1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 7 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 影响土地价格的因素分析中，（ ）是最主要的社会经济因素。（A）行政因素（B）人口因素（C）国际因素（D）经济因素2 一般地讲，同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价（ ）。（A）住宅用地效益最低（B）商业用地效益最高（C）工业用地效益居第“（D）要靠政策决定3 下列选项中，（ ）对地价趋势的影响非常大，同时也影响着房地产投资者的投资兴趣。（A）税收政策（B）土地制度（C）城市规划（D）地价政策4 按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌的方式
2、公开出让。对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用（ ）价值标准。（A）出让合同（B）成本（C）完全产权（D）公开市场5 公园绿地属于城镇土地定级的（ ）因素。（A）环境质量（B）城镇基础设施（C）公用服务设施（D）绿化状况6 土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（ ）属于对土地价格的设定。（A）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（B）估价期日（C）估价机构对估价结果有解释权（D）估价结果的法律责任7 一个单元加权计算各因素分值后的结果，作为划定土地级别的基本依据，其符号用“S”代表，称为（ ）。（A）功能分（B）作用分（C）因素分值（D）单元总分
3、值(土地总分)8 下列属于面状分布形式土地因素的特征是（ ）。（A）所依附的客体在城镇中占地面积小（B）仅对其自身客体所在位置产生影响（C）通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系（D）在空间分布上聚集现象明显9 在土地估价过程中，确定估价期日是重要的内容之一，对估价结果有着直接的影响。关于估价期日，以下理解正确的是（ ）。（A）估价期日是指与委托方签订合同的日期（B）估价期日一般来说只需明确年月（C）估价期日只能由估价师按照评估对象的具体情况确定（D）同一宗地，在不同的估价期日评估的地价可能不同10 下列不属于单元划分方法的是（ ）。（A）多种因素判定法（B）均质地域法（C）网格法
4、（D）叠置法11 以下属于农用地利用资料的是（ ）。（A）农业技术实验资料（B）人均耕地（C）土地利用变更资料（D）土地利用规划12 城镇（ ）是基准地价相对稳定和不断演化的前提。（A）土地位置（B）土地质量（C）土地利用的相对合理性和变化性（D）土地收益13 工业用地影响因素不包括（ ）。（A）交通便捷度（B）产业集聚规模（C）城市规划限制（D）基础设施保证度14 反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为（ ）环境。（A）社会（B）人文（C）经济（D）地质15 在我国，（ ）反映宏观地价水平。（A）基准地价（B）标定地价（C）出让底价（D）市场交易价16 由政府组织或委托评估
5、，并被政府所认可，作为土地市场管理的依据是（ ），（A）基准地价（B）标定地价（C）出让底价（D）市场交易价17 以下能够体现当前我国城镇地价宏观管理所处历史阶段的事件是（ ）。（A）改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法（B）开展以地价动态监测为主要内容的城市土地价格调查工作（C）进行新一轮城镇土地定级估价成果更新（D）制订并执行工业用地出让最低价标准18 下列不属于宗地价格评估目的的是（ ）。（A）税收（B）股份制改组（C）容积率（D）拍卖19 根据各项修正系数，对待估宗地对应的（ ）地价进行修正，即可求得宗地地价。（A）基准（B）标定（C）出让（D）成交20 通常物价波动，表明货币购
6、买力的变动，即（ ）发生变动，此时不动产价格也将随之变动。（A）价值（B）使用价值（C）货值（D）币值21 影响不动产价格的行政因素中，（ ）直接影响着地价水平。（A）土地制度（B）住房制度（C）不动产价格政策（D）税收政策22 政府抑制不动产价格的措施不包括（ ）。（A）制定最高限价（B）制定标准价格（C）控制土地供应量（D）建立并完善不动产交易管理制度23 下列不属于影响不动产价格心理因素的内容是（ ）。（A）价格预期和购买心态（B）欣赏趣味（C）时尚风气（D）价值观的变化24 在进行城镇土地分等时，选取了五个因素，通过德尔菲法，已确定出因素的重要程度为 V1V3,V3=U4U4=V5，若
