1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 41 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 已知整个投资市场的平均收益率为 20%,国债的收益率为 10%,房地产投资市场相对整个投资市场的风险相关系数为 0.4,则房地产市场应利用的折现率为( )。（A）14.0%（B） 12.8%（C） 17.0%（D）11.0%2 下列有关房地产投资的适应性阐述不恰当的一项是( )。（A）房地产本身并不能产生收益,也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的（B）置业投资者无法及时调整房地产的使用功能,使之既适合房地产市场的需求特征,又能增加置业投资的收益（C）按顾客的意愿及时调整
2、房地产的使用功能十分重要,这可以极大地增加对租客的吸引力（D）对置业投资者来说,如果其投资的房地产适应性很差 ,则意味着他面临较大的投资风险3 价值定价法的定价哲学是( )。（A）高价格、高价值（B）低价格（C）名牌效应（D）物美价廉4 开发商成本利润率的计算公式为( )。5 当项目建设完毕后,开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外,此时开发商更为关注的是( ) 。（A）看预计的开发成本是否被突破（B）实际工期较计划工期是否有拖延（C）有原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平为项目找到买家或使用者（D）了解市场供求关系,看竞争程度、社会环境等是否发生了变化6 在房地产广告宣传中,报
3、纸是广告媒体之一,其缺点表现在( )。（A）弹性大（B）时效短（C）及时（D）易接受7 房地产开发项目投资估算时,管理费用不包括( )。（A）工程监理费（B）房产税（C）土地使用税（D）工会经费8 下列有关市场分析和建设规模的确定这一内容及相关方面理解不正确的一项是( )。（A）市场供给现状分析及预测（B）市场需求现状分析及预测（C）开发成本、销售成本及经营成本的分析及预测（D）服务对象分析,制定租售计划9 房地产投资收益率标准的确定,一般要综合考虑一些因素,其中不包括的因素为( )。（A）政府对房地产投资的决策的不稳定性以及社会制度变迁造成的影响（B）当前的宏观经济状况、银行贷款利率和其他各
4、行业的投资收益率水平（C）房地产的类型、地点以及对未来租金增长的预期,房地产产品自然寿命和经济寿命的长短（D）承租者能够连续支付租金的能力,投资规模的大小10 关于个人住房抵押贷款说法错误的是( )。（A）是指个人购买住房时,以所购买住房作为抵押担保 ,向金融机构申请贷款的行为（B）包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型（C）属于购房者的消费性贷款,通常与开发商有直接的关系（D）政策性住房抵押贷款利率较低,通常只面向参与缴纳住房公积金 ,购买自住房屋的家庭,且贷款额度有一定限制11 关于空置和损失不正确的是( )。（A）空置和损失从可能毛租金收入中扣除后,就能得到某一报告期实际的租
5、金收入（B）欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录,当欠缴的租金最终获得支付时（C）空置虽然减少收入,但不是损失（D）实际租金收入与潜在毛租金收入相等12 资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的( )。（A）位置固定性（B）不一致性（C）适应性（D）相互影响性13 不属于反映和描述房地产市场状况的指标是( )。（A）供给指标（B）需求指标（C）使用指标（D）市场交易指标14 房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是( )。（A）专业性（B）各异性（C）不可移动性（D）适应性15 房地
6、产市场周期波动可分为( )四个阶段。（A）复苏与繁荣、发展、危机、衰退与萧条（B）复苏、发展、危机、衰退（C）复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条（D）复苏、繁荣、衰退、危机16 下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是( )。（A）企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次（B）经营收入= 销售收入+ 出租收入（C）销售收入= 土地转让收入+ 商品房销售收入+ 配套设施销售收入（D）可分配利润=税后利润 -未分配利润17 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过( )年。（A）10（B） 15（C） 20（D）3018 动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收
7、期 Pt设定的目标收益率 Ic 之间的关系是( )。（A）I c 越大，P t 越大（B） Ic 越小， Pt 越大（C） Pt 越大，I c 越小（D）I c 与 Pt 无关19 当开发项目用地面积一定时，( )的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。（A）租售价格（B）开发期（C）容积率（D）建筑密度20 当贷款综合风险度超过( )时，为高风险贷款。（A）50%（B） 60%（C） 80%（D）90%21 以下关于房地产市场调查的步骤的排序，正确的是( )。 收集信息； 分析信息；报告结果； 确定问题和调查目标； 制定调查计划（A）（B） （C） （D）22 风险分析常用的比较成熟的方法是
8、( )。（A）概率分析（B）期望值分析（C）平衡分析（D）敏感性分析23 现在借入 100 元，年利率为 15%，则 1 年后要还的本利和是( )元。（A）115（B） 100（C） 120（D）12524 下列选项中，( ) 直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。（A）城市居民消费价格的变动（B）商品零售价格的变动（C）城市家庭可支配收入变动（D）城市家庭总支出变动25 编制房地产项目招标工程标底是由( )来完成。（A）开发商（B）承包商（C）设计部门（D）建委26 如果年利润为 12 万，资本金为 240 万，则资本金利润
9、率为( )。（A）3%（B） 5%（C） 3（D）2027 当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用( )。（A）领导定价法（B）随行就市定价法（C）目标定价法（D）挑战定价法28 不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量又称( )。（A）市场潜量（B）市场预测量（C）市场最低量（D）市场最高量29 随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为( )。（A）市场潜量（B）市场预测量（C）市场最低量（D）市场最高量30 下列选项中，( ) 的最大化是
