1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 33 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 土地分等定级的对象是城镇建成区和近郊区范围内的所有地土地。( )（A）正确（B）错误2 当土地级别或区域内有多种区域内有多种土地利用类型时,则需分别评估出每种用途的标准地价。( )（A）正确（B）错误3 结构施工图：包括基础平面图，基础剖面图，楼层结构布置图，屋盖结构布置图，柱、梁、板配筋图，楼梯图，结构构件图或表，以及必要的详图。( )（A）正确（B）错误4 应交款项在实际未上缴以前,不构成企业的一部分流动负债。( )（A）正确（B）错误
2、5 建筑物与构筑物折旧的数额为建筑物与构筑物在估价时点时的市场价值与其重置价格之间的差额。( )（A）正确（B）错误6 地价是在土地所有权或使用权流转的基础上产生的。( )（A）正确（B）错误7 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。( )（A）正确（B）错误8 淄博市属于单一工业为主的城市。( )（A）正确（B）错误9 开发性价格主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。( )（A）正确（B）错误10 路线价是设定在街道上的标准宗地的单位地价。 ( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 根据工业区位理论，集聚因素
3、形成的聚集经济效益可使( )和工资定向的工业区位产生偏离，从而形成工业区位的第二次变形。（A）固定成本（B）原料指数（C）运费（D）分散因素12 土地的供给按其性质可分为( )（A）弹性供给和无弹性供给（B）划拨和转让（C）有限供给和无限供给（D）自然供给和经济供给13 人口增加将导致( )。（A）土地需求增加（B）土地自然供给增加（C）土地经济供给增加（D）土地需求不变14 地租的占有是土地( )借以实现的经济形式。（A）使用权（B）所有权（C）租赁权（D）处置权15 市场法适用的估价对象是具有( )的房地产。（A）交易性（B）收益性（C）特殊性（D）再开发潜力16 最适用的房地产价格指数或
4、变动率是( )。（A）全国房地产价格指数或变动率（B）某地区房地产价格指数或变动率（C）全国某类房地产价格指数或变动率（D）某地区某类房地产价格指数或变动率17 在百分率法中，房地产状况调整系数应以( )房地产状况为基准来确定。（A）估价对象（B）标准房地产（C）市场上（D）交易情况18 剩余法除可于评估土地价格外，还可以用于( )。（A）房地产开发项目可行性分析（B）房地产纯收益估测（C）评估建筑质量（D）物业管理评估19 根据中心地理论，( )市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。（A）三角形（B）四边形（C）六边形（D）同心圆20 统计指标的( ) 是统计语言沟通的前提。（A）目的性
5、（B）科学性（C）可量性（D）可比性21 一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于( )。（A）10（B） 2（C） 0（D）重置成本乘以折旧率。22 根据国土资源部 2006 年颁发的土地估价师资格考试管理办法，获得执业资格的土地估价师可以从事( )的评估。（A） 地表的权利（B）地表及地下空间的权利（C）地表、地下及地上空间的权利（D）地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定作物及相关权利权益23 房地产市场中供给者是指( )。（A）向房地产市场提供土地或房屋交易对象的经济行为主体（B）房地产中用有偿方式取得房地产商品的所有权或使用权的人,是房地产市场必不可少的参加者（C）协调、配合、帮
6、助房地产交易双方进行谈判,达成交易协议的机构和自然人（D）理顺房地产交易各方的经济关系,维护正常的交易秩序、提高交易效率的人24 某土地的年纯收益为 5000 元m 2，并且每年的还原率为 10，那么这块土地在使用 3 年后的地价约为( )元m 2。（A）10000（B） 12500（C） 15000（D）1750025 政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为( )。（A）交易底价（B）公告价格（C）基准地价（D）标定地价26 经济发展状况反映一个地区的经济运行情况，包括经济的( )等。（A）投资水平、增长速度、结构与效率（B）规模、投资水
