1、2009 年土地估价师（土地估价案例与报告）真题试卷及答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。0 (一)A 房地产开发公司于 2007 年 12 月 31 日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008 年 1 月 31 日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。因后续资金问题，A 公司拟与 B 公司合资成立 C 公司，其中 B 公司以现金出资，拟占 C 公司 25%的股份，A 公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占 C 公司 75%的股份，土地价值量以 2009 年 9 月 30 日作为审计时间点
2、。双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至 C 公司后，以 C 公司的名义共同开发该项目。为确定该建设用地使用权的入股价值，2009 年 9 月 10 日，A 公司和 B 公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。 土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。 (1)该项目设计总建筑面积为 20 万 m2，容积率为 4.00，共建 5 栋 16 层相同住宅。其他根据规划要求配置。 (2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。于 2008 年 4 月 5 日开始动工，先期建设的为西侧的 1 号住宅楼，设计建筑面积为 4
3、0000m2，已投资 2.5亿元，但 2008 年 6 月，由于 A 公司资金原因，该项目停工至今。 (3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通信、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计 1 年后可开通。(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下： 证书号：略 土地使用权人：A 房地产开发公司 坐落：省 市区二环路 25 号 地号：YT5671 图号：10012575 地类(用途)：住宅用地 取得价格：20000 万元 使用权类型：国有出让 终止日期：2078 年 1 月 31 日 使用权面积：50000m 2
4、发证日期：2008 年 2 月 8 日 附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合同，有下划线的内容为填写内容，其余均为制式) “第四条出让人出让给受让人的宗地坐落于省市区二环路 25 号；宗地平面及空间范围以 1985 年国家高程系统 385m 高程面为起算面，向上至离起算面 48m 的高程面为止，向下至离起算面-10m 的高程面为止，高差为 58m；宗地编号为 YT5671，宗地总面积大写伍万 m2(小写 50000.00m2)，其中出让宗地面积为大写伍万 m2(小写50000.00m2)。 第五条本合同项下出让宗地的用途为住宅用地。 第七条 出让人同意在 2008
5、 年 1 月 31 将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第(一)款规定的土地条件： (一) 达到场地平整和周围基础设施七通，即通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路。 第九条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每 m2 人民币大写肆仟元 (小写 4000.00 元)；总价款为人民币大写贰亿元(小写 200000000.00 元)。 第十三条受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写壹拾亿元(小写 1000000000.00 元)。项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。 第十四条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑
6、物的，应符合附件 2城市规划管理部门确定的出让宗地规划条件，其中： 主体建筑物性质商品住宅楼； 附属建筑物性质/； 建筑容积率不高于 4.0 不低于 3.0； 建筑限高 48m； 建筑覆盖率不高于 30%不低于20%； 绿地率不高于 40%； 其他土地利用要求居民活动场所、地面停车场、小区道路等不低于土地面积的 40%。 第十八条受让人同意在 2008 年 4 月 30 日之前动工建设，同意在 2010 年 10 月 31 日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。 受让人不能按期开工建设，应提前 30 日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应
7、顺延。 第二十七条受让人按照本合同约定已经支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证，取得国有建设用地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，但首次转让(包括出售、互换、出资和赠与)剩余年期国有建设用地使用权时，应当经出让人认定符合下列第(一)款规定之条件： (一)按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的 25%以上； 合同签订日期：2007 年12 月 31 日。 1 上述信息中，哪些是作为“估价事项” 明确的内容 ?用简短语句列出。2 根据上面的有关资料，按照最佳利用原则，以已有的规划条件为基础，列出估价中可以采用的土地利用条件的内容。3
