1、物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 52 及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体是 ( )（A）收益性物业（B）服务性物业（C）综合性物业（D）稳定性物业2 特色商店的特色主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的 ( )（A）一致性（B）灵活性（C）完整性（D）综合性3 在物业服务企业中，直接接受业主委托，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务的是 ( )（A）管理型物业服务企业（B）专业型物业服务企业（C）综合型物业服
2、务企业（D）单纯型物业服务企业4 物业经营管理的层次中，( )是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好的生产、办公环境。（A）物业管理（B）设施管理（C）房地产资产管理（D）房地产组合投资管理5 在建筑物的( ) 周期中，累积起来的维修成本很可能大大超过初始投资水平。（A）经济寿命（B）自然寿命（C）技术寿命（D）物理寿命6 房地产的直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作，直接投资又可分为( )两种形式。（A）开发投资和证券投资（B）股票投资和证券投资（C）开发投资和置业投资（D）股票投资和置业投资7 房地产的( ) ，要求
3、房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。（A）适应性（B）不可移动性（C）各异性（D）相互影响性8 国外的研究表明，与房地产使用性质相关的寿命是 ( )（A）经济寿命（B）自然寿命（C）物理寿命（D）技术寿命9 房地产的( ) 往往会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。（A）流动性差（B）投资回收期较长（C）投资数额臣大（D）需要专门的知识和经验10 不论是开发投资，还是置业投资，都面临的风险是 ( )（A）资本价值风险（B）未来经营费用风险（C）持有期风险（D）收益现金流风险11 房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的 ( )
4、而预先垫支的资金。（A）收益目标（B）经营目标（C）市场目标（D）评价目标12 在房地产投资分析中，( )又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。（A）运营费用（B）准备金（C）净运营收益（D）税金13 在实际经济活动中，年利率为 18，而一年计息 4 次时的实际利率为 ( )（A）1823（B） 1825（C） 1925（D）196814 房地产投资财务评价指标中，评估项目盈利性的基本指标是 ( )（A）财务净现值（B）财务内部收益率（C）现金回报率（D）投资回报率15 年利率为 16，存款额为 2000 元，期限为一年，以一年 4 次按季利率计息，则一
5、年后的本利和为( ) 元。（A）2320（B） 233972（C） 2026（D）23208316 还本付息的方式中，当偿债备付率指标小于( )时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。（A）10（B） 12（C） 15（D）1817 物业价格的形成条件中，( )是指物品能够满足人们的某种需要。（A）有用性（B）稀缺性（C）收益性（D）有效需求18 收益性物业的投资价值与市场价值都可以采用( )来评估。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）内插法19 一套建筑面积 100m2、单价 4500 元m 2、总价 45 万元的住房，在实际交易中，如果在成交日期时
6、一次付清，则给予优惠 8，则实际单价为( )元m 2（A）2850（B） 2928（C） 3789（D）414020 下列税费中，买卖双方都应缴纳的税费是 ( )（A）营业税（B）城市维护建设税（C）土地增值税（D）印花税21 建筑物的建筑面积100m 2，单位建筑面积的重置价格为 600 元m 2，判定其有效年龄为 10 年，经济寿命为 30 年，残值率为 5，用直线法计算，则该建筑物的年折旧额为( ) 元。（A）1583（B） 1789（C） 1857（D）190022 土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国城市土地所有权属于国家，因此土地交易实质是 ( )（A）土地使用权的
7、交易（B）土地占有权的交易（C）土地所有权的交易（D）土地拥有权的交易23 由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有 ( )（A）同质性（B）非同质性（C）广泛性（D）多样性24 目前我国城市住宅的供给类型中，( )面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制。（A）廉租房（B）经济适用住房（C）市场价商品住宅（D）标准价商品住宅25 物业管理的年度计划是一种运行计划，属于( )的计划。（A）战术层次（B）策略层次（C）管理层次（D）操作层次26 商业零售物业区位的优劣取决于 ( )（A）公共交通便捷程度（B）社区文化氛围、人身与财产安全状况（C）交通、通信的方便程度（D）
8、周围土地利用情况和环境27 物业租赁管理模式中，业主通常选择( )模式，将市场风险转移。（A）包租转租（B）出租代理（C）委托管理（D）分区出租28 签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后( )日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。（A）15（B） 28（C） 30（D）4529 物业经营管理中，财务控制和财务计划的重要工具是 ( )（A）预算（B）目标定位（C）预测（D）确定租金30 虽然当事人意思表示一致，但还须交付标的物，合同才能成立，称为 ( )（A）要式合同（B）实践合同（C）继续性合同（D）双务合同31 企业经营达到可持续最大赢