10、业主最关心的问题，也是考察物业管理工作成功与否的主要方面。（A）潜在毛租金收入（B）有效毛收人（C）净经营收入（D）经营费用降低空间31 实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由( )负责。2007 年考题（A）开发商（B）监理单位（C）分包单位（D）总承包单位32 由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括( )。2007 年考题（A）租金调整条款（B）代收代缴费用条款（C）装修费用条款（D）折让优惠条款33 若某房地产投资项目的表面收益为 18%，年租金增长率为 8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益为( )。（A）9.26%（B） 10%（C
11、） 11.32%（D）12%34 房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( ) 的极限值。（A）利润为零（B）允许的最低经济效益指标（C）最大费用（D）最大利润35 如果整个投资市场的平均收益率为 15%，国债收益率为 9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为 0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是( )。（A）10.38%（B） 11.07%（C） 12.45%（D）13.62%二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0
12、.5 分。36 国家调高贷款利率,会( )。（A）抑制房地产需求（B）增加房地产供给（C）增加房地产投资风险（D）导致房地产实际价值折减（E）提高开发成本37 房地产置业投资较一般投资,更具有( )的优点。（A）相对较高的收益率（B）易获得金融机构的支持（C）提高投资者的资信等级（D）良好的变现性（E）抵消通货膨胀影响38 在开发方案具体实施以前,还必须制定项目开发过程的监控策略,以确保开发项目工期成本、质量和利润目标的实现。这里要做的主要工作有( )。（A）安排有关现场办公会、项目协调会的会议计划（B）编制项目开发进度表,预估现金流（C）对所有工程图纸是否准备就绪进行检查（D）对开发成本和可
13、能的工程量进行更详细的估算（E）对市场状况进行进一步的分析,初步确定目标市场、租金或售价水平39 下列有关投资的概念及涵义理解不正确的选项是( )。（A）广义的投资是指人们的一种无目的的经济行为 ,即以一定的资金投入某项计划,以获得所期望的投资回报（B）房地产投资分析中所讨论的投资是广义的,是指人们在房地产开发或投资活动中,为实现投资利润所投入的资本（C）投资所投入的资源可以是资金,也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源（D）一般工业生产活动中的投资,包括固定资产投资和流动资金两部分。固定资产投资是指用于建造或购置建筑物和机器设备等固定资产的投资,而流动资金是指工业项目投产前有限垫付,投
14、产后用于设备购买占用的周转资金40 在房地产开发项目可行性研究的内容中,规划设计方案选择主要包括( )。（A）项目构成及平面布置（B）市政规划方案选择。主要包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向,大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通的组织（C）建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等等。附规划设计方案详图（D）存在的问题及建议41 按照合同所包括的工程范围以及承包关系不同,合同形式可分为( )。（A）总包合同（B）分包合同（C）独立承包合同（D）包工部分包料合同42 下面是针对类型进行市场宣传工作的有(
15、 )。（A）写字楼、零售商业用房（B）工业与仓储用房、写字楼、零售商业用房（C）住宅和工业用房、写字楼（D）写字楼、工业与仓储用房43 价格折扣包括( ) 。（A）期房折扣、现金折扣（B）数量折扣、信卡折扣（C）职能折扣、季节折扣（D）现金折扣、数量折扣44 在市场经济条件下，利率的高低主要取决于( )等因素。（A）行业基准收益率（B）政府政策（C）通货膨胀率（D）社会平均利润率（E）投资者的目标收益率45 影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括( )。（A）自然环境和人文环境的变化（B）一般商品市场的发展（C）信息、通讯技术水平的提高（D）生产方式和工作方式（E）金融业的发展46 房地产开
16、发投资中的销售税金，又称“两税一费” ，包括( )。（A）营业税（B）教育费附加（C）城市维护建设税（D）房产税（E）土地使用费47 项目竣工档案中的技术资料的内容包括( )。（A）前期工程资料（B）土建资料（C）安装方面的资料（D）设计文件（E）竣工图48 现代营销战略的核心可以称为 STP 营销，即( )。（A）建立专业销售队伍（B）产品定价（C）目标市场选择（D）市场细分（E）市场定位49 初步可行性研究亦称“预可行性研究” ，主要解决的问题包括 ( )。（A）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定（B）是否有进行详细可行性研究的必要（C）有哪些关键问题需要进行辅助研究
17、（D）如何去分配和安排投资资金（E）如何确定开发项目的形式50 以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括( )。2004 年考题（A）建筑安装工程费（B）土地使用权出让金（C）征收补偿费（D）公共配套设施建设费（E）城市基础设施建设费三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 从房地产开发程度上划分,房地产可分为土地和建筑物两种类型。( )（A）正确（B）错误52 资金的价值会随时间发生变化。今天可以投资的一笔资金,即使不考虑通货膨胀因素,也会比将来可获得同额资金更有价值。( )（A）正确（B）错误53 开发商自有投资意
