1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 9 及答案与解析一、问答题1 某房地产地处繁华商业区内，占地 900m2，地上 200m2 建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为 4 万元/m 2，该区域的商品房价格为 1 万元/m 2，城市规划中该区域的容积率为 5。 请问： 1该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少?2评估时的依据和理由有哪些?2 某估价公司于 2005 年 8 月 1 日对一宗地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为 1000 万元人民币，银行据此贷款给其业主800
2、 万元。 2007 年 10 月 1 日，因业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除了各项税费后为 600 万元，加上业主已偿还给银行的部分本金和利息，业主仍欠银行 100 万元。为此，银行要求估价公司赔偿该 100 万元损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?3 甲公司 2004 年 9 月 1 日，因业务扩展，以总价 800 万元人民币购入相邻办公楼，2007 年 9 月 1 日，部分业务转出，该办公楼闲置，2007 年 10 月 1 日，甲公司和乙公司拟合资经营一家新的公司，甲以该办公楼产权入股，乙委托丙评估公司对该办公
3、楼以合资目的进行了评估，评估结果为 720 万元，甲认为丙评估公司的评估价值过低，但丙评估公司坚持自己的评估结果，请问丙评估公司的理由有哪些?二、单项选择题4 某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为 460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建 600m2 经济上不合算，擅自建成建筑面积 1000m2 的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。4 建设的最终批准权在( )。（A）政府房地产管理部门（B）政府规划管理部门（C）政府土地管理部门（D）上级总公司5 评估时
4、依据的建筑面积应为( )。（A）460m 2（B） 600m2（C） 1000m2（D）以上三个面积都不行6 该公司委托评估应选择( )。（A）房地产管理部门（B）资产管理部门（C）有资格的房地产估价机构（D）验资机构7 卖房者甲与购房者乙于 2007 年 4 月 25 日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同 1)和房屋装修合同(以下称合同 2)，合同 1 规定甲必须于 5 月 25 日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同 2 进行装修，装修工程共 2 个月。乙于4 月 25 日支付 90%的购房款和 10%的装修费，5 月 25 日付清剩余购房款和 60%的装修费，7 月 25
5、 日付清剩余 30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。7 估价时点应是( ) 。（A）2007 年 4 月 25 日（B） 2007-5-25（C） 2007-7-25（D）2007 年 7 月 25 日以后的某一天8 估价的价值范围应是( )。（A）合同 1 规定的房款（B）合同 1 规定的 90%购房款和合同 2 规定的装修费的 10%（C）合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的装修费的 70%（D）合同 1 规定的购房款和合同 2 规定的全部装修费9 成交价格的评估方的产生方式是( )。（A）房地产管理部门指定（B）甲乙协商确定（C）甲乙分别确
6、定，并由房地产管理部门裁决（D）继续由原估价方承担10 赵某 2000 年 10 月按房改政策以 4 万元的成本价购买了一套 1998 年 10 月建成的砖混结构公房，房屋的经济寿命为 50 年，残值率为 1.96%，建筑面积为100m2，1998 年建筑物的重置价为 500 元/m 2，2000 年建筑物重置价格为 540 元/m2，2006 年 10 月的重置价格为 750 元/m 2，结构相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格为 10 万元，请问：10 赵某的房屋在 2006 年 10 月的最可能实现的售价是( )。（A）小于 4 万元（B）等于 4 万元（C）等于
7、 10 万元（D）大于 4 万元，小于 10 万元11 赵某的房屋从 1998 年 10 月起至 2006 年 10 月止，建筑物在估价上的累计折旧额为 ( )。（A）8471 元（B） 11765 元（C） 7843 元（D）前三者的平均值12 甲公司以每平方米建筑面积 8000 元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2 的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花了 10 万元在该写字楼墙上涂饰了本公司的标志。12 至此为止，正常情况下，若假设甲公司的实际花费为 C，则( )万元。（A）C4000（B） C=4000（C） C=4010（D）C401013 之后，上级令甲公司出售写字楼，这
