1、房地产投资分析报告 一 总论 （一） 项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的 F 型，南北最长距离约 1075 米，东西最长距离约 470 米，总面积 4.71 公顷，绿化率为 3505%，地面条件较为平整。 2 项目的主要技术经济指标 1： 项目 单位 数量 项目 单位 数量 占地面积 公顷 4.71 居住人数 人 2896 总建筑面积 平方米 136670 平均每户建筑面积 平方米 140.5 居住面积 平方米 101750 平均每户居住 人数 人 4 公建面积 平方米 17760 人均居住用地 平方米 35 居住户数 户 724 车库面积 平方
2、米 10300 3 项目主要经济指标 2： 功能 所占面积（） 合计（） 总计（） 地上面积 共建面积 9120 117730 136670 商铺 14900 住宅 93710 地下面积 车库 10300 18940 设备面积 8640 总投资 20000 万元（不含带款利息） 其中自有资金： 4000 万元 高层住宅开发成本： 1643 元 /平方米；超高层住宅开发成本： 1777 元 /平方米 税后利润： 4332.87 万元 全部投资利率： 32.6%：全部有资金内部收益率 30.6% 总投资利润率： 161.7%；自有资金内部收益率： 128.5% 二 项目的组织与实施（） 1、 项目
3、工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（ 2006 年 1 月 1 日至 2007 年 5 月 1 日）当完成地下工程后开展预售工作（ 2006.5.1 2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三 项目投资估算与投资筹措计划 （一） 开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部 2002 年出台的 11 号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以 50 万元 /公顷取得，共 4.71 公顷，总价合计 235.5 万元。 2建筑安装工程费 序号 项目 建筑面积（） 单价（元 /） 总价
4、（万元） 1 高层 68020.07 950 6461.91 2 超高层 33729.3 1084 3656.26 3 商铺 14900 1084 1615.16 合计 11736.53 建安工程费合计 11736.53 万元 3.前期工程费 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 规划设计费 建安成本 3% 352.1 2 可行性研究费 建安成本 1.5% 176.05 3 水文地质勘察费 建安成本 0.5% 58.68 4 通水通电通路费 建安成本 2.5% 293.41 5 场地平整 53 元 /公顷 250.2 6 合计 1130.44 4.基础设施配套费（参见附表 3） 附表 3 基
5、础设施配套费 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 道路工程 42.13 万元 /公顷 4.71 公顷 198.43 2 绿化工程 5.4 万元 /公顷 4.71 公顷 33.5% 8.52 3 供水工程 15 万元 /公顷 4.71 公顷 70.56 4 供电工程 65 万元 /公顷 4.71 公顷 306.15 5 其它 建安成本 2% 234.73 6 合计 929.87 5.公共配套设施建设费用（参见附表 4） 附表 4 公共配套设施经社给用估算表 6.不可预见的费用 （ 250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44） 5%=498.04 7.开发期间税费
6、（参见附表 5） 附表 5 开发期间税费 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 配套设施建 设税费 建安成本 6 704.19 2 投资方向调节税 建安成本 5 586.83 3 工程质量与施工安全监督费 建安成本 4 469.46 4 供水管网补偿费 0.3 吨 /人 2896 人 600 元 /吨 52.13 序号 项目 建设费用（万元） 1 办公面积 282 元 / 20020 =564.56 万元 2 物业面积 3 车库面积 7 合计 564.56 5 供电用电负荷费 724 户 4KVA/户 480 元 /KVA 139 6 其它税费 建安成本 2 234.73 7 合计 2303
7、.7 8.开发成本 开发成本为以上 7 项之和，共计 17868.09 万元 （二） 开发费用（参见附表 6） 附表 6 开发费用汇总表 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 管理费用 开发成本 3 535.02 2 销售费用 2.1+2.2+2.3 1412.73 2.1 广告及市场推广费 销售收入 2 565.71 2.2 销售代理费 销售收入 2 565.71 2.3 销售手续费 销售收入 1 282.6 3 贷款利息 详见“贷款还本付息表” 另计 4 合计 1947.75 （三） 投资成本费用估算汇总（参见附表 7） 附表 7 投成本费用估算汇总表 成本项目 总额（万 元） 开发成本
