1、房地产开发项目的可行性研究练习试卷 4 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产市场分析报告大纲中的供给分析不包括的内容选项是( )。（A）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能供给 (包括估计短期的新增供给数量、相关房地产类型的存量等)（B）分析当前城市规划及可能的变化和土地的利用、交通、基本建设投资等计划（C）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况,分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异（D）按各细分市场结果,分析对竞争项目功能和特点的需求状况 ,指出拟建项目应具备的特色2 从市场分析的角度出发,通常房地产市场信息的划分不包括( )。另外,
2、依据所分析的物业类型不同,房地产市场分析对信息的要求也有所变化。（A）房地产风险投资方面的信息（B）房地产需求方面的信息。包括宏观经济信息、房地产使用者信息和使用中的房地产数量和空置量信息（C）房地产供给方面的信息。包括现有房地产存量,使用中建筑物的物理状况,房地产开发成本及成本指数,新开发房地产面积,拆除或改变用途数量,各种类型用地出让或转让的数量,楼面地价和单位地面价等（D）房地产市场交易方面的信息。包括租金及租金指数、销售价格及价格指数、房地产投资收益率和资本化率、分类物业的市场成交量、市场吸纳周期与吸纳率3 房地产市场分析的基本方法不含( )。（A）市场数据的收集（B）对原始数据的加工
3、分析（C）对房地产市场的定性和定量预测（D）加工信息在市场分析中的应用4 各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大,尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点,故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是( )。（A）不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用（B）土地费用包括土地使用权出让金、征地费、建设配套费、拆迁安置补偿费（C）房屋开发费包括建安工程费、附属工程费、室外工程费、其他费用（D）前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费5 从可行性研究的角度出发,市场分析与预测的最终目的是研究项目租售方
4、案、租金价格水平和租售收入的测算。租售方案一般不包括的内容有( )。（A）税费水平的确定（B）项目是出租、出售还是租售并举?出租面积和出售面积的比例（C）可出租面积、可出售面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置（D）出租和出售的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定 ,租金和售价水平的确定,收款计划的确定6 房地产开发项目的财务效益主要表现为生产经营过程中的销售(出租)收入; 财务支出费用主要表现为开发建设项目总投资、经营成本和税金等各项支出。下列有关房地产开发项目的财务评价的概念理解不当的选项为( )。（A）项目销售(出租) 收入是指项目销售或出租房地产所取得的收入（B）开发项目总投
5、资是固定资产投资、固定资产投资方向调节税、开发期借款利息和流动资金之和（C）经营成本是指项目开发初期到经营过程中发生的费用,包括不可预见费等（D）税金是指产品销售税金及附加、所得税等。产品销售税金及附加包括营业税、城市维护建设税及教育费附加7 下列有关财务评价的主要技术经济指标的基本概念及理解表达不正确的一项是( )。（A）财务内部收益率(简写为 FIRR)是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率（B）财务净现值(简写为 FNPV)是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率 ic,将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的
6、现值之和（C）动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标（D）开发商成本收益率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年经营收入与总开发成本之比8 房地产投资收益率标准的确定,一般要综合考虑一些因素,其中不包括的因素为( )。（A）政府对房地产投资的决策的不稳定性以及社会制度变迁造成的影响（B）当前的宏观经济状况、银行贷款利率和其他各行业的投资收益率水平（C）房地产的类型、地点以及对未来租金增长的预期,房地产产品自然寿命和经济寿命的长短（D）承租者能够连续支付租金的能力,投资规模的大小9 在房地产开发项目财务评价中主要变量分析过程中,有关贷款利率
7、的相关知识理解的说法不正确的选项是( )。（A）由于房地产开发商在开发建设一个项目时,自有资金往往只占到投资总额的20%30%,其余部分都要通过金融机构借款或预售楼花的方式筹措,故资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大（B）据有关资料表明,一些大型商业房地产开发项目的财务成本达到了建筑安装工程成本的 40%50%（C）从目前的利率水平来看,外币贷款利率较低,仅为 2%5%,但未来增长的可能性较大,且存在汇兑损失和汇率风险（D）人民币贷款利率从 1993 年初的 15%左右曾一度上升到 18%22%,但由于国家近年数次调低利率,2000 年贷款利率水平已降至 6%左右10 敏感性分
