1、土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 1 及答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。0 A 房地产开发公司于 2007 年 12 月 31 日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008 年 1 月 31 日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。因后续资金问题，A 公司拟与 B 公司合资成立 C 公司，其中 B 公司以现金出资，拟占 C 公司 25的股份，A 公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占 C 公司 75的股份，土地价值量以 2009 年 9 月 30 日作为审计时间点。双方同意将该宗
2、地的建设用地使用权过户至 C 公司后，以 C 公司的名义共同开发该项目。为确定该建设用地使用权的人股价值，2009 年 9 月 10 日，A 公司和 B 公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。 土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。 (1)该项目设计总建筑面积为 20 万 m2，容积率为 400，共建 5 栋 16 层相同住宅。其他根据规划要求配置。 (2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。于 2008 年 4 月 5 日开始动工，先期建设的为西侧的 l 号住宅楼，设计建筑面积为 40000m2，已投
3、资25 亿元，但 2008 年 6 月，由于 A 公司资金原因，该项目停工至今。 (3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通信、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计 1 年后可开通。 (4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下： 证书号：略 土地使用权人：A 房地产开发公司 坐落：省市区二环路 25 号 地号：YT5671 图号：10012575 地类(用途)：住宅用地 取得价格：20000 万元 使用权类型：国有出让 终止日期：2078 年 1 月 31 日 使用权面积：50000m 2 发证日期：2008
4、年 2 月 8 日 附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合同，有下划线的内容为填写内容，其余均为制式) “第四条 出让人出让给受让人的宗地坐落于省市区二环路 25 号；宗地平面及空间 范围以 1985 国家高程系统 385m 高程面为起算面，向上至离起算面 48m 的高程面为止，向下至离起算面-10m 的高程面为止，高差为 58m；宗地编号为 YT5-6-7-1，宗地总面积大写鱼互 m2(小写 50000，00m 2)，其中出让宗地面积为大写鱼伍 m2(小写 50000，00m 2。 第五条本合同项下出让宗地的用途为住宅用地。 第七条出让人同意在 2008 年 1
5、月盟将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）款规定的土地条件： (一)达到场地平整和周围基础设施七通，即通上水，通下水，通电，通天然气，通暖通路。 第九条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每 m2 人民币大写肆任元(小写 4000.00 元)；总价款为人民币大写煎堡元(小写 200000000，00 元)。 第十三条受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写壹拾亿元(小写 10000000000，00 元)。项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。 第十四条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合附件 2城市规划
6、管理部门确定的出让宗地规划条件，其中： 主体建筑物性质商品住宅楼； 附属建筑物性质； 建筑容积率不高于40 不低于 30； 建筑限高 48m； 建筑覆盖率不高于 30不低于 20； 绿地率不高于 40； 其他土地利用要求居民活动场所、地面停车场、小区道路等不低于土地面积的 40。 第十八条受让人同意在 2008 年 4 月 30 日之前动工建设，同意在 2010 年 10 月 31 日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。 受让人不能按期开工建设，应提前 30 日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。 第二十七条受让人按照本合同约定已经
7、支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国 有土地使用证，取得国有建设用地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，但首次转让(包括出售、互换、出资和赠与)剩余年期国有建设用地使用权时，应当经出让人认定符合下列第(一)款规定之条件： (一)按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的 25以上； 合同签订日期：2007 年 12 月 31 日。” 1 上述信息中，哪些是作为“估价事项” 明确的内容 ?用简短语句列出。2 根据上面的有关资料，按照最佳利用原则，以已有的规划条件为基础，列出估价中可以采用的土地利用条件的内容。3 根据合同内容，使用简短语句，列出原土