9、利目标的手段是 ( )（A）进行营销管（B）进行好客户关系管理（C）进行销售与服务运作（D）进行高效、便捷、低成本的服务32 物业管理费用中，折旧费、修理费及物料消耗属于 ( )（A）公司经费（B）劳动保险费（C）董事会费（D）无形资产摊销33 物业成本类型中，( )是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本。（A）固定成本（B）变动成本（C）半固定成本（D）半变动成本34 物业管理成本类型中，选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失的成本是 ( )（A）估计成本（B）沉没成本（C）机会成本（D）可免成本35 主要成本项目的估算方法中，宣传广告和市场推
10、广费属于 ( )（A）人工费的估算（B）办公费估算（C）设施设备的维护费估算（D）保险费估算36 成本管理中，( ) 的编制过程，是对公司未来经营管理活动成本的安排过程。（A）成本估算（B）成本预算（C）成本概算（D）成本控制37 成本滚动预算的形式包括 ( )（A）逐周滚动、逐月滚动和逐季滚动（B）逐月滚动、逐季滚动和逐年滚动（C）逐月滚动、逐季滚动和混合滚动（D）逐季滚动、逐年滚动和混合滚动38 成本控制中，着眼于将来工作的改进，避免不合理的支出和损失的重新发生，为未来的成本管理工作指出努力方向的控制是 ( )（A）反馈性控制（B）事中控制（C）防护性控制（D）事后控制39 不属于前期物业
11、服务合同特征的是 ( )（A）由建设单位和物业服务企业签订（B）前期物业服务合同具有过渡性（C）前期物业服务合同是要式合同（D）前期物业服务合同期限的确定性40 前期物业服务合同与物业服务合同两者的共同点在于 ( )（A）客体是一致的（B）基本构成是一致的（C）编制要求是一致的（D）主要内容是一致的41 关于物业管理的邀请招标，下列说法错误的是 ( )（A）邀请招标又称为有限竞争性选择招标（B）邀请招标可保证投标公司有相关的资质条件和足够的经验，信誉可靠（C）邀请招标的招标单位一般向 37 家服务企业发出招标邀请（D）邀请招标有一定局限性，可能漏掉一些有较强竞争力的物业服务企业参与竞标42 物
12、业管理投标程序中，编制投标书最重要的内容是 ( )（A）投标单位的概况简介（B）概述投标单位拟采取的管理策略（C）分析投标物业的管理要点（D）详述物业管理的实施计划43 风险的类型是根据不同的标准或参照物来划分的，其中纯粹风险与投机风险是风险按照( )来划分的。（A）损失的性质（B）风险的对象（C）风险发生的原因（D）风险影响的程度44 风险管理的整个过程中，( )的目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。（A）风险摔制（B）风险评估（C）风险调整（D）风险识别45 关于保险合同的法律特征，说法错误的是 ( )（A）保险合同是一种要式合同（B）保险合同是双务无偿合同（C）保险合同是一
13、种附合合同（D）保险合同是射幸合同46 索赔时效是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限，在我国，索赔期限通常规定为( )年。（A）1（B） 2（C） 3（D）447 雇主责任保险在订立保险单时，根据投保人的估计，在保单有效期内各雇员工资总额，乘以不同雇员的适用费率来计算，并在保单到期( )个月内，凭投保人提供的各雇员实际工资总额的证明，对保险费进行调整，预付保险费多退少补。（A）1（B） 2（C） 3（D）448 企业资金运动的动态形式不包括 ( )（A）经营性现金流动（B）投资性现金流动（C）债务性现金流动（D）筹资性现金流动49 企业价值又称企业市场价值，是指企业在持续经营
14、期间所能获得的净利润的现值，下列关于企业价值最大化的表述有误的是 ( )（A）投资者建立企业的目的是扩大财富（B）企业财富不仅要表现为企业的利润，更要表现为企业的价值（C）企业价值是账面资产的总价值，而不是企业全部财产的市场价值（D）在股份制企业，企业价值可以用股票市场价值来计量50 会计报表类型中，( )是反映物业服务企业一定期间的经营管理费用、成本的水平及构成情况的报表，它可以包括各个部门的成本费用表。（A）资产负债表（B）利润表（C）成本报表（D）现金流量表51 财务报告分析的主要方法中，最基本最重要方法的是 ( )（A）比率分析法（B）比较分析法（C）效率比率分析法（D）纵向比较分析法
15、52 物业管理绩效评价指标体系中，资产负债率指标属于 ( )（A）财务效益状况指标（B）资产营运状况修正指标（C）偿债能力状况指标（D）发展能力状况评议指标53 物业管理师选定了进行物业宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介，一般来说，对于大规模的写字楼物业可选择( )来进行宣传。（A）网络（B）报纸上的分类广告（C）物业顾问机构的期刊（D）电视及广播54 写字楼物业风险管理中，制定风险应对计划的依据是 ( )（A）风险识别（B）风险评估（C）风险控制（D）风险调整55 零售商业物业运作的相关理论中，产生正的外部效应的方法是 ( )（A）实现租户组合多样化（B）引入主力店（C）实现空间安排（D）
16、实现零售店组合56 关于零售商业物业现场管理的影响因素，下列说法正确的是 ( )（A）正确的经营管理策略是基（B）有针对性的管理方案设计是前提（C）良好的现状分析是保证（D）精确的费用测算是根本57 零售商业物业的机构设置中，督促相关部门解决与客户投诉有关的问题应由( )负责。（A）财务部（B）工程部（C）安保部（D）物业部58 大型企业物业资产管理中，( )是物业资产管理最强的动机之一。（A）编制企业物业资产清单（B）设定管理目标（C）控制成本（D）多样化的物业投资59 关于设施管理涉及的主要问题，描述错误的是 ( )（A）设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量（B）因为工作的本身经常是部
17、分在变化的，设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析（C）设施管理从开始计划到进行处理，是一系列分立项目的组合（D）设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性60 不良物业资产处置中，可以实施债转股将债权转为股权，通过( )持股后适时转让股权。（A）连续性（B）功能性（C）阶段性（D）完整性二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 管理型物业服务企业的工作重点在于 ( )（A）预算与成本管理（B）高度专业化与高度综合化管理（C
