1、房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产价格和价值）模拟试卷1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在经济学里，狭义的价值指( )。（A）使用价值（B）交换价值（C）艺术价值（D）学术价值2 某种商品随着消费者收入的提高，对该商品的需求会减少，这种商品为( )。（A）奢侈物品（B）吉芬物品（C）正常物品（D）低档物品3 在现今社会，房地产价格惯例上是( )形式来偿付。（A）货币（B）实物（C）无形资产（D）其他经济利益4 在市场经济中，( ) 是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。（A）武力（B）价格（C）计划（D）排队5 决定
2、某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是( )房地产的供求状况。（A）全国本类（B）本地区同类（C）全国（D）本地区6 运用成本法估价一般的步骤为( )。（A）测算估价对象的重新购建价格弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料 测算估价对象的折旧求取估价对象的积算价值（B）测算估价对象的折旧测算估价对象的重新购建价格弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料求取估价对象的积算价值（C）弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料测算估价对象的折旧测算估价对象的重新购建价格求取估价对象的积算价值（D）弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料 测算估价对象的重新购建价格测算估价对象的折旧求取估价对象的积算价值7 导致某
3、种房地产需求量变化的主要因素不包括( )。（A）相关物品价格水平（B）该种房地产的开发成本（C）消费者的收入水平（D）消费者对未来的预期8 房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格是房地产的( )。（A）供给价格（B）需求价格（C）市场价格（D）均衡价格9 下列选项中，( ) 支配着它在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。（A）消费者的收入水平（B）该种房地产的价格水平（C）消费者的偏好（D）消费者对未来的预期10 房地产的供给曲线表示( )。（A）房地产的出售量与其价格之间的关系（B）房地产的出售量与购买量的关系（C）房地产的供给量与其价格之间的关系（D）房地产的供给量与购买量的关系
4、11 就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价通常是评估房地产的( )。（A）市场价值（B）交换价值（C）使用价值（D）评估价值12 一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例称为( )。（A）价值（B）交换价值（C）成交价格（D）评估价值13 一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着( )而上下波动，即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动。（A）使用价值（B）理论价格（C）评估价值（D）市场价格14 由真实需求与真实供给相互作用造成的正常波动，称为( )。（A）市场价格（B）市场价值（C）理论价格（D）成交价格15 在合法利用下，( ) 一般低
5、于市场价值。（A）谨慎价值（B）快速变现价值（C）在用价值（D）投资价值16 卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值为( )。（A）清算价值（B）在用价值（C）快速变现价值（D）市场价值17 人们在为某个房地产项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有( )。（A）在用价值（B）市场价值（C）公允价值（D）投资价值18 政府举行国有土地使用权招标出让，欲取得土地者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，为其确定投标报价提供参考依据，这就是一种( )评估。（A）原始价值（B）理论价格（C）清算价值（D）投资价值19 市场价值虽然通常与在历史成本计量下的账面价值无关，但仍然可以将(
6、)作为一种参考，如评估价值是高于还是低于账面价值，高了或低了多少，以此说明资产的保值增值情况。（A）账面价值（B）原始价值（C）在用价值（D）市场价值20 新建的经济适用住房出售价格实行( )，按保本微利原则确定。（A）市场调节价（B）政府定价（C）政府指导价（D）标定地价21 我国目前有偿出让和转让土地的价格主要是( )。（A）房地产所有权价格（B）建设用地使用权价格（C）租赁权价格（D）地役权价格22 市场上有一宗房地产的卖者，其最低的销售价格为 38 万元，一个买者愿意支付的最高价格为 42 万元，则最可能的成交价格为( )。（A）38 万元（B） 38 万42 万元（C） 42 万元（
7、D）42 万元以下23 房地产市场价格是某种房地产在市场上的( )。（A）成交价格（B）平均水平价格（C）最高价格（D）最低价格24 下列房地产价格中，属于短期均衡价格的是( )。（A）成交价格（B）市场价格（C）理论价格（D）租赁价格25 以下房地产价值中，保持始终不变的是( )。（A）市场价值（B）原始价值（C）折余价值（D）账面净值26 以下房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是( )。（A）市场价值（B）原始价值（C）评估价值（D）账面价值27 以下房地产价格中，属于政府定价的是( )。（A）经济适用住房价格（B）公有住房出售的成本价（C）普通住房价格（D）高档住宅价格28 在面积
