1、2008 年土地估价师（土地估价案例与报告）真题试卷及答案与解析一、报告判读题0 某土地估价师接到一项业务，委托方 A 公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日 确定在 2008 年 6 月 30 日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。(1)A 公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。(2)委托估价的土地是 A 公司于 1999 年 2 月与 B 村委会签订协议取得的，面积共17 亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约 1 千米左右。(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来
2、但没有实质性使用。(4)2001 年 5 月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求 A 公司补办土地征用手续，加上前期支付 B 村的费用，A 公司累计支出征地费用 100万元，向政府交纳 17 亩土地的出让金及处罚金各为 20 万元。(5)2002 年 2 月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中 4 亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。(6)与此同时，该县设置开发区，将 A 公司所占剩余的 13 亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平” ，并陆续有一些企业购买土地，其
3、中，A 公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了 A 公司 1 亩的土地。(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中来看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局 2002 年 5 月为 A 公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。2002 年 5 月，开发区曾经要求 A 公司交纳 12 亩土地共 48 万元的基础设施费，但没有落实。(9)现场看见，土地东侧已经建设 1 栋办公楼，使用了 5 亩土地，建设时间为 2002年 4 月；12
4、亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第 8 路和第 11 路公交车站。(10)委托方提供了 2003 年 3 月该县规划局将剩余的 7 亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及 2003 年 8 月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的 7 亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿；A 公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。(11)调查时，该开发区工业地价
5、市场平均价为每亩 16 万元，土地出让金比 2001 年增长了 20%，基础设施费比 2002 年增长了 10%。1 用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。2 按照土地登记要求描述最后 A 公司所有土地的四至。3 县政府收回了剩余的 7 亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。4 如果剩余的 7 亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。5 请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出 7 亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。5 20
6、07 年 2 月 16 日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行核算。据委托方初步说明，估价对象土地于 2003 年 2 月 16 日通过出让方式取得，当时总面积为 4908 平方米，2004 年 3 月 20 日将批发零售部分转让出复查，住宿餐饮部分 2004 年 3 月 26 日抵押给民生银行，抵押期限 1 年，后因还款纠纷于 2005 年 6 月 6 日被法院查封，2005 年 11 月 20 日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。下面是其中一份
7、主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。注：标注“隐蔽”的部分为正常内容。6 由于估价师笔误，这份抄写件的关于填写的内容，出现了至少 4 处错误，青指出并将更正内容列在下面。7 上述表格只是土地初始登记卡，一般情况下，如果土地权属发生变化，匀会增加相应的登记卡，以记载相关情况。请根据委托方说明中的信息，判断该土地登记档案中可能还有其他哪些登记卡?8 估价师调查中没有查到转让批发零售部分的收益，但是根据有关资料判昕，估价对象所在区域商服地价水平在 2003 年 2 月 16 日至 2004 年 3 月 20 日之菏没有变化，根据上述相关信息，测算 2004 年土地转让收益，并列出估算式(土地
8、面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异)。9 估价师调查得知，估价对象所在区域商服基准地价为每建筑平方米 3000 元(基准日为 2007 年 1 月 1 日)，其中，商业零售和住宿餐饮的修正系数分别为+7%和-4%。根据上述相关信息，判断该公司土地 2008 年 7 月 1 日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)。9 以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略” 的为正常内容)，阅读后回答所提问题。(一)采用成本逼近法估价1.土地取得费估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为 92.25 元/平方米。根据当地
9、制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为 80 元/平方米，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为 90 元/平方米。2.有关税费A.土地管理费根据省财政厅、x 省土地管理局 征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法(1995财农字第 82 号)规定，“土地管理费按征地费总额的 2%征收”，确定估价对象土地管理费为 1.8 元/平方米。B.耕地占用税根据省耕地占用税实施办法( 政1987119 号)，耕地占用税为 8 元/平方米。C.耕地开垦费根据省土地管理条例第 29 条，每平方米在 10-15 元的征收范围，本次评估过程中，按每平方米 10 元征收耕地开
