1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 17 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 对于投资型物业购买者而言，( )往往决定了其愿意支付的价格水平。（A）自身支付能力（B）拥有物业后所能获取的预期收益大小（C）市场供求状况（D）区域因素2 随着自然周期运动通过( )，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来。（A）第一阶段（B）第二阶段（C）第三阶段（D）第四阶段3 开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目( )之比。（A）投资的资本价值（B）总开发成本（C）总开发价值（D）总投资额4 用
2、财务净现值 FNPV 进行项目评价时，当( )时，说明项目在财务上是可以接受的。（A）FNPV 大于国家规定值（B） FNPV 达到企业可以接受的水平（C） FNPV0（D）FNPV05 建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为( )。（A）空置率（B）有效面积系数（C）建筑密度（D）建筑容积率6 某人以复利存储 1000 元，一年半后本利和为 1120 元，则年利率为( )。（A）12%（B） 8%（C） 7.85%（D）11.2%7 某开发商从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为( )。（A）建设成本（B）经营成本（C）开发过程中的成本支出（D）建设成本和经营成本8 房地产长期贷款利率上调
3、，导致( )。（A）新开发量增加，存量增加，租金下降（B）新开发量减少，存量减少，租金增加（C）租金增加，开发成本增加，存量减少（D）开发成本增加，存量减少，租金增加9 如果银行年实际利率为 15%，那么它的月实际利率是( )。（A）1.25%（B） 1.17%（C） 12.59%（D）14.06%10 除合同专用条款另有约定外，建筑施工合同文件的优先解释顺序为：( )。 合同通用条款， 标准、规范及有关技术文件，合同专用条款，合同协议书， 中标通知书、投标书及附件， 图纸。（A）（B） （C） （D）11 一般情况下，小型项目详细可行性研究费占项目总投资的( )。（A）1% 3%（B） 0.
4、2%0.8%（C） 0.25%1.5%（D）0.2% 1.0%12 某项目工期 180 天，开工日期为 7 月 5 日，则项目竣工时间应为( )(10 月 1 日、2 日、3 日，元月 1 日为法定节假日)。（A）次年元月 1 日下午当地法定下班时间（B）次年元月 3 日下午当地法定下班时间（C）次年元月 2 日 24 时（D）次年元月 3 日 24 时13 一般而言，认知价值定价法所定价格( )价值定价法所定价格。（A）高于（B）低于（C）等于（D）低于等于14 成本加成定价法所决定的单位价格为( )。（A）单位价格=单位成本 (1+目标利润率)(1-税率)（B）单位价格= 单位成本(1+
5、目标利润率)（C）单位价格= 单位成本(1-税率)(1+ 目标利润率)（D）单位价格=单位成本 (1+目标利润率)(1-税率)15 通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由( )支付。（A）承租人（B）业主（C）业主和承租人共同（D）物业公司16 判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其( )。（A）共代理了多少个项目（B）代理成交额有多少（C）人员素质（D）代理的成功率有多大17 房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于( )。（A）信用贷款（B）透支贷款（C）直接融资（D）间接融资18 利用( ) 进行进度计划管理，可以了解各项工作的先后顺序和相互关系，通过计算找出关键
6、工作和关键线路，在执行中进行有效的控制和监督。（A）现金流量表（B）横道图（C）网络图（D）直方图19 在固定总价合同中，为避免因承包商承担较大风险而加大不可预见费，可增设( )条款，即规定当材料、设备和能源涨价到某百分比时，开发商开始予以补偿。（A）按日计价（B）重大增价（C）延期增价（D）涨价增价20 在开发项目财务评价中，判定主要风险因素在一定幅度内变化时，对全投资和自有资金经济评价指标的影响程度，应进行( )。（A）盈亏平衡分析（B）敏感性分析（C）风险分析（D）概率分析21 当利率所表明的时间单位与计息周期并不一致时，就会出现( )的区别。（A）单利计息与复利计息（B）名义利率与财务
7、利率（C）实际利率与复利计息（D）名义利率与实际利率22 房地产投资首先面临的是系统风险。下列风险中哪一个不是系统风险。( )（A）通货膨胀风险（B）资本价值风险（C）市场供求风险（D）或然损失风险23 下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。( )（A）时间风险（B）资本价值风险（C）比较风险（D）或然损失风险24 下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的供给指标之一。( )（A）空置量（B）空置率（C）可供租售量（D）房屋空间使用数量25 下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的需求指标之一。( )（A）可供租售量（B）房屋空间使用数量（C）城镇登记失业率（D）国内
