1、2010 年房地产经纪人（房地产经纪相关知识）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 郑某今年 12 周岁，父母双亡，有一套自己的房屋，现因出国求学需将其出售，所在地居民委员会代理其与购房者订立房屋买卖合同，这种民事活动属于( )。（A）委托代理（B）法定代理（C）指定代理（D）无权代理2 房地产抵押贷款中，商业银行与借款人签订的房地产抵押合同，属于( )。（A）单务合同（B）主合同（C）实践合同（D）要式合同3 刘某将其拥有的一套住宅出租给了许某，租赁期间刘某又将该住宅卖给了张某，刘某与许某原签订的房屋租赁合同( )。（A）继续有效（B）自动失效（C）由
2、刘某确定是否有效（D）由张某确定是否有效4 根据我国合同法，房屋租赁合同成立的要件是( )。（A）房屋交付（B）依法达成协议（C）收验房屋（D）支付租金5 关于物权不同于债权的说法，错误的是( )。（A）物权法定，债权任意创设（B）物权为对世权，债权为对人权（C）物权有支配力，债权有请求力（D）物权有期限，债权无期限6 两年前甲、乙、丙三个公司分别以 50%、30%、20%的比例出资购买一幢写字楼。当时的购买总价为 6000 万元，现出售总价为 6600 万元，则丙公司应得( )万元。（A）1200（B） 1320（C） 1400（D）22007 在房地产上设定的担保物权，具体称为( )。（A
3、）质权（B）留置权（C）抵押权（D）用益物权8 一幢 6 层楼的住宅，属于( )。（A）低层住宅（B）多层住宅（C）中高层住宅（D）高层住宅9 按房屋完损等级分类，实物状况最好的房屋是( )。（A）完好房屋（B）良好房屋（C）基本完好房屋（D）一般损坏房屋10 作为房屋使用人，对房屋的要求概括起来是安全、( )、经济、美观。（A）适用（B）舒适（C）耐久（D）环保11 在建筑工程图中，能统一表示房屋相同各层平面的完整布局、尺寸、功能等内容的图纸是( ) 。（A）建筑详图（B）标准层平面图（C）首层平面图（D）中间层平面图12 某幢住宅楼中一套住房的下列面积中，面积最大的是( )。（A）居住面积
4、（B）使用面积（C）套内建筑面积（D）建筑面积13 下列墙体中，按水平投影面积全部计入套内墙体面积的是( )。（A）套内白有墙（B）与公共建筑空间的分隔墙（C）纵横外墙（D）各套之间的分隔墙14 将大理石等板材通过构造连接或镶贴的方法形成的外墙面，属于( )。（A）抹灰类外墙面（B）涂刷类外墙面（C）贴面类外墙面（D）铺钉类外墙面15 在住宅的厨房、卫生间墙面抹灰中，按构造层次划分，起进一步找平与黏结作用、弥补砂浆干缩裂缝的层次是( )。（A）抹灰底层（B）抹灰中间层（C）抹灰基层（D）抹灰面层16 下列地面中，属于按照面层材料分类的是( )。（A）涂料地面（B）防腐蚀地面（C）采暖地面（D）
5、拼花地面17 房地产经纪人一般应站在( )的角度来评价所促成交易的房地产环境的好坏。（A）房地产管理部门（B）房地产使用人（C）房地产开发企（D）政府环保部门18 下列噪声特点中，不属于建筑施工噪声特点的是( )。（A）声源面广且不固定（B）突发性（C）冲击性（D）不连续性19 某住宅小区因设计不当，路灯光线强烈刺眼，且照进住宅室内，此类现象属于光污染中的( ) 。（A）可见光污染（B）视觉污染（C）眩光污染（D）灯光污染20 某居住小区内设置的下列景观设施中，属于硬质景观的是( )。（A）喷泉（B）草皮（C）树木（D）音响设施21 在居住区景观设计中，能体现所在地域自然环境特征，因地制宜地创
6、造出具有时代特点和当地特征的空间环境的原则，是( )。（A）生态原则（B）可持续原则（C）地域性原则（D）历史性原则22 与发达国家相比，我国目前处于城市化( )发展时期。（A）快速（B）平稳（C）缓慢（D）低速23 随着工业化进入成熟期，在人口继续向城市集中的同时，开始向郊区扩散，但城市人口增长仍高于郊区，该阶段属于城市化的( )时期。（A）绝对集中（B）绝对分散（C）相对集中（D）相对分散24 在城市规划中，有污染的工厂合理的规划位置是位于( )。（A）该城市全年最大风频风向的上风侧（B）该城市全年最大风频风向的下风侧（C）该城市全年最小风频风向的上风侧（D）该城市全年最小风频风向的下风侧