8、（元 /） 高层 超高层 （一）土地成本 235.5 234 234 （二）建安工程费 11736.51 950 1084 （三）前期工程费 1130.44 3384 33.84 （四）基础设施配套费 929.87 90.36 90.36 （五）公建配套费 564.56 101.52 101.52 （六）不可预见费 498.04 45 45 （七）开发期间税费 2303.7 90 90 （八）开发费用 1947.75 98.28 98.28 （九）投资总额合计 19815.59 1643 1777 （四） 资金筹措与投入计划及贷款利息 本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金 ;二是银
9、行贷款 ;三是预售用于投资的部分。 资金运作方式如下：自有资金全部用于投资 ;首期贷款 4080 万元全部用于第一期投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计20000 万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的 20，由此可以计算出，需 要自有资金 4000 万元，需要贷款合计 4264.41 万元，预售房地产收入用于投资合计 11920万元。 本项目资金筹措及投资计划情况见附表 8 附表 8 资金计划与资金筹措表 序号 项目 合计 建设经营期 1 2 3 4 1 投资总额 20000 6000 5720 5080 3200 1.1 建设投资 19815.59
10、 5924.52 5643.12 5047.95 3200 1.2 贷款利息 184.41 75.48 76.88 32.05 2 资 金筹措 20000 6000 5720 5080 3200 2.1 自有资金 4000 1920 1200 880 2.2 借款（含利息） 4264.41 4264.41 4117.74 2.3 销售收入在投入 11920 4520 4200 3200 2.贷款本金偿还与利息支付 销售收入扣除有关销售税费后，作为可以运用的资金，用于投资及还本付息。具体还本付息计划见附表 9 附表 9 （ i=1.85%） 贷款还本付息估算表 序号 项目 合计 建设经营期 1
11、2 3 4 1 期初借款累计 4155.48 1732.36 2 本期借款 4080 4080 3 本期应计利息 184.41 75.48 76.88 32.05 4 本期底本息偿还 4264.41 2500 1764.41 5 期末借款累计 4155.48 1732.36 1764.41 6 归还借款本息来源 4264.41 2500 1764.41 6.1 投资回收 4264.41 2500 1764.41 四 项目销售收入及利润的估算 （一） 住宅销售单价的估算 根据成本估算及市场分析的结果，经济适用房高层售价 2500 元 /，超高层售价 2750 元 /车位售价初定为 5 万 /个。
12、 （二） 销售总收入的估算 根据上述估算的住宅、车库单价，估算出销售总收入见附表 10 附表 10 销售总收入估算表 销售计划 期间收款情况 时期 销售比例 销 售 数量 第一期 第二期 第三期 第四期 第一期 住宅 50% 车位 50% 第二期 住宅 50% 车 位 50% 50875 200 个 13140.37 万 1000 万 第三期 住宅 50% 车位 50% 30525 120 个 7884.22 万 600 万 第四期 住宅 50% 车位 50% 20350 81 个 5256.15 万 405 万 合计 28285.74 万元 （三） 项目利润估算 本项目土地增值税估算情况见附
13、表 11。项目可运用资金估算见附表 12。项目税后利润的估算见附表 13，即税后利润总额为 14747 万 元。 附表 11 土地增值税计算表 序号 项目 金额（万元） 备注 1 扣除项目金额 24944.93 1.1+1.2+1.3+1.4 1.1 开发成本 17868.09 见“开发成本构成表” 1.2 开发费用 1947.5 销售费用 +管理费用 +财务费用 1.3 销售税金及附加 1555.72 销售收入 6.43 1.4 加扣 20 3573.62 1.1 20 2 销售收入 28285.74 3 增值额 3340.81 （ 2） -（ 1） 4 增殖率 13.4% 5 增值税率 2
14、0% 6 增值税 免交 附表 12 项目可运用资金估算表 序号 项目 合计 建设经营期 1 2 3 4 1 销售收入 28285.74 13140.37 8484.22 5661.15 2 销售税金及附加 1555.72 777.72 466.63 314.2 2.1 营业税 1414.29 707.02 424.21 283.06 2.2 教育专项基金 56.57 28.28 16.97 11.32 2.3 教育费附加 99 49.49 29.69 21.8 2.4 城市维护建设税 42.43 21.21 12.73 9.34 2.5 防洪工程维护费 50.91 25.45 15.27 10
15、.19 2.6 印花税及交易管理费 155.85 77.77 46.66 31.42 3 土地增值税 4 可运用资金 （ 1） -（ 2） -（ 3） 26727.14 12362.65 8017.59 4346.95 附表 13 税后利润测算 序号 6 项目 合计 建设经营期 1 2 3 4 1 销售收入 28285.74 13140.37 8484.22 5661.15 2 总成本费用 20000 7720 7080 5200 3 营业税 1818.77 707.02 424.21 283.06 4 教育专项基金 56.57 28.28 16.97 11.32 5 教育费附加 99 49.
