1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 23 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 在剩余法的估价中,由于包含了较多的可变因素,因此,不同的估价人员对于同一宗地的估价结果有时相差很大。( )（A）正确（B）错误2 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。（A）正确（B）错误3 若土地取得费 10 万元/亩，开发费用 10 万元/亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为 10%，则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为 2 万元/亩。（A）正确（B）错误4 一般来说，凡是机器设备都
2、是可以移动使用的。（A）正确（B）错误5 开发性价格主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。( )（A）正确（B）错误6 我国土地使用制度改革，是将无偿、无限期、无流动的土地使用制度变为有偿、有限期、有流动的土地使用制度，保证国家土地所有权在经济上得到实现。( )（A）正确（B）错误7 路线价估价法不需要较多的交易实例。( )（A）正确（B）错误8 城镇土地等级应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等级不宜低于行政级别较低的城市。( )（A）正确（B）错误9 土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。( )（A）正确（B）错误10
3、我国现行会计制度规定，房地产开发过程中所发生的各项间接费用不可计人产品成本，应直接列人当期损益。（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格是按( )分类的。（A）按土地权利（B）按土地价格使用目的（C）按土地价格形成方式（D）按土地交易的方式12 ( )是决定城市土地利用价值的重要因素。（A）城镇规划（B）土地承载力（C）区位（D）环境质量13 影响土地价格的区域因素包括( ) （A）位置、交通条件、基础设施条件（B）行政、社会、经济因素等（C）面积、形状、土地使用年限等（D）地形、朝向、地质条件14
4、 在英国,测量师协会的主要功能体现为三个方面:教育和培训(Education and Training)、制定规划(Regulation)、代表制(Representation)。其中代表制度主要活动是( )。（A）测量师协会要定期与政府部门取得联系。协会的议会和公共事务部负责部分与土地财产建筑有关的法律事务（B）协会不负责促进和推广由测量师提供的服务,也不负责为会员提供一个范围广泛的图书馆和信息、专业出版物和系列专业期刊。提供的信息和服务范围还包括从技术性事务到提供地方注册测量师的地址（C）测量师协会要一直与政府部门保持联系。协会的议会的公共事务部负责部分与土地财产建筑有关的法律事务（D）协
5、会也负责促进和推广由测量师提供的服务 ,且为会员提供一个范围广泛的图书馆和信息、专业出版物和系列专业期刊。提供的信息和服务范围还包括从技术性事务到提供地方注册测量师的地址15 国家在哪种情况下可以提前收回土地使用权( )。（A）土地低效利用（B）未交纳土地使用税（C）为了社会公共利益的需要（D）划拨土地用于出租、抵押16 根据国土资源部 2006 年颁发的土地估价师资格考试管理办法，获得执业资格的土地估价师可以从事( )的评估。（A） 地表的权利（B）地表及地下空间的权利（C）地表、地下及地上空间的权利（D）地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定作物及相关权利权益17 ( )是表明对物质资料
6、具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单等。（A）商品证券（B）货币证券（C）投资证券（D）资本证券18 ( )是指具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。（A）工程项目（B）单位工程（C）分项工程（D）建设项目19 计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏来计算折旧，称为( )。（A）物理折旧；（B）功能折旧（C）经济折旧（D）成新折旧20 施工图中的( ) 是施工中定位、放线的重要依据。（A）轴线（B）尺寸（C）单位（D）标高21 地租是( ) 在农业(或其他产业) 中创造的生产物被土地所有者占有