8、析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。下列有关敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是( )。（A）找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率、财务净现值等作为其分析的对象（B）从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变动的因素作为敏感分析中的不确定性因素（C）设定不确定性因素的变化范围（D）对项目经济评价指标进行分析计算,找出敏感性因素二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 房地产开发项目可行性研究的内容最后,
9、结论建议应包括( )。（A）存在的问题及相应的建议（B）运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性,并推荐最佳方案（C）项目环境效益、社会效益及综合效益评价（D）风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析;另一方面从政治形势、国家方针政策、经济发展状况、市场周期、自然等方面进行定性风险分析12 房地产市场分析与预测,要紧紧围绕特定的开发地点与类型来进行,尤其是在( )这些情况下,市场分析与预测工作更为重要。（A）开发商对拟开发的项目没有或很少有相关的经验（B）开发商拟开发的项目要持续几年的时间,在这段时间内,市场的变化是不可避免的（C）市场情
10、况的不确定因素较多（D）开发商拟进入一个特殊的市场,而该市场上没有前人的经验可资借鉴13 房地产开发项目可行性研究的重要组成部分包括房地产市场分析与预测。通过房地产市场分析与预测,开发商可以达到( )的目的。（A）了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求 ,用以指导项目的规划设计（B）了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平,就拟开发项目进行市场定位(服务对象、规模、档次、租金或售价水平等)（C）了解影响房地产市场的宏观社会经济因素,进而把握投资机会与方向（D）了解房地产市场经营的不稳定性和社会政策等带来的风险 ,并进行分析研究14 房地产市场状况分析,是介于宏观和微观之间的分析。市场
11、现状分析一般要从( )几个方面进行。（A）各类房地产投资收益率和房地产开发利润率（B）竞争性物业发展状况,包括:政府规划中的房地产开发项目用地的详细情况; 规划建设中的主要房地产开发项目的详细资料;正在开发建设中的房地产项目的各种情况等（C）项目用地附近地区土地利用现状、总体规划和专业规划包括市政设施发展规划、公共配套设施规划、大型公共建筑发展规划、重点商业区或工业开发区发展规划、土地利用规划等方面的情况（D）市场购买者对房地产商品功能的要求,购买者的职业、年龄、受教育程度 ,现居住或工作地点的区位分布,投资购买和使用购买的比例15 影响房地产投资的信息或房地产投资过程中与市场分析相关的信息主
12、要分为( )几个类型。（A）与房地产相关的可能预测不到的投资风险,给投资带来的风险（B）与投资项目直接相关的信息,它影响着投资者的具体投资决策（C）与整个宏观市场相关的经济、人文信息,这些信息对于房地产投资者的影响虽然是间接的,但对投资者选择投资方向、确定投资的宏观区位有着重大的影响（D）房地产市场运作过程中产生的直接信息,这些信息对于投资者确定房地产投资的类型、选择具体区位和进入市场的时机,对于政府把握房地产市场状态、宏观管理房地产市场起着重要作用16 房地产市场分析报告大纲主要包括摘要、概述、需求分析、供给分析、竞争分析和市场占有率分析,其中竞争分析中需要列出与竞争有关的项目功能和特点,它
13、包括( )。（A）了解每一细分市场下使用者的愿望和需要（B）描述计划建设中的竞争性项目（C）描述已建成或正在建设中的竞争性项目(价格、数量、建造年代、空置、竞争特点)（D）按各细分市场结果,分析对竞争项目功能和特点的需求状况 ,指出拟建项目应具备的特色17 土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。由于目前存在着有偿出让转让和行政划拔两种获取土地使用权的方式,故对土地费用的估算要就实际情况而定,一般情况下,土地费用主要包括( )。（A）土地使用权出让金（B）土地征用费,主要有土地补偿费、土地投资补偿费、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、耕地占用税和拆迁费等（C）城市建设配套费用,
14、是因政府投资进行城市基础设施建设而由受益者分摊的费用（D）拆迁安置补偿费,实际包括拆迁安置费和拆迁补偿费两部分费用三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 开发商利润实际是对开发商所承担的开发风险的回报。一般来说,对于一个开发期为 23 年的项目 ,如果项目建成后出售,其开发商成本利润大体应为 20%30%。( )（A）正确（B）错误19 有关统计分析表明,在大城市中心区,土地成本已经占到了总开发成本的60%70%,在城市郊区,土地成本也占到了总开发成本的 40%左右,而且土地成本所占比例日益增大。( )（A）正确（B）错误20 从目前的利率
15、水平来看,外币贷款利率较低,仅为 5%6%,但未来增长的可能性较大,且存在汇兑损失和汇率风险。( )（A）正确（B）错误21 经过大量的调查研究,达到合同工期的 60%时,工程的费用增长达到峰值,工程造价累计曲线类似于 S 型。对于一个典型的项目来说,40%的建安成本发生在建造期的中部。( )（A）正确（B）错误22 人民币贷款利率从 1993 年初的 10%左右曾一度上升的 15%18%,但由于国家近年数次调低利率,2000 年贷款利率水平已降至 8%左右。( )（A）正确（B）错误23 房地产开发商在开发建设一个项目时,自有资金一般应占投资总额的 50%以上,其余部分要通过金融机构借款或预