7、25 在城市规划中，确定且必须控制的城市基础设施用地界线是( )。（A）城市紫线（B）城市黄线（C）城市蓝线（D）城市红线26 衡量居住区公共服务设施配套建设水平的指标，主要是人均公建面积与( )。（A）人均占地面积（B）人均公建用地面积（C）人均公共绿地面积（D）高层住宅比例27 将房地产市场分为房地产买卖市场和房地产租赁市场的依据是( )。（A）房地产交易方式（B）房地产使用性质（C）房地产交易目的（D）房地产流转次数28 假定城市房屋需求的价格弹性为 1，如果房价提高 4%，其他条件不变，将会使房屋需求数量下降( ) 。（A）0.5%（B） 1%（C） 2%（D）4%29 关于名义利率和
8、实际利率的说法，错误的是( )。（A）利率的时间单位与计息周期一致时，名义利率就是实际利率（B）按单利计息时，名义利率等于实际利率（C）实际利率是指一年内多次计息的年利率（D）名义利率和实际利率的本利和相等30 张某采用基金定投的方式每月向基金公司交 200 元，若年收益率为 10%，则 10年后这笔钱的累计总额是( )元。（A）38652.24（B） 40969.00（C） 62249.80（D）64968.9930 在计算某房地产投资项目的财务内部收益率时，当用折现率 11%计算时，净现值为 860 万元；当用折现率 12%计算时，净现值为-1600 万元，则该项目的财务内部收益率为( )
9、 。（A）11.35%（B） 11.65%（C） 12.35%（D）12.65%31 关于财务内部收益率的说法，错误的是( )。（A）财务内部收益率测算时一般采用试算法（B）财务内部收益率是项目投资所能支付的最高贷款利率（C）如果财务内部收益率大于行业的基准收益率，则项目是可以接受的（D）财务内部收益率不能反映项目的营利能力32 刘某购买了一套建筑面积为 100m2，单价为 6000 元/m 2 的商品住房，首付30%，余款向银行申请 20 年期的抵押贷款。若其选择按月等额偿还贷款本息，假设贷款年利率为 6%，则其名义单价和实际单价分别为( )元/m 2。（A）6000 和 6000（B） 6
10、000 和 7221.63（C） 7221.63 和 6000（D）7221.63 和 7221.6333 下列税收政策中，在卖方市场情况下会推动房地产价格上涨的是( )。（A）减少房地产开发环节的税收（B）增加房地产开发环节的税收（C）增加买方的税收（D）增加房地产保有环节的税收34 张某购买了一套剩余寿命为 42 年的房屋，预计正常情况下每年可获得净租金 7万元，若该房屋的报酬率为 8.5%，则其收益价格为( )万元。（A）76.30（B） 79.68（C） 80.96（D）82.3535 忽略了房地产租金以外的收入，并且忽略了不同房地产空置率和运营费用差异的收益乘数法是( ) 。（A）毛
11、租金乘数法（B）潜在毛收入乘数法（C）有效毛收入乘数法（D）净收益乘数法36 在成本估价法中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去( )。（A）建筑物财务成本（B）建筑物开发成本（C）建筑物市场价值（D）房地产市场价格37 按照汇率制度的不同，汇率可分为( )。（A）基本汇率和套算汇率（B）固定汇率和浮动汇率（C）官方汇率和市场汇率（D）买入汇率、卖出汇率、中间汇率和现钞汇率38 张某贷款 50 万元购买了一套价值为 80 万元的住房，5 年后已担保债权的贷款余额为 40 万元，房屋价值经评估为 100 万元，现以该房屋抵押再融资 20 万元，其贷款价值比为( ) 。（A）20.00%（B）
12、25.00%（C） 33.33%（D）60.00%39 某银行与借款人约定以每月 20 日到次月 20 日为一个还款期，实行浮动利率，合同年利率为 5%。11 月 1 日国家法定利率调整为 5.5%，则自 11 月 20 日到次年1 月 20 日两个还款期应执行的利率标准为( )。（A）皆执行 50%（B）皆执行 5.5%（C）前一个还款期执行 5%，后一个还款期执行 5.5%（D）前一个还款期执行 5%，后一个还款期执行分别以 5%和 5.5%按实际天数分段计息40 张某将购买价为 600 万元的房屋向甲保险公司投保火灾险，保险金额为 400 万元：后又向乙保险公司投保火灾险，保险金额为 3
