1、房地产价格和价值练习试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列关于价值类型的表述中，错误的是( )。（A）在用价值为市场价值（B）投资价值属于非市场价值（C）市场价值的前提之一是继续使用（D）同一估价对象可能有不同类型的价值2 对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估值最大的一般是( )。（A）谨慎价值（B）市场价值（C）残余价值（D）快速变现价值3 下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是( )。（A）原始价值高于账面价值（B）投资价值高于市场价值（C）谨慎价值低于市场价值（D）快速变现价值低于市场价值4 某宗土地上有一幢 8 层高
2、、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为 50%。假设该住宅楼的总价为 2000 万元，平均单价为 5000 元/m 2，楼面地价为 1200 元/m 2，则该宗土地的总价为( ) 万元。（A）96（B） 192（C） 240（D）4805 某期房 1 年后建成入住，类似现房的价格为 5000 元/m 2，出租的年末总收益为500 元/m 2，管理费用等其他支出为 100 元/m 2。估计折现率为 10%，风险补偿为现房价格的 3%。该期房目前的价格为( )元/m 2。（A）4395（B） 4486（C） 4636（D）48506 某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为 4500
3、 元每平米，出租的年末净收益为 500 元每平米。假设年折现率为 8%，风险补偿估计为现房价格的 3%，则该期房目前的价格为( )元/每平米。（A）3473（B） 4365（C） 4500（D）46357 某房地产现房价格为 4000 元/m 2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年 300 元/m 2(年末收到)，出租运营费用为每年 50 元/m 2。假设折现率为 5%，风险补偿为 200 元/m 2，则该房地产的期房价格为( )元/m 2。（A）3300（B） 3324（C） 3335（D）35738 下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是( )。（A）土地总
4、价（B）土地单价（C）楼面地价（D）商品房价格9 一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清；(2)如果在成交日期一次性付清，则给予 5%的折扣；(3)首付款 20 万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限 15 年，按月等额偿还贷款；(4)约定自成交日期起一年内一次性付清；(5)自成交日期起分期支付，首期支付 20 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付 20 万元。上述情况中，存在名义价格的是( )（A）第(1)、 (3)种情况（B）第 (3)、(4)、(5) 种情况（C）第 (2)、(4)种情况（D）第(2)、 (4)、(5)种
5、情况二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 形成房地产有效需求必须具备的条件有( )。（A）消费者有购买房地产的意愿（B）消费者能够承受并支付得起房地产价格（C）城市经济高速发展（D）人口急剧增长（E）房地产供给大于房地产需求11 下列价值种类中，属于基本价值类型的有( )。（A）抵押价值（B）市场价值（C）计税价值（D）投资价值（E）在用价值12 下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有( )（A）完全产权价值（B）出租人权益价值（C）快速变现价值（D）承租人权益价值（E）残
6、余价值13 下列属于成本租金构成的内容有( )。（A）折旧费（B）维修费（C）管理费（D）保险费（E）房产税14 在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括( ) 。（A）划拨土地应补交的出让金（B）已抵押担保的债权数额（C）发包人拖欠承包人的建设工程价款（D）强制执行费用（E）估价费用15 某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为 600 万元，法定优先受偿款为50 万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为( )万。（A）370（B） 385（C） 420（D）550（E）60016 值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优
7、先受偿款通常包括( )（A）拖欠建设工程价款（B）已抵押担保的债权数额（C）房地产变卖处置费用（D）诉讼费用（E）其他法定优先受偿款三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 某房地产的当前市场价值为 1000 万元，抵押贷款余额为 540 万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为 276 万元。( )（A）正确（B）错误18 某房地产于 2 年前以抵押贷款的方式，贷款 200 万元，贷款期限 5 年，贷款成数六成，贷款年利率 8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿权下的价值为 500 万元，在没有其
8、他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为 300 万元。( )（A）正确（B）错误19 在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。2009 年真题（A）正确（B）错误20 城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。（A）正确（B）错误21 在估价中选择 4 个可比实例，甲成交价格 4800 元每平米，建筑面积 100 平米，首次付清 24 万元，其余半年后支付 l6 万元，一年后支付 8 万元。乙成交价格5000 元每平米，建筑面积 120 平米，首付 2
9、4 万元，半年后付清余款 36 万元，丙成交价格 4700 元每平米，建筑面积 90 平米，成交时候一次性付清.丁成交价格4760 元每平米，建筑面积 110 平米，成交时支付 20 万元，一年后付清余款 32.36万元。已知折现率 l0%，这 4 个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。 ( )（A）正确（B）错误22 房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。( )（A）正确（B）错误23 房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。( )（A）正确（B）错误24 对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计
10、算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。25 王某于 2006 年 6 月 18 日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为 6 成，贷款金额为 200 万元，贷款年利率为 8%，贷款期限为 5 年，按月等额偿还。2009年 10 月 18 日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第 1 年的有效毛收入为 50 万元，运营费用为 26 万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长 5%和 3%，未来收益期限为 36 年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为 6 成。请计算该商铺 2009 年 10 月 1
11、8 日的再次抵押价值。26 某商品住宅在建工程建设用地面积 25000 平方米，拟建 500 套住宅，总建筑面积 50000 平方米，已完成总投资 80%，开发商以 5000 元/ 平方米的价格预售了其中的 100 套，建筑面积 10000 平方米，预购人按照房价的 70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额 260 万元。开发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位实际投入少 200 万元。现评估该在建工程不存在预售期房，且未设立法定优先受偿权下的价值为 2000 万元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为 65%。求取：该在建工程的再次抵押价值。房地产价格和
12、价值练习试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 在用价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。不同的投资者对于投资价值的判断有很大差异，和市场价值不一定吻合。【知识模块】 房地产价格和价值2 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格和价值3 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格和价值4 【正确答案】 D【知识模块】 房地产价格和价值5 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格和价值6 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格和价值7 【正确答案】 C【知识模块】
13、 房地产价格和价值8 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格和价值9 【正确答案】 D【知识模块】 房地产价格和价值二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 A，B【知识模块】 房地产价格和价值11 【正确答案】 B，D，E【知识模块】 房地产价格和价值12 【正确答案】 C，E【知识模块】 房地产价格和价值13 【正确答案】 A，B，C，E【知识模块】 房地产价格和价值14 【正确答案】 B，C【知识模块】 房地产价格和价值15 【正确答案】 B【知识模块】 房
14、地产价格和价值16 【正确答案】 A，B，E【知识模块】 房地产价格和价值三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格和价值18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格和价值19 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格和价值20 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格和价值21 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格和价值22 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格和价值23 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格和价值24 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格和价值四、计算题要求列出算式
15、、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。25 【正确答案】 解：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠工程价款=已抵押贷款余额/社会一般贷款层数 -其他法定优先受偿款那么：(1)商铺的收益还原法下的价值=2270.22-485.09=1785.13(2)贷款余额，总共 60 期，已经偿还了 40 期，还剩 20 期。月偿还贷款额为 40557元未还贷款额=40557(P/A，8%/12，20)=75.7050 万元(3)再次抵押价值=1785.13-75.7050/60%=1658.96 万元即：该商铺 2009 年 10 月 18 日的再次抵押价值为 1658.96 万元。【知识模块】 房地产价格和价值26 【正确答案】 解：2000(50000-10000)/50000-200-260/65%=1000 万元即：在建工程的再次抵押价值为 1000 万元。【知识模块】 房地产价格和价值