7、的部分。（A）直接使用者（B）间接使用者（C）直接生产者（D）间接生产者22 以特种产品为主业的 A 上市公司拟出资收购长期以来专门为其提供原材料且处于正常经营状态的 B 企业，特委托 C 公司评估 B 企业的收购价值。C 公司宜采用的评估方法是 ( ) 。（A）重置成本法（B）现行市价法（C）清算价格法（D）收益现值法23 土地价格高低取决于可以获取的( )土地收益(地租)高低。（A）实际（B）预期（C）转让（D）抵押24 某银行准备发放一笔建筑工程的拨款，为了更加准确地确定拨款额度，如果你是银行职员，你认为以( )为依据比较合适。（A）工程概算（B）工程预算（C）设计概算（D）贷款计划25
8、 按照微观管理需求层面，我国的地价体系中的企业改制涉及地价，包括( )。（A）出让底价、出让成交地价（B）出让底价、授权经营地价（C）作价出资(入股)地价、出让底价（D）作价出资(人股) 地价、授权经营地价26 从实质上看，( ) 决定了一块商业土地的“ 有效面积” 的多少。（A）临街深度（B）临街宽度（C）坡度（D）平整度27 在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地( )。（A）价格（B）使用价值（C）价值（D）用途28 马克思指出资本主义地租的特点是土地( )的分离。（A）使用权和抵押权（B）抵押权和所有权（C）权利（D）使用权和所有权29 供给是指一定时间内，生产者所提供的
9、商品数量，它必须具备的条件不包括( )。（A）生产者能接受的价格（B）消费者的购买欲望（C）新提供的商品（D）已有的存货30 在西方古典经济学家的地租理论中，对马克思级差地租理论影响最大、思想脉络最为接近的是( ) 地租理论。（A）威廉配第（B）亚当斯密（C）大卫李嘉图（D）弗朗西斯魁奈31 有一宗土地，用市场比较法确定其价格，选取了一宗类似土地作为比较案例，比较案例宗地价格为 1000 元m 2，待估宗地估价期日地价指数为 125，比较案列宗地情况指数、区域因素条件指数、个别因素条件指数分别为：105、101、104，那么待估宗地的地价为( )元m 2。（A）1000（B） 2100（C）
10、1100（D）113332 下列选项中，( ) 因素的作用主要在于避免土地自由市场对居民收入和社会财富的分配可能带来的种种不公，同时也在于减少各种不同用地之间不相容的现象，从用地的角度减少污染拥挤带来的损失。（A）政策（B）城市规划（C）城市化进程（D）环境33 某临街深度 100ft 的矩形宗地，总价为 100 万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格为( ) 万元。（A）50.5（B） 67.5（C） 70.5（D）72.534 政府地价监控管理涉及的土地估价的服务范围不包括( )。（A）进行地价市场监测（B）评估公告市场地价（C）制度公示地价标准（D）清产核资35 设备、机器和装备
11、是用来为所有者提供收益的、不动产以外的有形资产。这是机械设备的( ) 。（A）国际评估标准中的定义（B）资产评估中的含义（C）社会科学的含义（D）自然科学的含义36 某写字楼可出租面积为建筑面积的 65，单位可出租面积的年租金为 1800 元m 2，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元m 2。（A）2769（B） 2570（C） 1080（D）117037 根据马克思主义地租理论，劣等土地的级差地租( )。（A）大于 0（B）小于 0（C）等于 0（D）不等于 038 在( ) ，土地市场逐步规范化，地价与宏观社会经济的关系正在不断引起社会的广泛关注，比如土地价格与房地产价格的关系，土地价
12、格与宏观经济形势的发展，土地价格在土地资源配置方面所发挥的作用等。（A）地价技术管理阶段（B）地价水平管理阶段（C）地价与宏观社会经济协调管理阶段（D）地价与微观社会经济协调管理阶段39 下列选项中，( ) 是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。（A）贡献原则（B）预期收益原则（C）最有效使用原则（D）供求均衡法则40 个别因素是形成土地自身特性，也就是土地自身条件，并对地价产生影响的因素，不包括( ) 。（A）区域环境条件（B）形状（C）基础设施状况（D）开发程度41 孤立国一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈(
13、 )分布。（A）六边形（B）三角形（C）同心圆（D）放射状42 消费者购买某种商品愿意支付的实际价格是指( )。（A）商品的最低售价（B）商品的销售价格（C）交通费用（D）商品的销售价格加交通费用43 收益还原法求得的土地价格通常称为( )。（A）收益价格（B）比准价格（C）积算价格（D）地租价格44 剩余法是根据( ) 来估算土地价格的一种估价方法。（A）房地产开发预期总价格与总支出的差额（B）房地产开发的总收益（C）房地产的年租收入（D）房地产的建造总成本与总利润45 地价样点图要反映调查到的地价样点的位置、土地用途、相应地价及城镇道路等，地价样点图按( ) 分别绘制。（A）土地级别（B）