10、垦费。有关税费=A+B+C=19.8 元/平方米3.土地开发费估价对象已经达到宗地红线外“六通” 宗她内平整的状态，根据 市国土资源局提供的资料及省 市城区土地定级估价更新报告，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为 85 元/平方米。4.投资利息投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投入资金的利息应计入投资成本。通过调查了解，平均开发期限确定为一年，投资利息率取估价期日 2006 年 12 月 31 日的一年期银行贷款利率 6.12%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下：投
11、资利息=(土地取得费+有关税费) 开发周期6.12%+土地开发费开发周期1/26.12%=(90+19.8)xlx6.12%+85xlxl/2x6.12%=9.32(元/ 平方米)5.投资利润通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为 10%左右，则估价对象投资利润为：投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)10%=19.48(元/平方米)6.土地增值收益根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资
12、利润四项之和)的 10%-30%计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率 15%计。根据土地增值收益公式：土地增值收益=(土地取得费+ 土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润)15%=33.54(元/平方米)7.无限年期土地使用权价格该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为：土地单价 =1+2+3+4+5+6=90+19.8+85+9.32+19.48+33.54=257.14(元/平方米)8.区位修正成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。
13、根据估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为 6.64%。则：区位修正后土地使用权价格=257.14x(1+6.64%)=274.21(元/平方米)9.有限年期土地使用权价格根据有限年期地价测算公式：VN=Va1-1/(1+)NVN估价对象 N 年期土地使用权价格(元/平方米)Va无限年期土地使用权价格(元/平方米)土地还原率 6%(按估价基准日中国人发银行公布的一年期(含一年)存款利率2.52%，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值，按 6%计)N剩余土地使用年期运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253.3(元/ 平方
14、米)”10 成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价，也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带土地，或者是没有直接收益的土地估价。本案例为工业用地，请根据土地现状分类标准二级类，列举除工业用地以外的，至少 5 个适用成本逼近法估价的地类。11 上述案例在计算土地取得费用时，使用的是案例综合数据，在实际操作中，需要对案例的数据进行分解归类分析，依照现行法律，上述案例数据可以分解为哪几大类?12 上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，请从区片价的特点简述可能的原因。13 上述案例中确定的土地开发费用为 85 元/平方米，实际上是由多个单项工程支出构成，请列出土地开发中可能的单项工程。1
15、4 上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系，请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。14 以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略” 的为正常内容)，阅读后回答所提问题。(一)采用成本逼近法估价1.土地取得费估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为 92.25 元/平方米。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为 80 元/平方米，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为 90 元/平方米。2.有关税费A.土地管理费根据省财政厅、 省土地管理局征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法(1
16、995财农字第 82 号)规定，“土地管理费按征地费总额的 2%征收”，确定估价对象土地管理费为 1.8 元/平方米。B.耕地占用税根据省耕地占用税实施办法( 政1987119 号)，耕地占用税为 8 元/平方米。C.耕地开垦费根据省土地管理条例第 29 条，每平方米在 10-15 元的征收范围，本次评估过程中，按每平方米 10 元征收耕地开垦费。有关税费=A+B+C=19.8 元/平方米3.土地开发费估价对象已经达到宗地红线外“六通” 宗她内平整的状态，根据 市国土资源局提供的资料及省 市城区土地定级估价更新报告，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为 85 元/平方米
17、。4.投资利息投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投入资金的利息应计入投资成本。通过调查了解，平均开发期限确定为一年，投资利息率取估价期日 2006 年 12 月 31 日的一年期银行贷款利率 6.12%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下：投资利息=(土地取得费+有关税费) 开发周期6.12%+土地开发费开发周期1/26.12%=(90+19.8)16.12%+8511/26.12%=9.32(元/ 平方米)5.投资利润通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、
18、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的利润率一般为 10%左右，则估价对象投资利润为：投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)10%=19.48(元/平方米)6.土地增值收益根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的 10%-30%计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率 15%计。根据土地增值收益公式：土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+有关税费+ 投资利息 +投资利润)15%=33.54(元/平方米)
19、7.无限年期土地使用权价格该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为：土地单价=1+2+3+4+5+6=90+19.8+85+9.32+19.48+33.54=257.14(元/平方米)8.区位修正成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。根据估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为 6.64%。则：区位修正后土地使用权价格=257.14(1+6.64%)=274.21(元/ 平方米)9.有限年期土地使用权价格根据有限年期地价测算公式：VN
