1、土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 11 及答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。0 下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。请阅读该图并回答以下问题。1 根据上图填写下面有关信息。工作底图种类：( ) 权利人：( ) 宗地编号：( )所在街坊：( ) 地类：( ) 四至：( )2 列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息(提示：不少于 5 个)。3 列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息(提示：
2、不少于 8 个)。4 假定委托方需贷款 300 万元，该地贷款率为 60，该区域商业用地平均容积率为200，估价对象建筑占地面积为 120m2，经过你的判断，估价师能否作出可以接受委托的决定? 列出你的判断依据 (提示：简要计算步骤 )。二、报告判读题5 下面是一个完整的土地估价技术报告，请阅读后指出错误点并说明原因土地估价技术报告第一部分一、估价项目名称：厂地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略) 四、估价对象 (略) 五、估价目的：对 厂的土地使用权价格进行评估。六、估价依据(1)中华人民共和国土地管理法及实施条例。(2)中华人民共和国城市房地产管理法。(3)中华人民共和国城镇国有
3、土地使用权出让和转让暂行条例。(4)国家土地管理局、国家体改委股份有限公司土地使用权管理暂行条例。(5)市有关土地的法律法规及文件规定。(6)委托方提供的有关资料(略) 。(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。七、地价定义此次评估地价是评估对象 50 年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。八、估价期日：2007 年6 月 30 日九、估价日期：2007 年 8 月 13 日十、估价结果总地价：40 605 56580元估价结果一览表(略) 十一、需要特殊说明的事项(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。(2)本报告评估地块为厂划拨土
4、地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。(4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。(6)本报告自估价期日起半年内有效。十二、土地估价师姓 名 签名 (略) (略) (略)十三、土地估价机构(略) 2007 年 8 月 22 日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、 估价对象描述 1土地位置状况委估地块为厂用地范围内的一部分，位于区大道号，西临 江、
5、北靠 路、东临大道、南至 厂，距大桥约 35 km。2土地登记状况厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为 厂。评估对象为厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第号，图号为，地号为，土地总面积为 7 601 m2，其中估价对象勘测定界面积为 7 477 m2。西区和北区：国有建设用地使用证号为第号，图号为，地号为，土地总面积为 628 319m2，其中待估地块北区勘测定界面积为 40 108 m2，西区勘测定界面积为 24 449m2。3土地权利状况估价对象土地使用权为厂以行政划拨方式取得。4建筑物及地上附着物状况(略)二、地
6、价影响因素分析 1一般因素(略)2区域因素(1)位置评估对象位于新区江东岸，距市中心约 12 km，距口岸约 1 km，距大桥约 35 km。(2)交通条件 (略)(3) 区域性质由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。(4)集聚条件评估对象周边规划为开发区，有保税区、出口加工区、高科技园区等，工业集聚规模较高。(5)地块面积及形状待估地块总面积为 72 034m2，其中南区 7 477m2，北区 40 108m2，西区 24 449m2。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。 3个别因素(1)环境条件评估对象所在区域附近工厂相对集中，如化工厂、煤气厂等，有一定的空
7、气污染。(2)地质条件评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。(3)临江条件评估地块临 江，有较理想的水运条件。 (4)土地使用权年限取国家规定的工业用地出让最高年限为 50 年。第三部分土地估价一、估价原则(略)二、评估思路与方法选择根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。三、估价过程(一)市场比较法市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就
8、交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：待估土地价格=交易实例土地价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数区域因素修正系数 1比较实例的选择通过对市场交易实例的调查与分析，选择 3 个可比性较强的交易实例作为比较实例。2比较因素的选择根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素。3因素条件说明待估宗地和比较实例的各因素条件说明见下表。编制比较因素条件指数表经对上表中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见下表。*表中有关修正说明如下：(1)期日修正
9、目前，工业用地地价约下跌了 5。(2)实例 2 年期修正1-1 (1+r)301-1 (1+r) 50=937。5因素修正由上表进一步得到各项修正系数，见下表。6实例修正后的地价计算经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。待估宗地地价=(56380+62540+502 00)元m 23=56373 元m 2(二)成本逼近法成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：地价=土地取得费用+土地开发费用+ 投资利息+投资利润(1)土地取得费用：根据征用该地实际发
