1、土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 2 及答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。0 某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于 2008 年 10 月 8 日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南 H 市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为 1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有 3m 宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有 2km 长的自建道路与某国道相连；宗
2、地内有 11 栋建筑物，其中，办公楼 1 栋，仓库 3 栋，车间 3栋，宿舍楼 2 栋，综合服务楼 1 栋，变电房 1 栋。企业用电来自 3km 外的变电站；企业信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，1 在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)?A是集体还是国有 B( ) C( ) D( )2 根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。3 若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。4 若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价
3、为 154 元m 2。又由于所处区域属于 全国工业用地出让最低价标准11 等，其最低价标准为 144 元m 2，评估公司从保守原则出发，将结果调整为 144 元m 2，并按照 70抵押折扣率折算，扣除 40土地出让金，将评估结果确定为 60 元m 2。列出上述操作过程中的错误点。5 假如该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件?5 某地价评估事务所 2010 年 6 月 20 日接到 A 市政府的估价口头委托，估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于 1967 年建成，现已根据政府安排整体迁出，所占土地为划拨方式取
4、得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前，政府拟以公开拍卖方式出让该地块，并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求，地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后，事务所立即制订了一项工作计划和技术方案，并组织力量开展工作，按期完成了估价任务。下面是该事务所此次估价工作日志的内容：(1)6 月 21 日，启动估价工作，派两名土地估价师甲、乙和两名估价助理丙、丁负责估价工作，其中，甲和丙负责土地出让底价评估，乙和丁负责土地收回补偿价格评估。(2)6 月 21 日上午，甲和丙进入现场调查，乙和丁开始市场调查。(3)6 月 22
5、 日上午，因所长外出，甲负责与市国土资源局签订合同。(4)6 月 23 日上午，确定土地估价事项，并制订评估技术路线和方法。(5)6 月 23 日下午，开始调查资料。(6)6 月 25 日上午，开始撰写报告。(7)6 月 27 日上午，报告完成，两份报告分别由甲、乙共同签字，由丙送估价报告给市国土资源局。(8)6 月 30 日上午，收到国土资源局付款。关于评估技术路线和方法，日志有以下记录：(1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估。(2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。6 仅就工作日志内容，判断事务所此次估价工作流程是否合理，
6、存在哪些问题?7 确定土地估价事项的内容一般包括哪些?8 确定估价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义?9 日志中的估价技术路线是否合理?如果不合理，原因何在?10 假如你是估价师，该如何设计估价技术路线?二、报告判读题10 下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略” 的为正常内容)，请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况见下表。2建立价格可比基础(略) 3因素条件说明整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，
7、详见下表。4编制比较因素条件指数表根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表。5计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式，则 比准地价 A=3445 元m 2(108104)(10096)(10098)(100104)(10096)=380871 元m 2 比准地价 B=3510 元m 2(108100)(10096)(100102)(10098)=395033 元m 2 比准地价 C=3880 元m。(108107)(10099)(10092)(100 98) =438756 元m 2 通过对上述三
8、个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为(3808 7l+395033+438756)元m 23=404887 元m 2。11 在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么?12 比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理?为什么?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。13 在交易时间的修正中，案例 B 的修正系数为 100，说明( )(只有 1 个选项)。A以案例 B 作为比较基准B案例 B 所在时点是地价指数基期C案例 B 所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致D案例 B 与评估对象比较市场价格相差为零14
9、该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方?14 下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略” 的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的 本次土地估价是为上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 1中华人民共和国土地管理法 2中华人民共和国城市房地产管理法 3城镇土地估价规程 4土地估价委托书 5估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日 2009 年 12 月 31 日 七、估价日期 2009 年12
10、月 30 日至 2010 年 1 月 5 日 八、地价定义 待估宗地的价格是在以下设定条件下于 2009 年 12 月 31 日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为 36，使用年期为商业用地剩余出让年限 35 年。 九、估价结果 估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为： 评估土地面积：25041m 2； 单位面积地价：406907 元m 2； 总地价：10189358 元； 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。 十、需要特殊说明的事项 (一)假设条件 (1)土地使用