8、 根据合同内容，使用简短语句，列出原土地使用者应履行的责任。4 使用简短语句，列出该土地原使用者对土地权利可以的处置方式。4 (二)A 集团公司 (国有)拟将所属 B 工厂改制为 B 股份有限公司，2009 年 7 月获得所在省国有资产监督管理委员会批准后，7 月 28 日，A 公司委托某土地估价机构对 B 工厂涉及的国有划拨建设用地进行估价。下面是根据委托方提供的相关资料和估价师现场勘察得到的相关信息整理出的有关情况，请阅读后回答相关问题。 (1)A 公司是财政部批准实行国家控股公司试点的企业，属国家授权的投资机构。 (2)B 工厂为 A 公司所属全资子公司，为机械加工型企业，正在进行一项重
9、点技术改造，改制为股份有限公司后，将择机上市。 (3)B 工厂所使用土地位于市区新中路 15 号，分为东西两部分，东西两侧有围墙隔开，并独立建设基础设施。西侧为该厂办公和职工宿舍区，总土地面积为 10622m2，其中宿舍与办公区没有明确的分割线，但办理了独立的土地登记，面积为 4400m2。西侧宿舍楼建筑面积8500m2，已按房改政策出售给职工；办公楼建筑面积 4500m2。东侧为厂区，占地42342m2，生产性用房建筑面积为 25000m2。厂区中有一研究楼，但已经独立办理土地登记。 (4)B 工厂在厂区东约 1km 处有一分厂，也是其主要生产部门，为独立核算的非法人企业，占有土地面积 22
10、100m2。 (5)土地证所载所有土地使用权人均为 B 工厂，主厂区统一地号为 LH3(3)266，无产权纠纷。 (6)经向当地国土管理部门了解，B 工厂已于 2008 年 10 月将东侧厂区内的研究楼(土地面积1200m2)及地上建筑抵押给了某银行，共贷款 700 万元，期限为 1 年，办理了抵押登记，申领了土地他项权利证明书。 (7)该土地外均有上水、下水、通电、通天然气、通信、通暖设施及道路。西侧所有管线均已接入并能正常使用；东侧除天然气外，其余管线也均已接入，目前使用情况正常。B 工厂宗地内的各项基础设施开发费用均在企业的财务报表中有所反映。 (8)2009 年 7 月 5 日，审计、
11、资产评估等机构已进场工作，企业审计的截止日期为 2009 年 6 月 30 日。 (9)委托方提供了 B 工厂的营业执照、国有土地使用证、国家国资委关于改制的批文、实行国家控股公司试点的企业及属国家授权的投资机构的相关文件、房屋所有权证、宗地利用及基础设施情况等资料。 5 B 工厂改制为股份有限公司过程中，除了估价之外，还需要对其现在使用的国有划拨建设用地使用权进行处置，你认为可以选择的处置方式有哪些?6 根据上述资料，B 工厂有哪些土地可以进入股份公司?请列出名称和土地面积。7 假定你是土地估价师，请结合上述信息，对东侧厂区土地(不包括研究楼)的价格进行定义。8 该企业在改制完成后，假定由于
12、特别原因需要将东侧生产用地转变为出让用地，并于 2009 年 8 月 8 日签订土地出让合同，土地登记时间为 2009 年 9 月 1 日。请根据上述有关资料列出主要的登记信息。二、报告判读题9 下面是一份以抵押贷款为目的的土地估价技术报告中关于剩余法计算过程的报告片断(有删减，标注“ 略” 的为正常内容 )，请阅读后回答所提问题。 “ (一)基本思路(略 ) (二)公式 作为现有房地产项目，运用剩余法计算其基本公式为： V=APT 式中 V土地价格； A房地产交易价格； P房屋现值； T交易税费。 (三) 计算过程 项目简介：估价对象 1977 年 5 月行政划拨，2007 年 6 月 1日
13、办理出让手续，证载用途为商业，土地使用权终止日期为 2047 年 5 月 31 日。现宗地上建有一幢临街框架五层商业用房，于 1979 年动工建设，1980 年竣工。现代风格装修。总建筑面积 7500m2。 1房地产总价值 房地产总价值采用收益法确定。(1)有效总收入。经调查 (调查分析过程略) ，该商业用房客观平均租金水平为 100元/(m 2月)，为含公摊后租金水平( 公摊面积约为 20%)，空置率为 10%，则商业用房有效总收入为：有效总收入=750010012(1-10%)万元/年=810 万元/年 (2)管理费。管理费按年有效总收入的 10%计，取值依据略。则：管理费=81010%万
14、元/年=81 万元/年 (3)税金。税金按有效总收入的 20%计，取值依据略。则：税金=81020%万元/年=162 万元/年 (4)维修费。按维修费取费标准和当地实际情况，维修费取房屋重置价的 1%。房屋重置价考虑了房屋建设前期基础设施工程费用、土地平整费用、房屋建安工程费、房地产开发行政事业性收费、室外工程费、房屋建造投入资金利息、房地产开发管理费、房地产销售税费、房地产开发利润等。本次评估采用类比法，即先调查、收集估价基准日时该市与估价对象类似的建筑物的综合重置价，再与估价对象对比分析，最终综合确定该类建筑重置价平均水平为2300 元/m2(详细估算过程略)，则：维修费=23007500
15、1%万元/ 年=17.25 万元/ 年 (5)保险费。保险费率取房屋重置价的 1.5，取值依据略。则：保险费=230075001.5万元/年=2.59 万元/年 (6)年纯收益。年纯收益 =(810-81-162-17.25-2.59)万元 /年=547.16 万元 /年 (7) 还原利率。还原利率采用纯收益和价格比率法求取，还原利率 r=7.95%。( 计算过程略) (8)收益年限。估价对象商业用房建成于 1980 年，至估价基准日 2009 年 5 月 31 日，已使用 29 年，框架结构房屋耐用年限按 60 年计，剩余使用年限 31 年。另估价对象土地使用权剩余使用年期为 38 年，本次