7、采用因素成对比较法(0，0.5，l 三种数值)，下列说法中，不正确的是（ ）。（A）V1 的权重为 0.3（B） V2 的权重为 0.4（C） V3 的权重为 0.5（D）V5 的权重为 0.125 适用于数据资料不足，不可测因素较多情况的方法为（ ）。（A）德尔菲法（B）相关性分析法（C）回归分析法（D）聚类分析法26 在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关，假定指标最高值和最低值分别为 30 和 10，某一参评城镇对应指标为 25，则计算的因子分值为（ ）（A）20（B） 66.7（C） 75（D）5027 根据农用地定级规程的规定，修正法定级
8、是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择（ ）等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评估出农用地级别的方法。（A）自然因素、区位因素（B）区位因素、社会因素（C）自然因素、区位因素、社会因素（D）区位条件、耕作便利度28 衡量因素的同一水平(同一个总体)下样本数据的误差，称为（ ）误差。（A）组内（B）随机（C）组间（D）系统29 回归分析不包括（ ）回归分析。（A）简单线性（B）多元（C）曲线（D）复杂30 对地区（ ）环境的基本判断是对各类不动产市场研究的基础。（A）自然（B）人文（C）经济（D）社会二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选
9、但选择正确的每选项得 0.5 分。31 我国土地使用年期较长，一般都在 50 年左右，而且在使用期间也同样拥有（ ）等权利。（A）转让（B）出租（C）抵押（D）出卖（E）投资32 土地所有权的基本属性包括（ ）。（A）完全性（B）归一性（C）社会性（D）不可分性（E）排他性33 影响土地区位的主要因素中的社会经济因素包括（ ）。（A）繁华程度（B）公园与绿地（C）交通状况或通达程度（D）人口密度（E）基础设施和公用设施的完备程度34 影响地价的交通条件主要有（ ）。（A）区域交通类型（B）区域交通管制（C）道路状况（D）区域土地利用性质（E）区域的车流量35 城镇土地分等中的城镇区位因素包括（
10、 ）。（A）城镇非产业规模（B）交通口位（C）金融状况（D）政策法规（E）城镇对外辐射能力36 一般来说，影响商业企业利润的因素有（ ）。（A）土地等级（B）占用土地面积（C）资金量（D）劳动投入量（E）土地肥沃程度37 以下关于基准地价评估区段划分的具体做法正确的是（ ）。（A）以道路、沟渠或其他明显地物为界（B）在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界（C）区位条件、交通条件相似的地块划分为同一区段（D）人流量、位置不能作为划分区段的依据（E）对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等38 下面既不属于农用地利用资料也不属于农用地经济资料的有（ ）。（A
11、）农业生产实测资料（B）农业区划资料（C）土壤普查资料（D）农业统计资料（E）样点土地利用条件39 影响土地位置优劣的因素主要有（ ）。（A）交通条件（B）基础设施（C）生活环境（D）土地潜力（E）人口分布40 基准地价评估所用数据以现实土地的（ ）为主。（A）收益（B）租金（C）潜力（D）地价（E）取得费41 地价体系中地价种类的多少，取决于（ ）。（A）土地制度（B）地价的作用（C）土地的等级（D）土地市场状况（E）政府管理土地的需要42 在我国，（ ）属于宗地地价。（A）基准地价（B）标定地价（C）申报地价（D）出让底价（E）市场交易价43 为保证估计结果的科学、客观、公正，接受委托估价
12、必须遵循（ ）原则。（A）争取服务（B）提高估价质量（C）适应性（D）准确性（E）适应国际化的要求44 在土地估价实务中，利用房地产出租调查数据评估土地价格时选取的租金可以为（ ）租金。（A）客观（B）支付（C）实质（D）待估价房地产实际（E）市场比较法评估得到的45 非公开的市场价值包括（ ）。（A）不动产的租赁价格（B）不动产的抵押价值（C）征用拆迁补偿价格（D）不动产的征用价值（E）不动产的投资价值46 按照年金的支付时间和支付金额是否确定，年金可分为（ ）年金。（A）确定（B）风险（C）定期（D）永续（E）不定期47 分析说明，顾问公司在研究市场的过程中，基本上可以把（ ）作为基础的研
13、究工作，每隔一年或半年进行一次。（A）地区经济分析（B）多种用途比较（C）供求分析（D）营销建议（E）社会因素分析48 不动产项目市场分析通常包括（ ）分析。（A）营销（B）回报率（C）供求（D）竞争对手（E）消费者49 农用地定级方法有（ ）。（A）因素法（B）修正法（C）样地法（D）权重法（E）剩余法50 在确定定级因素时应遵循（ ）原则。（A）主导因素（B）差异性（C）最有效使用（D）绝对稳定性（E）可行性三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。50 2005 年 5 月，某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗
