1、房地产估价师（房地产基本制度与政策）模拟试卷 21 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计( )申请批准。（A）分部（B）按程序（C）一次（D）分批2 铁路建设需要征用的土地涉及多个县级行政区的，可以( )申请批准，办理征地手续。（A）分县（B）向县级以上人民政府（C）向建设部（D）向省级人民政府3 征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于( )，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。（A）集体财政（B）国家财政（C）土地开发与农业发展（D）土地管理部门的业务开支4 全民所有制企业投资兴办的联营企业所使用的集体土地，
2、必须向( )人民政府土地管理部门提出用地申请，方可使用。（A）区级（B）省级（C）县级（D）市级5 产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向( )办理证据保全。（A）公证机关（B）公安机关（C）法院（D）县级以上人民政府6 城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是( )之日。（A）建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请（B）房屋拆迁许可证颁发（C）拆迁人与被拆迁入就拆迁补偿与安置达成协议（D）房屋拆迁实施7 某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在 10 日内书面通知了买受人，买受人接到通知后未作表示，2 个月后买受人提出退房，
3、按规定买受人( )。（A）有权退房，但应承担违约责任（B）有权要求开发公司承担违约责任（C）有权要求开发公司赔偿损失（D）无权退房8 某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为 1 亿元，其项目资本金应当不低于( )万元。（A）2000（B） 2500（C） 3000（D）35009 禁止发布房地产预售广告的是( )。（A）在划拨土地上开发建设的房地产（B）已设定抵押的房地产（C）未取得商品房预售许可证的房地产（D）没有选聘物业管理企业的房地产10 某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报( )审批。（A）上一级城市人民政府（B）省人民政府（C）国务院（D）建设部、国
4、家文物局11 在建设工程竣工验收过程中，( )应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。（A）县级人民政府（B）县级人民政府建设行政主管部门（C）县级以上地方人民政府建设行政主管部门（D）县级以上地方人民政府12 房地产交易双方在合同完成后( )天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。（A）120（B） 90（C） 60（D）3013 办理商品房预售证明时，应提供投入资金达到工程建设总投资( )以上的证明。（A）50%（B） 25%（C） 20%（D）15%14 县级人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由( )核发选址意见书。（A）县人民政府建设行政主管部门（B
5、）县人民政府城市规划行政主管部门（C）上一级人民政府（D）上一级人民政府城市规划行政主管部门15 ( )是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为。（A）房地产权属登记（B）房地产开发登记（C）房地产档案登记（D）房地产买卖登记16 房地产评估员的考试、认证工作由( )负责。（A）国务院建设行政主管部门和人事主管部门（B）国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门（C）省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门（D）省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门17 ( )是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交
6、易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。（A）房地产中介服务（B）房地产咨询（C）房地产估价（D）房地产经纪18 公房出售以后，维修资金由售房单位和购房人双向缴纳，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的( )。（A）3%（B） 10%（C） 15%（D）20%19 维修资金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由( )制定。（A）业主（B）银行（C）市、县房地产行政主管部门（D）市、县财政部门20 纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起( )日内缴纳耕地占用税。（A）15（B） 30（C） 60（D）12021 印花税的税率采用( )。（A）比例税率与固定
7、税率（B）比例税率与定额税率（C）累进税率与比例税率（D）累进税率与定额税率22 住房公积金管理的中心环节是( )。（A）住房公积金的决策（B）住房公积金的运作（C）银行专户存储（D）财政监督23 住房公积金的提取和使用原则不包括( )的原则。（A）定向使用（B）安全运作（C）严格时限（D）按时使用24 纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过( )万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。（A）10（B） 20（C） 30（D）5025 某显像管生产商在激烈的市场竞争中，通过对资本劳动、技术投入的调整，维持在每年 15 万支的规模上，