11、者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 (4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 (5)委托方提供的资料属实。 (二)估价结果和估价报告的使用 (1)土地估价报告仅为委托方公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 (2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。 (3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 1
12、土地估价师签字：土地估价师资格证书号： 2土地估价师签字：土地估价师资格证书号： 十二、土地估价机构 土地估价机构负责人签字： (土地估价机构公章 ) 2010 年 1 月 5 日 15 在“估价目的 ”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确?说明理由。16 针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确?请阐述你自己的看法。17 土地估价依据一般包括哪些方面?在“ 估价依据 ”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面?18 在“地价定义 ”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是( )(只有 1 个选项)。A评估对象的规划开发程
13、度B评估对象的实际开发程度C根据委托方要求划定的开发程度D根据资产评估要求界定的开发程度19 在“需要特殊说明的事项” 一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指( ) (只有 1 个选项)。A估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性B估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实C可能存在的不实情况会影响土地估价结果D委托方应该承担资料不实的责任20 假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方 公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。土
14、地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 2 答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。1 【正确答案】 评估前需要了解的关键信息(1)是否符合规划。(2)建筑物是否合法。(3)是否交纳清有关税费。(4)委托方是否真正具有土地处置权(或产权是否清晰、是否有产权纠纷)。(5)是否重复抵押 (或是否设定有他项权利) 。(6)有下列答案的可增加 05 分，但总分不超过 5 分：若是国有土地，是划拨还是出让(或是否有产权证) 。2 【正确答案】 已知的宗地个别条件 (1)宗地西高东低。 (2)宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形。 (3)地下水位适中。 (4) 红壤软土。 (5)不
15、临路。 (6) 面积1500m2。 (7)宗地内“ 四通一平 ”。 (8)无使用限制。 3 【正确答案】 地价定义(1)实际用途为工矿用地。(2)设定用途为工业用地。(3)实际开发程度为宗地红线外“ 三通”(通路、通电、通信) 和宗地红线内“ 四通一平”( 通路、通电、通信、供水及场地平整) 。(4)设定开发程度为宗地红线外“ 三通”(通路、通电、通信) 和宗地红线内“ 四通一平”( 通路、通电、通信、供水及场地平整) 。(5)土地使用权性质为划拨土地使用权。(6)估价基准日定为 2008 年 10 月 8 日。(7)使用年期及剩余使用年期。4 【正确答案】 评估操作过程中的错误点(1)不能简
16、单比照末级基准地价，要说明理由。(2)不能以最低价标准为依据确定市场价。(3)土地出让金扣除应以市场价为基础。(4)抵押折扣不能作为评估结果。5 【正确答案】 前置条件(1)划拨土地使用权性质不改变。(2)购买方应具有竞买资格。(3)土地用途不改变。(4)专门土地拍卖场地。(5)专业土地拍卖公司。6 【正确答案】 此次估价工作流程不合理。存在的问题(1)每项估价必须有至少两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理。(2)两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。(3)应该先签订合同再进行实质性估价活动。(4)不能由估价师在没有委托书的情况下代替法人签订合同
17、。(5)估价事项和技术路线应该在实质性估价活动之前完成。(6)缺乏权属资料核实调查过程。(7)由于两份估价分别由甲乙完成，所以报告签字不能由甲乙共同签名。(8)缺乏审核。7 【正确答案】 确定土地估价事项的内容(1)确定估价对象。(2)确定土地估价目的。(3)确定土地估价期日。(4)界定土地价格定义。(5)土地估价中特别事项的说明。(6)审核。8 【正确答案】 对土地出让底价和回收价格的定义(1)住宅的价格定义。估价对象作为商品住宅用地，在设定的开发程度与设定容积率的状态下，于估价期日的 70 年的出让土地使用权价格。(2)对教育用地价格定义。估价对象作为公共建筑用地，在现状开发程度与现状容积
18、率的状态下，于估价期日的无年期的划拨土地使用权价格。9 【正确答案】 对估价技术路线的分析(1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理。因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。(2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估不合理。因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价格，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外，由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，利用市场比较法与收益还原法等方法进行估价不合理。10 【正确答案】 估价技术路线(1)补偿价格的评估。先采用成本逼近法和基准
19、地价系数修正法评估原用途的市场价格，再扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。(2)出让底价的评估。先采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让底价方二、报告判读题11 【正确答案】 隐含的前提性条件是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。12 【正确答案】 没有对挂牌出让价格进行修正不合理。因为挂牌是一种特殊的交易方式，交易结果可能偏离正常市场水平，只有挂牌出让与股权转让价格形成环境基本一致的情况下才能确定可以不修正。土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的区别：挂牌供给土地数量有限，供需不易平衡。挂牌时间有限制。 挂牌场地少 (
20、交易场地少，缺乏灵活性)。挂牌土地信息有限。13 【正确答案】 C14 【正确答案】 存在错误和不完善的地方如下：编制比较因素条件指数表中，缺少地价指数和各因素条件指数的编制依据。未进行容积率修正。未进行使用年期修正。 未说明由 3 个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。15 【正确答案】 关于土地估价目的叙述不正确。理由：(1)一项估价只能有一个目的。(2)土地抵押登记中的申报价值必须是以抵押为目的的估价结果为依据。16 【正确答案】 认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估的观点不正确。理由：(1)股权转让必须进行资产核定，需要土地评估。(2)随着时间的变化，土地可能发生增值或贬值，需要重新评估。17 【正确答案】 土地估价依据一般包括：法律法规方面。 估价技术方面。估价对象权属方面。估价委托要求方面(目的、范围等)；现场勘察情况。缺少：估价对象权属方面。18 【正确答案】 B19 【正确答案】 C20 【正确答案】 不违反规定。理由：(1)土地登记时申报地价为自行报价，申报者单方负责，不一定需要专门评估，可以根据有关评估报告确定。(2)土地登记时，地价申报不需要估价报告，采用估价报告的结果没有对原估价行为形成法律侵权。