14、均质区域（C）土地用途（D）估价方法46 在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是( )。（A）物价变动（B）交通条件（C）公用设施条件（D）环境质量47 如果对外交通便利度与火车站、港口、长途汽车站三个设施有关，三个因素的最大影响分都为 100 分，当它们各自作用指数分别为 0.5、0.3、0.2 时，则这三个设施的作用分分别为 ( )分。（A）80、70、50（B） 50、30、20（C） 100、60、40（D）60、40、048 采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是( )。（A）耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费（B）耕地补偿费、拆迁费、土地平整费（C）耕地补偿费、青苗补
15、偿费、拆迁费（D）青苗补偿费、拆迁费、土地平整费49 采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，计算土地开发费应按( )求取。（A）宗地内外开发投入的费用总和（B）宗地外开发投入的费用总和（C）宗地内开发投入的费用之总和（D）宗地内外受益分摊的开发费用总和50 路线价估价法的精度与( )密切相关。（A）路线价修正体系与深度指数（B）路线价修正体系与标准宗地（C）路线价与路线价修正体系（D）路线价与标准宗地51 反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的地价形式是( )。（A）基准地价（B）标定地价（C）宗地地价（D）出让地价52 根据我国房产测量规范，
16、对房产面积的精度要求可分为( )个等级。（A）2（B） 3（C） 4（D）553 当给城市划定一条增长边界之后，随着人口规模的扩大，居住用地的竞标租金曲线会发晕( ) 。（A）平行下移（B）平行上移（C）向左旋转（D）向右旋转54 新古典主义城市地租理论的主要特征是将( )应用于传统地租理论中。（A）供需分析（B）效用分析（C）价值分析（D）边际分析55 土地估价的形成具有多方面的因素，但其最终取决于( )。（A）市场资料（B）土地交易双方（C）土地估价师（D）土地供求状况56 某临街深度 100 英尺的矩形宗地，总价为 100 万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。（
17、A）50.5（B） 67.5（C） 70.5（D）72.557 某交易不动产的土地使用面积为 200m2，成交总价 100 万元人民币，使用面积占建筑面积的比率为 75%，则该交易实例的单位建筑面积价格为( )元。（A）3750（B） 4000（C） 5000（D）533358 城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定( )，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。（A）城市体系（B）城市建设和发展模式（C）城市性质和建设模式（D）城市性质、规模和发展方向59 采用年数总和法计提折旧，折旧额( )。（A）各年相等（B）逐年递增（C）逐年递减（D
18、）先增后减60 在建设工程预算中，一般把土地开发费计人( )之中。（A）前期费用（B）间接费用（C）直接费用（D）无关费用三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 市场经济条件下企业的最大特点是,企业是( )的独立的商品生产经营者。（A）自主经营（B）自我约束（C）自负盈亏（D）自我发展62 目前各国通常采用的减轻或免除国际重复征税的方的方法主要有( )。（A）扣除法（B）低税法（C）免税法（D）抵免法63 除作为土地估价的基本方法之一外，剩余法一般还可以应用于( )。（A）预测项目开发利润（B）预测项目建设成本控
19、制标准（C）测算项目资金合理的利用率（D）测算项目建设周期64 计算区段地价基本计算方法主要有( )（A）取众数（B）取方差（C）取中位数（D）取算术平均数（E）取期望值65 会计反映职能有以下( )特点。（A）会计是定量地反映各单位的经济活动（B）会计是客观地事后反映各单位已经发生或已经完成的各项经济活动（C）会计是系统、连续、完整地反映各单位的经济活动（D）会计为经济管理提供系统完整的数据资料66 按建筑物主要承重构件材料分的有( )（A）木结构（B）砖石结构（C）框架结构（D）砖混结构67 建筑应根据其使用功能的重要性分为( )（A）甲类建筑应属于重大建筑工程和地震时可能发生严重次生灾害