8、期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为户，在正常的市场条件下，P 最可能的取值为( ) 万元。（A）4000（B） 4000（C） 40004010（D）4010三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 某房地产估价报告 致委托方函(略) 封面及目录(略) 估价师声明(略) 房地产估价结果报告 一、委托方：市区人民法院 二、受托方：房地产评估事务所有限公司 三、估价对象 1地理位置及概况(略) 2估价对象概括 估价对象为坐落于大街 120
9、 号第四层房地产，为房屋所有权证为号的一部分，建筑面积828.78m2，所有权人为有限公司：上地以划拨方式取得，批准用途为办公，应分摊的土地面积为 236.65m2，产权转移后，买受人尚需补缴土地出让金。 整个建筑物为框架结构，总建筑面积 6654.07m2，地上 10 层，局部 11 层，地下室按人防标准设计，竣工于 1996 年。 四、估价目的 为法院审理欠款纠纷案件提供价值参考依据。 五、估价时点 2005 年 11 月 六、估价依据(略) 七、估价原则 本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则是指以估价对象的合法
10、权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 八、估价方法 评估对象所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。 收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。 市场比较法原理：将估价对象
11、与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 九、估价结果 估价对象在估价时点的公开价值总额为 181.40 万元，大写：人民币壹佰捌拾壹万肆仟元整：平均单价为 2188 元/m 2，大写：人民币贰仟壹佰捌拾捌元/m2。其中总价取整至仟元，单价取整至元。 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期 2007 年 4 月 524 日。 十二、估价报告应用的有效期 自 2007 年 2 月 24 日至2008 年 2 月 23 日。 房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区位因素分析(略 ) 三、市场背景
12、分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 估价对象作为一宗收益性物业，且所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。 技术路线：考虑评估标的的类型、评估目的以及周边市场交易情况，确定从两条路线进行技术评估。 一是选取在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与评估标的基本相似的三宗房地产，依据替代原理，将待估房地产与选取的类似房地产近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区位因素、个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的比准价格。 二是首先利用市场比
13、较法确定待估房地产的客观租金以及预期增长速度，扣除取得该收益必须发生的各项客观支出得出净收益；然后选取适当的资本化率，把合法使用年限内(结合土地使用截止年期和建筑物正常经济使用寿命以及维护保养情况综合确定)的净收益，折算到评估基准日，求其现值之和，以此估算估价对象的收益价格。 最后根据待估标的物类型、评估目的、市场情况加权确定最终评估价格。 六、估价测算过程 1利用基准地价修正法求取应扣除土地出让金部分价值 (1)求取宗地单价。 由于宗地以划拨方式取得土地使用权，根据城镇土地估价规程，评估价格应为扣除出让金后的价格，扣除比例取地价的 40%。 1)市区土地定级估价修订报告内涵。 为了进一步深化
14、土地使用制度改革，强化土地资源资产管理，建立健全地价管理体系，规范地产市场交易秩序，根据市经济发展和城市建设情况，更新了市区土地级别和基准地价，根据“市人民政府关于公布市区土地基准地价的通知”(政函号)， 市区新的基准地价于 2006 年 5 月 8 日公布实施。此次基准地价覆盖了市城市总体规划建设用地范围，面积约 130km2，分商业、住宅、工业三种用途。其中商业用地划分了八级、住宅用地划分了六级、工业用地划分了五级。 A 基准地价是指不同级别区域、不同用途的平均地价。 B基准地价的公布实施日：2006 年 5 月 8 日。 C土地使用年期：各用途用地法定最高出让年限。 D 土地开发程度：
15、市商业用地基础设施开发程度为“五通一平”( 通路、通电、供水、排水、通信及宗地内场地平整)。 E 平均容积率：商业 2.0，住宅 1.3。 F土地权利状况：基准地价均指有偿使用条件下的有限年期的土地使用权价格。 计算公式： Pi=p(1+K1)K2K3/K4 式中 Pi待估宗地土地使用权价格； p待估宗地所在区域基准地价； K1待估宗地综合修正系数； K2待估宗地期日修正系数； K3待估宗地使用年期修正系数： K4待估宗地容积率修正系数。 2)确定待估宗地所在区域土地级别及基准地价。 待估宗地位于大街号，依据市区土地定级估价修订报告，待估宗地位于商业用地 3 级地，基准地价为 2476 元/m
16、 2。 3)待估宗地基准地价影响因素说明表和修正系数表。 按照城镇土地估价规程，根据市区土地定级估价修订报告，结合石家庄市的实际情况，通过分析有关用地资料及市住宅发展趋势，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，建立待估宗地的影响因素说明表和修正系数表，详见表 3-10，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。 表 3-10 待估宗地修正因素具体条件说明及修正系数表 4)日期修正： 市区基准地价公布实施日为 2006 年 5 月 8 日，估价对象委托评估的日期为 2007 年 4 月，由于本次评估基准日与基准地价公布实施日比较接近，价格变化不大，故本次评估期日修正系数 K2=1.0。