18、）物业市场营销与租赁管理（D）现金流管理、绩效评价和客户关系管理（E）专业物业管理服务采购与分包商管理62 以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有 ( )（A）直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作（B）间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场（C）直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式（D）开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益（E）间接投资者不直接参与房地产经营管理工作63 绘制现金流量图的基本规则是 ( )（A）以横轴为时间轴，向左延伸表示时间的延续（B）一般情况下，采用简化假设，能够满足投资分析工作的需要（
19、C）为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资 P 作为上一周期期初（D）相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量（E）现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量64 设备的寿命包括 ( )（A）自然寿命（B）技术寿命（C）维护寿命（D）经济寿命（E）社会寿命65 收益性物业按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价格分为( )（A）投标成交价（B）招标成交价（C）拍卖成交价（D）挂牌成交价（E）协议成交价66 收益性物业估价的基本方法包括 ( )（A）市场法（B）概率法（C）成本法（D）数理统计法（E）收
20、益法67 反映和描述房地产市场状况的指标包括 ( )（A）供给指标（B）服务质量指标（C）需求指标（D）经济效益指标（E）市场交易指标68 在实际核算中，国内生产总值的计算方法包括 ( )（A）生产法（B）功效系数法（C）收入法（D）综合分析判断法（E）支出法69 预算有许多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有 ( )（A）年度运营预算（B）长期预算（C）资本支出预算（D）中期预算（E）短期预算70 从理论上说，租金的确定取决于 ( )（A）业主的策略方案（B）同类型物业的市场供求关系（C）物业出租经营成本（D）业主希望的投资回报率（E）租户的选择71 在租赁管理中实施客户关系管理(C
21、RM)主要涉及的工作包括 ( )（A）建立详细的租户档案（B）租金缴交的管理（C）租赁期内的服务（D）数据统计与分析（E）系统化服务72 物业服务企业在签订物业服务合同时除了遵循一般合同的注意事项外，还要注意的事项有( )（A）“宜细不宜粗 ”的原则（B）不应有无偿无限期的承诺（C）实事求是，留有余地（D）明确界定违约责任和处理方式（E）主要以宏观为主，适当考虑微观73 在物业经营管理活动中，关于物业管理合同的构成要素，说法正确的有 ( )（A）物业描述，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限（B）合同期限，旨在界定合同双方责任和权利存续的时间（C）管
22、理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准（D）业主的目标，旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标，以便物业公司依此制订工作计划、确定管理绩效考核标准（E）管理者的权利范围，旨在界定管理对象及其范围74 以下反映物业服务企业发展能力状况的指标有 ( )（A）总资产报酬率（B）净资产收益率（C）营业增长率（D）资本积累率（E）总资产周转率75 为使物业管理绩效评价结果客观、公正、真实，存具体评价计分操作时，应卞要注意的事项包括 ( )（A）评价标准值的选用必须保持前后一致性，每次评价只能采用同一套评价标准值，不同类型的标准值不能混用（B）基本指标的实际得分不能超过指标权数
23、（C）当基本指标的实际值低于较差值时，该指标得 1 分（D）单项指标的计分应精确到小数点后三位（E）对评价结果产生异议并确实存在重要客观因素时，评价工作组可将评价结果提交专家咨询组论证76 向租户提交的物业管理报告的重点是 ( )（A）物业管理费收入及用途（B）企业的成本管理和营销管理规划（C）未来的管理工作打算（D）企业的盈利状况（E）企业面临的财务风险77 写字楼管理策略中，关于合同服务与超值服务的关系，说法正确的是 ( )（A）在市场经济中，“ 物业管理服务” 是一种特殊的商品，是有偿服务（B）合同服务是合同内服务，是无偿服务，是等价交换，是无需回报的（C）超值服务是合同外服务，是有偿服
24、务，是单向奉送，是必须回报的（D）合同服务要全力以赴，而超值服务履行要适可而止的提供（E）企业将服务理念定为“超值服务，您的满意就足我们的追求”，有些勉为其难78 写字楼物业经营管理的绩效评价的主要指标有 ( )（A）服务满意度（B）客户满意度（C）物业品牌化（D）物业经济指标（E）物业技术指标79 投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有 ( )（A）完全拥有产权（B）全部出售套现（C）股东分摊产权（D）将大部分产权出售，成为小股东（E）自己维持大股东的身份80 物业服务企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑的因素包括 ( )（A）资金的数量（B）管理的范围、深度和想要
25、达到的管理效果（C）现有管理流程的规范化程度（D）资金的投入（E）管理人员综合应用计算机的水平物业管理师（物业经营管理）模拟试卷 52 答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。2 【正确答案】 B【试题解析】 特色商店的特色
26、主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。3 【正确答案】 B【试题解析】 专业型物业服务企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。4 【正确答案】 B【试题解析】 物业设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。5 【正确答案】 A【试题解析】 在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本很可能大大超过初始投资水平。6 【正确答案】 C【试题解析】 房地产投资分为直接投资和间接投