8、地使用者应履行的责任。4 使用简短语句，列出该土地原使用者对土地权利可以的处置方式。4 A 集团公司(国有) 拟将所属 B 工厂改制为 B 股份有限公司， 2009 年 7 月获得所在省国有资产监督管理委员会批准后，7 月 28 日，A 公司委托某土地估价机构对 B工厂涉及的国有划拨建设用地进行估价。下面是根据委托方提供的相关资料和估价师现场勘察得到的相关信息整理出的有关情况，请阅读后回答相关问题。 (1)A 公司是财政部批准实行国家控股公司试点的企业，属国家授权的投资机构。 (2)B 工厂为 A 公司所属全资子公司，为机械加工型企业，正在进行一项重点技术改造，改制为股份有限公司后，将择机上市
9、。 (3)B 工厂所使用土地位于市区新中路15 号，分为东西两部分，东西两侧有围墙隔开，并独立建设基础设施。西侧为该厂办公和职工宿舍区，总土地面积为 10622m2，其中宿舍与办公区没有明确的分割线，但办理了独立的土地登记，面积为 4400m2。西侧宿舍楼建筑面积 8500m2，已按房改政策出售给职工；办公楼建筑面积 4500m2。东侧为厂区，占地 42342m2，生产性用房建筑面积为 25000m2。厂区中有一研究楼，但已经独立办理土地登记。 (4)B 工厂在厂区东约 1km 处有一分厂，也是其主要生产部门，为独立核算的非法人企业，占有土地面积 22l00m2。 (5)土地证所载所有土地使用
10、权人均为 B 工厂，主厂区统一地号为 LH 一 3 一(3)一 266，无产权纠纷。 (6)经向当地国土管理部门了解，B 工厂已于 2008 年 10 月将东侧厂区内的研究楼(土地面积 1200m2)及地上建筑抵押给了某银行，共贷款 700 万元，期限为 1 年，办理了抵押登记，申领了土地他项权利证明书。 (7)该土地外均有上水、下水、通电、通天然气、通信、通暖设施及道路。西侧所有管线均已接入并能正常使用；东侧除天然气外，其余管线也均已接入，目前使用情况正常。B 工厂宗地内的各项基础设施开发费用均在企业的财务报表中有所反映。 (8)2009 年 7 月 5 日，审计、资产评估等机构已进场工作，
11、企业审计的截止日期为 2009 年 6 月 30 日。 (9)委托方提供了 B 工厂的营业执照、国有土地使用证、国家国资委关于改制的批文、实行国家控股公司试点的企业及属国家授权的投资机构的相关文件、房屋所有权证、宗地利用及基础设施情况等资料。5 B 工厂改制为股份有限公司过程中，除了估价之外，还需要对其现在使用的国有划拨建设用地使用权进行处置，你认为可以选择的处置方式有哪些?6 根据上述资料，B 工厂有哪些土地可以进入股份公司?请列出名称和土地面积。7 假定你是土地估价师，请结合上述信息，对东侧厂区土地(不包括研究楼)的价格进行定义。8 该企业在改制完成后，假定由于特别原因需要将东侧生产用地转
12、变为出让用地，并于 2009 年 8 月 8 目签订土地出让合同，土地登记时间为 2009 年 9 月 1 日。请根据上述有关资料列出主要的登记信息。8 某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于 2008 年 10 月 8 日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南 H 市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为 1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有 3m 宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有
13、 2km 长的自建道路与某国道相连；宗地内有 11 栋建筑物，其中，办公楼 1 栋，仓库 3 栋，车间 3栋，宿舍楼 2 栋，综合服务楼 1 栋，变电房 1 栋。企业用电来自 3km 外的变电站；企业信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，9 在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)?A是集体还是国有 B( ) C( ) D( )10 根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。11 若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。12 若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，所以评
14、估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为 154 元m 2。又由于所处区域属于全国工业用地出让最低价标准11 等，其最低价标准为 144 元m 2，评估公司从保守原则出发，将结果调整为 144 元m 2，并按照 70抵押折扣率折算，扣除 40土地出让金，将评估结果确定为 60 元m 2。列出上述操作过程中的错误点。13 假如该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件?二、报告判读题14 估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所得，根据经济技术开发区经济发展局文件关于“住宅小区”项目初步设计的批复( 开经2005053 号)
