1、房地产价格练习试卷 9 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 一宗 2000m2 的工业用地,容积率为 0,8,楼面地价为 690 元/m 2。现按规划拟改为商业用地,容积率为 5,1,楼面地价为 950 元/m 2,理论上应补地价(单价)为( )元/m 2。（A）552（B） 3519（C） 4293（D）48542 某套建筑面积 100m2、每平方米建筑面积标价 3000 元的住房,总价 30 万元。如果实际单价为 2928 元/m 2,年折现率为 5%,则实际交易中的付款方式为( )。（A）在成交日期时一次付清,给予 5%的优惠（B）从成交日期起分期付清,
2、首付 10 万元,余款每隔半年支付 10 万元,一年付清（C）一年后付清（D）以抵押方式支付,首付 5 万元,余款在 10 年内以抵押贷款方式支付3 某宗房地产的总价值为 100 万元,其中土地价值 30 万元,通过抵押获得贷款 60 万元,若投火灾保险,则其投保价值应为( )万元。（A）100（B） 70（C） 60（D）404 中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。（A）所有权价格（B）抵押权价格（C）地役权价格（D）使用权价格5 房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。（A）有用性、稀缺性、有效需求（B）供给、需求、利用状况（C）权利、租金、利率（D）价值、使用价值、
3、供求6 基准地价是城市中均质区域内的土地( )。（A）最低价格（B）最高价格（C）平均价格（D）成交价格7 已知某房地产价格为 2000 元/m 2 时,需求量为 1000 万 m2,当价格为 2200 元/m 2 时,需求量为 800 万 m2,则用“中点法” 计算其需求价格弹性为( )。（A）9（B） 0,9（C） 2,33（D）18 房地产交换代价的价格,在经济学上称为( )。（A）交换价格（B）交换价值（C）源泉价格（D）市场价格二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 在
4、实际交易中,只有当买者所愿意支付的最高价格( )卖者所愿意接受的最低价格时,交易才会成功。（A）高于（B）等于（C）低于（D）不高于（E）不等于10 在商品房交易中,常见的最低价格有( )。（A）商品房销售中的起价（B）拍卖活动中的保留价（C）拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价（D）采用收益法确定的参考价格11 房地产价格既有交换代价的价格,又有使用代价的价格,这两种价格在经济学上分别称为( )（A）源泉价格（B）价格（C）租金（D）服务价格12 归纳起来,古今中外主要有下列几种物品分配方式( )。（A）武力、计划（B）偷窃、掠夺（C）抽签、排队（D）分配、补偿三、判断题请判断下列各题
5、正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。13 拥有一宗土地,其范围是地上空间和地下空间,在该空间范围内可以随心所欲地开发利用。( )（A）正确（B）错误14 中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。其中,使用权属于自物权,其余属于他物权。( )（A）正确（B）错误15 最典型的地役权是他人在土地上通行的权利,这种地役权有时称为通行权。地役权在给他人方便时,所有人(中国大陆为土地使用权人)有可能受到某种损失,所以,地役权的存在会降低土地的价值。( )（A）正确（B）错误16 从房地产相邻关系的限制来看,房地产相邻关系是指房地产所有人或使用人从事工业
6、、农业、商业等活动及行使其他权利时,负有注意避免损害相邻房地产的义务,就相邻房地产所有人或使用人而言,则享有请求房地产所有人、使用人注意避免损害发生的权利。( )（A）正确（B）错误17 动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。( )（A）正确（B）错误18 对于房地产估价来说,有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地,农用地转为建设用地和城市规划。城市规划对土地用途、建筑高度、建筑容积率和建筑密度等的规定。其中,建筑容积率简称容积率,通常是指一块土
7、地的总面积与该块土地上建筑物的总面积比值。( )（A）正确（B）错误19 建筑密度又称建筑覆盖率,通常是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。( )（A）正确（B）错误20 城市规划一般要求建筑物四周留有一定的空地,以作为建筑物的绿地和交通,满足建筑物的通风、采光、防火以及居住者的隐私权与要求,如果各层建筑面积均相同,则有:建筑容积率=建筑密度 建筑层数。因为:总建筑面积 =土地总面积建筑密度建筑层数( )（A）正确（B）错误21 钢结构、钢筋混凝土结构、框架结构、塑料结构、钢索结构和薄膜充气结构全部都是以组成建筑结构的主要建筑材料来划分的。( )（A）正确（B）错误22
8、独一无二性又称异质性、个别性、独特性。房地产的独一无二性,派生出了其不可移动性,即房地产不像人工或机器制造的产品那样整齐划一,可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样,但由于坐落的位置不同,周围环境不同,这两宗房地产实质上也是不相同的。( )（A）正确（B）错误23 房地产的价值高大性是从房地产价值变化的总体趋势来说的,是波浪式上升的,不排除房地产价值随着社会经济发展的波动而波动,功能变得落后,生态环境恶化对房地产价值的降低,甚至过度投机后产生的房地产贬值。( )（A）正确（B）错误24 引起房地产增值的原因主要有下列 4 个方面:(1)通货膨胀;(2) 需求增加导致稀缺性增