7、平、结构与效率（C）规模、增长速度、结构与效率（D）规模、增长速度、投资水平27 金融状况是否活跃和稳定，也反映了一个国家或者地区的综合经济实力。金融最核心的是( ) 。（A）货币供给量（B）投资水平（C）经济规模（D）经济效率28 下列选项中，( ) 是正相关的。（A）储蓄水平和投资水平（B）居民收入和消费水平（C）财政收支和金融状况（D）经济发展状况和物价变动29 下列区域性因素中，( )是衡量一个区域商业活跃状态的重要指标。（A）交通条件（B）基础设施（C）繁华程度（D）环境质量30 下列选项中，( ) 对农用地收益的高低有直接的影响，因而也影响农用地的价格。（A）气候环境（B）土壤条件
8、（C）水资源状况（D）水土污染31 土地市场是不完全的市场，形成的土地价格受( )因素的影响很大。（A）客观（B）主观（C）社会（D）人为32 土地估价所评估出的地价是该地块( )的价格。（A）一段时间（B）永久性（C）某一时点（D）长期33 决定土地价格高低的主要因素是( )的存在。（A）级差地租（B）垄断地租（C）绝对地租（D）矿山地租34 导致特殊地段土地价格高的主要原因是( )。（A）级差地租（B）垄断地租（C）绝对地租（D）矿山地租35 商业的集聚经济效益主要来源于它的( )。（A）互补性（B）互通性（C）比较性（D）代表性36 条件、位置大致相同的几宗土地，( )形状的宗地一般地价
9、较高。（A）三角形（B）梯形（C）平行四边形（D）矩形37 我国房屋的保险费率是( )。（A）11.5（B） 1.52（C） 23（D）33.538 正确进行折旧额的计算，可先用以( )作为标准的方法算出折旧额，再用其他方法加以修正。（A）重置价格（B）耐用年限（C）已使用年限（D）折旧率39 国家将一定年期内的土地使用权让与土地使用者的行为称为( )。（A）土地抵押（B）土地租赁（C）土地转让（D）土地出让40 公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，其中博物馆属于( )。（A）文教建筑（B）生活服务性建筑（C）商业建筑（D）文娱建筑41 当某地块( ) 时，该地块的平均报酬曲线达到最大值
10、。（A）边际报酬曲线达到最大值（B）边际报酬曲线与平均报酬曲线相交（C）边际报酬曲线与横轴相交（D）边际报酬曲线的切线斜率最大42 防火等级为 4 级的各类建筑属于( )。（A）甲等建筑（B）乙等建筑（C）丙等建筑（D）丁等建筑43 下列选项中，( ) 是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。（A）贡献原则（B）预期收益原则（C）最有效使用原则（D）供求均衡法则44 根据企业生产经营的方式不同，一般可以分为经营性企业和( )企业。（A）服务性（B）生产性（C）运输型（D）教育型45 税收政策属于影响土地价格的( )因素。（A）社会（B）人口（C）经济（D）行政46
11、采用成本法求取旧建筑物的价格时，首先求取在( )的建筑物重置价格，再计算建筑物的折旧额，将建筑物重置价格减去折旧额，得到估价对象的价值。（A）建造时（B）估价工作时间（C）估价期日（D）未来某个时点47 运用市场比较法的直接比较法是以( )为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。（A）待估宗地（B）某交易案例（C）类似宗地（D）标准宗地48 公式“还原利率 =安全利率+风险调整值”的“安全利率”一般可用( )代表。（A）一年期定期存款利率（B）一年期贷款利率（C）证券年平均收益利率（D）期货年收益利率49 大卫.李嘉图认为级差地租产生的条件，一是( )，二是土地肥沃程度及位置
12、的差别。（A）土地数量的有限（B）土地增值性（C）土地的垄断性（D）土地的有效性50 采用收益还原法评估土地价格时，如果( )，则选择如下公式： （A）土地纯收益按某一常量逐年递增（B）土地纯收益按某一常量逐年递减（C）土地纯收益按某一固定比率逐年递增（D）土地纯收益按某一固定比率逐年递减51 某城市开展工业用地定级，该市工业区有一条全市性的交通型主干道 D 路，影响半径为 5km，有一条支路穿过定级单元 j，直通 D 路，j 定级单元中心点距 D 路的垂直距离为 2km。按照城镇土地分等定级规程 ，该定级单元内道路通达度分值 FjR 可能为( ) 。（A）60（B） 54.6（C） 48.6