15、，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为 95635m2，总建筑面积为 143452m2，其中物业管理、会所等公建配套用房面积占 34，容积率为 15，建筑覆盖率小于或等于 35。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地质状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻 轨经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变多层住宅性质的前提下，为最大程度提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定
16、为多层别墅型住宅用地，总用地面积为 95635m2，总建筑面积为 35000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占 34 ，建筑覆盖率小于或等于 15，容积率为 037，主要建筑物为多层，二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。 根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为2 年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。 15 预期售价确定及销售状况分析 从经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出让用地新开发的别墅排屋平均售价在 35004000 元m 2 之间，
17、考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即 2009 年 6 月 30 日，法定使用年限的住宅平均售价为 3500 元m 2，则该物业预期总售价为 总售价一平均售价建筑面积 =3500 元m 235000m2 =2250万元 通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到 40 ，另外 60在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。 16
18、开发总费用的确定 根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如 5km 长的电缆铺设费用， 100m 长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下： (1)前期费用(分析过程略)：确定其前期费用为 200 元m 2(按总建筑面积) ，则前期费用总计为前期费用=前期费用标准总建筑面积
19、 =200 元 m235000m2 =700 万元 并设定为开发初期一次性投入。 (2)建造成本(分析过程略)：确定其平均建造成本为 700 元m 2(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为建造成本一平均建造成本总建筑面积 =700 元m 235000m2 =2450万元 并设定为开发期内均匀投入。 (3)室外建设费用(分析过程略)：确定该地块室外建设费用标准为 220 元m 2(按土地面 积)，则小区建设费用总计为室外建设费用一室外建设费用标准土地面积 =220 元m 295635m2 =210397 万元 并设定为开发期内均匀投入。 (4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可
20、预见费等，按上述(2)+(3)的 5计。设定为开发期内均匀投人。管理费用=(2)+(3)5 =(2450+210397)万元5 =22770 万元 4销售费用(分析过程略)确定此项费用可按总售价的 8计，该项费用设定为与销售进度同步投人。 销售费用：总售价8 =12250 万元8 =980 万元 17 利息率和利润率确定(1)利息率：本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用 2006 年 4 月 28 日公告的银行 13 年期贷款利率 603。(2)利润率：房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情
21、况，确定该房地产开发项目投资利润率为 24。18 地价测算 根据假设开发法基本公式：地价一预期售价一总开发费用一利润一利息一销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程解上式得到 总地价=276228 万元 土地单价=2762 28 万元95635m 2=289 元m 2 就上述报告片断，回答以下问题： 1你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么? 2请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素(提示：不少于 6 个)。 3报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求(提示：不少于 4 个)? 4报告中不动产开发前期费用里有不应计
22、人的项目，请指出来。 5报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为 P，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 1 答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。1 【正确答案】 估价对象明确的内容 (1)估价对象：坐落于省市 区二环路 25 号住宅用地，共 50000m2。 (2)权利人：A 房地产开发公司。 (3)估价目的：确定土地使用权的人股价值。 (4)估价基准日：2009 年 9 月 30 日。 (5)委托估价时间：2009年 9 月 10