8、单位方面，不同国家和地区的法定计量单位或习惯用法可能不同，例如我国内地通常采用( ) 。（A）平方英尺（B）坪（C）平方米（D）英尺29 某宗土地面积 2000m2，土地单价 1600 元m 2，建筑密度 40，建筑总楼层 16层，则楼面地价为( ) 。（A）300 元m 2（B） 4000 元m 2（C） 1600 元m 2（D）250 元m 230 人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的( )。（A）20%（B） 40%（C） 60%（D）80%31 一宗房地产拍卖保留价的 4500 万元，采用增价拍卖方式，起拍价定为 4000 万元，依次报价的最高应价为 4328
9、万元，则( )。（A）以 4328 万元成交（B）以 4500 万元成交（C）在 4380 万4500 万元之间协商成交（D）拍卖无效32 在期房与现房同品质的情况下，期房价格( )。（A）高于现房价格（B）低于现房价格（C）等于现房价格（D）等于现房价格与风险补偿的差值33 某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300 万元m 2，出租的年未净收益为 330 元m 2。假设折现率为 10，风险补偿估计为现房价格的2，计算该期房的价格为( )。（A）2340 元m 2（B） 2390 元m 2（C） 2900 元m 2（D）2940 元m 234 一套建筑面积 100m2
10、、单价 3000 元m 2、总价 30 万元的住房，在实际交易中的价款支付方式从成交日期分期支付，首期支付 10 万元，余款在未来一年分两期支付，每期支付 10 万元，则实际总价为( )(假定年折现率为 5)。（A）2928 万元（B） 30 万元（C） 2857 万元（D）285 万元35 有一宗房地产，土地面积 1000m2，其价格为 1500 元m 2，建筑面积 4000m2，其重置价格为 1200 元m 2，该房地产价格为 1250 元m 2，则该建筑物的单价为( )。（A）1000 元m 2（B） 11875 元m 2（C） 1200 元m 2（D）13167 元m 236 甲土地的
11、楼面地价为 2000 元m 2，建筑容积率为 5；乙土地的楼面地价为 1500元m 2，建筑容积率为 7。若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比 ( )。（A）甲等于乙（B）甲大于乙（C）甲小于乙（D）无法判断大小37 某宗房地产的总价值为 200 万元，其中土地价值 60 万元，通过抵押获得贷款100 万元，若投火灾保险，则其投保价值应为( )。（A）200 万元（B） 140 万元（C） 100 万元（D）60 万元38 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 946 元、860 元、800 元，建筑容积率分别为 55、5、45，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )
12、。（A）甲土地或丙土地（B）乙土地或丙土地（C）丙土地（D）甲土地或乙土地39 某宗土地总面积 2000m2，容积率为 32，对应的土地单价为 450 元m 2，现允许将容积率增加到 43，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为( )。（A）274 万元（B） 309 万元（C） 427 万元（D）99 万元40 由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格是( )。（A）政府指导价（B）标定地价（C）政府定价（D）政府调节价41 甲土地的单价 2100 元m 2，建筑容积率为 7，乙土地的单价 1500 元m 2，建筑容积率为 5，该两块土地的总价相比( )。（A）甲等于
13、乙（B）甲高于乙（C）甲低于乙（D）难以判断高低42 甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有( )。（A）甲大于乙（B）甲等于乙（C）甲小于乙（D）不可比43 有一宗房产交易，成交价格为 3000 元m 2，付款方式是首付 10，余款在 1年内按月等额付清，假设月利率为 05，其一次支付的实际成交价格为( )。（A）3000 元m 2（B） 2700 元m 2（C） 2914 元m 2（D）2500 元m 2二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，
14、每个选项得 0.5 分。44 改革城镇国有土地使用制度和住房制度，允许( )，推行住宅商品化、社会化，实行住房分配货币化，就使得房地产价格显现出来，并反映房地产市场供求状况，同时也受房地产市场供求的影响。（A）土地所有权买卖（B）土地使用权出让（C）土地使用权出租（D）土地使用权转让（E）土地所有权分配45 房地产价格的形成条件有( )。（A）有用性（B）稀缺性（C）有效需求（D）波动性（E）不可移动性46 归纳起来，古今中外主要有( )分配方式。（A）武力争夺（B）礼让（C）抽签（D）排队（E）比较47 房地产价格与机器设备等一般物品的价格既有相同之处，也有不同的地方，它们的相同之处是( )
