1、房地产估价原则练习试卷 12 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 合法原则要求房地产估价应以( )为前提进行。（A）最高最佳使用原则（B）公平原则（C）估价对象的合法权益（D）替代原则2 农民集体所有的土地不能当做( )的土地来估价,行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价,临时用地不能当做长久用地来估价,违法占地不能当做合法占地来估价。（A）国家所有（B）集体所有（C）个人所有（D）企业所有3 具体来说,如果城市规划规定了该宗土地为居住用途,即使从其( )来看,适合用作商业用途,而且能够获得批准。（A）用途和建筑高度（B）建筑高度和建筑容积率（C）用途和坐
2、落位置（D）坐落位置和周围环境4 在建筑容积率方面,如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积不超过( ),则必须以建筑容积率不超过它为前提来估价。（A）3（B） 4（C） 5（D）65 设定房地产( ) 的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。（A）租赁权（B）抵押权（C）所有权（D）典权6 收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。（A）最佳用途和最佳规模（B）最佳约度（C）最佳规模和最佳约度（D）最佳用途7 收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做( ),它可以表述如下: 假定仅有一种投入量是
3、可变的,其他的投入量保持不变,则随着该种可变投入量的增加,在开始时,产出量的增加有可能是递增的;但当这种可变投入量的继续增加达到某一点以后 ,产出的量的增加会越来越小,即会出现递减现象。（A）收益递增原理（B）均衡原理（C）收益递减原理（D）适合原理8 收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做( )。（A）规模的收益（B）收益递增原理（C）均衡原理（D）适合原理9 产出量的增加比例小于投入量的增加比例,这种情况被称为( )。（A）规模的收益不变（B）规模的收益递减（C）规模的收益递增（D）其他二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选
4、的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素影响,但观察其形成和运动过程,仍有基本性规律,不以个别人的主观意志为转移。所以,估价人员对房地产的估价要做到( )。（A）客观（B）公正（C）科学（D）合理11 房地产估价总的要求是独立、客观、公正,在具体估价作业中应遵循的原则主要是( )。（A）最高最佳使用原则（B）合法原则（C）估价时点原则（D）替代原则和公平原则12 合法权益包括( ) 等方面。（A）合法原则（B）合法产权（C）合法使用（D）合法处分13 遵循合法原则,具体来说有下列几个方面,即( )。（A）在合法产权方面,应以房地产权属证书和
5、有关证件为依据（B）在合法使用方面,应以城市规划、土地用途管制等为依据（C）在合法处分方面,应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据（D）在其他方面,如评估出的价格必须符合国家的价格政策14 现行的土地权属证书有( )。（A）国有土地使用证（B） 集体土地所有证（C） 集体土地使用证（D）土地他项权利证明书15 现行房屋权属证书有( )。（A）房屋所有权证（B） 国有土地使用证（C） 房屋共有权证（D）房屋他项权证16 当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责( )工作的,可能制作、颁发统一的房地产权证书。（A）估价管理（B）期货管理（C）房产管理（D）土地管理17 如果城市规划规定了某宗土
6、地的( )。那么对该宗土地进行估价就必须以其符合这些规定为前提。（A）用途（B）建筑高度（C）建筑容积率（D）建筑密度18 最高最佳使用是指( ),经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。可见,最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用,而是在法律许可范围内的最高最佳使用,这也是合法原则的要求。（A）法律上允许（B）技术上可能（C）经济上可行（D）其他可能19 在现实房地产经济活动中,每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力,采用最高最佳的使用方式,以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地产利用( )的结果。（A）竞争（B）优选（C）经济（D）技术20 最高最佳使用具
7、体包括( )。（A）最佳高度（B）最佳用途（C）最佳规模（D）最佳集约度三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。21 房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性,每一位估价人员都应正确地理解房地产估价原则,以此作为估价时的指南。( )（A）正确（B）错误22 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素影响,但观察其形成和运动过程,仍有基本性规律,不以个别人的主观意志为转移。所以,估价人员对房地产的估价要做到客观、公正、科学、合理,就不能将自己主观随意认定的价格强加于
8、估价对象,而必须遵循房地产价格形成和运动的客观规律。( )（A）正确（B）错误23 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值会有所不同。在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的,必须有合法的依据。合法权益包括合法产权、合法区位、合法使用、合法处分。( )（A）正确（B）错误24 在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件为依据。现行的土地权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书四种,房屋权属证书有房屋所有权证、房地产共有权证和房屋他项权证三种。( )（A）正确（B）错误25 农民集体所有的
9、土地不能当做国家所有的土地来估价,行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价;临时用地不能当做长久用地来估价 ,违法占地不能当做合法占地来估价,临时建筑不能当做永久建筑来估价,违章建筑不能当做合法建筑来估价,产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价。( )（A）正确（B）错误房地产估价原则练习试卷 12 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值会有所不同。【知识模块】 房地产估价原则2 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则3 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价原则4 【
10、正确答案】 B【试题解析】 如果以商业用途或建筑容积率超过 4 来估价,商业用途和超出的建筑容积率不仅没有法律保障且违法,由此评估出的较高价格也就得不到社会承认,从而不能实现。【知识模块】 房地产估价原则5 【正确答案】 B【试题解析】 法律、法规规定不得抵押的房地产,不能作为抵押目的来估价,或者说这类房地产没有抵押价值。【知识模块】 房地产估价原则6 【正确答案】 C【试题解析】 它揭示的是两种投入产出关系:一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系;另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。【知识模块】 房地产估价原则7 【正确答案】 C【试题解析】 收益递减原
11、理对于一宗土地来说,表现在对该宗土地的使用强度超过一定限度后,收益开始下降。【知识模块】 房地产估价原则8 【正确答案】 A【试题解析】 假定以相同的比例来增加所有的投入量,产出量的增加比例等于投入量的增加比例,这种情况被称为规模的收益不变。【知识模块】 房地产估价原则9 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价原则二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 因为估价人员不能将自己主观随意认定的价格强加于估价对象。而必须遵循房地产价格形成和
12、变动的客观规律。【知识模块】 房地产估价原则11 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。【知识模块】 房地产估价原则12 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产估价原则13 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则14 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则15 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 因为国有土地使用证属于土地权属证书。【知识模块】 房地产估价原则16 【正确答案】 C,D【知识模块】 房地产估价原则1
13、7 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则18 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。【知识模块】 房地产估价原则19 【正确答案】 A,B【试题解析】 因为在现实房地产经济活动中,每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力。【知识模块】 房地产估价原则20 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产估价原则三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则22 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则23 【正确答案】 B【试题解析】 合法区位不属于合法权益。【知识模块】 房地产估价原则24 【正确答案】 B【试题解析】 房地产共有权证属于房屋权属证书。【知识模块】 房地产估价原则25 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则
