1、第11章 景气预测法,11.1 景气预测基本理论,11.2 案例分析,练习与提高（十一）,11.2.1国房景气指数,11.2.2上海房地产景气指数,第11章 景气预测法,11.1 景气预测基本理论,11.1.1景气指标体系基本概念,经济的景气状态，是通过一系列经济指标来描述的，称为景气指标。景气指标是从众多的经济指标中挑选出来的，分为先行指标、同步指标和滞后指标三类。,景气循环又称经济波动，也称经济周期。一个标准的经济周期，通常包括扩张和收缩两个时期，分为四个阶段：复苏、高涨、衰退和萧条。,11.1.2景气循环法预测过程,景气循环法预测步骤,（1）确定时差关系的参照系基准循环，这是关键的一步；
2、 （2）选择景气指标； （3）划分先行、同步、滞后指标； （4）对先行、同步、滞后指标分别编制扩散指数和合成指数； （5）对计算结果进行分析，了解当前经济状况，预测未来经济波动。,1基准循环的确定方法,2景气指标的筛选,3景气指标的划分,4景气指数计算方法,（1）扩散指数（DI）:是（先行、一致或滞后）指标组内在某个时期扩张（上升）指标个数占组内所采用指标个数的比率。,DI(t)为t时刻的扩散指数； Xi(t)为第i个变量指数在t时刻的波动测定值； Wi为第i个变量指标分配的权数； n为变量指标总数； s为两比较指标值的时间差。,（2）合成指数,又称景气综合指数，是由一类特征指标以各自的变化幅
3、度为权数的加权综合平均数，即以多个指标的加权平均。,计算方法,1）单指标的对称变化率和标准化,对称变化率就是本期比上期的增长量与两期的平均值比较得出的数值。,Cit中表示第i个指标第t年的对称变化率，用百分数表示。 和 分别表示第i个指标第t年和第t-1年的原始数据。,用Ai 表示第i个指标对称变化率时间序列的序时平均数，N表示标准化的期数，则有：,用Sit表示第i个指标t期对称变化率的标准化数值，则有,2）多指标对称变化率标准化后的加权平均数,Rt:多指标综合的平均对称变化率，Sit表示第i个指标第t年的对称变化率的标准化数值，Wi表示第i个指标的权数，i=1,2, ., k表示指标项目数。
4、,3）平均变化率以同步指数标准化,标准化因子F的计算公式是,Rt表示超前指标或滞后指标的综合平均对称变化率第t期的数值，Pt表示一致指标的综合平均对称变化率时间序列的t期数据，N表示期数。,平均变化率以同步指数标准化的计算公式是：,t=2,3,.,m表示期数。,4）计算合成指数,首先计算初始指数的时间序列，即环比原始指数，,t=2,3,.,m表示期数。,用 表示所选基准年份的平均值，由此得到合成指数为：,11.1.3 景气综合评分预警系统,1预警系统原理,是选择一组反映经济发展状况的敏感指标，运用有关的数据处理方法，将多个指标合并为一个综合性指标，通过一组类似于交通管制信号红、黄、绿灯的标识，
5、利用这组指标和综合指标对当时的经济状况发出不同的信号，通过观察信号的变动情况，来判断未来经济增长的趋势。,2预警指标状态区域划分和临界点确定,3计算景气综合评分,11.2 案例分析,11.2.1国房景气指数,一、我国国房景气指数体系,国房景气指数是全国房地产开发景气指数的简称， 其过程为：,1确定指标体系,计算国房景气指数的指标包括： （1）土地出让收入指数； （2）本年完成开发土地面积指数（3）房地产开发投资指数；（4）本年资金来源指数； （5）商品房销售价格指数；（6）新开工面积指数； （7）房屋竣工面积指数； （8）空置面积指数。,分析报告用的指数指标包括： （1）新开工面积指数； （2