23、 日。 (6)委托方：A 公司和 B 公司。 (7)价格定义：“ 七通一平”，住宅用途，容积率为 4，国有土地使用权(正常市场)价值。 2 【正确答案】 估价中可以采用的土地利用条件的内容 (1)绿地率：40。 (2)建筑覆盖率：2030。 (3)建筑层数：16 层。 (4)容积率：400。 (5)建筑面积：20 万 m2 (6)土地面积： 50000m2 (7)土地用途：住宅。 (8)居民活动场、地面停车场、小区道路等占土地面积的 40。 3 【正确答案】 原土地使用者应履行的责任(1)支付 2 亿人民币地价款。(2)按照规划条件用地。(3)投资额不低于 10 亿人民币。(4)在 2008
24、年 4 月 30 日之前动工建设。(5)在 2010 年 10 月 31 日前完成项目施工建设。(6)完成开发投资总额的 25以上才可以转让。4 【正确答案】 该土地原使用者对土地权利可以的处置方式(1)转让。(2)出租。(3)抵押。(4)置换。(5)作价出资。(6)作价人股。(7)赠与。5 【正确答案】 可以选择的处置方式(1)出让。(2)国有租赁。(3)授权经营。(4)作价出资 (人股)。6 【正确答案】 B 工厂可以进人股份公司的土地名称和土地面积 (1)东侧生产区，土地面积 41142m2 (2)东侧研究楼占地，土地面积 1200m2。 (或上述两项合并：东侧厂区占地，土地面积 423
25、42m2) (3)西侧办公楼占地，土地面积 6222m2。 (4)厂区外分厂占地，土地面积 22100m2。 7 【正确答案】 对东侧厂区土地(不包括研究楼)的价格进行定义(1)估价基准日： 2009 年 6 月 30 日。(2)实际土地用途：工业，设定土地用途：工业。(3)容积率： 06(或 0607 或 06l，或 06) 。(4)实际开发程度：宗地外“ 七通”宗地内“六通一平”，设定开发程度：宗地外“ 七通”，宗地内 “一平”。(5)设定使用年期：50 年。(6)设定土地使用权类型：根据处置方式任选一种。8 【正确答案】 主要的登记信息(1)土地使用权人：B 股份有限公司。(2)坐落：市
26、区新中路 15 号。(3)地号：为 LH 一 3 一(3)一 266。(4)地类(用途)：工业。 (5)使用权类型：国有出让土地。(6)终止日期： 2059 年 8 月 7 日。(7)使用权面积： 41142m。(8)土地登记时间： 2009 年 9 月 1 日。9 【正确答案】 评估前需要了解的关键信息(1)是否符合规划。(2)建筑物是否合法。(3)是否交纳清有关税费。(4)委托方是否真正具有土地处置权(或产权是否清晰、是否有产权纠纷)。(5)是否重复抵押 (或是否设定有他项权利) 。(6)有下列答案的可增加 05 分，但总分不超过 5 分：若是国有土地，是划拨还是出让(或是否有产权证) 。
27、10 【正确答案】 已知的宗地个别条件 (1)宗地西高东低。 (2)宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形。 (3)地下水位适中。 (4) 红壤软土。 (5)不临路。 (6) 面积1500m2。 (7)宗地内“ 四通一平 ”。 (8)无使用限制。 11 【正确答案】 地价定义(1)实际用途为工矿用地。(2)设定用途为工业用地。(3)实际开发程度为宗地红线外“ 三通”(通路、通电、通信) 和宗地红线内“ 四通一平”( 通路、通电、通信、供水及场地平整) 。(4)设定开发程度为宗地红线外“ 三通”(通路、通电、通信) 和宗地红线内“ 四通一平”( 通路、通电、通信、供水及场地平整) 。(5)土地使用
28、权性质为划拨土地使用权。(6)估价基准日定为 2008 年 10 月 8 日。(7)使用年期及剩余使用年期。12 【正确答案】 评估操作过程中的错误点(1)不能简单比照末级基准地价，要说明理由。(2)不能以最低价标准为依据确定市场价。(3)土地出让金扣除应以市场价为基础。(4)抵押折扣不能作为评估结果。13 【正确答案】 前置条件(1)划拨土地使用权性质不改变。(2)购买方应具有竞买资格。(3)土地用途不改变。(4)专门土地拍卖场地。(5)专业土地拍卖公司。二、报告判读题14 【正确答案】 报告中估价对象的最佳利用方式不恰当。存在的问题(1)不符合政策 (别墅类高档住宅为国家禁止产业用地)。(
29、2)不合法(规划批准为多层住宅) 。15 【正确答案】 估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素(1)设计批复。(2)用途为多层住宅小区。(3)容积率 15。(4)建筑覆盖率小于或等于 35。(5)环境状况表明很适合修建住宅。(6)地质状况表明只适合修建多层住宅。(7)本区域对多层住宅需求较大。16 【正确答案】 如果采用市场案例分析确定，在选择案例时的要求(1)多层住宅用地。(2)位于本区域 (或同一市场圈等) 。(3)近期(不超过 3 年)。(4)正常销售。(5)规模相当。(6)档次相当。(7)其他合理答案。17 【正确答案】 不动产开发前期费用中不应计入的项目(1)电缆铺设费用。(2)排水管道费用。18 【正确答案】 总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式 (1)总售价=3500 元m 235000m2。 (2)总开发费用：=700+(2450+210397+22770)万元或：建造成本=700 元m 235000m2。 (3)销售费用 =12250 万元8。 (4)利息=(P+700)(1+603)2-1+(2450+210397+22770)(1+603%) 2/2 一 1万元。(5)利润=(P+700+2450+210397+22770)万元24。
