1、第五节 土地分等定级,一、概述,1、定义将土地调查的结果等级化，获得土地质量状况的一项工作。,2、分等定级成果的用途,为土地估价提供控制区域,为确定土地税额、土地征用补偿提供依据,为土地利用规划、布局、合理组织城乡土地利用提供基础资料,3、土地分等定级体系,城镇土地分等定级,农用土地分等定级,城镇土地等,城镇土地级,城镇之间,城镇内部,4、土地分等定级的原则,综合分析原则,主导因素原则,地域差异原则,定级和估价相结合的原则,5、分等定级方法体系： （1）多因素综合评定法（综合、分类） （2）级差收益测算法 （3）地价分区定级法（以价定级） 二、城镇土地定级 （一）对象及方法： 1、对象：土地利
2、用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地可一同评定 城镇建成区和近郊区范围内的土地,2、方法： 综合定级：对影响土地质量的因素综合分析，按综合评价值的差异划分土地级别 分类定级：对影响城镇某类型用地质量的因素分析，按分类评价值的差异划分土地级别（一般：商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级） 市区非农业人口五十万以上的城市，宜综合定级和分类定级,（二）程序及因素选择 1、定级程序：编写定级任务书（开始）-收集资料整理量化因素选择权重确定单元划分单元分值计算土地级别确定级别验证面积量算成果图编制定级报告-成果验收 2、定级资料收集与调查 （1）土
3、地利用效益资料：现实中有那些资料能反映土地利用效益？ （2）土地条件资料,3、定级因素选择及权重确定,（1）定级选择范围： 综合定级：无人口状况； 商业定级：无公用设施、环境条件，对外交通为客运； 住宅定级：对外为客运，无环境条件中自然条件 工业定级：无繁华程度、对外为货运、无公用设施、公交便捷、无环境质量和绿地覆盖度，新增产业集聚规模 （2）、因素因子权重确定 权重：反映分等定级因素对城镇土地质量的影响程度。 权重越大，代表该因素对城镇土地质量影响程度越大。 某一因素权重值应小于1、大于0。 所有定级因素权重值之和应为1。,2、确定方法： （1）特尔斐测定法：注意：专家人数1040，轮数34
4、 （2）因素成对比较法： （3）层次分析法,（三）因素分值计算 1、功能分、作用分、分值、总分的区别： 功能分:根据规模指数计算而来的作用能力得分 因素分值：某一单元受某一因素的影响程度 作用半径：因素的最大影响距离 总分：某一单元受所有因素的影响程度的加权和 2、原则： 0-100之间 分值和指标优劣正相关 显著性区间：超过不起作用 模型化,3、因素分值计算方法： （1）影响方式： 面状因素：因素对土地的影响仅与因素指标值有关 点、线状因素：因素对土地的影响不仅与因素设施规模有关，又有距离设施的相对距离有关。 （2）面状因素分值计算方法： ei=100(xi-xmin)/(xmax-xmin
5、) （3）点、线状因素分值计算方法： e=f(1-r)(线性衰减)或 e=f(1-r) (指数衰减) （注意阻隔的影响）,（四）、单元划分及取样 1、单元：土地定级的基本单位 2、单元划分原则：内部接近性相似 3、单元大小（5-25公顷，计算机应小于0.25公顷） 4、单元划分方法： 主导因素判定法、叠置法、网格法、均质地域法 5、单元取值方法： 以点代面、线性内插、面积加权,（五）单元总分值计算与土地级别划分 1、土地级别划分： 数轴法、总分频率法、剖面图法、多元统计的聚类判别法 2、土地级差收益测算与级别确定 （1）级差收益测算：确定级别划分准确 （2）级别确定： 落实界限 提出限制区 （
6、六）考虑规划条件的土地定级处理方法：规划模拟定级、规划修正定级 （七）土地定级成果整理与验收 面积量算、图件编制、验收,农用地分等,一、概述： 1、农用地：直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地、农田水利用地和养殖用地。 2、农用地分等：在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出的农用地等别。,二、基本原则、方法和程序 1、农用地分等原则： 综合分析原则 分层控制原则 :建立全国范围内的统一等别序列为目的。在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开。县级分等成果要在本县域范
7、围内可比；省级协调汇总成果要在本省域范围内可比；国家级协调汇总成果要在全国范围内可比(城镇分等为：地域差异原则） 主导因素原则 土地收益差异原则 定量分析与定性分析相结合原则 2、农用地分等的方法： （1）因素法： （2）样地法：,3、农用地分等的程序：,选择自然质量分 计算方法,4、农用地分等单元划分原则和方法： （1）原则： 单元之间特征明显 单元内部土地特征相似 单元不跨越地块边界 以地貌走向线、线状地物、权属界线为界 （2）方法：叠置、地块、网格、多边形 三、简单计算： 1、土地利用系数： 单产/省内最高单产 多个作物的化加权平均或者几何平均 2、土地经济系数：产量/成本,1、农用地自
8、然等、农用地利用等、农用地等别 自然等：土地自然属性的表现 利用等：平均土地利用方式下的土地生产能力 农用地等别（经济等）：反映土地的经济产出水平 自然等指数利用等指数等指数土地利用系数修正 土地经济系数修正 2、光温生产潜力：在农业生产条件得到充分保证，水分、CO2供应充足，其它环境条件适宜情况下，理想作物群体在当地光、热资源条件下，所能达到的最高产量 3、气候生产潜力：在农业生产条件得到充分保证，其它环境因素均处于最适状态时，在当地实际光、热、水气候资源条件下，农作物群体所能达到的最高产量。即在光温生产潜力基础上进一步考虑降水的限制作用后，农作物的理论产量。 有灌溉的用光温生产潜力，无的用
9、气候生产潜力,农用地定级,一、基本概念： 1、农用地定级：在行政区内，依据构成土地质量的自然因素和社会因素，根据地方土地管理部门和实际情况需要，遵照委托方要求的原则，即主要考虑定级目的，按照规定方法和程序进行农用地质量综合评定，划分出的农用地级别。 2、农用地等、级、价的关系 分等是修正定级（定级的一种方法）的基础 级别不是等别的续分，而是各自成为两个具有彼此相关性的不同质量表述体系 价是对等和级的具体量化,第二节：农用地定级,3、农用地定级原则 与城镇土地分等定级相同，无地域差异原则 4、方法： （1）因素法：与城镇定级相同，选择因素不同 （2）修正法：农用地分等基础上，选择区位、耕作便利等因素进行修正 （3）样地法：以样地为代表确定 5、单元划分原则与方法：与分等相似,