14、已达到“七通一平”开发程度的国有空地，土地总面积为 10000m2，批准用途为居住，使用年限为 70年，土地形状规则，宗地修建性详细规划主要控制指标为：2.0建筑容积率3.0，40建筑覆盖率50。根据调查，该宗地所在区域房地产市场规范有序，预测未来三至四年房地产市场价格年平均上涨比率为 2，已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率 2.8，平均建筑覆盖率 31，平均开发周期两年，建成后即可全部售出，楼层在 8 层以上的小高层商品房平均售价为 8000 元m 2，楼层在 8层以下的多层商品房平均售价为 6000 元m 2，平均建筑费和专业费为 1000 元m 2，贷款年利率为 6，销售税费一般为
15、房地产总价的 6，开发利润率一般为房地产总价的 30。根据以上内容，回答 5155 小题的问题。51 根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有（ ）。（A）收益还原法（B）市场比较法（C）剩余法（D）成本逼近法52 根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点最恰当的是（ ）。（A）因为市场规范有序，有充足市场竞争性，遵循替代原则（B）因为区域未来价格年平均上涨比率仅为 2，市场处于稳定平衡状态，符合供需原则（C）实际建筑容积率为 2.8，建筑密度为 30，符合最有效利用原则（D）根据规划 2.0建筑容积率3.0，40%建筑覆盖率 50，不符合最有效利用原则53
16、根据上述条件，在开发完成后，该宗地房地产最可能实现的最大价值是（ ）万元。（A）17479（B） 18727（C） 23305（D）2497054 该宗国有土地使用权公开出让价格评估结果最可能为（ ）万元。（A）5624：（B） 6185（C） 8243（D）899255 房地产开发商甲于 2005 年 6 月 16 日竞价成功一宗地的国有土地使用权，并于2005 年 6 月 28 日与当地国土部门签订出让合同，2005 年 7 月 29 日取得国有土地使用证。2006 年 7 月 26 日，经批准，甲获准在原基础上增加商业用途，则其应补交土地差价的估价期日为（ ）。（A）2006 年 7 月
17、 26 日，但要重新评估原条件下土地出让价值（B） 2005 年 6 月 28 日，但合同事先要有约定（C） 2005 年 6 月 16 日（D）2005 年 7 月 29 日55 某企业于 2008 年 12 月 31 日以出让方式取得了一宗土地使用年限为 50 年期的国有工业用地，土地总面积为 3000m2，交纳的土地出让金为 30 元m 2，该宗地土地开发程度已达到“ 五通一平 ”(通路、通电、通水、通信、排水及场地平整)。 2009年 12 月 31 日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费) 平均为 10 万元亩，“ 五通一平”土地开发费为 8 万元亩，
18、在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为 5.5，投资利润率为10，土地还原率为 6，50 年期出让金水平仍保持不变。根据以上内容，回答5660 小题的问题。56 该宗地于 2009 年 12 月 31 日的单位地价为（ ）元m 2。（A）320.69（B） 342.58（C） 418.76（D）360.5057 下列各项费用中，不属于土地取得费的是（ ）。（A）劳动力安置费（B）土地平整费（C）拆迁费（D）征地费58 利用剩余法所计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的（ ）费用。（A）最高（B）最低（C）合理（D）总和59 反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，
19、作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的地价形式是（ ）地价。（A）宗地（B）出让（C）基准（D）标定60 下列对土地估价描述不正确的是（ ）。（A）土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致（B）同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大（C）同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响（D）土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计
