1、土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 12 及答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。0 某地价评估事务所 2009 年 5 月 20 日接到 A 市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于 1966 年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前，政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求，地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后，事务所立即制订了一项工作计划和技术方案，并组
2、织力量开展工作。按期完成了估价任务。下面是该事务所此次估价工作日志的内容：(1)5 月 21 日，启动估价工作，派两名土地估价师甲、乙和两名估价助理丙、丁负责估价工作，其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。(2)5 月 21 日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。(3)5 月 22 日上午，因所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。(4)5 月 23 日上午，确定土地估价事项，并制订评估技术路线和方法。(5)5 月 23 日下午，开始调查资料。(6)5 月 25 日上午，开始撰写报告。(7)5 月 27 日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，由丙
3、送估价报告给市国土资源局。(8)5 月 30 日上午，收到国土资源局付款。关于评估技术路线和方法，日志有以下记录：(1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。(2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。请根据以上情况。回答下列问题：1 仅就工作日志内容，判断事务所此次估价工作流程是否合理，存在哪些问题?2 确定土地估价事项的内容一般包括哪些?3 确定估价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义?4 日志中的估价技术路线是否合理?如果不合理，原因何在?5 假如你是估价师，该如何设计估价技术路线?二、报告判读题5 下面是一份
4、土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略” 的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。1比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况见下表。2建立价格可比基础(略 )3因素条件说明整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。4编制比较因素条件指数表根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表。5计算比准价格将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代人计算公式，则：比准地价 A=3 445 元m 2(108104)(100 96)
5、(10098)(100104)(100 96)=3 80871 元m 2 比准地价 B=3 510 元m 2(108100)(10096)(100 102)(10098)=3 95033 元m 2 比准地价 C=3 880 元m 2(108107)(10099)(10092)(10098)=438756 元m 2 通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为(3 80871 元m 2+3 95033 元m 2+4 38756 元m 2)3=4 04887 元m 2。请根据以上情况。回答下列问题：6 在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么?并加以解释。7
6、 比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理?为什么?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。8 在交易时间的修正中，案例 B 的修正系数为 100，说明( )(只有 1 个选项)。（A）以案例 B 作为比较基准（B）案例 B 所在时点是地价指数基期（C）案例 B 所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致（D）案例 B 与评估对象比较市场价格相差为零9 该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方?土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 12 答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。1 【正确答案】 不合理
7、。存在的问题：(1)每项估价必须有至少两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理。(2)两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。(3)应该先签订合同再进行实质性估价活动。(4)不能由估价师在没有委托书的情况下代替法人签订合同。(5)估价事项和技术路线应该在实质性估价活动之前完成。(6)缺乏权属资料核实调查过程。(7)由于两份估价分别由甲乙完成，所以报告签字不能由甲乙共同签名。(8)缺乏审核。2 【正确答案】 (1)确定估价对象。(2)确定土地估价目的。(3)土地估价期日。(4)界定土地价格定义。(5)土地估价中特别事项的说明。(6)审核。3 【正确答案】
8、 (1)住宅的价格定义。估价对象作为商品住宅用地，在设定的开发程度与设定容积率的状态下，于估价期日的 70 年的出让土地使用权价格。(2)对教育用地价格定义。估价对象作为公共建筑用地，在现状开发程度与现状容积率的状态下，于估价期日的无年期的划拨土地使用权价格。4 【正确答案】 (1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理。因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。(2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估不合理。因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价格，需要扣除国家所有权收
9、益和有关税费部分。另外，由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，利用市场比较法与收益还原法等方法进行估价不合理。5 【正确答案】 (1)补偿价格的评估。先采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，再扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。(2)出让底价的评估。先采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让底价方案。二、报告判读题6 【正确答案】 隐含的前提性条件是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。7 【正确答案】 不合理。因为挂牌是一种特殊的交易方式，交易结果可能偏离正常市场水平，只有挂牌出让与股权转让价格形成环境基本一致的情况下才能确定可以不修正。区别：挂牌供给土地数量有限，供需不易平衡；挂牌时间有限制；挂牌场地少(交易场地少，缺乏灵活性 )；挂牌土地信息有限。8 【正确答案】 C9 【正确答案】 存在错误和不完善的地方如下：编制比较因素条件指数表中，缺少地价指数和各因素条件指数的编制依据；未进行容积率修正；未进行使用年期修正；未说明由 3 个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。