13、00 万元。若该房屋因火灾遭受损失，损失时房屋市场价格为 500 万元，则张某最高可获得的赔偿总值为( )万元。（A）400（B） 500（C） 600（D）70041 房地产贷款保证保险是( )向保险人投保。（A）贷款人以借款人的信用（B）贷款人以自己的信用（C）借款人以自己的信用（D）借款人以保证人的信用42 在常用的统计调查方式中，能够推断总体数量特征的是( )。（A）统计报表（B）抽样调查（C）典型调查（D）重点调查43 关于算术平均数、中位数和众数之间大小关系的说法，错误的是( )。（A）三者有可能是一致的（B）众数有可能最大（C）中位数有可能最大（D）算术平均数有可能最大44 询问
14、调查法不包括( )。（A）访问调查（B）邮寄调查（C）座谈会（D）实验法45 个性心理特征的核心是( )。（A）需要（B）性格（C）气质（D）能力46 消费者胡某在购房过程中具有明确的目的和动机，不轻易受外界影响，按照自己的信念、知识和行为方式达到既定的购买目的。这属于消费者意志品质的( )。（A）独立性（B）果断性（C）坚定性（D）自制力47 根据心理学的需要理论，人们既希望能够得到别人的重视，又期望个人有价值，这种需要是( ) 。（A）生理需要（B）安全需要（C）自我实现需要（D）尊重需要48 由于消费者长期、多次购买某些商品，通过对商品价格的反复感知而逐步形成的对衡量商品价格的一种心理尺
15、度，这在消费者价格心理表现方面，属于( )。（A）倾向性心理（B）敏感性心理（C）习惯性心理（D）感受性心理49 当房屋供应充足、价格下跌时，消费者一般有( )。（A）抢购心理（B）待购心理（C）择优心理（D）逆反心理二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。50 下列原则中，属于我国民法基本原则的有( )。（A）平等原则（B）自愿原则（C）公平原则（D）诚实信用原则（E）优先原则51 下列民事权利的取得方式中，属于继受取得的有( )。（A）劳动生产（B）法定孳息（C）买卖（D）继承遗
16、产（E）互易52 按照代理产生的不同原因和方式，代理的种类有( )。（A）律师代理（B）委托代理（C）经纪人代理（D）法定代理（E）指定代理53 房屋买卖合同生效应具备的条件有( )。（A）当事人具有相应民事行为能力（B）采用国家规定的合同文本 （C）不违反法律和社会公共利益（D）缔约人的效果意思与表示行为相一致（E）由第三方鉴证54 钢筋混凝土结构建筑的承重构件有( )。（A）屋架（B）柱（C）阳台（D）板（E）梁55 对建筑物适用的基本要求包括( )。（A）通风（B）隔热（C）空间布局合理（D）防水（E）防菌56 套内建筑面积包括( )。（A）套内分摊面积（B）套内墙体面积（C）套内阳台面
17、积（D）套内楼梯面积（E）套内使用面积57 为满足适用与环境要求，厨房、卫生间的地面材料应具有的良好性能包括( )。（A）耐水性（B）抗渗性（C）导热性（D）抗冻性（E）耐久性58 常见的室内地面装饰材料有( )。（A）石膏板材（B）实木地板（C）复合地板（D）石材（E）PVC 板59 建筑工地上通常出现的建筑施工噪声有( )。（A）空压机、电锤噪声（B）混凝土搅拌机、混凝土震捣器噪声（C）切割钢材、石材、瓷砖、木板噪声（D）运输车辆、垂直运输机械噪声（E）施工工地附近公交汽车噪声60 在居住区环境景观中，属于场所景观的有( )。（A）路旁绿化种植（B）运动场所（C）雕塑小品（D）休闲广场（E
18、）儿童游乐场61 下列居住用地以外的城市用地中，属于公共服务设施用地的有( )。（A）商业金融用地（B）文物古迹用地（C）军事用地（D）邮电设施用地（E）交通设施用地62 关于地震的说法，正确的有( )。（A）地震震级小于 3 级人无感觉，3 级以上人有感觉（B） 5 级以上的地震会造成破坏（C）地震烈度 6 度及 6 度以下的地区一律不采取专门的防震措施（D）地震烈度 9 度以上的地区不宜选作城市建设用地（E）建筑抗震设防是针对地震震级而不是针对地震烈度63 按照用地构成，居住区用地的类型包括( )。（A）公建用地（B）住宅用地（C）道路用地（D）公共绿地（E）保留的自然村用地64 下列房地
