1、房地产估价师房地产估价理论与方法（假设开发法及其运用）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用( )。（A）市场法估价（B）假设开发法估价（C）收益法估价（D）成本法估价2 以下有关假设开发法的表述中，不正确的是( )。（A）假设开发法在表现形式上是成本法的“倒算法”（B）假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较多的情况下，得到了广泛应用（C）对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价（D）假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地
2、产开发项目分析，是房地产开发项目分析的常用方法之一3 以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是( )。（A）测算待开发房地产的最高价格（B）测算后续必要支出及应得利润（C）测算房地产开发项目的预期利润（D）测算房地产开发中可能出现的最高费用4 调查、分析房地产开发用地的状况需要弄清规划条件，其中不包括( )。（A）土地用途（B）建筑高度（C）容积率（D）空置率5 未来开发完成后的房地产经营方式有( )等。（A）销售、出租（B）出租、营业（C）销售、营业（D）销售、出租、营业6 未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用( )评估。（A）成本法（B）市场法（C）假设开发法（D）剩
3、余法7 现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉” ，其具体要做到的不包括( )。（A）后续开发经营期究竟多长要预测准确（B）各项收入、支出在何时发生要预测准确（C）各项收入、支出发生的金额要预测准确（D）各项后续开发完成后的利润要预测准确8 根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法称为( )。（A）假设开发法（B）市场比较法（C）长期趋势法（D）收益法9 未来开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用( )评估。（A）收益法（B）成本法（C）市场法（D）长期趋势法10 某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为 5，为吸引3 年期的储户，则其 3 年期存款
4、的单利年利率应大于( )。（A）4.25%（B） 4.75%（C） 5.25%（D）5.33%11 根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积 35 元，出租率为 90，运营费用占租金的 30，报酬率为 10，可供出租的使用面积为 38000m2，运营期为 47 年，则该写字楼的未来总价值可估计为 ( )。（A）8579 万元（B） 8653 万元（C） 8760 万元（D）9941 万元12 某套建筑面积为 100m2、每平方米建筑面积 2000 元的住宅，其实际付款方式为首付 5 万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为 5 年，还款方式为按月等额支付，贷款年
5、利率为 5。该套住宅的实际价格为( )。（A）1825 万元（B） 2000 万元元（C） 2158 万元（D）2200 万元13 取得税费是假定在估价时点购置待开发房地产，此时应由( )缴纳的有关税费。（A）销售者（B）开发者（C）管理者（D）购置者14 房地产估价要遵循( )，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，房地产价格和价值是不断变化的。（A）替代原则（B）估价时点原则（C）最高最佳利用原则（D）合法原则15 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为 800 万元，按纯居住用途的估算结果为 1000 万元。该宗土
6、地的评估价值应为( ) 。（A）800 万元（B） 1000 万元（C） 1800 万元（D）8001000 万元之间16 假设开发法在本质上是一种( )。（A）倒算法（B）预测法（C）收益法（D）成本法17 对于整个房地产，一般是采用( )，根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价。（A）市场比较法（B）假设开发法（C）长期趋势法（D）预测法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。18 采用成本法求取开发完成后的房地产价值，其包括( )。（A）待开发房地产价值（
7、B）待开发房地产取得税费（C）建设成本（D）管理费用（E）后续销售费用19 根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式，包括( ) 等。（A）用途（B）建筑规模（C）档次（D）建筑密度（E）建筑高度20 以下关于运用假设开发法估价所要求具有的良好社会经济环境的表述中，正确的有( )。（A）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规（B）要有 _个全面、连续及开放的房地产信息资料库（C）要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策（D）要有一个权威、起协调作用的政府机关（E）进行估价时、要遵循合法原则、最高最佳使用原则21 政府出让建设用地使用权的方式有( )。（A）招标（B
8、）拍卖（C）挂牌（D）协议（E）销售22 调查分析房地产开发用地的状况主要包括( )。（A）弄清土地的区位状况（B）弄清土地的实物状况（C）弄清土地的权益状况（D）弄清土地的规划条件（E）弄清将拥有的土地权利23 将待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况结合起来，假设开发法估价的情形主要有( ) 。（A）估价对象为新房，将新房重新改造（B）估价对象为生地，在生地上进行房屋建设（C）估价对象为生地，将生地开发成熟地（D）估价对象为毛地，将毛地开发成熟地（E）估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设24 实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要包括( )等影响房地产价格的因素。（A）地形（B
