1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 30 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 如果某房地产现状价值为 15 万元,新建房地产的价值为 20 万元,则应以( )为前提进行估价。（A）保持现状（B）装修改造（C）转换用途（D）重新利用2 某房地产价格分两期支付,首期付款 50 万元,余款 80 万元在第 8 个月末一次付清,当时月利率为 1%。该房地产的实际价格为( )万元。（A）87（B） 124（C） 130（D）1343 有一宗前后临街的矩形宗地,总深度 27m,前街路线价为 2000 元/m 2,后街路线价为1000 元/m 2,若按重叠价值法估
2、价,则前街影响深度为( )。（A）9（B） 13,5（C） 15（D）184 有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房产税等,其收益价格估算可采用( )。（A）类似写字楼的客观收益（B）市场比较法（C）该写字楼的实际收益（D）无法估算5 在建筑物折旧中,产生超额持有成本的原因是( )。（A）功能缺乏（B）功能过剩（C）修复时间较长（D）修复时间较短6 路线价法估价的第二个步骤为( )。（A）设定标准深度（B）选取标准临街宗地（C）编制深度百分率表（D）划分路线价区段7 某估价事务所在 1998 年 6 月 20 日至 7 月 20 日评估了一宗房地产于 1998 年 6月 30 日的价格。
3、之后,有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实,则重新估价的估价时点应为( )。（A）1998 年 6 月 30 日（B）现在（C）重新估价的作业日期（D）要求重新估价的委托方指定的日期8 2003 年 11 月 4 日,中国房地产估价师学会与香港( )签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。（A）不动产协会（B）估价师协会（C）物业协会（D）测量师学会9 下列房地产中,哪一项存在替代关系?( )（A）经济适用住房与高级别墅（B）住宅与其配套的商业房地产（C）宾馆与写字楼（D）大城市郊区的住宅与高速公路收费10 将房地产称为物业的国家或地区是( )。（
4、A）法国（B）意大利（C）日本（D）香港11 某类房地产 1994 年至 1998 年的价格分别为 910、1190、1490、1810、2110 元/m2,按平均增减量趋势法估计,该类房地产于 1999 年的价格为( )元/m 2。（A）2390（B） 2410（C） 2430（D）245012 在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下,资本化率( )。（A）等于报酬率（B）大于报酬率（C）小于报酬率（D）无法知道13 购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款常数是 6%,自有资本要求的资本化率为 9%,则该类房地产的资本化率为( )% 。（A）6（B） 6,9（C） 8,8（D）9
5、14 住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是( )。（A）替代关系（B）互补关系（C）附属关系（D）没有关系15 基本完好房的成新率为( )。（A）十、九成新（B）九、八成新（C）八、七成新（D）七、六成新16 某写字楼预计持有两年后出售,持有期的净收益每年 216 万元,出售时的价格为5616 万元,报酬率为 8%,则该写字楼目前的收益价格为( )。（A）4858（B） 5200（C） 2700（D）626417 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 12 万元和 7 万元,此后分别逐年递增 2%和 1%,该类房地产的报酬率为 8%,该房地产的价格为( )万元。（A）100（B
6、） 42（C） 63（D）7718 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 18 万元,此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 1 万元,该类房地产的资本化率为 8%,该房地产的价格为( )万元。（A）225,00（B） 237,50（C） 381,25（D）395,8319 经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的( )。（A）最佳用途和最佳规模（B）最佳集约度（C）最佳规模和最佳集约度（D）最佳用途20 采用收益法测算房地产价格时,公式 V=A/Y+b/Y2 表示( )。（A）房地产净收益按一固定数额逐年递增（B）房地产净收益按一固定数额逐年递减（C）房地产净收益按一固定比率逐年递增（D）房
7、地产净收益按一固定比率逐年递减21 钢筋混凝土结构房屋的残值率是( )。（A）2%（B） 3%（C） 4%（D）022 收益法适用的条件是房地产的( )。（A）收益能够量化（B）风险能够量化（C）收益或风险其一可以量化（D）收益和风险均能量化23 投资利润率的计算公式是( )。（A）开发利润/(土地取得成本+开发成本+ 管理费用 )（B）开发利润/(土地取得成本+开发成本)（C）开发利润/(土地取得成本+开发成本+ 投资费用)（D）开发利润/开发完成后的房地产价值24 在新开发区内有一块土地,总面积是 2000m2,可转让土地面积的比率是 60%,预计可转让土地的价格是 3000 元/m 2,
8、则可转让土地的价格是( )。（A）2500 万元（B） 3500 万元（C） 3600 万元（D）3000 万元25 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )。（A）30 年（B） 20 年（C） 10 年（D）40 年26 一般来说,开发经营期的起点( )。（A）与经营期的起点重合（B）与运营期的起点重合（C）与建造期的起点重合（D）与开发期的起点重合27 评估城市商业街道两侧的土地价格,最适合的估价方法是( )。（A）市场法（B）收益法（C）路线价法（D）假设开发法28 在用路线价法估价中设定的标准深度,通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )。（A）算术平均数（B）中位数（C）加权平