20、的建筑；（B）乙类建筑应属于地震时使用功能不能中断或需尽快恢复的建筑；（C）丙类建筑应属于除甲、乙、丁类以外的一般建筑；（D）丁类建筑应届子抗震次要建筑。68 统计研究中经常采用的方法有( )。（A）调查收集法（B）大量观察法（C）综合分析法（D）归纳推断法69 地产估价委员会办公室的主要任务是( )。（A）委员会的准备工作及日常工作;编写地产交易价格汇编（B）收集用于评定地产价格的资料;推荐地产交易价格的估价人员（C）进行地产市场分析;出版地产市场报告（D）进行公开参考价格及交易价格汇编和相应的咨询工作70 短期资金市场的特点包括( )。（A）融资期限短（B）融资期限长（C）参与者主要是机构
21、的投资者（D）融资的目的是为解决短期资金周转的需要（E）金融工具有较强的“货币性” ，即流动性71 马克思在分析级差地租时，按其形成的基础不同，把级差地租分为( )形式。（A）级差地租 V（B）级差地租（C）级差地租（D）级差地租（E）级差地租72 工业区位理论的主要内容是( )的分析。（A）环境影响工业区位趋向（B）关于运输成本定向工业区位（C）劳工成本影响工业区位趋向（D）集聚与分散因素影响工业区位（E）关于人口因素影响工业区位73 需要结合土地用途才能确定其对土地价格影响方向的因素有( )。（A）交通管制（B）社会治安（C）铁路（D）流动人口（E）经济形势74 下列情况中，( ) 的土地
22、估价特别适用路线价法。（A）土地税收（B）大城市住宅用地（C）工业开发区（D）商业街两侧不动产（E）城市房屋拆迁补偿75 货币的职能包括( ) 。（A）保险手段（B）贮藏手段（C）外汇手段（D）流通手段（E）支付手段四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。75 某市区现有一栋 1997 年 6 月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007 年 6 月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为 50 年。已知资料如下：建筑面积 20000 平方米，容积率为 5；全部用于出租，出租率为80；同类物业市场租金水平
23、按使用面积计为每月 150 元平方米； 同类物业使用面积与建筑面积之比平均为 1：15；房屋重置价格 2000 元平方米，耐用期 50 年，残值率为 0；有关出租成本有房产税 (按年租金的 12计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年 100 元平方米)、保险费(按使用面积计，每年 32 元平方米)；房地产综合还原率为 10。根据上述情况回答以下问题：76 如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为 05，且该办公楼各层建筑面积相同，则该办公楼可能的楼层数为( )层。（A）2（B） 5（C） 10（D）1577 在评估中，该办公楼的市场租金水平应根据( )确定。（A）该办公楼实际租
24、金（B）市场同类办公用房典型租金（C）市场同类办公用房平均租金（D）市场同类办公用房平均租金和该办公楼个别条件78 该办公楼年总收益是( )万元。（A）1920（B） 2400（C） 2880（D）360079 该办公楼在估价时点时的市场价格为( )万元。（A）13456（B） 14019（C） 15216（D）1877680 该宗土地在估价时点的单价为( )元平方米。（A）27408（B） 25048（C） 5410（D）501080 某宾馆首层用于餐饮，租金收入为 18 万元/月，其余各层为客房，共 100 个房间，平均每间房费 95 元/天，空置率为 25%，该宾馆营业实际花费 25 元
25、/月。周围同档次的宾馆客房部分一般每间房费 90 元/天，空置率为 20%，E 常营业费用为年收入的 30%；同档次、同规模餐饮业房地产租金为 25 万元/ 日，营业费用为 8 万元。本区域的商业不动产的还原率为 10%。如果一年按 365 已计算，就上述内容，回答以下问题。81 采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时，其年总收人为( )万元。（A）476（B） 497（C） 996（D）1088 82 采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时，其年运营费用为( )万元。（A）96（B） 300（C） 333（D）365 83 采用收益还原法评估该宾馆的转让价格为( )万元。（A）6640（B） 6