17、5)年期修正：待估宗地设定评估使用年限为法定最高使用年限，不需进行使用年期修正，因此年期修正系数为1.0。 6) 容积率修正：待估宗地容积率约为 3.50，依据市场情况测算，容积率修正系数为 0.98。 7)估价结果：Pi=2476(1+15.94%)1.01.0/0.98=2929.0 元/m2 (2)求取楼面地价。 楼面地价= 单位地价 建筑面积/ 土地面积=2929.0828.78/236.65=836.35 元/m 2 (3)求取楼面地价中应扣除的土地出让金部分价值。考虑土地以划拨方式取得，转让时应扣除土地出让金，当地土地出让金为地价的 40%。 土地出让金部分价值=836.3540%
18、=334.54 元/m 2 2收益还原法测算过程 具体估价思路为：利用市场比较法提取市场租金，扣除经营费用，得出净收益。采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原，确定估价对象在估价时点的价值。 (1)利用市场比较法提取客观租金。 1)选取与估价对象在同一供需圈的三个写字楼出租情况(表3-11)。 表 3-11 实例选用表 2)交易情况修正。根据所调查资料，三个实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。 3) 交易日期修正。因选用的比较实例与估价时点属同期交易，不需进行交易日期修正。 4)区位因素修正(表 3-12)。 表 3-12 实例选用表 5)个别因素修正(
19、表 3-13)。 表 3-13 个别因素修正表 6)求取比准租金价格(表 3-14)。 表 3-14 比准租金价格表 因各比准租金差异不大，采用算术平均方法确定客观租金为： (1.32+1.43+1.23)/3=1.33 元/m 2 考虑一定的空置率 3%。年使用面积租金收入=1.333012(1-3%)=464.44 元/m 2 (2)计算使用面积率。按产权单位提供的楼层平面图、房间布置图计算使用面积率。根据实际测量每个房间使用空间尺寸 3.205.55=17.76m2，每层设置 18 个标准房间，17.7618=319.68m2，考虑部分房间为大办公室。取使用面积为 580m2。 根据委托
20、方提供的有关部门对房权证东字第号房屋所有权证进行分割获得第 4 层整层面积为 828.78m2，但考虑历史原因(该建筑面积内涵可以免费使用十楼会议室等房间)，所以没有简单利用该层面积。结合实际隋况，取可利用系数=使用面积/建筑面积=0.70，则年建筑面积租金收入=464.440.70=325.11 元/m 2。 (3) 年运营费用。主要考虑管理费、维修费、营业税、城乡维护建设税、教育附加费、所得税等。 管理费取租金收入的 5%，325.115%=16.26 元/m 2 营业税、城乡维护建设税、教育费附加为有效毛收入的 5.5%，325.115.5%=17.88 元/m 2 房屋维持修缮费取重置
21、成本的 2%，13002%=26 元/m 2 所得税取租金的33%， 325.1133%=107.29 元/m 2 ( 重置成本根据建筑物结构形式、装修状况、设施状况，采用典型工程类比法确定为 1300 元/m 2) 合计 167.43 元/m 2 (4)年纯收益。 年纯收益=年租金收入-年运营费用=325.11-167.43=157.68 元/m 2 (5)资本化率的确定。采用安全利率加风险调整值法确定。 安全利率取现行国家一年期存款利率 1.98%，行业风险报酬率、管理报酬率、通货膨胀率等根据物业类型、社会经济状况等情况综合确定为 7%。 (6)剩余年限 N 的确定。根据建筑物经济寿命剩余
22、使用年限与土地剩余使用年限孰短原则进行确定。框架结构类型经济使用寿命为 60 年，1996 年竣工，已使用年限 10 年，剩余使用年限为 50 年；因该宗地以划拨方式获得，假设从评估基准日按法定最高使用年限进行设定为商业40 年；根据孰短原则综合确定剩余使用年限为 40 年。 (7)单位建筑面积评估值 V=157.68/(7%-1.5%)1-(1/1.5%)40/(1+7%)40 =2522.65 元/m 2 (8) 从收益单价中扣除利土地出让金部分价值 2522.65-334.54=2188.11 元/m 2 3市场比较法 (1)收集房地产市场的交易情况，选择三个与待估房地产相类似的房地产交
23、易实例，进行比较分析(表 3-15)。 表 3-15 租金比较实例情况介绍表 (2)通过实例比较分析，进行因素修正、差异调整，计算出可比价格。 1)交易情况修正。可比实例均属正常市场交易，交易情况修正不予考虑，其修正系数均为100/100。 2)交易日期修正。各可比实例交易时间与评估基准日属同一时期，交易日期修正不予考虑，其修正系数均为 100/100。 3)区位因素修正。将其区位因素作打分比较，加以判断(表 3-16)。 表 3-16 各项因素比较表 4)个别因素修正。主要从外观、内部装修情况、设备设施完备程度、是否具有智能化办公条件、物业管理条件、灵活适应性、可利用系数、入住客户群体、新旧
24、程度的情况等方面进行比较分析和量化处理，判断其条件的优劣，见表 3-17。 表 3-17 个别因素比较表 5)求取比准单价(表 3-18)。 表 3-18 市场比较法修正计算表 6)利用加权平均计算土地以出让方式获取情况下的评估单价，实例 A 权重为 0.2，实例 B 权重为 0.2，实例 C 权重为 0.6。 25620.2+27280.2+24420.6=2523.20 元/m 2 7)从比准单价中扣除利土地出让金部分价值=2523.20-334.54=2188.66 元/m 2 4加权确定评估标的的单价 按算术平均确定最终单价=(2188.11+2188.66)/2=2188.39 元/