13、（D）15.852 根据马克思地租理论，( )是决定土地价格高低的主要因素。（A）绝对地租（B）级差地租（C）垄断地租（D）建筑地段地租53 采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了( )。（A）预测原则和替代原则（B）供求原则和协调原则（C）预测原则和最有效使用原则（D）竞争原则和贡献原则54 剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是( )。（A）根据过去的数据水平确定现在的数据（B）根据实际发生的数据水平确定（C）根据统计的数据水平确定（D）根据当前的数据水平确定未来的数据55 某房屋建筑面积 40m2，耐用年限 50 年，重置单价 2000 元/m 2，残值率
14、为 5%，已使用 6 年，用直线法计算的总折旧额为( )。（A）1520 元（B） 7600 元（C） 8000 元（D）8444 元56 按照经租房屋清产估价原则对房屋的新旧程度的划分，十成新的砖混结构房屋是指( ) 。（A）刚刚竣工的砖混结构商品房（B）竣工验收合格，使用期在五年以内的砖混结构房屋（C）没有投入使用的砖混结构商品房（D）折旧率很小的砖混结构房屋57 金融市场可以按照不同标准来分类，按交割时间不同可将其分为( )。（A）有形市场和无形市场（B）短期金融市场和长期金融市场（C）现货市场和期货市场（D）票据市场、证券市场和外汇市场58 全国工业用地出让最低价标准发布实施以来，对全
15、国各地的工业地价有一定影响，这属于影响土地价格的( )。（A）一般因素（B）区域因素（C）个别因素（D）环境因素59 “九五”期间，全国城镇住宅投资累计完成 21000 亿元，比“八五”时期增加 8500亿元，则“九五 ”期间年平均完成住宅投资 ( )亿元。（A）1700（B） 2125（C） 4200（D）525060 下列房地产经营活动属于房地产二级市场的是( )。（A）国有土地使用权的协议出让（B）新建房地产的买卖（C）国有土地使用权的拍卖出让（D）征用集体所有土地三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 土
16、地级别划分方法有( )。（A）数轴法（B）剖面图法（C）多元统计的聚类判别法（D）总分频率曲线统计判断法62 运用路线价估价法时，如果街道两边的土地另有特殊条件存在，这种情况下的计算公式为( ) 。（A）宗地总价=路线价深度百分率宗地面积+其他条件修正额（B）宗地总价= 路线价 深度百分率宗地面积其他条件修正额（C）宗地总价= 路线价 深度百分率其他条件修正率 宗地面积（D）宗地总价=路线价深度百分率其他条件修正额宗地面积（E）只有 A 项正确63 流动负债可以有不同的分类,按照流动负债产生的原因,可以分为( )。（A）借贷形成的流动负债（B）结算过程中产生的流动负债（C）在经营过程中产生的流
17、动负债（D）利润分配产生的流动负债,如应付投资者利润等64 影响资产现行市价的因素有( )。（A）资产的再生产价值（B）资产的功能状况（C）同类资产的市场供求情况（D）资产的再利用价值65 根据阿兰索的买价曲线，可以认为( )是正确的。 （A）曲线 P(t)上无论在什么距离，家庭对价格的满意度均相同（B）曲线 P(t)与曲线 BP 相切时，企业达到区位平衡（C）企业满意度最高的点是切点 E（D）家庭在买价曲线 BP1 上的满意度比 BP3 低（E）企业在买价曲线 BP2 的利润比 BPl 低66 下列对土地估价中的替代原则描述正确的是( )。（A）土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所
18、决定（B）土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格（C）土地价格主要由购买者决定（D）土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定（E）任何土地价格都可运用替代原则67 关于土地估价的特殊性，下列说法中，正确的是( )。（A）土地估价必须依据土地估价的原理和方法（B）土地估价必须依据充足的土地市场资料（C）土地估价必须考虑政府税收政策的影响（D）土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况（E）土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格68 具体来说，比较适合采用剩余法估价的土地包括( )。（A）具有明确规划的土地（B）没有规划但可以判断最佳利用条件的土地