15、 。（A）都受区位影响（B）都受时间影响（C）都是按质论价（D）都有波动（E）都是价格48 房地产价格与一般物品价格的不同之处主要有( )。（A）房地产价格与区位关系密切，一般物品价格与区位关系不大（B）房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品价格主要是物品本身的价格（C）房地产价格容易受交易者的个别情况影响，一般物品价格不易受交易者的个别情况左右（D）房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品价格主要是租赁价格（E）房地产价格形成的时间通常较长，一般物品价格形成的时间通常较短49 决定房地产需求量的因素有( )。（A）该种房地产的价格水平（B）该种房地产的开发成本（C）相关物品的价格水
16、平（D）房地产开发商对未来的预期（E）消费者的偏好50 决定房地产供给量的因素有( )。（A）该种房地产的价格水平（B）相关房地产的价格水平（C）该种房地产的开发成本（D）该种房地产的开发技术水平（E）房地产开发商和拥有者对未来的预期51 房地产的供求状况可以分为( )。（A）全国房地产总的供求状况（B）本地区房地产总的供求状况（C）全国同类房地产的供求状况（D）本地区同类房地产的供求状况（E）邻近地区本类房地产的供求状况52 理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它，如( ) 等。（A）内在价值（B）实际价值（C）自然价值（D）成交价格（E）自然价格5
17、3 正常成交价格的形成条件有( )。（A）理性且自私的经济行为（B）买者和卖者都具有完全信息（C）买卖双方是出于利己动机进行交易的（D）不存在卖者因特殊兴趣而给予附加出价（E）适当的期间完成交易54 以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有( )。（A）基准地价（B）市场交易价（C）标定地价（D）各类房屋的重置价格（E）市场成交价55 以下房地产价格中，属于评估价值的有( )。（A）基准地价（B）市场交易价（C）标定地价（D）房屋的重置价格（E）市场成交价56 形成房地产供给的条件有( )。（A）房地产开发企业和拥有者愿意供给（B）房地产开发企业和拥有者有能力供给（C）理性且自私的经济行为
18、（D）适当期间的完成交易（E）房地产开发企业和拥有者都具有且安全信息57 成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金，构成内容有( )。（A）房屋折旧费、房产税（B）管理费、保险费（C）维修费、投资利息（D）地租、维修费（E）管理费、利润58 成交价格是交易双方实际达成交易的价格，这种价格通常随着( )的不同而不同。（A）交易者出售或购买的动机（B）交易者对市场了解程度（C）交易双方的关系（D）卖者的价格策略（E）市场供求59 要把握房地产价格影响因素，准确量化它们对房地产价格的影响，首先应具备的认识包括( ) 。（A）不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的（B）不同的影响因
19、素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的（C）不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的（D）有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关（E）各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度是一成不变的60 楼面地价应该是( ) 。（A）容积率与土地单价之比（B）土地单价与总建筑面积之比（C）土地单价与容积率之比（D）土地总价与总建筑面积之比（E）土地总价与容积率之比61 标价也称为( ) ，是新建商品房销售者在价目表上标注的不同楼幢、户型、朝向、楼层的商品房的出售价格，即卖方要价。（A）报价（B）均价（C）挂牌价（D）起拍价（E）表格价三、判
20、断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。62 从一宗房地产的成交价格、市场价格、理论价格和评估价值的关系来看，它们之间可能是相同或近似的，也可能是不同的。( )（A）正确（B）错误63 稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是绝对的。( )（A）正确（B）错误64 房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。( )（A）正确（B）错误65 对于某种特定用途的土地来说，土地的供给是缺乏弹性的。( )（A）正确（B）错误66 房地产需求曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系。( )（A）正确（B）错误67 房地产供给是指房地产开发商和拥有
21、者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。( )（A）正确（B）错误68 均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明均衡是市场价格运行的必然趋势。( )（A）正确（B）错误69 当市场价格偏离成交价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。( )（A）正确（B）错误70 一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会减少。( )（A）正确（B）错误71 大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。( )（A）正确（B）错误72 消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平