16、估价收益年限按 31 年计。 (9)房地产总价值。将上述数据代入公式：V=A/r1-1/(1+r) n，可得：房地产总价值=547.16/7.95%1-1/(1+7.95%) 31 万元=6240.06 万元 2房屋现值 房屋价值一重置成本成新率。 (1) 重置成本。重置成本=75002300 万元=1725 万元 (2)成新率。房屋成新率采用直线年限法求取，房屋耐用年限按 60 年计，已使用29 年，剩余使用年限 31 年，残值率按 1%计，则：成新率：1-(1-1%)29/60100%=52%。 (3)房屋现值。房屋现值=172552%万元=897 万元 3交易税费 房地产交易税费一般包括
17、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售中发生的广告费、管理费等。本次估价房地产总收入采用收益还原法确定，不涉及房地产销售，故交易税费按零值计。 4地价的确定 根据公式 地价=房地产总价值-房屋现值-销售费用和销售税费 =(6240.06-897-0)万元 =5343.06 万元 ” 问题 1除了空置率、经营成本、税费、保险、维修等管理及市场因素外，上述报告片断描述中还有哪些因素会影响估价对象的租金收益水平? 2上述计算过程中，在房屋重置价估算考虑了的因素中，有些是不合理的，请列出。 3请按照上述报告片断中提及的年份顺序，分别说明土地使用权性质及建筑物状态。 4上述报告片断中，未考虑建筑物使
18、用寿命结束后 7 年的土地使用权价值，列出可能的计算方法。 2009 年土地估价师（土地估价案例与报告）真题试卷答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。1 【正确答案】 估价对象明确的内容 (1)估价对象：坐落于省市 区二环路 25 号住宅用地，共 50000m2。 (2)权利人：A 房地产开发公司。 (3)估价目的：确定土地使用权的入股价值。 (4)估价基准日：2009 年 9 月 30 日。 (5)委托估价时间：2009年 9 月 10 日。 (6)委托方：A 公司和 B 公司。 (7)价格定义：“ 七通一平”，住宅用途，容积率为 4，国有土地使用权(正常市场)价值
19、。2 【正确答案】 估价中可以采用的土地利用条件的内容 (1)绿地率：40%。 (2)建筑覆盖率：20%30% 。 (3)建筑层数：16 层。 (4)容积率：4.00。 (5) 建筑面积：20万 m2。 (6)土地面积： 50000m2。 (7) 土地用途：住宅。 (8)居民活动场、地面停车场、小区道路等占土地面积的 40%。3 【正确答案】 原土地使用者应履行的责任(1)支付 2 亿人民币地价款。(2)按照规划条件用地。(3)投资额不低于 10 亿人民币。(4)在 2008 年 4 月 30 日之前动工建设。(5)在 2010 年 10 月 31 日前完成项目施工建设。(6)完成开发投资总额
20、的 25%以上才可以转让。4 【正确答案】 该土地原使用者对土地权利可以的处置方式(1)转让。(2)出租。(3)抵押。(4)置换。(5)作价出资。(6)作价入股。(7)赠与。5 【正确答案】 可以选择的处置方式(1)出让。(2)国有租赁。(3)授权经营。(4)作价出资 (入股)。6 【正确答案】 B 工厂可以进入股份公司的土地名称和土地面积 (1)东侧生产区，土地面积 41142m2。 (2)东侧研究楼占地，土地面积 1200m2。 (或上述两项合并：东侧厂区占地，土地面积 42342m2) (3)西侧办公楼占地，土地面积 6222m2。 (4)厂区外分厂占地，土地面积 22100m2。7 【
21、正确答案】 对东侧厂区土地(不包括研究楼)的价格进行定义(1)估价基准日： 2009 年 6 月 30 日。(2)实际土地用途：工业，设定土地用途：工业。(3)容积率： 0.6(或 0.607 或 0.61，或 0.6)。(4)实际开发程度：宗地外“ 七通”宗地内“六通一平”，设定开发程度：宗地外“ 七通”，宗地内 “一平”。(5)设定使用年期： 50 年。(6)设定土地使用权类型：根据处置方式任选一种。8 【正确答案】 主要的登记信息 (1)土地使用权人：B 股份有限公司。 (2)坐落：市区新中路 15 号。 (3) 地号：为 LH3(3)266。 (4) 地类(用途)：工业。 (5)使用权
22、类型：国有出让土地。 (6) 终止日期：2059 年 8 月 7 日。 (7)使用权面积：41142m2。 (8)土地登记时间： 2009 年 9 月 1 日。二、报告判读题9 【正确答案】 1影响估价对象的租金收益水平的因素 (1)用途为商业。 (2)临街。(3)框架结构。 (4)1980 年竣工 (成新度)。 (5)使用权类型为出让。 (6)总建筑面积7500m2。 (7)现代风格装修。 (8)公摊面积约为 20%。 2在房屋重置价估算考虑的因素中，不合理的因素 (1)前期基础设施工程费用。 (2)土地平整费用。 (3)房地产开发行政事业性收费中的土地部分。 (4)房地产开发管理费中的土地开发部分。 (5)房地产开发利润中的土地开发部分。 (6)房地产销售税费。 3土地使用权性质和建筑物状态 (1)1977 年，取得国有划拨土地，无建筑物。 (2)1979 年，土地为国有划拨性质，建筑物动工。 (3)1980 年，土地为国有划拨，建筑物竣工。 (4)2007 年，取得国有出让土地，建筑物正常使用。 (5)2009 年，国有出让土地，建筑物正常使用。 (6)2040 年，国有出让土地，建筑物经济寿命完结。 (7)2047 年，国有出让土地到期，建筑物未定。 4计算方法 在现有的结果上年期修正加上未来 7 年的土地收益贴现。