8、此时正好使其收入递增达到最大，此时我们称该规模为( )。（A）最大规模（B）平衡规模（C）极值规模（D）适度规模26 下列不属于市场结构类型的是( )。（A）完全竞争市场（B）完全垄断市场（C）垄断竞争市场（D）一般竞争市场27 下列不属于金融范畴的是( )。（A）货币（B）信用（C）商品（D）银行28 对信托的职能说法错误的是( )。（A）融通资金（B）互换业务（C）财务管理（D）信用服务29 ( )指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动。（A）担保放款（B）融资放款（C）业务放款（D）信用放款30 保险的基本原则不包括( )。（A）最大诚信原则（B）最低保险原则（C）保险利益原则（
9、D）近因原则31 下列不属于房地产保险估价范围的是( )。（A）房地产投保时的保险价值评估（B）保险事故发生后的损失价值（C）价值的最差值的评估（D）损失程度评估32 在有保留价的拍卖中，再拍卖的保留价( )一次拍卖。（A）略低于（B）略高于（C）等于（D）可高于也可低于33 下列不属于拍卖规则的是( )。（A）价高者得规则（B）低价也可行规则（C）保留价规则（D）瑕疵请求权规则34 依据基金的运用方式，可分为固定型和( )。（A）流动型（B）风险型（C）管理型（D）开放型35 不属于数据收集方法的是( )。（A）直接观察法（B）间接观察法（C）采访法（D）报告法36 某房地产开发企业 200
10、2 年初的应收账款为 8200000 元，2002 年末的应收账款为 7800000 元，当年赊销收入为 35000000 元，则当年的应收账款周转率为( )。（A）2.725（B） 3.475（C） 4.375（D）5.25537 ( )不属于控制性详细规划的内容。（A）规划范围内不同使用性质土地的用地面积及界限（B）规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套及其他控制要求（C）确定各级支路红线位置、坐标和标高、进而确定工程管线等的用地界限（D）工程管线规划设计38 单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为( )。（A）屋面板（B）屋架（C）天窗架（D）托架39 技术设计阶段必须编制的
11、概算是( )。（A）建设项目总概算（B）单位工程概算（C）设计概算（D）修正概算40 将代理分为委托代理、法定代理和指定代理是根据( )的不同来划分的。（A）代理方式（B）代理权限（C）代理责任（D）代理权的发生依据二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是( )。（A）珍惜耕地，合理利用土地的原则（B）无偿使用土地的原则（C）保证国家建设用地的原则（D）妥善安置被征地单位和农民的原则（E）依法征地的原则42 被征用土地所在
12、地的市、县人民政府，在收到征用土地方案后应于 10 日内将方案进行公告，征地补偿安置方案公告的内容应包括( )。（A）被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置农业人口的数量（B）土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式（C）安置补助费的标准、数量、支付对象和方式（D）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式（E）办理征地补偿的期限、地点43 土地使用权出让合同有( )。（A）建设用地土地使用权出让合同（B）成片土地使用权出让合同（C）小区土地使用权出让合同（D）项目用地土地使用权出让合同（E）划拨土地使用权出让合同44 拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有(
13、)。（A）确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤（B）对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案（C）安置房和临时安置周转房的房源情况（D）拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源（E）补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排45 下列房地产中，不得转让的有( )。（A）共有的房地产（B）未解决权属争议的房地产（C）设定了抵押权的房地产（D）已被依法查封的房地产（E）已列入城市拆迁范围内的房屋46 登记机关应在 30 日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的( )登记申请予以核准登记。（A）初始（B）转移（C）变更（D）他项权利（E）注销47 物业管理条例确定的
14、基本制度包括( )。（A）业主大会制度（B）业主公约制度（C）住宅小区治安管理制度（D）住宅小区综合验收制度（E）住房专项维修资金制度48 城市维护建设税是随( )附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。（A）增值税（B）财产税（C）消费税（D）流转税（E）营业税49 不属于税收制度的构成要素的是( )。（A）纳税人（B）课税对象（C）纳税时间（D）税基（E）税点50 属于外汇市场的参与者的是( )。（A）外汇银行（B）外汇受理人（C）客户（D）中介公司（E）中央银行51 下列按发行主体分类的债券有( )。（A）公募债券（B）私募债券（C）金融债券（D）公司债券（E）附息债券52 下列属于