25、m 2，取整至元为 2188 元/m 2 5评估总价 评估总价=评估单价 建筑面积=2188.39828.78=1813694 元=181.40 万元 四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 某房地产开发项目，规划建筑面积 15000m2，预计售价 2000 元/m 2。该项目于2006 年 9 月 1 日开工，原定工期 2 年，建筑费为 1000 元/m 2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季
26、度分别为 20%，后两个季度分别为 30%。假定在每个季度中间投入，年利率 6%，销售税率和销售费用分别为售价的 6%和 3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2007 年 3 月 1 日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取 20%，季度利率为 1.6%。该项目在 2007 年 3 月 1 日的价格为户，估算如下： (1)计算开发完成后的价值 200015000/(1+1.6%)2=2906.256 万元 (2)计算建筑费 10001500030%/(1+1.6%)0.5+10001500030%/(1+1.6%)1.5 =446.443+4
27、39.412=885.855 万元 (3)计算管理费 885.8555%/(1/1.6%)1.5=43.251 万元 (4)计算销售税费 2906.256(6%+3%)/(1/1.6%)2=253.390 万元 (5)计算利润 (P+885.855+43.251+253.390)20%=0.2P+236.499 万元 (6)计算项目价格 P= 开发完成后的价值-建筑费- 管理费- 销售税费- 利润 =2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499 =1239.384 万元房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 9 答案与解析一、问答题1 【正确答
28、案】 1该房地产的现时价值为 4900=3600 万元。2上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为该房地产的现时用途是很不合理的。(1)在商业区内建民宅，在用途上不合理。(2)使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为 3600 万元人民币，确切的价值应该是 3600 万元减去拆除旧建筑费用后的价值。2 【正确答案】 1银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。2抵押贷款时点为 2005 年 8 月 1 日，拍卖的时间为 2007 年 10 月 1 日，由于时间的变化，房
29、地产价值会发生变化。3由于短期(快速) 和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。4房地产拍卖所得扣除所有税费得款可能低于公开市场价值。5如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。3 【正确答案】 丙评估公司的理由有：1甲公司购买时是急需，可能购买价格高于正常市场价值。2购买时点和估价时点不同，市场状况不同。3可能该房地产的区域条件发生了变化。4该房地产的实物状况发生了变化，如折旧、产权的使用权时间变短。二、单项选择题4 【正确答案】 B5 【正确答案】 A6 【正确答案】 C7 【正确答案】 A【试题解析】 双方签订买卖合同的日期是 4 月 25 日，当时的价格是合同确
30、定的成交价格，应以该时点作为估价时点。8 【正确答案】 A【试题解析】 装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。9 【正确答案】 B10 【正确答案】 C11 【正确答案】 C【试题解析】 500100(1-1.96%)8/50=7843.2 元12 【正确答案】 D13 【正确答案】 A【试题解析】 考虑拆除标志产生的费用。三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 【正确答案】 1缺少估价的假设和限制条件。2委托方描述不
31、全，缺少法人代表、单位位置、联系电话等。3受托方描述不全，缺少法人代表、单位位置、联系电话等。4建筑物结构、实物状况等描述不全。5估价时点应为具体某一天。6缺少估价时点原则。7求地价时期日修正有错误，不应以评估作业的依据进行修正。8求楼面地价计算公式有错误，并且计算有错误。9市场比较法提取客观租金中，缺少部分比较因素状况说明。10市场比较法提取客观租金中，缺少比较因素指数表。11市场比较法提取客观租金中比较案例 B 交易日起修正有误。12收益还原法中运营成本中未考虑房产税。13收益还原法中运营成本中不应加入所得税。14收益法计算评估价值时采用的资本化率取值无依据。15市场化法中缺少部分比较因素
32、状况说明。16市场比较法中缺少比较因素指数表。17市场比较法最后的比准价值取值权重无依据。18报告缺少附件。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 【正确答案】 1计算管理费错，应为 885.8555%=44.293 万元2计算销售税费错，应为 2906.256(6%+3%)=261.563 万元3计算利润错，应为(P+885.855+44.293)20%=0.2P+186.030 万元4项目价格 P=2906.256-885.855-44.293-261.563-0.2P-186.030=1273.763 万元