20、算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。61 S 市有一面积为 4000m2 的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在 2007年 1 月 1 日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 (1)证载土地使用期至 2070 年 1 月 1 日，但限定商业用途最高土地使用年限为 40 年。 (2)宗地形状为规则平行四边形，规划容积率小于等于 3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”( 即通路、通上水、通下水、通电
21、、通信)和宗地红线内场地平整。 (3)该市基准地价 2005 年公布，基准日设定为2005 年 1 月 1 日，土地开发程度设定为红线外“五通”( 即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为 40 年、70年、50 年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业 800 元m 2，住宅 450 元m 2。 (4)其他相关资料： 1)该市同类用地价格在 2005 年 15月没有变化，2005 年 6 月至 2006 年 12 月每月递增 0.5。 2)商业用地、居住用地的还原利率均为 6。 3)根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容
22、积率为2.5 时，对应的地价水平指数为 100，容积率每增高或降低 0.1，则地价向上或向下修正 1。 4)根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为一2，住宅为 3。 5)基准地价系数修正公式为：宗地地价一基准地价(1+影响因素修正系数)年期修正系数 期日修正系数容积率修正系数+土地开发程度修正额。62 某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为 40 年，规划限定建造 2 万 m2 的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为 2 年，估计建成后客房平均出租率为 80，可经营面积比例为 75，年租金为 600 元m 2，房屋出租中每年的经营费用包
23、括：管理费按年租金的 3计，年维修费按年租金的 8计，保险费不计，税金按年租金的 12计，年折旧费按年维修费的 80计。该类建筑耐用年限 50 年，残值为零，建筑费和专业费预计为 1500元m 2，第一年投入 60，第二年投入 40，贷款年利率为 15，当地房地产综合还原利率为 8，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的 15，取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的 2。试估算开发商所能支付的最高投标地价款。土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 7 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 B3
24、 【正确答案】 D4 【正确答案】 B5 【正确答案】 C6 【正确答案】 B7 【正确答案】 D8 【正确答案】 B9 【正确答案】 D10 【正确答案】 A11 【正确答案】 A12 【正确答案】 C13 【正确答案】 D14 【正确答案】 B15 【正确答案】 A16 【正确答案】 B17 【正确答案】 B18 【正确答案】 C19 【正确答案】 A20 【正确答案】 D21 【正确答案】 A22 【正确答案】 C23 【正确答案】 A24 【正确答案】 C25 【正确答案】 A26 【正确答案】 C27 【正确答案】 D28 【正确答案】 A29 【正确答案】 D30 【正确答案】 C
25、二、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。31 【正确答案】 A,B,C32 【正确答案】 A,B,C,E33 【正确答案】 A,C,D,E34 【正确答案】 A,C35 【正确答案】 B,E36 【正确答案】 A,B,C37 【正确答案】 A,B,C,E38 【正确答案】 B,C,D39 【正确答案】 A,B,C40 【正确答案】 A,B,D41 【正确答案】 A,B,D,E42 【正确答案】 B,D,E43 【正确答案】 A,B,E44 【正确答案】 A,C,E45 【正确答案】 A,B,D46 【正确答案】 A,B