9、）面积大小（C）建筑结构（D）形状（E）建筑规模25 对在土地上进行房屋建设的情况来说，建设期可分为( )。（A）前期（B）建造期（C）建设期（D）租售期（E）保修期26 假设开发法中的经营期包括( )。（A）销售期（B）运营期（C）租售期（D）保修期（E）后期27 现金流量折现法与传统方法的区别包括( )。（A）对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算方法不同（B）现金流量折现法不考虑各项收入、支出发生的时间不同（C）在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来（D）在现金流量折现法中投资利息和开发利润不显现出来，而是隐含在折现过程中（E）传统方法要考虑各项收
10、人、支出发生的时间不同28 在测算投资利息时要把握( )等。（A）应计息项目（B）计息期（C）资本化率（D）计息周期（E）计息方式29 运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有( )。（A）长期趋势法（B）现金流量折现法（C）市场比较法（D）传统方法（E）收益法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。30 假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。( )（A）正确（B）错误31 假设开发法是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法，
11、是成本法的一种。( )（A）正确（B）错误32 假设开发法通常测算的是每年的租金剩余。( )（A）正确（B）错误33 在中国现行土地使用制度下，政府有偿出让国有建设用地使用权的土地，主要是房地产开发用地，它可以是熟地和生地。( )（A）正确（B）错误34 在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的建筑规模。( )（A）正确（B）错误35 评估一宗房地产开发用地 2008 年 8 月 15 日的价值，要将预测的未来发生的各项收入和支出都折算到 2008 年 8 月 15 日。如果预测该项目 2011 年 8 月 15 日开发完成后的房价(含地价) 为 5000 万元，折现率为 10，则需要
12、将这 5000 万元折现到2008 年 8 月 15 日，即在 2008 年 8 月 15 日来看的房价实际为 37557 万元。( )（A）正确（B）错误36 折现率与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和投资利润率两部分。( )（A）正确（B）错误37 开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是开发完成后房地产的竣工之日。( )（A）正确（B）错误38 在预测开发完成后的价值之前，先要弄清未来开发完成后的房地产状况，然后再预测该状况的房地产价值。( )（A）正确（B）错误39 未来开发完成后的房地产状况不
13、总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含着房地产以外的动产、权利等。( )（A）正确（B）错误40 房地产开发完成后的价值所对应的时间一定是开发完成之时。( )（A）正确（B）错误41 运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。( )（A）正确（B）错误42 实际估价中面对的待开发房地产状况以及开发完成后的房地产状况，是单一的。( )（A）正确（B）错误43 假设开发法适用于房地产估价，不适用于房地产开发项目投资分析。( )（A）正确（B）错误44 运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头
14、是未来开发完成后的房地产状况。( )（A）正确（B）错误45 估算开发经营期不可以采用类似于市场法的方法。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。46 某旧厂房的土地面积 4000m2，建筑面积 6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500 元m 2 的地价款，同时取得 50 年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每平方米建筑面积 1000 元(装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中)。此类房地产投
15、资的正常利润率为 10。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的 70；附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为 1000 元，出租的成本及税费为年租金的 40，资本化率为 8。购买该旧厂房买方需缴纳的税费为旧厂房价格的 4。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价(采用动态方式，折现率为 8)。47 某在建工程开工于 2007 年 3 月 1 日，用地总面积 2000m2，建筑容积率为51，用途为公寓。土地使用年限为 50 年，从 2007 年 3 月 1 日起计。土地取得费用楼面地价每平方米 1000 元，该公寓正常建设期为 2 年，建设费用为每平方米建筑面
16、积 2500 元，至 2007 年 9 月 1 日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为 80 元m 2，可出租面积为建筑面积的 65，正常出租率为 80，出租期间运营费用率为 30，又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的 5。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于 2007 年 9 月 1 日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为 8，折现率为 14。48 估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平” 的建设用地，土地总面积10000m2，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率 5，建筑