18、向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理,大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。( )（A）正确（B）错误54 土地当前使用者对其拥有的土地没有影响,因为所有国有土地使用权都属于政府。( )（A）正确（B）错误55 室内工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、自行车棚、信报箱等建设费用。( )（A）正确（B）错误56 在我国招标方式有公开招标、邀请招标的议标( )（A）正确（B）错误57 技术资料内容包括前期工作资料、土建资料、安装方面的资料。( )（A）正确（B）错误58 基础租金又称最高租金,常以每月每平方米为基础计算。( )（A）正确（B）错误59 成本加成定价法中
19、加成的含义就是一定比例的管理费和利润。( )（A）正确（B）错误60 在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。 ( )（A）正确（B）错误61 房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点此时房地产空置率低于合理空置率。 ( )（A）正确（B）错误62 动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。 ( )（A）正确（B）错误63 位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的特性。( )（A）正确（B）错误64 消费者购买行为要受经济状况、性别、受教育程度等心理因素的影响。（A）正确（B）错误65 开发商申请项目核准时，需提交由具备甲
20、级资质的工程咨询机构编制的项目申请报告一式 3 份。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某房地产开发项目的占地面积为 6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40 年，规划容积率为 3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目13 层为宾馆，其余为住宅，建设期为 3 年，宾馆的总面积为 5000m2，可用于经营部分为 4500m2，可建成 100 个标准问，当地同档次宾馆的平均价格为 330 元间一天。前三年的人住率均为 70，从第四年开始稳定在 85，运营费用为
21、经营收入的 42，建成后即可开始经营，计划经营 20 年然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为 5000 万元。住宅部分的总建筑面积为 13000m2，建成后全部出售，预计平均销售价为 6500 元m 2，销售税费为销售收入的 55，假设建成后即售完。该方案的总投资为 8000 万元，其中 60来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为 8，第一年投资额为总投资的 20，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的 45，其中 20为自有资金，25为银行贷款；第三年投资额为总投资的 35，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息。其中，还款额中的 1500 万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款
22、期限为 20 年，年利率 8，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按 365 天计算(计算结果精确到小数点后 2 位)。该项目全投资目标收益率为 18，自有资金目标收益率为 20。(1)完成下列现金流量表。(2)求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率。(3)求方案自有资金的财务净现值。2008 年考题67 张某于 2000 年 1 月 1 日以 50 万元购得一套住宅，购房款中 60%来自银行提供的年利率为 6%、期限为 15 年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005 年 1 月 1 日将此套住宅连同与之相关的抵押
23、债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从 2005 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月31 日，年利率为 6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为 0.2%)。问李某在新还款方案下的首次月还款额多少?房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 41 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资与投资风险2 【正确答案】 B【试题解析】 置业投资者可以及时调整使用功能,从而增加置业投资的收益。【知识模块】 房地产投资概述3 【正确答案】 D【知识模块】 房地产开发的程序与管理4 【正确答案
24、】 A【试题解析】 开发商利润实际是对开发商所能承担的开发风险的回报。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究5 【正确答案】 C【知识模块】 房地产开发的程序与管理6 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场营销7 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究8 【正确答案】 C【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究9 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究10 【正确答案】 C【试题解析】 属于购房者的消费性贷款,通常与开发商没有直接的关系。【知识模块】 房地产投资的资金融通11 【正确答案】 D【试题解析】 实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。【知识模块
25、】 物业管理12 【正确答案】 D13 【正确答案】 C14 【正确答案】 C15 【正确答案】 C16 【正确答案】 C【试题解析】 企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润；经营收入=销售收入+出租收入+ 自营收入；可供分配利润税后利润-(法定盈余公积金+ 法定公益金+未分配利润)。17 【正确答案】 D【试题解析】 个人住房抵押贷款，是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性(住房公积金) 住房抵押贷款两种类型。目前，我国个人住房抵押贷款期限最长不超过 30 年。商业性个人住房抵押贷款的