6、）房屋施工面积指数； （3）国有单位投资指数； （4）国内贷款指数； （5）利用外资指数； （6）自筹资金指数； （7）住宅销售价格指数； （8）办公楼销售价格指数； （9）商业营业用房销售价格指数； （10）个人商品房销售额指数； （11）竣工房屋价值指数； （12）住宅空置面积指数； （13）办公楼空置面积指数； （14）商业营业用房空置面积指数。,2建立指标数据库及数据调整对指标体系确定的各项指标，建立历史资料数据库。有些指标如房地产销售价格指标必须先计算后才能得到。有些指标如资金来源、空置面积等必须先进行推算，以保证有必要的数据长度。,3消除量纲影响的方法由于各指标的计量单位不同，不能
7、直接相加综合平均，必须采用消除量纲影响的方法来对数据进行同度量处理，同时，也满足了合成指数编制中对指标进行标准化处理的要求。国房景气指数采用功效系数法，消除量纲的影响比较符合国房景气指数的特点。,4权数的确定,确定参加计算的8个指标的权数。根据我国房地产开发业的发展状况，征求部分专家意见初步确定了国家级各分类指数权数值。,5确定基准对比时期分析我国房地产特点，确定1995年3月份为国房指数的基准对比期。,6季节和价格因素调整 季节因素调整：用X-11程序进行季节因素调整。 价格因素调整：房地产开发投资、到位资金、土地转让收入和销售价格4个指标涉及到价格调整问题。,7指数计算模型 （1）分类指数
8、的计算 分类指数（K1-K8）的计算采用了环比指数的计算方法：,Z(t) 表示报告期t期各项指标数据， Z(t-1)表示上一年同期各项指标数据。,（2）国房指数的计算在计算8个分类指标后，采用固定权重的算术加权平均法，得到综合指数，,将综合指数 与基准综合指数 对比，得到国房指数G：,对空置面积分类指数K7，由于空置面积属于逆指标，其指数值越小，表明景气状况越好，因此，在计算综合指数时，K7是以倒数形式出现。,8计算结果和景气评价根据上述流程和确定的权数，计算国房景气指数值说明房地产业的发展状况。,国房指数以100为景气分界点，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。为更好发挥国房指数的
9、景气监测作用，应设计合理预警界限，当国房指数突破某预警界限时，系统能发出“报警”信号。,1景气区域的划分 过热区：表示房地产发展已经过热，必须降温，该区为极端区 趋热区：也称偏热区，表示房地产发展有过热倾向，需引起关注，该区为警告区； 适度区：表示房地产发展适度，该区为稳定区； 趋冷区：也称偏冷区，表示房地产萎缩倾向，需引起关注，该区为警告区； 过冷区：表示房地产处于萧条状态，需要扶持，该区为极端区,二、国房指数预警系统,根据我国房地产发展趋势的判断，我们认为“适度”区的落地点概率为80%，“偏热”区和“偏冷”区的落地点概率为7.5%，“过热”区和“过冷”区的落地点概率为2.5%的比例比较合理
10、。,根据 原理，即假定国房指数服从正态分布：,2分界限的确定 首先确定指数波动的中心线，以此作为“适度“区地中心。选取国房指数样本，用其平均值来估计均值和均方差,“适度”区地上、下限为：,“偏热”区与“过热”区的分界限为,“偏冷”区与“过冷”区的分界限为,4对各指标的顶替信号进行综合，归到综合指标的总信号五种信号进行评分：红灯、黄灯、绿灯、浅蓝灯和蓝灯分别赋值5分、4分、3分、2分和1分。如果总共选择了M个经济指标，对各指标在各个时期都给与相应的评分，则可求出综合指标的分数。,3对各序列在各时期所处的景气状态标上各色信号。分别以红灯、黄灯、绿灯、浅蓝灯和蓝灯表示。,一、选取房地产统计指标并收集资料数据,11.2.2上海房地产景气指数,二、筛选景气指标,三、确定基准指标,四、利用时差相关分析划分超前、同步、滞后指标,五、计算各类指标的扩散指数DI,六、计算房地产合成指数,