17、覆盖率50；土地使用权出让时间为 2004 年 10 月，土地使用年限从土地使用权出让时起 50 年。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：用途为商业与居住混合。容积率达到最大的允许程度，即为 5，故总建筑面积为50000m2。建筑覆盖率适宜为 30。 建筑物层数确定为 18 层。其中，12层的建筑面积相同，均为 3000m2，适宜为商业用途； 318 层的建筑面积相同，均为 2750m2，适宜为居住用途。故商业用途的建筑面积为 6000m2，居住用途的建筑面积为 44000m2。预计共需 3 年时间才能完全建成投入使用，即 2007 年 10 月建成。根据对市场的调查分析，预
18、计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出 30，半年后再可售出 50，共余 20需一年后才能售出。商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积 4500 元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积 2500 元。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积 1200 元，勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积 500 元。估计在未来 3 年的开发期内，开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况下：第一年需投入 20，第二年需投入 50，第三年投入余下的30。销售费用和销售税费预计为售价的 9，其中广告宣传和销售代理费为售价的 3，两税一
19、费和交易手续费等为售价的 6。折现率选取 14。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的 3缴纳有关税费。需要评估该块土地于 2004年 10 月出让时的正常购买价格。49 某在建工程开工于 2004 年 3 月 1 日，总用地面积 5000m2，规划总建筑面积为15000m2，用途为写字楼，土地使用年限为 50 年，从开工之日起计。当时取得土地的花费为楼面地价 800 元m 2。该项目的正常开发期为 25 年，建设费用( 包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积 1200 元。至 2005年 9 月 1 日实际完成了主体结构，已投人 50的建设费用，但估计至建成尚需要1
20、5 年。可出租面积的月租金为 80 元m 2，可出租面积为建筑面积的 75，正常出租率为 80，出租的运营费用为有效毛收入的 25。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的 555。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程 2005 年 9 月 1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为 8，折现率为 12)。50 某在建工程开工于 2003 年 4 月 1 日。总用地面积 5000 群，规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼，土地使用年限为 50 年，从工开之日起计。当时取得土地的花费为楼面地价 1200m 2。该项
21、目的正常开发期为 3 年，建设费用( 包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积 2800 元m 2。至 2004 年 10月 1 日实际完成了主体结构，已投入 50的建设费用，但估计至建成尚需 2 年，还需投入 60的建设费用，建成后半年可租出，可出租面积的月租金为 80 元m 2，可出租面积为建筑面积的 70。正常出租率为 80，出租的运营费用为有效毛收入的 30。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3，同类房地产开发项目的销售税费为售价的 6。试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程 2004 年 10 月 1 日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(
22、报酬率为 8，折现率为 10)。51 需要评估一宗“ 七通一平 ”熟地于 2004 年 9 月的价值。获知该宗土地的面积为5000m2，土地剩余使用年限为 65 年，容积率为 2，适宜建造某种类型的商品住宅，预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为 2 年。建筑安装工程费为每平方米建筑面积 800 元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的 12，第一年需要投入 60的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入 40的建筑安装工程费、专业费用及管理费。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的 2，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的 6，买方需要缴纳的契税等为交易价格
23、的 3。预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积 2000 元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地 2004 年 9 月的总价、单价及楼面地价(折现率为 12)。52 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为 50 年，有效经过年数为 8 年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为 800 万元(建设期为 2 年，假定第一年投入建造成本的 60，第二年人 40，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的 3，年利息率为 6，销售税费为 50 万元，开发利润为 120 万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 18 万元，装修的重置价格为 20
24、0 万元，平均寿命为 5 年，已使用 2 年；设备的重置价格为 110 万元，平均寿命为 10年，已使用 8 年。假设残值率均为 0，试计算该建筑物的折旧总额。53 需要评估一宗“ 七通一平 ”熟地 2004 年 10 月的价格。获知该宗土地的面积为7000m2，土地剩余使用年限为 45 年，建筑容积率为 4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为 3 年。建筑安装工程费为每平方米建筑面积 1500 元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的 8，第一年需投入建筑安装工程、专业费用及管理费的 30，第二年需投入 40，第三年需投入30。销售商品住宅时的广告宣传等费用为