16、售楼花的方式筹措,故资金使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的影响极大。( )（A）正确（B）错误24 销售期的长短与宏观的社会经济状况、市场供求状况等有直接的关系。销售期延长会使得购置土地及建筑工程所占用的资金承担更多的利息,进而增加整个开发项目总的财务费用,特别是在贷款利率较高的情况下,会给开发商带来沉重的财务负担。( )（A）正确（B）错误25 在房地产开发项目评估过程中,建造成本的估算比租金售价的估算要容易一些,但即使这样,评估时所估算的建造成本与实际建造成本之间也并不一定相符。( )（A）正确（B）错误26 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到20%,所需费用约占总投资的0.25
17、%1.5%。所谓辅助研究 ,是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究,用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件。( )（A）正确（B）错误27 房地产市场交易方面的信息包括租金及租金指数、销售价格和价格指数、房地产投资收益率和资本化率、分类物业的市场成交量、市场吸纳周期与吸纳率。( )（A）正确（B）错误房地产开发项目的可行性研究练习试卷 4 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究2 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究3 【正确答案】 C【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究4
18、 【正确答案】 A【试题解析】 不可预见费与后面的费用同级。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究5 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究6 【正确答案】 C【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究7 【正确答案】 D【试题解析】 应为年净经营收入与总开发成本之比。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究8 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究9 【正确答案】 C【试题解析】 其中数据应为 8%9%。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究10 【正确答案】 B【试题解析】 在众多不确定性因素中选取有重大影响并在开发期内有可能发生变动的因素。【知识模块
19、】 房地产开发项目的可行性研究二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,B【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究12 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究13 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究14 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究15 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究16 【正确答案】 B,C【知识模块】 房地产开发项目的可行性研
20、究17 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 B【试题解析】 成本利润大体应为 30%50%。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究19 【正确答案】 B【试题解析】 大城市中心区和城市郊区应分别为 50%60%和 30%左右。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究20 【正确答案】 B【试题解析】 外币贷款利率为 8%9%。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究22 【正确答案】 B【试题解析】 其中数据应分别为 15%、18%22%和 6%左右。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究23 【正确答案】 B【试题解析】 开发商在开发建设一个项目时,自有资金往往只占投资总额的20%30%。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究24 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究25 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究26 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究27 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究
