1、长期趋势法练习试卷 3 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某宗房地产已使用 5 年,现土地价值为 50 万元,建筑物价格为 80 万元,房地每年的纯收益为 11 万元,土地资本化率为 8%,建筑物化率为 10%,则该宗房地产的价值为( )万元。（A）130.0（B） 1192（C） 117.5（D）120.02 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为 1200m2。现空置,估算估价对象的租金时,最适宜为作可比实例的为( )。（A）建筑面积 1800m2,两年前租出,年租 35 万元,位于同一工业区（B）建筑面积 1100m2,近期租出,
2、年租为 150 元/m 2,位于 20 公里外（C）建筑面积 10000m2,近期租出,年租 180 万元,位于同一工业区（D）建筑面积 1000m2,近期租出,年租 20 万元,位于同一工业区3 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98,则其依据为( )。（A）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素 ,对价格的影响幅度为 2%（B）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2%（C）可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2.04%（D）可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素 ,对价格的影响幅度为 2.04%4 采用( ) 求取
3、的年折旧额每年递减。（A）成新折扣法（B）偿债基金折旧法（C）年数合计法（D）直线折旧法5 一宗土地用假设开发法评其价格:在商业用途下的估算结果为 800 万元,在居住用途下的估算结果为 1000 万元,城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途,则该宗土地的评估价格应为( )万元。（A）800（B） 1000（C） 900（D）18006 假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。（A）市场比较法（B）收益法（C）成本法（D）长期趋势法7 某宗房地采用三种估价方法得出的结果分别为 820、850 和 900 万元,若赋予的权重分别为 0.5、0.3 和 0.2,则该宗房地产的最终评估价格为
4、( )万元。（A）850（B） 845（C） 869（D）8578 甲房地产尚可使用年限为 50 年,单价为 1050 元/m 2,乙房地产尚可使用年限为 60年,单价为 1100 元/m 2,资本化率均为 8%,实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。（A）高于（B）低于（C）等于（D）B 或 C9 某建筑物已使用 8 年,经实地勘察,估计尚可使用 32 年,残值率为 5%,则该建筑物的成新率为( )%。（A）76（B） 80（C） 81（D）8410 新建建筑物价格=( )+ 建造建筑物费用+正常利税。（A）征地费（B）拆迁安置补偿费（C）地价款（D）零二、多项选择题每题的备选答案中有
5、2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 运用长期趋势法估价一般有步骤( )。（A）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料并进行检查、鉴别 ,以保证其真实、可靠（B）整理上述搜集到的历史价格资料,将其化为同一标准,并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列,画出时间序列图（C）观察、分析这个时间序列,根据其特征选择适当、具体的长期趋势法,找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律,得出一定的模式（D）以此模式去推断、判断估价对象在估价时点的价格12 具体的长期趋势法主要有( )。（A）数学曲线拟合法（B）平均增减
6、量法（C）平均发展速度法（D）移动平均法和指数修匀法13 数学曲线拟合法主要有( )。（A）直线趋势法（B）指数曲线趋势法（C）二次抛物线趋势法（D）平均增减量法14 对于公式 Vi=P0+di 中字母符号描述正确的有( )。（A）Vi第 i 期房地产价格的趋势值（B） P0基期房地价格的实际值（C） d逐期增减量的平均数（D）i所对应的时期序数,i=1,2,nj15 运用平均增减量法进行估价的条件是( )。（A）房地产价格的变动过程是持续上升或下降的（B）各期上升或下降的数额大致接近（C）逐年上涨额的平均数计算趋势值,基本都接近于实际值（D）各期的增减量能用不同的权数乘以加权后再计算其平均增
7、减量16 移动平均法( ) 。（A）是对原有价格按照时间序列进行修匀（B）采用逐项递移方法分别计算一系列移动的序时价格平均数（C）形成一个新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响,显现出价格变动的基本发展趋势（D）一般是按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均17 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测判断,如用于假设开发法中预测未来开完成后的房地产价值,此外还有其他作用( )。（A）用于收益法中对未来净收益等的预测（B）用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正（C）用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力（D）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等三、判断
8、题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 估价对象房地产状况为过去,估价时点却可以是过去或现在、未来。( )（A）正确（B）错误19 房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面、但其价值的高低主要取决于其权益的大小不同。( )（A）正确（B）错误20 某宗房地产的评估价格为 300 万元,实际成交价格为 380 万元,这意味着该评估价格不是客观合理的。( )（A）正确（B）错误21 城市规划影响土地价值,在一定程度上是合法原则的体现。( )（A）正确（B）错误22 房地产价格一般来说是由供给和需求决定的,需求减少,则价格下降。( )（A）正确（B）错
9、误23 成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。( )（A）正确（B）错误24 偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同,但比直线折旧法计算的年折旧额小。( )（A）正确（B）错误25 现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差 2%,则可比实例的个别因素修正系数为 100/102。( )（A）正确（B）错误长期趋势法练习试卷 3 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 长期趋势法2 【正确答案】 D【知识模块】 长期趋势法3 【正确答案】 D【知识模块】 长期趋势法4 【正确答案】 C【知识模块】 长期趋势法5 【正确答案】 B
10、【知识模块】 长期趋势法6 【正确答案】 C【知识模块】 长期趋势法7 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法8 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法9 【正确答案】 C【知识模块】 长期趋势法10 【正确答案】 D【知识模块】 长期趋势法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 长期趋势法12 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 长期趋势法13 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 长期趋势法14 【正确答案】 A,B,C,
11、D【知识模块】 长期趋势法15 【正确答案】 A,B【知识模块】 长期趋势法16 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 长期趋势法17 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 长期趋势法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法19 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法20 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法21 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法22 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法23 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法24 【正确答案】 A【知识模块】 长期趋势法25 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法