16、49 29.69 21.8 6 城市维护建设税 42.43 21.21 12.73 9.34 7 防洪工程维护费 50.91 25.45 15.27 10.19 8 印花税及交易管理费 155.85 77.77 46.66 31.42 9 土地增值税 10 利润总额 6466.97 1691.14 2858.68 2097.14 11 所得税 2134.1 558.08 943.36 692.06 12 税后利润 4332.87 1200.06 1915.32 1405.08 五 财务分析 （一） 财务内部收益率 由项目 的全部投资现金流量表（附表 14）和自有资金现金流量表（附表 15），项
17、目损益表，计算如下（行业基准收益率取 10） 附表 14 全部投资财务现金流量 序号 项目 合计 经营建设期 1 2 3 4 1 销售流入 28285.74 13140.37 8484.22 5661.15 1.1 销售收入 28285.74 13140.37 8484.22 5661.15 2 现金流出 21818.77 6000 7187.31 6568.9 4256.07 2.1 建设投资 20000 6000 5720 5080 3200 2.2 销售税金及附加 1818.77 909.23 545.54 364.01 2.3 土地增值税 2.4 所得税 2134.1 558.08 9
18、43.36 692.06 3 净现金流量 3548.84 -6000 5953.06 1915.32 713.05 4 折现现金流量 2429.35 -5891.02 5844.93 1812.83 662.61 由全部投资财务现金流 量表可得到评价指标： 全部资金税后内部收益率 FIRR=30.6 全部资金税后净现值 NPV=2429.35（万元） 静态投资回收期：（ 3-1） +|-46.94|/1915.32=2.0245 2.0245 4=8.1(月 ) 动态投资回收期：（ 3-1） +|-46.09|/1812.83=2.025 2.025 4=8.1（月） 附表 15 自有资金现金
19、流量表 序号 项目 合计 经营建设期 1 2 3 4 1 销售流入 28285.74 1.1 销售收入 28285.74 2 现金流出 21818.77 1920 9129.23 8333.31 4256.07 2.1 自有资金 4000 1920 1200 880 2.2 销售收入在投入 11920 4520 4200 3200 2.3 销售税金及附加 1818.77 909.23 545.54 364.01 2.4 土地增值税 2.5 所得税 2134.1 558.08 943.36 692.06 2.6 贷款本息偿还 4264.41 2500 1764.41 3 净现金流量 3647.1
20、3 -1920 4011.14 150.91 1405.08 4 折现现金流量 2654.17 -1885.13 3407.28 118.15 1013.87 自有资金现金流量表评价指标： 财务内部收益率： FIRR=128.5 净现值： NPV=2654.17 静态投资回收期：（ 2-1） +|-1885.13|/3407.28=1.56 1.56 4=6.2（月） 动态投资回收期：（ 2-1） +|-1920|/4011.14=1.78 1.78 4=7.12（月） 附表 16 损益表 序号 6 项目 合计 建设经营期 1 2 3 4 1 销售收入 28285.74 13140.37 84
21、84.22 5661.15 2 总成本费用 20000 5720 5080 3200 3 销售税金及附加 1818.77 909.23 545.54 364.01 4 土地增值税 5 利润总额 6466.97 1691.14 2858.68 2097.14 6 所得税 2134.1 558.08 943.36 692.06 7 税后利润 4332.87 1200.06 1915.32 1405.08 8 盈余公积金 433.29 120.01 191.53 140.51 9 可分配利润 3899.58 1080.05 1723.79 1264.51 评价指标 1：全部投资的投资利润率 =利润总
22、额 /总投资 100 =6466.97/20000=32 2：全部投资的利税率 =利税总额 /总投资 100 =（ 1555.72+2134.1） /20000 100 =18% 3：自有资金投资利润率 =利润总额 /自有资金 =6466.97/4000=161.7% 4：税后利润率 =税后利润 /自有资金 =4332.87/40000=108.3% （二） 项目财务分析汇总 附表 17 财务分析汇总表 计算基础 动态指标 静态指 标 财务内部收益率 （ FIRR） 财务净现值 （ FNPV） 动态投资回收期 投资利润率 静态投资回收期 全部投资 30.6% 2429.35（万元） 8.1（月
23、） 32% 8.1（月） 自有资金 128.5% 2654.17（万元） 6.2（月） 161.7% 7.12（月） 六 不确定性分析 本项目的不确定性因素主要有：建设成本、销售价格、建设周期、贷款利率。这些因素可能受到当地政策、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标的实现。 （一） 盈亏平衡分析 假设本项 目总投资不变，而且销售投资回收进度如基准方案所设，当销售率为 54%时，全部投资利润为零，也就是说，投资恰好保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售收入率 70%时，项目风险最低。本项目的盈亏平衡点为 54%，可见风险度较低。 （ 二 ） 敏感性分析 影响本项目财务效益的主要不
24、确定性因素为开发成本和销售价格。开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。因此，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算销售价格上下波动 10%和建安工程费上下波动10%时，对财务评价的影响。计算结果详见附表 18 附表 18 敏感性分析表 售价变动 建安工程费变动 -10% 0% 10% 10% 0% -10% 全部投资 财务净现值 （万元） -4901.31 2429.35 9760.02 3656.52 2429.35 1202.18 财务内部收益率 30.6% 61.2% 20% 30.6% 41.2% 投资利润率 18.19% 32% 45.81%
25、 26% 32% 38% 由附表 18 中的数据可得出 1.当建安工程费增加 10%时，全部投资评价指标为： 财务内部收益率为 20%，投资利润率为 26%。以上计算结果表明，如果建安工程费增加 10%，其全部内部收益率大于基准收益率（ 10%）。因此，在项目开发建设中，建安工程费的增加会影响财务内部收益率和投资利润率，但还有活动的空间。 2.当销售价格降低 10%时，全部投资评价指标为： 财务内部收益率为负值，投资利润率为 18.19%。以上结果表明，销售价格下降10%对项目经济效益有很大影响，内部收益率达不到基准收益率。因此为了保证获得 预期的效益，需要加强市场营销工作，尽量使销售计划得到实现。