27、资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。7 【正确答案】 B【试题解析】 位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。房地产的位置固定性或不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。8 【正确答案】 A【试题解析】 国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是 40 年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是 45 年，银行、零售商业用房的经济寿命是 50 年，仓储用房的经济寿命是60 年，乡村建筑的经济寿命是
28、 25 年。9 【正确答案】 A【试题解析】 房地产的流动性差往往会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。10 【正确答案】 D【试题解析】 收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资，还是置业投资，都面临着收益现金流风险。11 【正确答案】 B【试题解析】 房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而预先垫支的资金。12 【正确答案】 B【试题解析】 准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。13 【正确答案】 C【试题解析】 名义利率是指一年内多次复利时给出
29、的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。年利率为 18，而一年计息 4 次时的实际利率=(1+184) 4 一 1=1925。14 【正确答案】 B【试题解析】 财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。15 【正确答案】 B【试题解析】 名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积，一年 4 次计息，则一年后的本利和 F=2000(1+164)4=233972(元)。16 【正确答案】 B【试题解析】 对于一般房地产投资项目
30、，偿债备付率指标值应该大于 12，当指标小于 12 时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。17 【正确答案】 A【试题解析】 物业价格的形成条件中，有用性是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值。18 【正确答案】 C【试题解析】 收益性物业的投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。19 【正确答案】 D【试题解析】 实际单价=4500(18)=4140(元m 2)。20 【正确答案】 D【试题解析】 按照税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如营业税、城市维
31、护建设税、教育费附加、土地增值税；有的税费应由买方缴纳，如契税、补交土地使用权出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。21 【正确答案】 D【试题解析】 栗用直线法的年折旧额计算公式为：D=22 【正确答案】 A【试题解析】 由于我国城市土地所有权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易。23 【正确答案】 B【试题解析】 由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性。24 【正确答案】 A【试题解析】 目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉祖房、经济适用住房和市场价商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，
32、廉租房不能进入市场流通。25 【正确答案】 A【试题解析】 物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划。26 【正确答案】 C【试题解析】 商业零售物业区位的优劣，则主要取决于：(1)周围人口密度；(2)交通、通信的方便程度；(3)居民的购买力水平和消费习惯。27 【正确答案】 A【试题解析】 物业租赁管理模式中，在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。28 【正确答案】 C【试题解析】 签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 30 日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记
33、备案手续。29 【正确答案】 A【试题解析】 预算是物业经营管理中财务控制和财务计划的重要工具。其控制特性表现在当收入低于预算或费用超过预算时就会引起物业管理师的注意，而其计划特性则表现在当物业管理师编制预算时能就未来一年的经营计划作出比较现实的安排30 【正确答案】 B【试题解析】 所谓诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同。而虽然当事人意思表示一致，但还须交付标的物，合同才能成立的，称为实践合同。31 【正确答案】 B【试题解析】 客户关系管理(CRM)是一种手段，它的根本目的是通过不断改善客户关系、互动方式、资源调配、业务流程和自动化程度等，达到降低运营成本、提高企业销售收入、客户满意度和员工生产力的目的。企业经营以追求可持续的最大赢利为最终目的，进行好客户关系管理是达到上述目的的手段，因此 CRM 应用立足企业利益，同时方便了客户，提高了客户满意度。