19、产交易形式中，属于房地产三级市场的有( )。（A）新建商品房销售（B）房屋租赁（C）房屋抵押（D）土地转让（E）经济适用住房上市交易65 下列房地产种类中，与写字楼存在一定替代关系的有( )。（A）经济适用住房（B）商住两用住宅（C）宾馆（D）普通住宅（E）娱乐房地产66 决定房地产供给量的因素包括( )。（A）房地产价格水平（B）土地供应价格（C）建筑成本（D）消费者对未来的预期（E）房地产开发技术水平67 从经济理论上讲，资金存在时间价值的直接原因主要包括( )。（A）资金增值（B）资产升值（C）机会成本（D）经济发展（E）通货膨胀68 实现抵押权时，法定优先受偿款包括( )。（A）拖欠的
20、建设工程价款（B）营业税及附加（C）已抵押担保的债权数额（D）诉讼费用（E）拍卖费用69 建立可比实例成交价格的比较基准是市场法的基础，其内容主要有( )。（A）统一房地产范围（B）统一成交日期（C）统一交易情况（D）统一付款方式（E）统一价格单位70 关于收益法的说法，错误的有( )。（A）收益法的原理是预期原理（B）直接资本化法即现金流量折现法（C）未来的因素决定估价对象当前价值（D）报酬率与投资风险呈负相关（E）收益法适用的估价对象可以是有潜在收益的房地产71 在房地产估价的收益法中，报酬率的求取方法主要有( )。（A）累加法（B）成本法（C）试算法（D）内插法（E）市场提取法72 按照
21、贷款风险的性质，房地产贷款的风险分为( )。（A）系统性风险（B）静态贷款风险（C）宏观风险和微观风险（D）非系统性风险（E）动态贷款风险73 商业银行发放的个人住房贷款属于( )。（A）信用贷款（B）担保贷款（C）浮动利率贷款（D）自营性贷款（E）长期贷款74 信托的职能主要包括( )。（A）融通资金（B）财产事务管理（C）社会投资（D）结算服务（E）代理和咨询75 按统计要求，以绝对数反映总体内容的数量指标有( )。（A）住宅套数（B）商品房销售额（C）住宅竣工面积（D）人口密度（E）人均住宅使用面积76 下列指标中，属于反映居住状况的统计指标有( )。（A）实有住宅使用面积（B）实有住宅
22、套数（C）人均住宅建筑面积（D）住宅自有率（E）住宅空置面积77 心理过程是人的心理活动发生、发展的过程，下列心理现象不是心理过程的有( )。（A）需要（B）情绪（C）能力（D）兴趣（E）想象78 根据马斯洛的需要层次论，不属于最原始、最基本需要的有( )。（A）生理需要（B）安全需要（C）爱与归属需要（D）尊重需要（E）自我实现需要79 消费者的价格心理表现主要有( )。（A）习惯性心理（B）从众性心理（C）敏感性心理（D）倾向性心理（E）感受性心理三、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，
23、每个选项得 0.5 分。79 张某欲购买一套住房，委托甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)寻找房源并签订了经纪合同。甲机构寻找到的合适房源为李某的住房。该住房位于某幢住宅楼的二层，该住宅楼北侧为主城区高架桥，南侧为农贸市场。房屋主体结构完好，门窗及厨卫部分设施虽然有损坏，但不严重，经过简单维修就能修复。张某在甲机构对该住房权属证书进行查验，并对其进行现场勘验。随后张某与李某签订了房屋买卖合同，且按合同约定向李某支付预付款 20 万元；合同约定余款于取得房屋权属证书后立即支付。后张某以房屋周围环境噪声大为由拒绝收房，并认为李某在签订房屋买卖合同时有欺诈行为，要求解除合同，并要求李某双倍返还预付款。
24、80 张某与甲机构签订的经纪合同为( )。（A）委托合同（B）居问合同（C）行纪合同（D）诺成合同81 该房屋的完损等级可以判定为( )。（A）完好房屋（B）基本完好房屋（C）一般损坏房屋（D）严重损坏房屋82 张某在进行房屋权属证书查验时，能够根据房屋权属证书附图了解的房屋有关事项为( ) 。（A）房屋附属设施（B）房屋产权面积（C）房屋权界线（D）房屋所有权人83 该房屋的环境噪声污染源主要为( )。（A）工业噪声（B）交通噪声（C）社会生活噪声（D）建筑施工噪声84 关于房屋买卖合同中违约责任承担方式的说法，正确的为( )。（A）李某违约，应双倍返还预付款（B）张某违约，无权要求返还预付
