1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 50 及答案与解析一、案例分析题0 A 物业服务企业接管了 B 住宅小区(经济适用房 )，并且对物业服务收费实行包干制。公司新来的会计小冯负责测算该物业项目的物业服务费，他所测算的费用中包括：物业服务企业的酬金，物业公共部位、共用设施设备的大、中、小修和更新、改造费用。【问题】1 案例中，小冯的测算正确吗?2 物业服务项目费用测算的注意事项有哪些?3 根据物业服务收费管理办法的规定，实行包干制的物业服务费用的构成应该包括哪几个部分?3 停水通知尊敬的业主：由于 8 号楼 6 单元供水管道出现问题，物业管理公司工程部决定临时抢修下水管道，现对 8 号楼 6 单
2、元 01 户型暂停中水及生活用水的供应。请您做好准备。由此给您的生活带来不便，请谅解!敬请传达周知!郑州*物业管理有限公司*管理部(张贴期限：2014128)【问题】4 指出本通知中的错误之处。5 应用文书写作的行款格式规则有哪些?6 通用的应用文书可分为哪些类型?7 假如你是某物业公司的员工，请问公文式标题的构成要素是什么?8 通知写作时应注意的问题有哪些?8 某住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。2015 年 3 月 20 日，业主李某到物业服务企业购买天然气。因业主李某长期不交纳物业服务费，物业服务企业拒绝向李某出售天然气，双方发生了争执。在争执中，李某损坏了物业服务企业的办公用品。
3、物业服务企业最终也没有卖天然气给李某，并且要求李某赔偿损坏的物品。【问题】9 物业服务企业的做法是否妥当?为什么?10 物业服务企业应该如何妥善解决上述问题?10 某住宅物业的部分业主，因外墙渗水，供暖不足，物业配套等问题，多次和建设单位、物业管理公司交涉。未有结果后，遂以串联协商、互选等方式自行组建了临时业主委员会。临时业主委员会与建设单位、物业管理公司经几轮谈判，上述问题仍未解决。临时业主委员会协商决定：业主集体拒缴物业服务费；“炒掉” 现物业管理公司、另聘新的物业管理公司；邀请媒体介入。决定公告后，广大业主积极响应，开始集体拒缴物业服务费。新的物业管理公司也以协议方式选定，经媒体报道后，
4、社会、业主反响强烈，部分业主开始围堵售楼处和物业管理处办公室。【问题】11 客户管理不包括 ( )（A）纠纷处理（B）物业服务企业与业主的沟通（C）投诉处理（D）满意度管理12 建设单位和物业管理单位应在入住前( )个月制订入住工作计划，由项目管理负责人审查批准，并报经上级主管部门核准。（A）1（B） 2（C） 3（D）513 物业管理档案系统是物业管理的一项( )的工作，是做好物业管理服务工作的一个必要条件，也是物业服务企业的一项基本功。（A）代表性（B）政策性（C）典型性（D）基础性14 物业管理处可以采用多元化的方式，与客户保持良好的沟通，这些沟通方式不包括 ( )（A）工作例会（B）电
5、话（C）邮件（D）请代表律师14 某高层住宅楼业主仝部入住已经 11 年多了，某天，该住宅楼的物业管理公司接到了顶层 2601 单元业主的投诉，认为 2601 单元在下雨时屋顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致，要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。【问题】15 下列关于专项维修资金管理的表述中，错误的是 ( )（A）专项维修资金属物业服务企业所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造（B）在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨（C）为了保证专项维修资金的安全，在维修资金出现闲
6、置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用（D）因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修资金代管单位应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主16 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的（A）58（B） 81 2（C） 1215（D）152017 在出售公有住房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取住宅专项维修资金，原则上高层住宅不低于售房款的 ( )（A）30（B） 20（C） 10（D）518 物业管理条例规定，物业管理区域内，供水、供
7、电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向( )收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向( ) 收取手续费等额外费用。（A）最终用户 业主（B）业主 业主（C）最终用户 最终用户（D）业主 最终用户19 物业管理机构更迭时，承接查验主要依据的文件不包括 ( )（A）前期物业服务合同（B）物业买卖合同（C） 物业管理条例（D）移交的物业图纸资料、清单20 现场查验的方法包括 ( )（A）核对（B）观察（C）使用（D）对比21 停车场收费方法包括 ( )（A）人工收费（B）系统收费（C）中央收费（D）个人收费22 物业服务企业的财务管理包括 ( )（A）营业收入管理（B）维护资金管
8、理（C）成本和费用管理（D）代收代付管理23 主营业务收入是指物业服务企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括 ( )（A）物业服务收入（B）物业大修收入（C）物业经营收入（D）物业委托收人物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 50 答案与解析一、案例分析题1 【正确答案】 案例中小冯的测算不正确，具体分析如下：(1)只有实行物业服务收费酬金制，其收取的物业服务费中才包括物业服务企业的酬金。而实行物业服务收费包干制，物业服务费包括的不是物业服务企业的酬金，而是物业服务企业的利润。(2)物业共同部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造新用。应当通
9、过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。2 【正确答案】 物业服务项目费用测算的注意事项：(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。如果该项目采用的是政府指导价的方式，在物业服务费根据政府指导价已经确定的情况下。采取以收定支的测算方式；测算结果出现亏损的，可以尝试申请补贴收入。(2)根据项目费用是采用酬金制还是包干制，采用不同的管理费标准。(3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业服务项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。(4)物业服务属微到性服务行业，物业服务费