15、强制拍卖的特点是( )。（A）主体的不定性（B）权利义务的对等性（C）国家强制性（D）目的的利他性（E）标的非自有性53 建筑与水有关的物理性质有( )等。（A）孔隙率（B）抗渗性（C）抗冻性（D）弹性和塑性（E）耐磨性54 下列选项中，属于违法建设的工程有( )。（A）未取得建设工程规划许可证的建设工程（B）临时建设工程（C）违反建设工程规划许可证规定的建设工程（D）城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目（E）擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程55 测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和( )等。（A）地籍测量（B）房产测量（C）地质测量（D）城市工程测量（E）码头测量三、判断题
16、请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。56 用地单位持土地的租赁合同相关材料办理土地登记手续。( )（A）正确（B）错误57 农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，只能使用原有的宅基地和村内空闲用地。( )（A）正确（B）错误58 房地产开发用地使用权必须以出让方式取得。( )（A）正确（B）错误59 我国土地实行社会主义公有制，故土地登记只能核发国有土地使用证或集体土地使用证。( )（A）正确（B）错误60 房屋拆迁时，拆迁期限不能超出搬迁期限。( )（A）正确（B）错误61 房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，只能由一家估
17、价机构评估。( )（A）正确（B）错误62 拆迁人应当依照规定对被拆迁人给予补偿、安置。被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。对被搬迁人来说，搬迁期限等同于拆迁期限。( )（A）正确（B）错误63 经济适用住房指导价是根据平均成本加 3%的利润确定，对管理水平较高的开发建设单位，由于劳动生产率较高，成本控制较好，实际利润可能高于 3%，否则其利润可能会低于 3%，甚至可能会亏本。( )（A）正确（B）错误64 按照行政审批制度改革及贯彻行政许可法的要求，国务院已经取消了房地产开发项目的竣工验收制度，删除以后条目相应修改。( )（A）正确（B）错误65 实施城市规划应当遵循的基本原则是城市规划区内的
18、土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。( )（A）正确（B）错误66 建设工程勘察设计应当依照建设工程勘察设计法的规定实行招标发包。( )（A）正确（B）错误67 公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。( )（A）正确（B）错误68 房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。( )（A）正确（B）错误69 合法租赁合同一般以合同的自然终止为终止。( )（A）正确（B）错误70 登记发证工作是权属登记管理机构的主要的工作。( )（A）正确（B）错误71 房屋权登记信息查询按次或按件收取相关的查询费。( )（A）正确（
19、B）错误72 一、二级资质房地产估价机构可以设立分支机构。( )（A）正确（B）错误73 为委托人保守商业秘密是房地产经纪人的义务。( )（A）正确（B）错误74 依据物业服务合同对受委托物业实施物业管理的权利、义务，是物业管理企业在物业管理中最根本的特点。( )（A）正确（B）错误75 维修资金不属于代管资金。( )（A）正确（B）错误76 营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。( )（A）正确（B）错误77 凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。( )（A）正确（B）错误78 职工单位对职工缴存住房公
20、积金的工资基数原则上不应超过职工工作地所在该区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的 2 倍或 3 倍，每年核定一次。住房公积金汇缴年度为上年 4 月 1 日至当年 3 月 31 日。( )（A）正确（B）错误79 职工购买、建造、翻建、大修自住住房时和偿还购房贷款本息时不可以提取住房公积金。( )（A）正确（B）错误80 由于消费者本身偏好各有差异，效用不能用效用单位去计算，但效用的大小可以比较，这就是效用递减规律的出发点。( )（A）正确（B）错误81 在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。( )（A）正确（B）错误82 无论何种保险合同，都必须以保险利益的存
21、在为前提，而保险标的是产生保险利益的前提。( )（A）正确（B）错误83 债券发行时，若市场利率低于债券利率，则债券的发行价格往往低于债券的票面价值。( )（A）正确（B）错误84 对于政策性保险，在保险费的缴纳和保险金的给付方面，不遵循利益对等的原则。( )（A）正确（B）错误85 保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素，是直接或间接导致保险标的损失的原因。( )（A）正确（B）错误86 会计分期的目的是，将持续经营的生产经营活动划分成连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息。( )（A）正确（B）
22、错误87 用地平衡表是作为调整用地和制订规划的依据之一，不可用来分析造价预算。( )（A）正确（B）错误88 窗由窗框、窗梃、窗框上冒头、中贯档、下冒头及窗扇的窗扇梃、窗扇的上、下冒头和安装玻璃的窗棂构成。( )（A）正确（B）错误89 梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上。( )（A）正确（B）错误90 按照专业性质不同，工程建设定额可以划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。( )（A）正确（B）错误91 工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“0.000”表示。( )（A）正确（B）错误92 在编制控制性详