9、加,从而引起市场价格上升,如人口和收入增加等;(3)外部经济或相互影响带来的,如交通条件或周围环境的改善;(4)对其本身进行的投资改良,如装修改造,更新或添加设备。所谓房地产的自然增值,是指前面三个原因带来的价值增加,而非指投资改良房地产本身所引起的价值增加。( )（A）正确（B）错误25 出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用型房地产、收益性房地产和非收益性房地产都是按经营使用方式来划分的类型。( )（A）正确（B）错误26 从专业估价的角度来讲,房地产估价是指专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产
10、在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。正确地理解房地产估价,需要把握下列两点:房地产估价是科学与艺术的有机结合; 房地产估价是把主观存在的房地产价格揭示、显现出来。( )（A）正确（B）错误房地产价格练习试卷 9 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 这是与“改变土地用途并提高容积率”有关的补地价计算题,根据:补地价(单价 )=现楼面地价现容积率-原楼面地价原容积率我们可求出补地价( 单价)=9505,1-6900,8=4293 元 /m2。所以正确答案应当为 C。【知识模块】 房地产价格2 【正确答案】 B【知识模块】
11、 房地产价格3 【正确答案】 B【试题解析】 即:100-30=70 万元。由于土地不可损毁的特性 ,对于火灾保险,投保价值不包含土地价值在内。【知识模块】 房地产价格4 【正确答案】 D【试题解析】 根据中国大陆的土地制度,目前有偿出让和转让土地的价格都是指使用权的价格。【知识模块】 房地产价格5 【正确答案】 A【试题解析】 在现实中,不同房地产的价格之所以有高低,同一宗房地产的价格之所以有变动,归总起来也是由有用性、稀缺性、有效需求的程度不同及其变化所引起的。【知识模块】 房地产价格6 【正确答案】 C【试题解析】 基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的
12、土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。【知识模块】 房地产价格7 【正确答案】 C【试题解析】 (2200-2000)/(2000+2200)/2/-(800-1000)/(1000+800)/2=2,33。【知识模块】 房地产价格8 【正确答案】 C【试题解析】 源泉价格是交换代价的价格在经济学上的叫法。【知识模块】 房地产价格二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 【正确答案】 A,B【试题解析】 一般在实际交易中,
13、卖方是主动的一方。【知识模块】 房地产价格10 【正确答案】 A,B【试题解析】 拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价,采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。【知识模块】 房地产价格11 【正确答案】 A,D【试题解析】 BC 不是专业的经济学术语。【知识模块】 房地产价格12 【正确答案】 A,C【试题解析】 古今中外主要有下列几种物品分配方式:武力、礼让、抽签、排队、计划、价格。【知识模块】 房地产价格三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。13 【正确答案】 B【试题解析】 因为该空间范围内并不能随心所欲的开发
14、和利用,而要受到多方面的限制,这些限制主要是:土地权利设置及其行使的限制;房地产相邻关系的限制;土地使用管制。【知识模块】 房地产和房地产估价14 【正确答案】 B【试题解析】 因为使用权属于他物权,只有所有权属于自物权。他物权是对他之物的权利。【知识模块】 房地产和房地产估价15 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价16 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价17 【正确答案】 B【试题解析】 因为应该是不动产的相邻各方,而不是动产,所以不正确。【知识模块】 房地产和房地产估价18 【正确答案】 B【试题解析】 建筑容积率应该是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面
15、积的价值。【知识模块】 房地产和房地产估价19 【正确答案】 A【试题解析】 因为建筑密度=建筑基底总面积土地总面积。【知识模块】 房地产和房地产估价20 【正确答案】 B【试题解析】 因为总建筑面积=土地总面积建筑密度建筑层数,所以该题不正确。【知识模块】 房地产和房地产估价21 【正确答案】 B【试题解析】 因为框架结构和钢索结构不是以组成建筑结构的主要建筑材料来划分的。而是以组成建筑结构的主要结构形式来划分的。【知识模块】 房地产和房地产估价22 【正确答案】 B【试题解析】 因为是房地产的不可移动性,派生出了其独一无二性。【知识模块】 房地产和房地产估价23 【正确答案】 B【试题解析】 因为这些是由于房地产的保值增值性而产生的,而不是由于房地产的价值高大性产生的。【知识模块】 房地产和房地产估价24 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价25 【正确答案】 B【试题解析】 出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产和自用型房地产是按经营使用方式来划分的类型,而收益性房地产和非收益性房地产是按其是否产生收益来划分的。【知识模块】 房地产和房地产估价26 【正确答案】 B【试题解析】 因为房地产是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来,而不是主观的,故不正确。【知识模块】 房地产和房地产估价
