1、收益法练习试卷 8 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 有关收益法说法有误的一项是( )。（A）收益法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法（B）从收益法的观点看,房地产的价值是其未来净收益的现值之和（C）收益法是以预期原理为基础的（D）将资金购买房地产获取收益,与将资金存入银行获取利息所起的作用并不是等同的2 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的,当时获得的土地使用年限为50 年,至今已使用 36 年;预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元;该类房地产的资
2、本化率为 8.5%。该宗房地产的收益价格为( )。（A）91.5 万元（B） 92.5 万元（C） 93.5 万元（D）94.5 万元3 净收益=潜在毛收入 -空置等造成的收入损失- 运营费用=有效毛收入- 运营费用,下列选项中对于上式的各项说明中,有误的一项是( )。（A）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计（B）潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入（C）有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入（D）运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。运营费用是从估价角度出发的,与
3、会计上的成本费用基本相同4 某类房地产,在其购买中,通常抵押贷款占七成,抵押贷款的年利率为 8%,自有资金要求的年收益率为 15%,则该类房地产的资本化率为( )。（A）10%（B） 11%（C） 10.1%（D）11.1%5 某宗房地产,净收益为每年 50 万元,建筑物价值为 200 万元,建筑物资本化率为12%,土地资本化率为 10%。该宗房地产的价值为( )。（A）260 万元（B） 360 万元（C） 460 万元（D）560 万元6 关于收益乘数法的说法,错误的是( )。（A）收益乘数法是将估价对象一年的某种收益乘以相应的收益乘数转换成价值的方法（B）收益乘数是房地产的价格除以其某种
4、年收益所得的倍数（C）他是采用市场提取法,从与估价对象的收益流量类型等相同的类似房地产的有关资料中求得（D）毛租金乘数法由于多层次估算可能产生各种误差累计7 下列关于有效毛收入乘数法的说法中,有误的一项是( )。（A）有效毛收入乘数法是将估价对象一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数得出估价对象价值的方法（B）其优点之一是考虑了房地产租金以外的收入（C）其优点之二是考虑了房地产的空置率（D）其优点之三是不用考虑运营费用的差异8 有 A、B 两宗房地产,A 房地产的收益年限为 50 年,单价 2000 元/m 2,B 房地产的收益年限为 30 年,单价 1800 元/m 2。假设资本化率均为 6%,
5、则( )。（A）A 房地产无限年下的价格(Va)为 2179.47 元/m 2（B） B 房地产无限年下的价格(Va) 为 2114.81 元/m 2（C） A 房地产的价格名义上高于 B 房地产的价格（D）A 房地产的价格实际上高于 B 房地产的价格二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产,下列收益法不适用的对象是( )。（A）政府办公楼（B）公园（C）学校（D）公寓（E）农地10 收益性房地产的价值就是该房地产的未来的净收益与现值之
6、和,其高低取决于( )。（A）可获净收益的大小（B）可获净收益期限的长短（C）可获净收益的保证性（D）获得该净收益的可靠性（E）可获净收益的好坏11 直接经营型房地产包含( )。（A）商业经营型房地产（B）工业生产型房地产（C）居民住宅型房地产（D）农地净收益的估算（E）民用房地产12 未来净收益流量的类型有( )。（A）每年基本上固定不变（B）每年基本上按某个固定的数额递增或递减（C）每年基本上按某个固定的比率递增或递减（D）其他有规划的变动情形（E）无规则的变动情形13 有关资本化率求取的说法,正确的是( )。（A）资本化率求取的一些方法都有一些前提条件 ,如要求房地产市场比较发达等（B）
7、市场提取法是通过搜集三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法计算公式,求出资本化率（C）累加法又称安全利率加风险调整值法,是以安全利率的基础,再加上风险调整值作为资本化率的方法（D）投资收益率排序插入法的结果是在图表上找出对应收益率 ,从而确定所要求取的资本化率（E）采用投资收益率排序插入法,应将所搜集的不同类型投资的收益率按高到低的顺序排列14 毛租金乘数法的优点是( )。（A）方便易行,在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料（B）由于在同一市场,同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力量影响,因此毛租金乘数是一个比较客观的数值（C）避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的
8、累计（D）可以不考虑房地产租金以外的收入（E）忽略了不同房地产的空置率和运营费用的差异15 有关收益法估价的计算公式,正确的是( )。（A）房地产价格=房地产净收益 /资本化率（B）房地产价格= 房地产收益 收益乘数（C）土地价格= 土地净收益/土地资本化率（D）房地价格=房地净收益 /综合资本化率（E）土地价格=(建筑物净收益-房地净收益)/土地资本化率16 资本化率不同情况下的称呼有( )。（A）收益率（B）获利率（C）报酬率除外（D）利润率（E）盈利率17 收益年限有限年的计算公式为 此公式的假设前提是( )。（A）净收益按一定比率递增（B）资本化率 r 不等于净收益逐年递增的比率 g（
9、C）资本化率 r 大于净收益逐年递增的比率 g（D）收益年限为有限年 n（E）净收益随 n 的递增而递减三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。( )（A）正确（B）错误19 可获净收益越大,房地产的价值越高,反之越低;可获净收益期限越长 ,房地产的价值越高,反之越低;获得该净收益越可靠,房地产的价值越高 ,反之越低。( )（A）正确（B）错误20 收益法适用条件是房地产的收益能够量化。( )（A）正确（B）错误21 实际收益是在现状下实际取得的收益,一般来说不能用于估价。( )（A）正确（B）错误
10、22 地市中有一块空地,目前未作任何使用,实际收益为零,甚至为负数,这表示这块空地无价值。( )（A）正确（B）错误23 资本化率实质上是一种投资的收益率。( )（A）正确（B）错误24 投资组合技术主要有抵押贷款与自有资金的组合和土地与建筑物的组合两种。( )（A）正确（B）错误收益法练习试卷 8 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 投资者购买收益性房地产,实质是以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。所以将资金购买房地产获取收益,与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。【知识模块】 收益法2 【正确答案】 A【
11、试题解析】 【知识模块】 收益法3 【正确答案】 D【试题解析】 与会计上的成本费用有所不同,如他不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额等,而包含其他资本或经营的收益,如商业、工业、农业等经营者的正常利润。抵押贷自有资金【知识模块】 收益法4 【正确答案】 C【试题解析】 【知识模块】 收益法5 【正确答案】 C【试题解析】 【知识模块】 收益法6 【正确答案】 D【试题解析】 毛租金乘数法避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计。【知识模块】 收益法7 【正确答案】 D【试题解析】 没有考虑运营费用的差异是有效毛收入乘数法的缺点,要做粗略的估价。【知识模块】 收益法8 【正确答案】 D【试题
12、解析】 为了计算的方便,将他们都转换成无限年下的价格:【知识模块】 收益法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益法10 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 收益法11 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 收益法12 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 收益法13 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 市场提取法搜集的前提是要在同一市场上进行。【知识模块】 收益法14 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 忽略了房地产租金以外的
13、收入是毛租金乘数法的缺点之一。【知识模块】 收益法15 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 收益法16 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 收益法17 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 收益法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 A【知识模块】 收益法19 【正确答案】 A【知识模块】 收益法20 【正确答案】 B【试题解析】 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化。【知识模块】 收益法21 【正确答案】 A【知识模块】 收益法22 【正确答案】 B【试题解析】 这并不表示这块空地无价值。【知识模块】 收益法23 【正确答案】 A【知识模块】 收益法24 【正确答案】 A【知识模块】 收益法
