均拆迁周期。 16利息率取值有误，2007 年 2月起，一年期利息率调整为 531。 17因为是法院处置而不计算利润不妥，应计算利润。 18估价对象出让时间为 2006 年 11 月，估价时点为 2009 年，以合同所载土地出让金作为土地增值收益不妥，应按照估价时点应有的土地增值收益水平计算。 19扣除 2 年零 8 个月的土地增值收益时采用直线折旧方式不妥，应采用年期修正方式，计算公式为：57181-1(1+r) 67.331-1(1+r) 70，r 为土地还原率。 20因实际未发生经营收入而不计税费不妥，应按规定计入有关税费。 21成本逼近法评估结果应作年期修正，修正系数计算公式为：11-1(1+r)67.33， r 为土地还原率。 22总地价计算有误，应将单价乘以土地面积，而不是建筑面积。 23附件中缺土地权属来源文件。 24附件中缺估价对象利用照片。