23、细规划过程中，容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。( )（A）正确（B）错误93 1 砖墙的厚度尺寸为 490mm。( )（A）正确（B）错误94 地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。( )（A）正确（B）错误95 承诺由受要约人向要约人做出，并且在规定的期限内到达要约人时，才能生效。( )（A）正确（B）错误四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。95 孙某自 2004 年通过考试取得房地
24、产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金地房地产评估咨询有限责任公司(以下简称金地公司)，2006 年 3 月亨通不动产评估中心因不足法定的估价师人数要求，便向孙某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙某咨询。孙某说，如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结果高，在办理过户手续时，还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。根据孙某的咨询意见，李某与孙某签订了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。96 一级房地产评估机构应具备的条件为( )。（A）注册资本 100 万元
25、以上（B）有七名以上专职房地产估价师（C）从事房地产价格评估业务连续三年以上（D）每年独立承担估价标的物建筑面积 10104m2 以上97 土地增值税应由( ) 缴纳。（A）孙某（B）李某（C）钱某（D）金地公司98 土地增值税的计税依据是( )。（A）土地价格（B）房地价格（C）土地增值额（D）房屋增值额99 转让房地产时应缴纳的税费有( )。（A）营业税（B）城市维护建设税（C）印花税（D）个人所得税100 孙某的违法行为有( )。（A）同时在金地公司和亨通公司注册执业（B）私自接受估价委托（C）在估价报告上署自己的名字（D）房屋价格评估不合法100 某房地产公司(以下简称 A 公司)现场
26、拍卖获得某城市内 100000m2 土地(含代征道路、绿化用地 10000m2)70 年使用权，拟开发为商品住宅。经初步规划和可行性研究，计划建造 5 栋楼，每栋均为 5 个单元，均为 7 层，每层均为一梯两户，每户建筑面积为 120m 2。101 A 公司获得土地使用权后，( )，才能合法使施工队进驻工地。（A）向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，并向市政工程部门办理相关手续（B）向建设管理部门办理开工许可证即可（C）交付剩余土地出让金，办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证， 向市政工程部门办理相关手续，取得开工许可证后方可（D）取得预售许可证102 由于该地块位
27、于文物保护区，建设单位必须送审设计方案，由城市规划行政主管部门审查，送审设计方案要求提供的必备文件为( )。（A）建设用地位置图（B）总平面图、平面图、立面图、剖面图（C）设计说明书（D）透视图和模型103 根据所给数据，该开发项目的容积率为( )。（A）0.42（B） 0.47（C） 0.84（D）4.2104 开发商在建设工程完成前三栋后发现办公需求较大，欲将未建土地建成办公楼两栋，开发商如想变更土地性质，则( )。（A）该公司由单位出面，提出申请报城市规划主管部门（B）规划主管部门依据城市规划和相关法律审查批准，报市政府备案（C）如有必要须报市政府审批（D）如果影响城市总体规划，需报规划
28、的原审批部门审批105 开发商未经批准，直接在原使用土地上建设办公楼。如( )，则判定此工程建设为违法建设。（A）违反建设工程规划许可证的规定（B）擅自变更批准的规划设计图纸（C）未取得建设工程规划许可证（D）违反批准文件规定的临时建设工程105 某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价 8000 元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中 70%的住宅全部销售完
29、毕，剩余 30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。106 按照城市用地的适用性评价，该用地属于( )。（A）一类用地（B）二类用地（C）三类用地（D）四类用地107 根据题意，本例中的基础采用( )比较适宜。（A）条形基础（B）独立基础（C）筏板基础（D）箱形基础108 在会计核算时，70%的住宅销售过程中发生的销售费用，应列入( )会计科目。（A）资产类（B）损益类（C）所有者权益类（D）成本类109 银行可要求开发公司购买( )。（A）保证保险（B）信用保险（C）工程保险（D）责任保险110 总地价 8000 万元属于( )。（A）建安工程费（B）工程建设其他费用（C）预备费（D）直接工程费房地产估价师（房地产基本制度与政策）模拟试卷 21 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 A3 【正确答案】 C4 【正确答案】 C5 【正确答案】 A6 【正确答案】 B7 【正确答案】 A8 【正确答案】 A9 【正确答案】 C10 【正确答案】 D11 【正确答案】 B12 【正确答案】 B13 【正确答案】 B14 【正确答案】 B15 【正确答案】 A16 【正确答案】 D
