1、土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷 8 及答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。0 某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及 A、 B、C、D 四宗地，土地总面积为 20 000m2。其中宗地 A 为一旧住宅区，土地总面积为 8 500m2；宗地 B 为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为 7 000m 2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地 C 为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为 1 500m2，出让用途为商业，出让年期为 40 年，已使用 5 年；宗地 D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为 3 000 m2，出让用途
2、为商业性办公用地，出让年期为 40 年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置 5 年。 上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为 2035。 请根据以上情况回答下列问题：1 市土地收购储备中心在对宗地 A 进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。2 为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。3 根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗
3、地 C 时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格?4 根据法律规定，对宗地 D 应如何处置，并说明法律依据。5 该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点。6 市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估?(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料?二、报告判读题6 下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标注“略” 的为正常内容)，请阅读后回答相关问题。 1估价对象建设期及利用方式分析 该地块为出让所
4、得，根据经济技术开发区经济发展局文件关于“住宅小区”项目初步设计的批复(开经2005053 号)，该地块将建成多层住宅小区，土地总面积为95 635m2，总建筑面积为 143 452m2，其中物管、会所等公建配套用房面积占34，容积率为 1.5，建筑覆盖率35。估价人员进行了实地勘察，地块离城市较近，有直达的主干道，地块边缘已经具备自来水和天然气管道等基础设施，而且自然景色优美，环境状况表明很适合修建住宅，但是地址状况表明只适合修建多层住宅。估价人员也对周边市场进行了调查，由于有城市轻轨会经过该区域，所以本区域对多层住宅需求较大。估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后，认为在不改变
5、多层住宅性质的前提下，为最大提高开发价值，地块最佳利用方式应该为：土地用途设定为多层别墅型住宅用地，总用地面积为 95 635m2，总建筑面积为 35 000m2，其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、邮局、小型银行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占 34，建筑覆盖率15，容积率为 037，主要建筑物为多幢，二、三层为别墅排屋。本次评估按土地的最佳利用方式确定预期开发条件。 根据以上项目的建设规模，本次评估确定其开发期为 2 年。由于本次评估目的为待开发土地市值估算，开发期自估价基准日算起。 2预期售价确定及销售状况分析 根据经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看，该类出
6、让用地新开发的别墅排屋平均售价在 3 5004 000 元m 2 之间，考虑到该区域目前房地产市场行情，结合估价对象实际情况，经综合分析，确定该地块开发完后，即 2009 年 6 月 30 日，法定使用年限的住宅平均售价为 3 500 元m 2，则该物业预期总售价为 总售价=平均售价建筑面积 =3 500 元m 235 000m2 =12 250 万元 通过调查该区域房地产销售情况，与待估对象相同或类似的房地产项目一般均采取预售形式，考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况，本次评估假设估价对象所建物业销售状况为：项目在开发一年后开始预售，且为均匀销售，截至开发完成时销售率达到 40，另
7、外 60在开发完成后的一年半内均匀售出。并假设房屋售价在销售期内保持不变。 3开发总费用的确定 根据待估宗地现状，要建成一个完整可售和可居住的住宅小区，必须经过前期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。本案的前期费用很复杂，除了其间发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外，还有解决市政设施缺口的有关费用，如 5 km 长的电缆铺设费用，100 m 长的排水管道等的铺设费用；土建安装及附属工程费用，室外工程、绿化建设费用，管理费和不可预见费等。上述费用经归类，可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用四大项。分别估算如下： (1)前期费用( 分析过程略) ：确定其前期费用为
8、200 元m 2(按总建筑面积)，则前期费用总计为 前期费用=前期费用标准总建筑面积 =200 元m 235 000m2 =700 万元 并设定为开发初期一次性投入。 (2)建造成本(分析过程略)：确定其平均建造成本为 700 元m 2(按总建筑面积)，则整个物业总建造成本共计为 建造成本=平均建造成本 总建筑面积 700 元m 235 000m2 =2 450 万元 并设定为开发期内均匀投入。 (3)室外建设费用(分析过程略) ：确定该地块室外建设费用标准为 220 元m 2(按土地面积)，则小区建设费用总计为 室外建设费用=室外建设费用标准土地面积 =220 元 m295 635m 2 =
9、2 10397 万元 并设定为开发期内均匀投入。 (4)管理费用：包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等，为上述(2)+(3)的 5计。设定为开发期内均匀投入。 管理费用=(2)+(3)5 =(2 450+2 103971) 万元5 =22770 万元 4销售费用(分析过程略) 确定此项费用可按总售价的 8计，该项费用设定为与销售进度同步投入。 销售费用=总售价8 =12 250 万元8 =980 万元 5 利息率和利润率确定 (1)利息率，本次评估将采用贴现方式计算地价，故不考虑投资利息。贴现率采用 2006 年 4 月 28 日公告的银行 13 年期贷款利率 603。 (2)利润率，