8、生产总值26 下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的市场交易指标之一。( )（A）吸纳量（B）吸纳率（C）空置率（D）吸纳周期27 下列哪一项并不属于房地产市场的运行环境( )。（A）政治环境（B）国际环境（C）自然环境（D）技术环境28 在产生房地产泡沫的成因中，( )是房地产泡沫产生的基础。（A）投机需求的膨胀（B）金融机构的过度放贷（C）土地的有限性和稀缺性（D）媒体的夸大宣传29 在房地产过度开发的诱因之中，并不包括：( )。（A）媒体的夸大渲染（B）开发商对市场预测的偏差（C）开发资金的易得性（D）开发商之间的博弈和非理性行为30 高级别墅豪华住宅用地的土地使用最高出让年限
9、是( )年。（A）40（B） 50（C） 60（D）7031 房地产抵押合同签订以后，土地上新增的房屋( )其抵押财产。（A）属于（B）不属于（C）根据情况确定（D）依照抵押合同规定32 通过转让方式取得土地使用权的土地，其使用年限( )该块土地的出让年限。（A）等于（B）低于（C）高于（D）低于等于33 属于房地产一级市场的行为是( )。（A）土地使用权出让（B）土地使用权转让（C）土地使用权出租（D）土地使用权抵押34 下列哪一个报表并不属于房地产开发项目财务评价的基本报表( )。（A）现金流量表（B）资金来源运用表（C）项目总投资估算表（D）资产负债表35 下列哪一个报表并不属于房地产开
10、发项目财务评价的辅助报表( )。（A）投资计划与资金筹措表（B）项目总投资估算表（C）资金来源与运用表（D）借款还本付息估算表36 房地产开发项目可行性研究的初步可行性研究阶段，所需费用约占总投资的0.25% 1.5%，投资预算的精度可达( )% 。（A）5（B） 10（C） 15（D）2037 房地产开发项目可行性研究的详细可行性研究阶段，是开发建设项目投资决策的基础，对建设投资估算的精度在( )%。（A）5（B） 10（C） 15（D）2038 有关统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的( )。（A）20% 30%（B） 30%40%（C） 40%50%（D）50% 6
11、0%39 不允许直接进行土地使用权抵押的土地是( )的土地。（A）通过出让方式取得的（B）通过转让方式取得的（C）通过划拨方式取得的（D）有地上建筑物及其他附着物40 国家对房地产市场进行宏观调控运用的经济手段主要是：( )。（A）利息、利率、税收（B）利率、信贷、税收（C）利息、信贷、利润（D）利率、税收、价格二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 投资的特性有( ) 。（A）投资是一种经济行为（B）投资有稳定长期的收益性（C）投资具有时间性（D）投资目的在于取得报酬（E）投
12、资具有风险性42 下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有( )。（A）房地产同时具有经济寿命和自然寿命（B）自然寿命一般要比经济寿命长（C）如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命（D）房地产的经济寿命与使用性质无关（E）房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间43 从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有( )。（A）商住楼（B）土地（C）在建工程（D）写字楼（E）建成后的物业44 制定租售方案的工作内容主要包括( )。（A）租售选择（B）宣传手段选择（C）租售进度安排（D）广告设计及安排（E）租售价格
13、确定45 随着市场细分研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场” 的概念。弥隙市场的特点是( ) 。（A）消费者愿意支付较高的价格（B）企业处于领导地位（C）消费者以年轻人为主（D）商品住宅多为豪宅（E）以投资性购买为主46 市场主体通常包括( ) 。（A）买家（B）卖家（C）交易对象（D）交易价格（E）交易行为47 现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是( )。（A）资金运动的时间始点（B）日历年度的年初（C）某一基准时刻（D）既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点（E）既可有现金流入也可有现金流出的时间点48 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，
14、可用于还本付息的资金包括( )。（A）折旧和摊销（B）投资回收（C）投资回报（D）未分配利润（E）权益融资49 房地产置业投资的效果主要表现为( )等。（A）企业实力提升（B）租金收入（C）对社会贡献增加（D）物业增值（E）物业权益份额增加50 房地产开发项目可行性研究的作用包括( )。（A）是项目投资决策的依据（B）是编制项目销售方案的依据（C）是筹集建设资金的依据（D）是编制下一阶段规划设计方案的依据（E）是开发商与有关部门签订协议、合同的依据51 按贷款的用途，房地产贷款可以划分为( )。（A）购建房贷款（B）流动资金贷款（C）房地产开发贷款（D）房地产经营贷款（E）固定资产投资贷款52