9、均数（D）众数29 在本金相等、计息的周期数相同时,如果利率相同,则通常情况下(计算的周期数大于 1),单利计息与复利计息相比( )。（A）单利计息的利息少,复利计息的利息多（B）单利计息的利息多,复利计息的利息少（C）单利计息的利息与复利计息的利息一样多（D）无法知道30 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 7%和8%。某宗房地产交易,买方付给卖方 2325 元/m 2,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m 2。（A）2487,75（B） 2500,00（C） 2511,00（D）2162,2531 某门市的土地剩余使用年限为 3 年,
10、可出租面积 200m2,从现在租赁出去,期限为 2年,约定好月租金是 180 元/m 2,且每年不变,附近类似门市的正常月租金是 200 元/m2、报酬率是 10%,运营费用率为 30%,则该门市现在带租约出售时的正常价格是( )。（A）700000 元（B） 695554 元（C） 777268 元（D）800500 元32 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0,98,则其依据为( )。（A）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素 ,对价格的影响幅度为 2%（B）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2%（C）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素
11、,对价格的影响幅度为 2,04%（D）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素 ,对价格的影响幅度为 2,04%33 某厂房层高为 5m,当地标准厂房的层高为 2m,则其( )应依据 5m 层高来估算。（A）净高（B）容积率（C）重建成本（D）重置成本34 在成本法求取折旧中,采用( )更符合实际情况。（A）有效经过年数（B）实际经过年数（C）剩余经过年数（D）自然经过年数35 ( )是随着时间的推移而减少的。（A）原始价值（B）账面价值（C）市场价值（D）投资价值二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每
12、个选项得 0.5 分。36 一宗房地产的土地价值为 40 万元,建筑物价值为 60 万元,已抵押贷款 45 万元,作为某种目的的估价结果为 55 万元,则该估价目的可能是( )。（A）买卖（B）抵押贷款（C）拆迁补偿（D）保险37 下列各种价格中肯定是事实的有( )。（A）不能作为可比实例的交易价格（B）可比实例价格（C）非公平市价（D）评估价格38 用假设开发估价,在估算利息时必须把握( )。（A）计息方法（B）资本化率（C）计息基础（D）计息期39 明确估价的基本事项包括( )。（A）明确估价对象（B）明确估价目的（C）明确估价时点（D）明确估价方法40 房地产估价可在下列活动中发挥作用(
13、 )。（A）房地产出租（B）房地产保险（C）房屋继承、分割（D）房地产灭籍41 对确定报酬率有参考依据的有( )。（A）折旧率（B）物价指数（C）银行贴现率（D）投资回报率42 估价报告书的内在质量取决于( )。（A）估价方法选择的正确性（B）估价报告的文字表述水平（C）估价结论的准确性（D）估价报告书的格式43 用成本法评估商品住宅的价格时,其中的土地价格可用( )求取。（A）市场比较法（B）基准地价修正法（C）假设开发法（D）成本法44 某大厦建筑总面积 8000m2,房地总价值 8000 万元 ,其中土地总价值 3000 万元。若某人拥有该大厦的某一部分,该部分的建筑面积 200m2,房
14、地价值 215 万元,则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为( )%。（A）2,5（B） 7,17（C） 2,69（D）3,045 某地区繁华地段有一空地,另有一块附有建筑物的土地,这两块土地的位置相当,土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说,空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有( ) 。（A）前者大于后者（B）前者低于后者（C）前者等于后者（D）不能比较46 选择可比实例时,应注意所谓物质的同一性或类似性是指实例应与估价对象房地产( )。（A）用途相同（B）价格类型相同（C）建筑结构相同（D）所处地区相同47 受( ) 等因素的影响 ,形成的交易价格为非正常成交价
15、格。（A）不了解市场行情（B）急于出售或急于购买（C）垄断（D）无利害关系48 权益状况比较、调整的主要内容包括( )。（A）土地使用年限（B）土地出让方式（C）城市规划限制条件（D）楼层、朝向49 合法权益包括( ) 等方面。（A）合法权利（B）合法收益（C）合法产权（D）合法使用50 对于出租房地产在测算净收益时,其租赁收入包括( )。（A）租金（B）租赁保证金（C）押金的利息（D）保险费三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 可比实例房地产状况就是可比实例房地产在其成交日期时的状况。( )（A）正确（B）错误52 最终估价结果应在采用
16、数学方法求出一个综合结果的基础上再综合分析决定。( )（A）正确（B）错误53 在运用收益法评估社会名流承租的写字楼的价值时,一定要单独考虑无形收益。( )（A）正确（B）错误54 路线价法选取标准临街宗地时,需要考虑容积率的因素。( )（A）正确（B）错误55 不管是狭义地租还是广义地租,都是一种“纯粹的剩余物” 。( )（A）正确（B）错误56 市场法中,采用间接比较得出房地产状况修正系数为 0,951,其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得 102 分,估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得 97 分。( )（A）正确（B）错误57 在同一条道路上,不应附设两种不同路线价。(