10、房地产的利润率关键要看市场供求状况。根据对目前房地产企业资产收益率的统计，结合市统计年鉴资料，考虑区域房地产实际市场情况，确定该房地产开发项目投资利润率为 24。 6地价测算 根据假设开发法基本公式：地价=预期售价-总开发费用-利润-利息-销售费用，结合本次评估实际，得到如下方程： 总地价=(12 250980)40(1+603) 1+(2-1)2 +(12 250-980)60 (1+603) 2+1.52 -700+(2 450+2 10397+22770)(1+603) 22 (1+24)-总地价24 解上式得到： 总地价=276228 万元 土地单价=2 76228 万元95 635m
11、 2=289 元m 2 就上述报告片断，回答以下问题：7 你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当，为什么?8 请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素。(提示：不少于 6 个)9 报告中不动产预期售价的确定过程较为简单，如果采用市场案例分析确定，在选择案例时有什么要求?(提示，不少于 4 个)10 报告中不动产开发前期费用中，有不应计入的项目，请指出来。11 报告中采用贴现的方式进行地价测算，假设开发法也可以不采用贴现方式测算地价，请根据报告中的数据资料，并假定地价为 P，分别列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。土地估价师（土地估价案例与报告）模拟试卷
12、8 答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。1 【正确答案】 该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：(1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。2 【正确答案】 (1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。3 【正确答案】 对宗地 C 应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。(1)土地用途应设定为商业。土地使用权年限应为出让剩余年
13、限 35 年。(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。4 【正确答案】 对于宗地 D 应由政府无偿收回，因为：根据城市房地产管理法的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满 2 年未动工开发的，可以无偿收回。5 【正确答案】 作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部 2002 年第11 号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。各出让方式的基本特征如下：招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在 3 个以上。拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高
14、者成交。挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。6 【正确答案】 (1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：1)确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。2)拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等。3)资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等。4)相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。5)按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格。6)试算价格调整，确定最后估价结果。7)撰写土地估
15、价报告书。8)将土地估价报告提交给委托方。(2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。收集的资料包括：1)收益还原法应收集以下资料：开发后的房地产出租收益。房地产出租费用及有关税费等。房屋重置成本。土地还原率、房屋还原率等参数。当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。2)市场比较法应收集以下资料：三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例。土地还原率等参数。当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。3)基准地价系数修正法应收集以下资料：当地基准地价及修正体系。待估宗地所在土地级
16、别。土地还原率等参数。当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。4)剩余法应收集以下资料：开发后的不动产市场售价。开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用。土地还原率、年贷款利率等参数。当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。二、报告判读题7 【正确答案】 报告中估价对象的最佳利用方式不恰当。存在的问题：(1)不符合政策(别墅类高档住宅为国家禁止产业用地)。(2)不合法(规划批准为多层住宅) 。8 【正确答案】 估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素：(1)设计批复。(2)用途为多层住宅小区。(3)容积率 1 5。(4)建筑覆盖率35 。(5)环境状况表明很适合修
17、建住宅。(6)地质状况表明只适合修建多层住宅。(7)本区域对多层住宅需求较大。9 【正确答案】 如果采用市场案例分析确定，在选择案例时的要求：(1)多层住宅用地。(2)位于本区域(或同一市场圈等) 。(3)近期(不超过 3 年)。(4)正常销售。(5)规模相当。(6)档次相当。(7)其他合理答案。10 【正确答案】 不动产开发前期费用中不应计入的项目(1)电缆铺设费用。(2)排水管道费用。11 【正确答案】 总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。 (1)总售价=3 50035 000。 (2)总开发费用=700+(2 450+2 10397+22770)或：建造成本=7003 500。 (3)销售费用 =12 2508。 (4) 利息=(P+700)(1+603) 2-1+(2 450+2 10397+22770)(1+603) 22 -1。 (5)利润=(JP+700+2 450+2 10397+227 70)24。