10、生费用计算。耕地占用税：60 元m 2；菜地建设基金：450 元m 2： 粮油差价补偿费：37 元m 2；土地补偿费： 115 元m 2； 青苗补偿费：20 元m 2； 土地平整费：15 元m 2；劳动力安置费：600 元m 2； 养老费：495 元m 2；征地管理费：按(+ +)2计，即 37 元m 2；不可预见费：(+ +)2=28 元m 2。上述各项费合计，得到土地取得费用为 1992 元m 2。(2)土地开发费用：取 110 元m 2。(3)投资利息：假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：利息：(199 210081+11010081)元m 2=312 元m 2(4)投资利润：
11、土地开发投资利润率取 12，则：投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)12=(199 2+110)元 m212=371 元m 2 上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：v=(1)+(2)+(3)+(4)=(199 2+110+31 2+37 1)元m 2=3775元m 2(三)评估结果的确定上述两种方法评估结果分别为56373 元m 2 和3775 元m 2。由于近年来新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为56373 元m 2。由于待估土地总面积为 72 034m2，则评估总价格为 40 605 5658 元。第
12、四部分附件(略)6 下面是一个完整的土地估价技术报告，请阅读后指出错误点并说明原因土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：储运公司仓库部分土地和库房估价。二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的：为储运公司以 仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格依据。五、估价依据：(略)六、价格定义：本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。七、估价期日：2007 年 9 月八、估价日期：2007 年 8 月 30 日至 9 月 20 日九、估价结果土地价格总计：191 万美元，单位地价 393 美元m 2 房屋价格总计：4192 万元人民币，单价 7228
13、元m 2(人民币)。十、需要特殊说明的事项(1)评估对象为储运公司 仓库中的部分生产经营用地和库房。储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。(3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。(4)本报告有效期为 1 年。(5)本报告不对任何第三者承担责任。十一、估价人员签名 注册房地产估价师编号 经济师、资产评估师编号 十二、土地估价机构(略) 2008 年 9 月 20日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述 1土地位置状况位置：仓库位于某市路 150
14、 号，靠近码头。土地用途：仓储用地。土地面积：仓库总用地面积为 152 000 m2，其中估价对象土地面积为 4 850m2。土地利用状况：仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的 685，为 104 120m2，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。土地等级：6 等。2土地权利状况评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地于 1999 年经市土地管理部门批准依法征用当地农地，并严格按规划建设使用。3建筑物及其他附着物状况(略)二、地价影响因素分析 1一般因素某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良
15、好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。2环境因素仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。3个别因素仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面荷载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平 ”，地上建筑物面积为 5 80
16、0m2。第三部分土地及附着物估价一、估价原则(略) 二、估价技术路线由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。三、估价过程基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格 (一)土地估价 1成本法评估土地价格本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平” 的熟地地价。(1)比较实例选择本次评估收集了以下 3 个比较实例：
17、比较实例 A：东平路 32 号，国有出让仓储用地；比较实例 B：临江路 158 号，国有出让运输业用地；比较实例 C：临江路 194 号，国有出让工业仓储用地。(2)比较因素选择比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。(3)编制因素条件说明见下表。(4)编制比较因素条件指数表(略)。(5) 因素修正由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。 因素修正见下表。 上述比准价格接近，取其算术平均值：地价=(24 美元 m2+237 美元 m2+2405 美元m2)3=239 美元m 2 取整为：
18、24 美元m 2(6)计算土地开发费根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为 8 美元m 2。(7) 计算单位面积地价利息率取银行一年期贷款利率 12，管理费取 3，开发周期取 1 年，开发费均匀投入，利润率取行业利润率 7，则：地价=24(1+12 ) 1.5+8(1+12) 0.5+(24+8)(3+7)美元m 2=(2845+8 47+32)美元m 2=4012 美元m 2(8)总地价=4012 美元 m24 850m2=194 582 美元，合人民币 161.5 万元(美元与人民币汇率取 1：83)2收益还原法评估土地价格根据委托方提供的资料计算。(1)仓库去年全年经营收入