25、款（C）合同若不履行，预付款应返还，但张某应承担违约责任（D）甲机构负有赔偿责任84 张某于 2009 年 12 月购买了两套住房。住房为毛坯房，建筑面积为 96m，单价为 5800 元/m 2；住房为精装修，建筑面积为 146m2，单价为 7800 元/m 2。完成房屋交割手续后，张某拟对住房进行室内装饰装修，其中选材上比较了实木地板、复合地板、塑料地板和瓷砖等地面材料以及石膏板、矿棉板、PVC 板和铝合金板等顶棚材料。2010 年 6 月，张某将住宅以 9800 元/m 2 的价格出售给李某，李某向银行申请期限为 20 年的个人住房抵押贷款，银行给出的贷款条件是首付 50%，贷款利率上浮
26、10%。假定 5 年以上银行基准贷款年利率为 6%，按月计息。85 张某比较的地面材料中，不适宜用于卧室的为( )。（A）实木地板（B）复合地板（C）塑料地板（D）瓷砖86 张某选择的顶棚材料中，可用于卧室顶棚的材料为( )。（A）石膏板（B）矿棉板（C） PVC 板（D）铝合金板87 若当地房地产投资报酬率为 8%，不考虑其他投资支出，张某投资住房在投资时点的净收益为( ) 万元。（A）18.60（B） 23.80（C） 132.48（D）137.6888 银行提供贷款的实际年利率为( )。（A）6.00%（B） 6.17%（C） 6.60%（D）6.80%89 李某办理个人住房抵押贷款需要
27、准备的材料为( )。（A）个人住房抵押贷款申请（B）经济收入证明（C）抵押房地产权属证明（D）户籍管理部门出具的无违法记录证明89 肖某由于工作地点变化，欲将其白住商品住房出售，于 2010 年 9 月委托甲房地产估价机构对该住房进行价值评估。估价师经现场查勘，发现室内使用大镜面作装饰，并大量运用花环、花束、弓箭、贝壳图案及纹样，属洛可可装修风格；所在小区占地面积 50000m2，其中有 20 幢 3 层联排别墅，建筑面积 6000m2，基底面积2000m2，15 幢 8 层住房，建筑面积 110000m2，基底面积 13750m2；5 幢 23 层塔楼，建筑面积 134000m2，基底面积
28、5800m2。附近有一座 30m 高的火力发电厂烟囱，100m 之处有铁路经过，铁路对面为城市排水沟。90 该住房室内装饰装修风格属于( )。（A）传统风格（B）自然风格（C）现代风格（D）混合型风格91 如需对该住房所在区域进行景观评价，可采用的方法为( )。（A）调查分析法（B）民意测验法（C）认知评判法（D）文献研究法92 该小区居民可能面对的环境污染类型为( )。（A）大气污染（B）生活污染（C）交通噪声污染（D）辐射污染93 该住房所在小区按居住区规划布置的住宅层数划分，包括的类型为( )。（A）低层（B）多层（C）高层（D）中高层94 该住宅小区住宅平均层数为( )层。（A）5.0
29、0（B） 7.38（C） 11.33（D）11.6094 2008 年，甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发某商品住宅小区项目。2009年，甲企业欲通过乙信托公司(以下简称乙公司)筹集开发项目所需资金。乙公司分析了该项目所在城市的房屋建设状况、销售情况等房地产市场状况及甲企业的经营状况，制定了投资额度安排。2010 年，该项目达到预售条件后，甲企业委托丙房地产经纪机构(以下简称丙机构)预售。丙机构为促进销售，在加强员工对消费者心理影响方面进行了专题培训。张某拟购买其中一套住房。丙机构的房地产经纪人王某分析了张某的收入状况，认为张某的收入虽然不高但较稳定。据此，王某为其制定了还款方案。95 为降低信贷风险，使甲企业与乙公司承担的风险都较小，可选择的利率为( )。（A）活期利率（B）定期利率（C）固定利率（D）浮动利率96 乙公司用来分析房屋建设状况的统计指标可能为( )。（A）房屋施工面积（B）竣工房屋面积（C）房屋新开工面积（D）人均住宅使用面积97 乙公司筹集资金的方式可能为( )。（A）房地产信托基金