22、下对房地产的有效需求。( )（A）正确（B）错误73 房地产市场供给是所有房地产开发企业和拥有者供给的总和。( )（A）正确（B）错误74 房地产供给曲线表示房地产的供给量与其需求量之间的关系。( )（A）正确（B）错误75 如果考虑影响房地产供给量的非该种房地产价格水平因素，那么供给量不再是沿着供给曲线变动，而是整个供给曲线发生位移。( )（A）正确（B）错误76 房地产的价格与房地产需求成负相关，与房地产供给成正相关。( )（A）正确（B）错误77 需求和供给的同时变化，有同方向变化、反方向变化、变动幅度不同等情况。( )（A）正确（B）错误78 房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但两者
23、之间没有内在关系。( )（A）正确（B）错误79 消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定房地产价格水平下对房地产的需求量。( )（A）正确（B）错误80 交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。( )（A）正确（B）错误81 某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。( )（A）正确（B）错误82 某人购房在成交日期首付款 10 万元，又以抵押贷款方式支付 20 万元，此时的总价 30 万元为名义价格。( )（A）正确（B）错误83 房地产的价格水平不是房地产需求量的决定因素。( )（A）正确（B）错误84 需求和供给若同
24、时发生变化，均衡价格和均衡数量也会发生变化。( )（A）正确（B）错误85 房地产市场需求是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。( )（A）正确（B）错误86 经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。( )（A）正确（B）错误87 在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。( )（A）正确（B）错误88 供给量与价格正相关的这种关系，被称为供给规律。( )（A）正确（B）错误89 没有使用价值就没有交换价值，没有交换价值也就没有使用价值。( )
25、（A）正确（B）错误90 在房地产估价中一般所说的价值，是指房地产的使用价值。( )（A）正确（B）错误91 市场价格是指某种房地产在市场上的平均水平价格，它是剔除了各种偶然和不正常因素以后的价格，是该种房地产大量成交价格的抽象结果。( )（A）正确（B）错误92 在市场参与者不理性的情况下，市场价格可能脱离理论价格，如在投机需求的带领下或在非理性预期下形成的过高价格。( )（A）正确（B）错误93 城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的最低价格。( )（A）正确（B）错误94 从理论上讲，抵押
26、价值本质上应是债务履行期届满债务人不履行债务，抵押房地产折价或拍卖，变卖所最可能实现的价格或者在设定抵押时的价值。( )（A）正确（B）错误95 期房价格一现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿。( )（A）正确（B）错误房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产价格和价值）模拟试卷1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 D3 【正确答案】 A4 【正确答案】 B5 【正确答案】 B6 【正确答案】 D7 【正确答案】 B8 【正确答案】 D9 【正确答案】 C10 【正确答案】 C11 【正确答案】
27、A12 【正确答案】 B13 【正确答案】 B14 【正确答案】 A15 【正确答案】 C16 【正确答案】 C17 【正确答案】 D18 【正确答案】 D19 【正确答案】 A20 【正确答案】 C21 【正确答案】 B22 【正确答案】 B23 【正确答案】 B24 【正确答案】 B25 【正确答案】 B26 【正确答案】 D27 【正确答案】 B28 【正确答案】 C29 【正确答案】 D30 【正确答案】 D31 【正确答案】 D32 【正确答案】 B33 【正确答案】 A34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B36 【正确答案】 C37 【正确答案】 B38 【正确答案】 D39
28、 【正确答案】 B40 【正确答案】 C41 【正确答案】 D42 【正确答案】 A43 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。44 【正确答案】 B,C,D45 【正确答案】 A,B,C46 【正确答案】 A,B,C,D47 【正确答案】 C,D,E48 【正确答案】 A,B,C,E49 【正确答案】 A,C,E50 【正确答案】 A,C,D,E51 【正确答案】 A,B,C,D52 【正确答案】 A,B,C,E53 【正确答案】 A,B,E54 【正确答案】 A,C,D55 【正确答案】 A,C,D56 【正确答案】 A,B57 【正确答案】 A,C58 【正确答案】 A,B,C,D59 【正确答案】 A,B,C,D60 【正确答案】 C,D61 【正确答案】 A,C,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。62 【正确答案】 A63 【正确答案】 B64 【正确答案】 A65 【正确答案】 B66 【正确答案】 B67 【正确答案】 A