26、47 【正确答案】 A,C48 【正确答案】 D,E49 【正确答案】 A,B,C50 【正确答案】 A,B,E三、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。51 【正确答案】 B,C52 【正确答案】 A,B,C53 【正确答案】 D54 【正确答案】 C55 【正确答案】 A,B56 【正确答案】 A57 【正确答案】 B58 【正确答案】 A59 【正确答案】 D60 【正确答案】 C四、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计
27、算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。61 【正确答案】 1、方法选择 根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地价系数修正法评估。 2、解题思路 先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅用地的总地价和单位地价。 3、适用公式 待估宗地单位地价一宗地所在级别的基准地价(1+影响因素修正幅度) 年期修正系数期日修正系数 容积率修正系数+土地开发程度修正额 4、计算步骤 (1)选择计算方法。根据题目所提供资料，可采用基准地价系数修正法评估。 (2)计算商业部分地价 1)确定宗地所在
28、土地级别及基准地价标准。处于四级商业地价区，基准地价为 800 元m 2。 2) 确定影响因素修正系数 影响因素修正系数=1+(一 2) 一 0.98 3)确定年期修正系数 年期修正系数=11(1+6) 331 一1(1+6 ) 40)=0.9458 4)确定期日修正系数 期日修正系数=(1+0.5) 19=1.0994 5)确定容积率修正系数 容积率修正系数=(1+1)2=1.0829 6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为 0。 7)计算商业部分地价 商业部分单位地价=基准地价(1+ 影响因素修正幅度) 年期修
29、正系数期日修正系数容积率修正系数 =800 元 m20.980.94581.09941.0829 =882.79 元m 2 商业部分总地价=单位地价 总面积 商业部分所占比例 =882.79 元m 24000m210 =353116 元 (3)计算住宅部分地价 1)确定其所在土地级别及基准地价标准。处于四级住宅地价区，住宅基准地价为 450 元m 2。 2)确定影响因素修正系数 影响因素修正系数=1+3=1.03 3)确定年期修正系数 年期修正系数=1 1(1+6) 631一1 (1+6 )70)=0.9913 4)确定期日修正系数 期日修正系数=(1+0.5) 19=1.0994 5)确定容
30、积率修正系数 容积率修正系数=(1+1) n=1.0829 6)确定开发程度修正额。该宗地开发程度为宗地红线外“五通” 和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为 0。 7)计算住宅部分地价 住宅部分单位地价=基准地价(1+影响因素修正幅度)年期修正系数 期日修正系数容积率修正系数 =450 元m 21.030.99131.09941.0829 =547.0l 元m 2 住宅部分总地价一单位地价总面积住宅部分所占比例 =547.01 元m 24000m290 =1969236 元 (4)计算宗地总价 宗地总价=商业用地总价 +住宅用地总价 =(353116+1969236)元
31、 =2322352 元 宗地单价一用地总价用地面积 =2322352 元4000m 2 =581 元m 2 62 【正确答案】 第 1 步：计算开发后不动产价格 (1)计算年出租总收入：600 元m 220000m28075=720 万元 (2) 计算出租总支出 管理费=720 万元3=21.6 万元 维修费=720 万元8=57.6 万元 保险费不计 税金=720 万元12%=86.4 万元 年折旧费=57.6 万元80=46.08 万元 年支出合计=(21.6+57.6+86.4+46.08)万元=211.68 万元 (3)计算年出租纯收人 (720 一 211.68)万元=508.32
32、万元 (4)开发后不动产总价 =(508.328 )万元1 一 l(1+8 )2=6012.85 万元 第 2 步：计算建筑费与专业费 1500 元m 220000m2=3000 万元 第3 步：计算开发利息 300060 (1+15 )1.5 一 1+300040(1+15)0.5 一 1)万元=506.69 万元 第 4 步：计算开发利润 6012.85 万元15=901.93 万元 第 5 步：计算开发完成时地价 (6012.853000506.69901.93)万元=1604.23 万元 第 6 步：目前可能的最高投标地价 1604.23/（1+15% ）（1+2%）=1186.27 万元