20、=Va1-1/(1+)NVN估价对象 N 年期土地使用权价格(元/平方米)Va无限年期土地使用权价格(元/平方米)土地还原率 6%(按估价基准日中国人发银行公布的一年期(含一年)存款利率2.52%，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值，按 6%计)N剩余土地使用年期运用上述公式，有限年期土地使用权单价=253.3(元/ 平方米)”15 成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价，也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带土地，或者是没有直接收益的土地估价。本案例为工业用地，请根据土地现状分类标准二级类，列举除工业用地以外的，至少 5 个适用成本逼近法估价的地类。16 上述案例在计算土地取得
21、费用时，使用的是案例综合数据，在实际操作中，需要对案例的数据进行分解归类分析，依照现行法律，上述案例数据可以分解为哪几大类?17 上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，请从区片价的特点简述可能的原因。18 上述案例中确定的土地开发费用为 85 元/平方米，实际上是由多个单项工程支出构成，请列出土地开发中可能的单项工程。19 上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系，请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。2008 年土地估价师（土地估价案例与报告）真题试卷答案与解析一、报告判读题1 【正确答案】 土地取得及权利变化的基本过程(1)1999 年 2 月，A 公司与 B 村委
22、会私下签订协议取得 17 亩土地；(2)2001 年 5 月，A 公司补办了土地征用手续，取得 17 亩土地使用权，但性质不清；(3)2002 年 2 月，被占用 4 亩，取得 13 亩国有土地使用证：(4)2002 年 4 月，开发区占用 A 公司 1 亩土地：(5)2002 年 5 月，县国土局为 A 公司补开了出让金收据，虽未补签土地出让合同，但土地性质明确为出让；(6)2003 年 8 月，县政府收回了剩余的 7 亩土地。2 【正确答案】 A 公司所有土地的四至(1)东：环城绿化带；(2)南：通城路；(3)西：县政府收回的原属于 A 公司的 7 亩土地；(4)北：寰宇电器公司。3 【正
23、确答案】 可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)(1)出让合同；(2)出让金收据；(3)土地使用权证；(4)土地登记档案。4 【正确答案】 出让地价内涵的要点(1)时点：2008 年 6 月 30 日；(2)用途：工业用地；(3)使用年期：43 年；(4)开发程度：内外“ 六通一平”；(5)土地性质：出让；(6)容积率：开发区平均容积率。5 【正确答案】 7 亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程(1)土地出让市场价= 该开发区工业地价市场平均价亩数=167=112(万元)(2)土地基础设施费= 该开发区工业基础设施费市场平均水平(1+
24、增长率)亩数=48/12(1+10%)7=30.80(万元)(3)返还的出让金：出让金当年实际支付价( 绿化用地亩数 +后期占用 1 亩)=20(17-4)(4+1)=7.69(万元)(4)补偿估算式：7 亩土地出让市场价-7 亩土地的基础设施费+返还的土地出让金=112-30.80+7.69=150.49(万元)6 【正确答案】 错误更正如下(1)用途：综合商业零售、住宿餐饮；(2)证件种类：身份法人代码证；(3)权属性质：出让一国有建设用地使用权；(4)使用权类型：国有建设用地使用权出让；(5)使用年期：36 年40 年；(6)土地权属来源：协议方式出让方式。7 【正确答案】 其他登记卡(
25、1)土地变更登记卡；(2)土地注销登记卡；(3)土地查封登记卡；(4)土地更正登记卡；(5)土地抵押登记卡。8 【正确答案】 测算 2004 年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异)计算土地转让价值土地转让价值=土地登记价值/土地总面积 商业零售部分分摊土地面积=2454/49081532=766(万元)9 【正确答案】 判断该公司土地 2008 年 7 月 1 日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)土地现价=基准地价 (1+住宿餐饮的修正系数 )住宿餐饮部分建筑面积=3372(1-4%)33763.12=3033.54(万元)
26、10 【正确答案】 根据土地现状分类标准二级类，除工业用地以外，有下列适用成本逼近法估价的地类(1)采矿用地;(2)仓储用地：(3)机关团体：(4)科教;(5)医院卫生慈善;(6)新闻出版：(7)文体娱乐：(8)公共设施;(9)公园绿地。11 【正确答案】 依照现行法律，上述案例数据可以分解为下列几大类(1)土地补偿费;(2)青苗补偿费;(3)劳动力安置补偿费用;(4)地上物补偿;(5)社会保障。12 【正确答案】 上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，从区片价的特点简述可能的原因(1)征地区片价不包括青苗补偿;(2)征地区片价不包括地上物补偿;(3)估价对象人均耕地面积较低;(4
27、)估价对象土地质量较好;(5)估价对象区位条件好;(6)人均收入水平高;(7)人均生活水平高;(8)人均社会保障水平高;(9)区片价只是实际补偿的基础。13 【正确答案】 土地开发中可能的单项工程(1)通路;(2)通电;(3)通讯;(4)供水：(5)排水：(6)通气(暖气、热力、燃气);(7)土地平整。14 【正确答案】 该体系中可能有的影响工业地价的区域因素(1)工业区用地类型;(2)产业聚集效益;(3)工厂与原料和市场的配合;(4)道路级别;(5)过境公路连接状况;(6)距火车站的距离;(7)环境质量优劣状况;(8)区域土地利用限制;(9)基础设施状况。15 【正确答案】 根据土地现状分类
28、标准二级类，除工业用地以外，有下列适用成本逼近法估价的地类(1)采矿用地；(2)仓储用地：(3)机关团体：(4)科教；(5)医院卫生慈善；(6)新闻出版：(7)文体娱乐：(8)公共设施；(9)公园绿地。16 【正确答案】 依照现行法律，上述案例数据可以分解为下列几大类(1)土地补偿费；(2)青苗补偿费；(3)劳动力安置补偿费用；(4)地上物补偿；(5)社会保障。17 【正确答案】 上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，从区片价的特点简述可能的原因(1)征地区片价不包括青苗补偿；(2)征地区片价不包括地上物补偿；(3)估价对象人均耕地面积较低；(4)估价对象土地质量较好；(5)估价对象区位条件好；(6)人均收入水平高；(7)人均生活水平高；(8)人均社会保障水平高；(9)区片价只是实际补偿的基础。18 【正确答案】 土地开发中可能的单项工程(1)通路；(2)通电；(3)通讯；(4)供水：(5)排水：(6)通气(暖气、热力、燃气) ；(7)土地平整。19 【正确答案】 该体系中可能有的影响工业地价的区域因素(1)工业区用地类型；(2)产业聚集效益；(3)工厂与原料和市场的配合；(4)道路级别；(5)过境公路连接状况；(6)距火车站的距离；(7)环境质量优劣状况；(8)区域土地利用限制；(9)基础设施状况。