10、的测算和物业服务的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。(5)物业服务费测算时应考虑各地区同类项目的收缴率水平。(6)物业服务费测算时应考虑项目合同面积和实际收费面积之间的差异。3 【正确答案】 根据物业服务收费管理办法的规定，实行包干制的物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。4 【正确答案】 本通知中存在的错误如下所述：(1)通知中说供水有问题，可物业公司下一步的工作是修下水管道。(2)在通知中没有说明具体的维修时间。(3)通知中没有留下咨询联系电话，业主如有问题不知道找谁联系。5 【正确答案
11、 应用文书写作的行款格式是在长期的书面语表达中约定俗成的书写行列款式。基本内容包括标题、署名、分段、引文和序码。(1)标题。文章大标题书写的基本规则是居中排列，字号应大于正文，字体也应与正文相区别，并且上下各空一行。(2)署名。署名一般放在文章的大标题之下，居中，上下各空一行，字号应小于大标题，字体也应区别于大标题和正文。(3)分段。每个自然段的开头要空两个字的位置，第二行起顶格书写。(4)引文。较短的引文可夹在正文中；如果是较长的引文，则需换行自成一段；排列上要比正文退两格，首行和末行最好空一行，并在字体、字号上与正文有所区别。(5)序码。序码的一般顺序应该由汉字到阿拉伯数字，由无圈到有圈
12、其中阿拉伯数字旁边为齐底线的圆点，不能是顿号。6 【正确答案】 通用的应用文书可分为行政公文、事务公文、会议公文、制度公文、礼仪文书、经济公文、其他日常文书和司法公文八大类型。7 【正确答案】 组成公文式标题的要素主要包括单位、区域(范围)、时间、事由(内容)、性质和文种等，其中“ 事由”和“文种”是最基本的要素。究竞选择哪些要素来构成标题，一要考虑文种的写作习惯和约定俗成的规定性；二要考虑写作的实际需要。8 【正确答案】 通知写作时应注意的问题：(1)明确行文的目的。首先要明确为什么写这个通知，通知的主要内容是什么，然后确定怎么写；其次要确定写作的范围和对象，针对什么问题，解决什么问题。(
13、2)提出的措施切实可行。通知主要是向下级单位发布的下行文，因而要体现对下级单位的领导与指导。既要讲任务、要求，又要讲方法、步骤、措施，语言不能空泛，以免下级单位难以理解执行。(3)结构严谨、层次清晰。通知的结构或采用自然段形式，或采用条文式，都须条文清晰，排列有序，段落与条文之间应杜绝出现内容交叉、重复现象。9 【正确答案】 物业服务企业的做法是不妥当的。理由：(1)业主不交物业服务费的问题与其到物业服务企业购买天然气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。(2)物业服务企业拒绝向业主李某出售天然气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。(3)物业服务企业应当按
14、照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业服务企业未给业主李某购买天然气提供服务，致使矛盾激化，物业服务企业是有责任的。10 【正确答案】 物业服务企业应该采取如下办法妥善解决问题：(1)根据物业服务企业与业主之间的约定，业主购买天然气，应当到物业服务企业购买，物业服务企业应该按照约定向业主出售天然气。(2)如果物业服务企业要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。(3)物业服务企业要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律
15、提起督促程序。(4)为了起诉欠费的业主，物业服务企业应为起诉准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。物业服务企业作为原告应当向人民法院递交起诉书，并要在起诉书中写明具体的诉讼请求和事实、理由。(5)接到法院决定开庭受理案件的通知后，物业服务企业作为原告应当派代表按时到庭参加庭审，在法庭调查和法庭辩论中陈诉事实、理由和诉讼请求，进行发言和答辩。 (6)收到判决书后，若不服地方人民法院第一审判决物业服务企业有权在判决书送达之日起 15 日内向上一级人民法院提起上诉。第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。若败诉方拒绝履行发生法律效力的判决，胜诉方可以向法院申请强制执行
16、11 【正确答案】 A【试题解析】 客户管理包括物业服务企业与业主的沟通、投诉处理和满意度管理三个方面的内容。12 【正确答案】 A【试题解析】 建设单位和物业管理单位应在入住前 1 个月制订入住工作计划，由项目管理负责人审查批准，并报经上级主管部门核准。13 【正确答案】 D【试题解析】 齐全完整、检索便捷的物业管理档案系统，是物业管理的一项基础性的工作，是做好物业管理服务工作的一个必要条件，也是物业服务企业的一项基本功。14 【正确答案】 D【试题解析】 物业管理处可以采用多元化的方式，例如工作例会、座谈会、工作联系函、电话、邮件、面谈等，与客户保持良好的沟通。15 【正确答案】 A【试
17、题解析】 专项维修资金属全体业主共同所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。16 【正确答案】 A【试题解析】 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 58。17 【正确答案】 A【试题解析】 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 2；售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20、高层住宅不低于售房款的 30
18、从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。18 【正确答案】 A【试题解析】 物业管理条例第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。19 【正确答案】 A,B【试题解析】 物业管理机构更迭时，承接查验依据的文件包括：(1)物业服务合同；(2)物业管理条例 ；(3)物业承接查验办法；(4)管理规约；(5) 移交的物业图纸资料、清单；(6)物业管理的相关法律、法规、政策、标准和规范；(7)物业管理相关的合同、协议等。新建物业实施承接查验，主要依据下列文件：(1)物业管理条
19、例；(2)物业承接查验办法；(3) 物业买卖合同：(4)临时管理规约；(5)前期物业服务合同；(6)物业规划设计方案；(7) 建设单位移交的图纸资料；(8) 建设工程质量法规、政策、标准和规范。20 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 现场查验的方法包括：核对、观察、使用、检测和试验等方法。21 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 停车场收费方法包括：人工收费、系统收费和中央收费。22 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 物业服务企业的财务管理包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及代收代付的管理。23 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 主营业务收入是指物业服务企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业服务收入、物业经营收入、物业酬金收入和物业大修收入。