19、（C）具有建筑物但不能够正常使用或需要改造的土地（D）具有建筑物并且能够正常使用的土地（E）新征用并开发完成的土地69 下列关于土地估价师资格制度说法正确的是( )。（A）土地估价师必须经注册才能签署估价报告（B）土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核（C）土地估价师的专业实践期不少于 1 年（D）土地估价师不可以评估地上建筑物（E）国家实行土地估价师资格认定制度70 下列情况中，( ) 的土地估价特别适用路线价法。（A）土地税收（B）大城市住宅用地（C）工业开发区（D）商业街两侧不动产（E）城市房屋拆迁补偿71 地价的特点是( ) 。（A）地价具有明显的地区性和个别性（B）地价呈明显上升趋
20、势，上升速度通常高于一般商品价格上升速度（C）土地价格是土地价值的货币表现，其高低由生产成本决定（D）地价高低主要由土地供给决定72 下列费用中，属于土地开发费的有( )。（A）耕地开垦费（B）小区开发配套费（C）基础设施配套费（D）造地费73 保险所具有的最基本的职能是( )。（A）分散危险（B）组织经济补偿（C）融通资金（D）提高社会福利（E）培养诚信风气74 根据工业区位理论，下列描述正确的是( )。（A）影响工业企业布局的因素为运输、劳力及集聚（B）遍布性原料的参与程度越大，原料指数则越大（C）限制性原料的失重程度越大，原料指数则越大（D）劳动力成本导致工业区位模式产生第一次变形 （E
21、）社会集聚为一般集聚因素，生产集聚为特殊集聚因素75 资源的合理开发和有效利用，主要取决于( )。（A）先进的技术水平和生产工艺（B）合理的、科学的产业结构、产品结构、技术结构和组织结构等（C）产品适销对路，能尽快地投入市场，并实现其价值（D）增加资金和劳力的投入四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。75 某市现有一宗面积为 2000m2。的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期 2 年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达 3800 元m 2；开发建设过程中，建筑费、专业费和
22、不可预见费可控制在1500 元m 2，第一年投入 40，第二年投入 60，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为 5.85，销售税费为不动产总价的 6。开发公司要以不高于 700 万元的代价取得该宗地 70 年期的土地使用权，实现相当于不动产总产总价 18的利润率。请就上述内容。回答 8285 小题的问题：76 该土地的最低建筑容积率为( )。（A）2（B） 3（C） 3.5（D）477 影响建筑物价格的环境因素不包括( )。（A）建筑物楼层（B）建筑物周边环境（C）建筑物用途（D）建筑物的设计78 不动产开发建设周期包括( )。（A）土地取得期（B）租售期（C）工程建设期（D）规划设计和工程预算
23、期79 对土地的开发建设并不仅仅表现为在被使用土地上进行投资和建设，它还表现在( )。（A）对城市环境的改善和建设（B）对公用事业的发展（C）对基础设施的建设（D）相关政策的补偿79 有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为 15 万元，为自有资金投入；土地开发费为 20 万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为 6，土地开发期为 1.5 年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。在该土地上建一建筑物。据市场调查确定，建筑物出租每年能获得的总收益为 200 万元，每年所需支出的总费用为 40 万元，该类综合还原率为 8，土地还原率为 6。请就上述内容。回答 7175 小题的问题：80 在成本逼近法
24、计算中的土地投资利息为( )元。（A）18000（B） 8934（C） 22500（D）2263481 在不考虑土地的使用年限的情况下，该土地及其建筑物的价格为( )万元。（A）2000（B） 2500（C） 2667（D）333382 土地开发费一般包括( )。（A）拆迁安置补助费（B）小区开发配套费（C）基础设施配套费（D）公共事业建设配套费83 宗地估价技术报告中，评估对象描述的因素主要分为( )状况等三方面。（A）土地登记（B）土地权利（C）土地面积（D）建筑物和地上附着物84 判断土地是否处于最佳开发利用方式中，首先要看是否是最佳( )。（A）土地用途（B）建筑容积率（C）建筑高度（