26、操作流程，包括受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理和贷款回收几个阶段。18 【正确答案】 A19 【正确答案】 C【试题解析】 当开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。20 【正确答案】 B【试题解析】 凡综合风险度超过 60%的贷款，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。21 【正确答案】 A22 【正确答案】 A23 【正确答案】 A【试题解析】 根据相关的公式计算即可。24 【正确答案】 B25 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于熟悉范畴。编制房地产项目招标工程标底是
27、由开发商来完成。26 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握范畴。根据资本金利润率的定义。27 【正确答案】 D28 【正确答案】 C29 【正确答案】 A30 【正确答案】 C31 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是建设阶段的安全管理。其中，施工现场的安全由建筑施丁企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。32 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是写字楼物业与零售商业物业的租约内容。由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款，同样，由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整做出明确的规定，以便使租约
28、有效地发挥作用。33 【正确答案】 C34 【正确答案】 B35 【正确答案】 A【试题解析】 该房地产投资折现率=9%+0.23(15%-9%)=10.38%。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 房地产投资与投资风险37 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 房地产投资与投资风险38 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产开发的程序与管理39 【正确答案】 A,B【试题解析】 A 中广义的投资是一种有目的的经济行为 ,B
29、 中房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的,是人们为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。【知识模块】 房地产投资分析基本知识40 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究41 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产开发的建设过程42 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产市场营销43 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 房地产市场营销44 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 在市场经济条件下，利率的高低主要取决于社会平均利润率，资本供求状况、通货膨胀率水平、政府政策和国际经济环境等。45 【正确答案】 A,C,D,E46 【正确答案】 A,B
30、,C47 【正确答案】 A,B,C48 【正确答案】 C,D,E49 【正确答案】 A,B,C50 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 本题考核的是土地费用的内容。以出让方式取得熟地的土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 按开发程度应分为土地、在建工程和建成后的物业三种类型。【知识模块】 房地产投资概述52 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识53 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理54 【正确答案】
31、 B【试题解析】 土地使用者的影响不可忽视,在土地出让转让或开发过程中要最大限度地满足土地使用者的既得利益。【知识模块】 房地产市场及其运行规律55 【正确答案】 B【试题解析】 此为附属工程费的包含内容。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究56 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的建设过程57 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的建设过程58 【正确答案】 B【试题解析】 基础租金又称最低租金,常以每月每平方米为基础计算。【知识模块】 物业管理59 【正确答案】 B60 【正确答案】 A61 【正确答案】 A62 【正确答案】 A63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B【
32、试题解析】 消费者购买行为要受动机、知觉、学习以及信念和态度等主要心理因素的影响。65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1)注：当期有还本付息额时：全部投资净现金流量=自有资金净现金流量+当期还本付息额。(2)全部投资财务净现值(3)自有资金的财务净现值67 【正确答案】 第一种解法：已知 i=6% i=6%/12=0.5% s=0.2%n=1512=180 m=512=60(1)抵押贷款额 P=5060%=30 万元(2) 张某月还款额(3)2005 年 1 月 1日李某共欠银行款额：F2=P(1+i) n=300000(1+0.5%)60=404655.06 元 F3=F2-F1=228027.34 元(4)略(同原答案)第三种解法：已知：P=5060%=30 万元 i=6%/12=0.5% n=1512=180(3)张某共欠银行贷款额：P2=(300000-P1)=169053.12 元 F1=169053.12(1+0.5%)60=228027.33 元(4)略(同原答案)