26、960（C） 7230（D）7550 84 估价人员掌握了宾馆同类建筑物的房屋重置价、耐用年限、残值率等相关数据，评估该宾馆用地价格时，可以选用的评估方法有( )。（A）成本逼近法（B）比较法（C）土地残余法（D）建筑物残余法 85 从掌握的评估资料看，该宾馆年经营利润与同档次住宿餐饮业比( )万元。（A）少 60（B）少 33（C）多 60（D）多 33五、填空题86 ( )是反映社会经济现象总体规模或水平的一种综合指标。87 建筑工程一般包括( ) 和( ) 两大部分。六、简答题88 根据地价区段的划分结果以及区段地价的计算,可分用途按照区段地价的高低,划分出地价等级,步骤是什么?89 影
27、响建筑物的环境因素?七、计算题90 某开发区土地总面积为 5km2,现已完成了“七通一平”开发建设,开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地 1.5km2。该开发区现拟出让一宗工业用地 ,出让年限为 50 年,土地面积 10000m2。根据测算,该开发区每亩征地费平均为 5 万元,完成一平方公里的开发需投入 2 亿元。一般征地完成后,“七通一平” 的开发周期为两年,且第一年的投资额占总开发投资的 40%,全部土地投资回报率为 20%,土地出让增值收益率为 20%,当年银行年贷款利息率为 10%,土地还原率确定为 7%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。91 已经我国 1993
28、年按可比价格计算的国内生产总值为 49892 亿元,19942003 年的国内生产总值如下表所示,试据以计算在此期间国内生产总值的年平均发展速度。土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 23 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A【知识模块】 综合2 【正确答案】 B【试题解析】 未来各年的还原利率可以不同。【知识模块】 收益还原法3 【正确答案】 B【知识模块】 成本逼近法4 【正确答案】 B【试题解析】 在机器设备中，一部分机器设备属于动产，它们不需安装就可以移动使用。一部分属于不动产或介于动产与不动产之
29、间的固置物，它们需要永久的或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑物上，移动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效。【知识模块】 机电设备评估5 【正确答案】 A6 【正确答案】 A7 【正确答案】 B8 【正确答案】 B9 【正确答案】 B10 【正确答案】 B二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 D【试题解析】 按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格【知识模块】 土地价格概念12 【正确答案】 C【试题解析】 区位是决定城市土地利用价值的重要因素。【知识模块】 新古典地租理论与区位概念及影响因素13 【正确
30、答案】 A【试题解析】 位置、交通条件、基础设施条件是区域因素，行政、社会、经济因素是一般因素，面积、形状、土地使用年限等为个别因素。【知识模块】 综合练习14 【正确答案】 D【知识模块】 综合15 【正确答案】 C【试题解析】 按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。【知识模块】 综合练习16 【正确答案】 D【知识模块】 综合练习17 【正确答案】 A18 【正确答案】 A【试题解析】 工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分。它是指具有独立的设计文件和相应的综
31、合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。19 【正确答案】 A20 【正确答案】 A21 【正确答案】 A22 【正确答案】 D【试题解析】 注意读清题意，求取的是 B 企业的评估值。23 【正确答案】 B24 【正确答案】 B25 【正确答案】 D 26 【正确答案】 A27 【正确答案】 B28 【正确答案】 D29 【正确答案】 B30 【正确答案】 C31 【正确答案】 D32 【正确答案】 A33 【正确答案】 D34 【正确答案】 D35 【正确答案】 A36 【正确答案】 D37 【正确答案】 C38 【正确答案】 C39 【正确答案】 A40 【正确答案】 A41 【正确答案】 C42 【正确答案】 D43 【正确答案】 A44 【正确答案】 A45 【正确答案】 C46 【正确答案】 A47 【正确答案】 B