15、 个人住房抵押贷款的还本付息方式包括( )。（A）按月等额还本付患（B）按月递增还本付息（C）按月递减还本付息（D）期间按月还本期末付息（E）期间按月付息期末还本53 投资机会研究的主要内容有( )。（A）地区情况和经济政策（B）资源条件和劳动力状况（C）社会条件和地理环境（D）人文因素和气候环境（E）国内外市场情况54 房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类型。按投资业务的不同，房地产投资信托可以分为( )。（A）权益型房地产投资信托（B）债务型房地产投资信托（C）抵押型房地产投资信托（D）混合型房地产投资信托（E）权利型房地产投资信托55 关于收益性物业财务收支报告说法正
16、确的是( )。（A）对出租物业来说，最主要的收入记录是租金清单，也是物业管理企业应定期向业主提供的一系列报告之一（B）在报告中，应首先有一个包括租金清单、空置情况和拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍（C）向业主提供有关经营情况的分析报告，这是物业管理企业和业主相互沟通的重要方式（D）如实际收入或支出较预算中有关数字变化小，也需提供分析报告（E）物业管理企业每月必须给租户一个租金账单三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。56 投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作，它要在开始动工建设之前进行，以便开发商考虑有关建设问题。 ( )
17、（A）正确（B）错误57 由于我国实行土地的社会主义公有制，除划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地产市场的参与者，而土地所有者则不是。 ( )（A）正确（B）错误58 房地产的价格是由市场决定的，因此，金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格。 ( )（A）正确（B）错误59 目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。 ( )（A）正确（B）错误60 在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 ( )（A）正确（B）错误61 房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点此时房地产空
18、置率低于合理空置率。 ( )（A）正确（B）错误62 细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。 ( )（A）正确（B）错误63 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。 ( )（A）正确（B）错误64 开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。 ( )（A）正确（B）错误65 通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。 ( )（A）正确（B）错误66 资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。 ( )（A）正确（B）错误67 单层建筑物高低联跨需
19、分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。 ( )（A）正确（B）错误68 在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。 ( )（A）正确（B）错误69 随着时间周期的延长，房地产市场的价格弹性逐渐增大。 ( )（A）正确（B）错误70 顾客并不总是对价格变动做出与房地产商价格变动的原因或动机不一致的解释，无论是削价还是提价，顾客对其理解都不利于房地产商。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。71 某家庭准备以抵押
20、贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入 7000 元，最多能以月总收入的 25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为 6%，最长贷款期限 20年。最低首付款为房价的 30%，若采用按月等额偿还方式。问：该家庭能购买此房的最高总价是多少? 若第 5 年末银行贷款利率上调为 9%，为保持原月偿还额不变，则：该家庭需在第 6 年初一次性提前偿还贷款多少元?如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?72 某房地产开发项目的占地面积为 8000m2，土地使用权年期为 40 年，总建筑面积 50000m2，其中服务式公寓 35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位 230