25、其售价的 2，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的 6，购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的 3。预计该商品住宅在建成时售出 30，建成半年后售出 50，建成一年后全部售完。售出时的平均价格为每平方米建筑面积 4000 元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地 2004 年 10 月的总价、单价及楼面地价(折现率为 10)。54 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 2km2，适宜进行“五通一平”，的开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为 60。附近地区与之位置相当的小块”，“五通一平”熟地的单价为 800 元m 2，开发期需要 3 年。将该成片荒地开发成“五通一平 熟
26、地的开发成本、管理费用等经测算为 25 亿元km 2，贷款年利率为 10，投资利润率为 15，当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6，买方需要缴纳的税费为转让价格的 4。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。55 某旧厂房的建筑面积为 5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府主管部门批准，但需补交土地使用权出让金等 400 元m 2(按建筑面积计) ，同时取得 40 年的土地使用权。预计装修改造期为 1 年，装修改造费为每平方米建筑面积 1000 元。装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积 4000 元。销售费用和销售税费为售价的 8
27、，购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的 4。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为 12)。56 某在建工程开工于 2007 年 11 月 30 日，拟建为商场和办公综合楼。总用地面积3000m2，土地使用权年限为 50 年，从开工之日起计。规划建筑总面积 12400m2，其中商场建筑面积 2400m2，办公楼建筑面积 10000m2。该工程正常施工期 2 年，建筑费每平方米建筑面积 2300 元，专业费为建筑费的 10。至 2008 年 5 月 31 日已完成 7 层主体结构，已投入总建筑费及专业费的 36，还需要投入总建筑费及专业费的 64(假设均匀投
28、入，视同发生在该投人期中)。贷款年利率为 85。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出。办公楼售价为每平方米建筑面积 5000 元，销售税费为售价的 8；商场可出租面积的月租金为 8 元m 2，建筑面积与出租面积之比为 1：075，正常出租率为 85，出租的成本及税费为有效总收益的 25，经营期资本化率为 8。估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为 5200000。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于 2008 年5 月 31 日的正常总价格。房地产估价师房地产估价理论与方法（假设开发法及其运用）模拟试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意
29、。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 C3 【正确答案】 B4 【正确答案】 D5 【正确答案】 D6 【正确答案】 B7 【正确答案】 D8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 C11 【正确答案】 D12 【正确答案】 B13 【正确答案】 D14 【正确答案】 B15 【正确答案】 D16 【正确答案】 C17 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。18 【正确答案】 A,B,C,D19 【正确答案】 A,B,C20 【正确答案】 A,B
30、,C21 【正确答案】 A,B,C,D22 【正确答案】 A,B,C23 【正确答案】 B,C,D,E24 【正确答案】 A,B,D25 【正确答案】 A,B26 【正确答案】 A,B27 【正确答案】 A,C,D28 【正确答案】 A,B,D,E29 【正确答案】 B,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。30 【正确答案】 A31 【正确答案】 B32 【正确答案】 B33 【正确答案】 B34 【正确答案】 B35 【正确答案】 A36 【正确答案】 B37 【正确答案】 B38 【正确答案】 A39 【正确答案】 A40 【正确答案】
31、 B41 【正确答案】 A42 【正确答案】 B43 【正确答案】 B44 【正确答案】 A45 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。46 【正确答案】 (1)设该旧厂房现状下的正常购买总价为 V。(2)装修改造后的总价值= (3)需补交地价=500 元m 26000m2=3000000 元。 (4)装修改造费=1000 元m 26000m2(1+8)05 =577350269 元。(5)利润=(V+3000000+5773502 69)元10。(6) 买方需要缴纳的税费=V4 。(7) 旧
32、厂房的购买总价由 V=(2849504797 一 3000000 一577350269)元一(V+3000000+577350269)元10一 V4得V=(2849504797300000057735026930000001057735026910)元(1+10+4)=16529995 62 元。47 【正确答案】 (1)设该在建工程的正常购买总价为 V。(2)计算该在建工程续建完成后的总价值：总建筑面积 =2000m251=10200m 2；续建完成后的总价值计算公式： 续建完成后的总价值：(3)续建总费用=127123 万元。(4) 购买该在建工程的税费总额=V5=005V。(5)该在建工