25、D）建筑密度五、填空题85 土地估价是在一定的市场条件下,针对某一质量、等级的土地,评估出土地的( )。86 会计中以( ) 为基本形式,运用专门的方法,对经济活动进行反映和监督的一种管理活动。六、简答题87 土地定级的原则?88 会计报表的作用主要表现在哪些方面?七、计算题89 某房屋占地面积 30m2,建筑面积 36m2,耐用年限 55 年,已用 5 年,重置单价每平方米 1500 元,残值率为 20%,求该栋房屋的现值。90 根据下表计算 19972001 年期间全国房地产开发企业购置土地的平均增长土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 33 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确
26、或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A【知识模块】 综合2 【正确答案】 B【知识模块】 综合3 【正确答案】 A【知识模块】 房屋建筑工程基础4 【正确答案】 B【试题解析】 应交款项在实际未上缴以前,构成企业的一部分流动负债。【知识模块】 综合5 【正确答案】 A【试题解析】 建筑物与构筑物折旧，建筑物与构筑物估价上的折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物与构筑物在估价时点时的市场价值与其重置价格之间的差额。【知识模块】 建筑物估价6 【正确答案】 A【知识模块】 综合7 【正确答案】 B【试题解析】 交易双方自愿成交的价格由于某些原因
27、如交易税费非正常的负担、相邻房地产的合并等可能高于或低于其正常成交价格。【知识模块】 综合练习8 【正确答案】 B【知识模块】 综合9 【正确答案】 A10 【正确答案】 A二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 C【试题解析】 由集聚因素形成的聚集经济效益也可使运费和工资定向的工业区位产生偏离，而形成工业区位的第二次变形。【知识模块】 区位理论12 【正确答案】 D【试题解析】 土地的供给按其性质可分为自然供给和经济供给【知识模块】 土地市场理论13 【正确答案】 A【试题解析】 人口增长自然就要求增加食物和各类住、行场所和用地，进而对增加
28、各类用途土地的需求。【知识模块】 土地市场理论14 【正确答案】 B【知识模块】 收益还原法15 【正确答案】 A【试题解析】 市场法适用的估价对象是具有交易性（或市场性）的房地产。【知识模块】 市场比较法16 【正确答案】 D【试题解析】 针对具体的可比实例，对其价格进行交易日期调整，不是任何类型的房地产价格指数或变动率都可以采用，而应采用可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。【知识模块】 市场比较法17 【正确答案】 A【试题解析】 在百分率法中，房地产状况调整系数应以估价对象房地产状况为基准来确定。【知识模块】 市场比较法18 【正确答案】 A【知识模块】 剩余法19 【正确答
29、案】 C【试题解析】 中心地理论中，由于各中心地的重叠区被无差别线分割，圆形的市场区即被六边形的市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这一便于组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式。【知识模块】 综合练习20 【正确答案】 D【知识模块】 综合21 【正确答案】 C【试题解析】 根据经租房屋清产估价原则中对房屋建筑物耐用年限、残值率的评定标准，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于 0，砖混结构为 2%。【知识模块】 综合练习22 【正确答案】 D【知识模块】 综合练习23 【正确答案】 A【知识模块】 综合24 【正确答案】 B25 【正确答案】 C26 【正确答案】 C27 【正确答案】 A28 【正确答案】 A29 【正确答案】 C30 【正确答案】 A31 【正确答案】 B32 【正确答案】 C33 【正确答案】 A34 【正确答案】 B35 【正确答案】 A36 【正确答案】 D37 【正确答案】 B38 【正确答案】 B39 【正确答案】 D40 【正确答案】 A41 【正确答案】 B42 【正确答案】 D43 【正确答案】 A44 【正确答案】 B45 【正确答案】 B46 【正确答案】 C47 【正确答案】 A48 【正确答案】 D49 【正确答案】 A50 【正确答案】 C51 【正确答案】 C