21、 个(10000m 2)。项目建设期为 3 年，总投资额为 35000 万元(不包括贷款利息) ，其中自有资金占 35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金 9000 万元，全部为自有资金；第二年投入资金 13250 万元，其中 3250万元为自有资金；第三年投入资金 12750 万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为 7750 万元、12600 万元、21650 万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为 90%，租金为 3000 元/m2 年，运营成本为租金收入的 20%；服务用房的残值为 20 万元。 假设：投入全部发生在年
22、初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为 10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为 15%和25%。 在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 17 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 A3 【正确答案】 A4 【正确答案】 C5 【正确答案】 B6 【正确答案】 C7 【正确答案】 D8
23、 【正确答案】 D9 【正确答案】 B10 【正确答案】 B11 【正确答案】 A12 【正确答案】 C13 【正确答案】 A14 【正确答案】 D15 【正确答案】 C16 【正确答案】 D17 【正确答案】 C18 【正确答案】 C19 【正确答案】 B20 【正确答案】 B21 【正确答案】 D22 【正确答案】 B23 【正确答案】 D24 【正确答案】 D25 【正确答案】 A26 【正确答案】 C27 【正确答案】 C28 【正确答案】 C29 【正确答案】 A30 【正确答案】 D31 【正确答案】 B32 【正确答案】 B33 【正确答案】 A34 【正确答案】 C35 【正确
24、答案】 C36 【正确答案】 D37 【正确答案】 B38 【正确答案】 D39 【正确答案】 C40 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 【正确答案】 A,C,D,E42 【正确答案】 A,B,C,E43 【正确答案】 B,C,E44 【正确答案】 A,C,D45 【正确答案】 A,B46 【正确答案】 A,B47 【正确答案】 A,C48 【正确答案】 A,D49 【正确答案】 B,D50 【正确答案】 A,C,D,E51 【正确答案】 A,C52 【正
25、确答案】 A,B,C,E53 【正确答案】 A,B,C,E54 【正确答案】 A,C,D55 【正确答案】 A,B,C三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。56 【正确答案】 B57 【正确答案】 B58 【正确答案】 B59 【正确答案】 A60 【正确答案】 B61 【正确答案】 A62 【正确答案】 A63 【正确答案】 B64 【正确答案】 B65 【正确答案】 B66 【正确答案】 A67 【正确答案】 A68 【正确答案】 A69 【正确答案】 B70 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计
26、算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。71 【正确答案】 (1)月还款额=700025%=1750(元)，月利率=6%/12=0.5% (2)月利率=9%/12-0.75% 则第 6 年年初需要一次性还款额=207381.15-172538.47=34842.68( 元) (3)若保持1750 的月还款额不变，需要偿还的年限为 n， 当 n=7 时，1.0075 84-1.8732 当 n=6 时，1.0075 72=1.7125 72 【正确答案】 自有资金投入总额=3500035%=12250( 万元) 第一年初投入 9000万元； 第二年初投入 13250 万元，其
27、中 3250 万元为自有资金，10000 万元贷款； 第二年末收入 7750 万元，全部与第三年初投入，因此第三年初贷款额=12750-7750=5000(万元)； 第三年末收入 12600 万元，全部与第四年初用于偿还贷款； 第四年末收入 21650 万元，足以偿还剩余贷款，并有余额。 第五年末开始每年收入300090%5000(1-20%)=1080(万元)租金， 第四十年末，最后一年收入租金后，剩余残值 20 万元。 (1)第四年初偿还贷款时，贷款本息合计 10000(1+10%)2+5000(1+10%)=17600(万元)，还款 12600 万元，仍需偿还 5000 万元。 第五年初偿还剩余贷款 5000(1+10%)=5500(万元) 因此借款计划为第二年初借款 10000 万元，第三年初借款 5000 万元。 还款计划为第四年初偿还 12600 万元，第五年初偿还剩余 5500 万元。 (2)制作全部投资现金流量表 当 i1=15%时， 当 i2=16% NPV2=-398.6448(万元) 用插值法求的 FIRR=15.53%， (3)制作自有资金现金流量表