33、程的正常购买总价 V=(356934 一 127123)万元一 005V V=218868 万元。(6) 该在建工程的正常购买单价 =218868 元10200m 2=2146 元m 2。48 【正确答案】 建成后的总价值=4500 元m 26000m2(1+14 ) 3+2500 元m 244000m230 (1+14) 3+50(1+14) 35 +20(1+14 ) 4=8829 33 万元。 开发建设费用总额=(1200+500)元m 250000m220(1+14 ) 05 +50(1+14) 15 +30(1+14) 25 =6921 57 万元。 销售费用和销售税费总额= 建成后
34、的总价值9 =882933 万元9=79464 万元。 购地税费总额 =总地价3=003 总地价 总地价=(88293369215779464) 万元一 003 总地价 总地价=(8829 3369215779464)万元(1+0 03)=1080 70 万元。49 【正确答案】 设该在建工程的正常购买总价为 V：续建完成后的总价值=上式中用 rd 表示折现率，t 表示需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。故续建完成后的总价值计算如下：续建总费用=销售费用和销售税费总额=627703 万元555 =34838 万元购买该在建工程的税费总额=V3=003V 万元V=(6277039920034
35、838)万元+003V V=508933 万元。所以，在建工程总价=508933 万元；在建工程单价=5089 33 万元15 万 m2=339289 元m 2。50 【正确答案】 (1)设该在建工程的正常购买总价为 V。(2)续建后的总价值用下式计算 续建完成后的总价值= =1439665 万元。(3)续建总费用 =2800 元m 240000m260(1+10 2)=610909 万元。(4)销售税费总额=14396 65 万元6 =86380 万元。(5)购买该在建工程税费总额=V3=003V。(6)V=(143966561090986380)万元=003VV=720753 万元。故：该
36、在建工程总价为 720753 万元；该在建工程单价为 180188 元 m2。51 【正确答案】 设该宗土地的总价为 V： 开发完成后的总价值 =(200050002)元(1+12) 2=159439 万元； 建筑安装工程费等的总额=800 元m 2(1+12)5000m2260(1+12) 05 +40(1+12 ) 1 5=81036 万元。 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为折现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是 05 和 15 的情况。 销售费用和销售税费总额=159439 万元(2+6 )=127
37、 55 万元； 购买该宗土地的税费总额=V3 =003V；V=(159439-8103612755)万元一 003VV=637 36 万元。 故：土地总价=63736 万元；土地单价=1274721 元m 2； 楼面地价=637 36 元m 2。52 【正确答案】 (1)计算建筑物的重置价格： 建造成本=800 万元； 管理费用=800 万元 3=24 万元； 投资利息=(800 24)万元60(1+6) 15 一 1+(800+24)万元40 (1+6) 05 一 1=5490 万元； 建筑物的重置价格=(800+24+5490+50+120)万元=10489 万元。 (2)计算建筑物的折旧
38、额： 墙、地面等损坏的折旧额=18 万元； 装修部分的折旧额=200 万元152=80 万元；设备部分的折旧额 =110 万元1108=88 万元； 长寿命项目的折旧额=(1048918200 一 110)万元1508=11534 万元； 该建筑物的折旧总额=(18+80+88+11534) 万元=30134 万元。53 【正确答案】 (1)设该宗土地的总价为 V。 (2) 开发完成后的总价值=4000 元m 27000m2430 (1+10) 3+50(1+10) 35 +20(1+10 ) 4=8065 93 万元。 (3)建安工程费等的总额 =1500 元m 2(1+8)7000m243
39、0(1+10) 05 +40(1+10 ) 15 +30(1+10) 25 =3942 46 万元。 (4)销售税费总额 =806593 万元(2 +6)=64527 万元。 (5)购买该宗土地的税费总额=V3=0 03V。 (6)V=(80659339424664527) 万元一 003VV=3376 89 万元。 该宗土地总价为 337689 万元； 该宗土地单价为 482413 元m 2； 楼面地价为 1206 03 元m 2。54 【正确答案】 解：设该成片荒地的总价为 V： 该成片荒地开发完成后的总价值=800 元 m22000000m260=96 亿元； 开发成本和管理费用等的总额
40、=25亿元km 22km2=5 亿元； 投资利息总额=(VV4)(1+10) 3 一 1+5(1+10)151=0344V+0 768 亿元； 转让税费总额=9 6 亿元6=0576 亿元； 开发利润总额 =(V+V4+5)15=0156V+075 亿元； 购买该成片荒地的税费总额=V4004VV=(965)亿元一(0344V+0768)0576 亿元一(0156V+075)004VV=1627 亿元 故：荒地总价=1627亿元； 荒地单价=8135 元m 2。55 【正确答案】 解：设该旧厂房的正常购买总价为 V： 装修改造后的总价值=4000 元m 25000m2(1+12)=178571
41、 万元； 装修改造总费用=1000 元m 25000m2(1+12) 05 =47246 万元； 销售费用和销售税费总额=178571万元8 =14286 万元； 购买该旧厂房的税费总额=V4=004V 万元； 需补交土地使用权出让金等的总额=400 元m 25000m2=200 万元； V=(1785 71 一4724614286)万元一 004V 一 200 万元 V=93307 万元。 故：旧厂房总价=933 07 万元； 旧厂房单价=1866 13 元m 2。56 【正确答案】 (1)计算公式：在建工程价格= 预期建成后的价值一需投入的建筑费一需投入的专业费一销售税费一投资利润(2)预期建成后的价值=(4424104708+1188097987) 元=5612202695 元。(3) 建筑费=(4)专业费=1716948195 元10=171694820 元。 (5)销售税费=44241047 08 元8=353928477 元。(6)投资利润= (7)在建工程的正常总价格=(56122026 951716948195171694820 一 353928477460106890)元=29095243 元。