17、 )（A）正确（B）错误58 在房地产估价中,对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。( )（A）正确（B）错误59 任何一个估价项目都有估价目的。( )（A）正确（B）错误60 估价对象及其范围和内容,既不能简单地根据委托人的要求确定,也不能根据估价人员的主观愿望确定,而应根据估价目的,依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。( )（A）正确（B）错误61 人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格。( )（A）正确（B）错误62 “路线价”是临街土地中 “标准临街宗地”的平均水平价格 ,可视为市场法中的“ 可比实例”价格。 ( )（A）正确（B）错误6
18、3 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同,就可以计算其逐期发展速度的平均数,即平均发展速度,据此推算各期的趋势值。( )（A）正确（B）错误64 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。( )（A）正确（B）错误65 某一地带有一铁路,这一地带如果作为工业区,铁路就可能成为增值因素。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 评估某商品住宅于 2005 年 11 月 30 日的正常市场价格,在该住宅附近地区调查选取了 A
19、、B、C 三宗类似住宅的交易实例作为可比实例,有关资料如下表:上表的交易情况中,正(负) 值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度; 房地产状况中,正(负) 值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。已知该类住宅 2005 年 5 月至 11 月的定基价格指数分别是:100,92,4,90,3,98,6,100,3,109,0,106,8。试利用上述资料测算该写字楼 2005 年 11 月30 日的正常市场价格(要求用直接比较修正与调整公式进行测算,并将三个比准价格的加权算术平均值作为市场法的测算结果。)67 某房地产建成于 1995 年 12 月 3
20、0 日,此后收益年限为 50 年;1997 年 12 月 30 日至 1999 年 12 月 30 日要分别获得纯收益 85、90、95 万元;预计 2000 年 12 月 30 日要分别获得纯收益 95、92、94 万元,从 2003 年 12 月 30 日起每年可获得的纯收益将稳定在 95 万元;购买该类房地产通常可得到银行 70%的抵押贷款,抵押贷款的年利率为 6%,自有资本要求的收益率为 10%。试利用上述资料估算该房地产 1999 年12 月 30 日的收益价格。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 30 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【
21、正确答案】 D2 【正确答案】 B3 【正确答案】 D4 【正确答案】 A5 【正确答案】 B6 【正确答案】 A7 【正确答案】 A8 【正确答案】 D9 【正确答案】 C10 【正确答案】 D11 【正确答案】 B12 【正确答案】 A13 【正确答案】 B14 【正确答案】 B15 【正确答案】 D16 【正确答案】 B17 【正确答案】 A18 【正确答案】 C19 【正确答案】 C20 【正确答案】 A21 【正确答案】 D22 【正确答案】 A23 【正确答案】 A24 【正确答案】 C25 【正确答案】 B26 【正确答案】 D27 【正确答案】 C28 【正确答案】 D29 【
22、正确答案】 A30 【正确答案】 B31 【正确答案】 C32 【正确答案】 D33 【正确答案】 C34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C37 【正确答案】 A,B,C38 【正确答案】 A,C,D39 【正确答案】 A,B,C40 【正确答案】 A,B,C41 【正确答案】 C,D42 【正确答案】 A,C43 【正确答案】 A,B,C44 【正确答案】 A,C45 【正确答案】 A,B,C46 【正确答
23、案】 A,C47 【正确答案】 A,B,C48 【正确答案】 A,C49 【正确答案】 C,D50 【正确答案】 A,B,C三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B52 【正确答案】 A53 【正确答案】 B54 【正确答案】 A55 【正确答案】 A56 【正确答案】 A57 【正确答案】 B58 【正确答案】 B59 【正确答案】 A60 【正确答案】 A61 【正确答案】 A62 【正确答案】 A63 【正确答案】 B64 【正确答案】 A65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公
24、式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:该写字楼 2005 年 11 月 30 日的正常市场价格测算如下 : (1)测算公式: 比准价格=可比实例成交价格 交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数 (2)求取可比实例 A 的比准价格: VA=4200100/100(106/100,3)100/(100+3)=4097,56(元人民币/m 2) (3)求取可比实例 B 的比准价格: VB=3700100/(100-2)(106,8/92,4)100+(100+6,5)=4341,93(元人民币/m 2) (4)求取可比实例 C 的比准价
25、格: VC=3900100/(100+1)(106,8/109,0)100/(100-4)=3941,09(元人民币/m 2) (5)将上述三个比准价格的加权算术平均值作为市场法的测算结果,则: 估价对象价格(单价)=4097,560,3+4341,930,2+3941,090,5=4068,20(元人民币/m 2)67 【正确答案】 解:(1) 计算公式为 : (2)A1=95 万元,A2=92 万元,A3=94 万元,A=95 万元(3)R0=MRM+(1-M)RE=70%6%+(1-70%)10%=7,2%(4)n=50-4=46 年(5)t=3 年(6) 将上述数字代入公式计算:V=95/(1+7,2%)+92/(1+7,2%)2+94/(1+7,2%)3+95/7,2%(1+7,2%)31-1/(1+7,2%)46-3=1262,14 万元。