19、 8805 万元(人民币)。(2) 全年全部经营支出为 320 万元(人民币)。(3)土地纯收益(营业税及附加取 556) ：880 5(1-556)-320万元=5115万元(4)计算地价 (土地还原利率取 7) 地价=(511 57)(1-1(1+7) 50)152 0004 850 万元=2252 万元 3地价的确定将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为：(1615+2252) 万元219335 万元(二)求取房屋价格 1计算房屋重置价评估房屋为一座 3 层库房，框架结构，有一台 2t 货梯，1993 年竣工使用，耐用年限 60 年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，
20、计算得房屋重置单价为 1 100 元m 2(1446 美元 m2)。则：房屋重置价为：1 100 元m 25 800m2=6 380 000 元 2计算房屋折旧 (设残值率为 2，耐用年限为60 年)(1)年折旧额：6 380 000(1-2)60 元=104 206 元(2)折旧总额：104 206 元14=1 458 884 元 3计算房屋现值(6 380 000-1 458 884)元=4 921 116 元，取4921 万元(三) 评估对象总价评估对象总价= 地价+房屋价格=(193 35+4921)万元=685 45 万元四、估价结果(略) 第四部分附件一、房屋产权证书二、估价对象照
21、片三、公司营业执照土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 11 答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。1 【正确答案】 填写有关信息(1)工作底图种类：(宗地图) 。(2)权利人：(黄坪旅游公司) 。(3)宗地编号：(5) 。(4)所在街坊：(74) 。(5)地类：(242)。(6)四至：(东：东安河；南：黄坪中学；西：丽景巷；北：大场路)。2 【正确答案】 列出有关该宗地个别条件的信息(1)用途：商业。(2)土地面积：308 m 2。(3)临街，街角地。 (4)矩形，规则。(5)南高北低。(6)地质状况较好。(7)建筑密度较低。 (8)向东发展受到限制。3 【正确
22、答案】 列出有关该宗地区位条件和周边环境的信息(1)二级地。(2)银行。(3)商场。(4)邮局。(5)学校。(6)道路。(7)河流，略有污染。(8)古桥。4 【正确答案】 对于估价师能否作出可以接受委托的决定，列出你的判断依据(列出计算步骤) (1)不能接受。 (2) 该地块容积率：1205308=194。 (3) 该区域商业用地平均容积率：200。 (4)该区域商业基准地价：1 200 元m 2。 (5)该地块估计地价：1 200 元m 2308m2=369 600 元。 (6)该地块可能的贷款额： 369 600 元60=221 760 元。二、报告判读题5 【正确答案】 错误之处：1第一
23、部分后面应写上“总述” 。2估价项目名称不明确。3“估价目的 ”中未说明估价的应用方向。4“估价依据 ”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。5“地价定义 ”中未说明土地开发程度。6“估价日期 ”中未注明估价的截止日期。7“估价结果 ”无单位地价和大写。8“需要特殊说明的事项” 中未说明估价的假设条件。9“估价师签名栏 ”无估价师资格证书号。10“土地登记状况 ”中证书名错，应为国有土地使用证。11登记状况中无四至、登记等。12“土地权利状况 ”栏未说明他项权利状况。13区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素；将区域因素(环境条件) 列入了个别因素；个别因素
24、中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。14在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。15交易情况说明不正确。16在因素条件表中应将“宗地面积形状” 列入个别因素栏，将 “环境条件”列入区域因素栏。17在选取的实例中，实例 3 超过了规定年限(5 年)。18个别因素修正中，“ 面积形状 ”修正错误。19“基础设施状况 ”未作修正。20交易时间未作修正。21期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了 5” 。22实例 2“容积率 ”修正错误；实例 1、实例 3 容积率未修正。23实例 2 年期修正错，应为实例 1 年期修正，30 次方和 50 次方。24年期修正未对 r 的取值作说明。2
25、5市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。26成本逼近法公式错，无土地增值收益。27在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。28“土地平整费 ”不应计入 “土地取得费”。29“土地开发费 ”无取费依据。30利息计算中的“ 利息率 ”的确定无依据。31投资利息中开发期没有乘 12；按复利计算。32利润率的确定没有依据。33成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。34成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。35估价结果未大写。36第四部分应为“ 附录”。6 【正确答案】 错误之处：1估价目的中对土地权利说明不明确。2无估价对象描述。3估价定义中用途、基础设施、年期、权
26、利未说明。4估价期日非具体时点(无“日”) 。5估价结果中无大写、无汇率，币种不统一。6无土地估价结果一览表。7“需要特殊说明事项 ”中未对估价的假设条件 (价格)进行说明。8说明事项中，未办理出让手续就入股。9报告有效期应为半年。10非土地估价师。11出具报告的时间离估价基期过长。12无四至说明。13无土地登记状况说明(地号、图号、证号等)。14土地级别与土地等混同。15他项权利无说明。16征地审批机关应为当地政府，而非土地部门。17一般因素描述不全(需进一步说明)。18区域因素分析错为环境因素分析。19个别因素描述不全(需进一步说明)。20估价方法应用错误(需进一步说明)。21因素修正表案例 B 错，应为 2347。22土地开发费无依据，不是客观费用。23计息期错，应为 1 年。24未计算土地税费、土地增值收益。25未作年期修正。26收益还原法中，收益不是客观收益。27未扣除房屋收益。28还原率无依据。29两种估价结果相差过大，不能用算术平均值。30土地征用日期与竣工日期矛盾。31房屋折旧计算错误(年限错误，不应扣残值)。32附件中缺土地使用权证书(图、证)。33附件中缺资质证书、估价师资格证书。
