1、常见用途土地估价练习试卷 1 及答案与解析一、单选题1 在特殊情况下，工业用地也可采用( )。（A）收益还原法（B）市场比较法（C）基准地价系数修正法（D）剩余法2 对新开发完成的居住用地，可以使用( )评估。（A）基准地价系数修正法（B）路线价法（C）成本逼近法（D）以上都是3 各类旅游用地评估，应注意( )评价标准。（A）地方旅游区（B）国家旅游区（C）省级旅游区（D）以上都是4 商业用地评估不宜使用的评估方法是( )（A）市场比较法（B）成本逼近法（C）收益还原法 （D）剩余法5 下列不是农用地主要价格影响因素有( )（A）交通便捷程度 （B）土地制度（C）社会经济发展条件 （D）环境污
2、染状况6 各类商业用地价格评估，必须区分因( )的差别所带来土地收益的差异。（A）土地利用程度（B）土地利用时间（C）土地利用条件（D）土地利用方式7 采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益是应取 ( )。（A）整体收益（B）个别收益（C）特设收益（D）额外收益8 以下不属于办公用地的特点是( )。（A）收益性强（B）市场较活跃（C）附属设施较多（D）集中分布在城区人流量大的区域9 以下不属于商业用地特点的是( )（A）集中分布在城区人流量大的区域（B）楼层较高（C）收益高（D）市场活跃10 以下不属于商业用地主要价格影响的一般因素是( )（A）产业管制（B）物价水平、就业
3、与居民收入水平（C）城镇发展与公共设施建设（D）气候条件11 下列关于办公用地的说法正确的是( )（A）一般来说，办公用地价格介于住宅用地和商业用地之间。（B）办公用地的价格影响因素与住宅相当，但交通条件的影响较住宅小。（C）运用市场比较法评估时，多数是以商场地价为参照。（D）一般来说办公用地宜采用市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法估价。12 下列关于教育、科技、卫生、文化、体育用地估价的说法有误的是( )（A）此类用地考虑的是整体收益。（B）参照工业用地基准地价进行评估，要考虑年期和用途进行加价修正。（C）该类用地所处位置多位于市(县、镇)中心。（D）参照商业、住宅的基准地价
4、进行估价，要考虑年期和用途进行减价修正。13 下列不属于基础设施用地特点的是( )（A）数量多（B）面积大（C）分布广（D）无法单宗地测算收益14 基础设施用地评估可以选用的估价方法有( )（A）市场比较法（B）成本逼近法（C）收益还原法（D）路线价法二、多选题15 商业繁华程度的内容包括( )（A）区域在城镇中的位置（B）交通体系（C）客流的数量与质量（D）距商业中心的距离（E）经营类别、16 基础设施用地估价不适宜采用( )。（A）收益还原法 （B）市场比较法（C）剩余法（D）基准地价系数修正法 （E）成本逼近法17 商业用地，宜采用( )估价。（A）剩余法（B）基准地价系数修正法（C）收
5、益还原法（D）市场比较法（E）成本逼近法18 以下属于影响商业用地的区域因素有( )。（A）距商业中心的距离（B）商务设施的种类规模与集聚程度（C）客流的数量与质量（D）社区规模功能与安全保障（E）产业管制19 农用地的价格影响因素主要有( )。（A）自然因素（B）社会因素（C）特殊因素（D）经济因素（E）政策因素20 对于已建立农用地基准地价的地区，农用地估价可采用( )。（A）基准地价系数修正法（B）基准地块评估法（C）市场比较法（D）定级指数模型评估法（E）收益还原法21 下列对教育、科技、卫生、文化、体育用地要点表述不正确的是( )（A）该类用地的特点是收益很小或无收益。（B）该类用地
6、土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费、利润率、土地增值收益率等参数。（C）该类用地适宜采用成本逼近法、收益还原法及剩余法评估。（D）采用收益还原法用的是特设收益。（E）该类用地的土地取得费一般比工业用地高。三、判断题22 对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般依现状用途评估。( )（A）正确（B）错误23 高新技术企业用地的增值收益较普通工业用地高。( )（A）正确（B）错误24 评估别墅可以用市场比较法。( )（A）正确（B）错误25 机场、码头用地在收益还原法评估中不需考虑垄断地租修正。( )（A）正确（B）错误26 评估工业用地时，由于无法得到收益资料，因此一律不能用收益还原
7、法。( )（A）正确（B）错误27 教育、科技、卫生、文化、体育用地的利润率比工业低。( )（A）正确（B）错误常见用途土地估价练习试卷 1 答案与解析一、单选题1 【正确答案】 A【试题解析】 工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。在特殊情况下，也可采用收益还原法。【知识模块】 常见用途土地估价2 【正确答案】 C【试题解析】 新开发普通居住用地评估，可以用成本逼近法。【知识模块】 常见用途土地估价3 【正确答案】 B【试题解析】 各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准。【知识模块】 常见用途土地估价4 【正确答案】 B【试题解析】 商业用地，宜采用市场比较法、收
8、益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。【知识模块】 常见用途土地估价5 【正确答案】 A【试题解析】 农用地主要价格影响因素：1自然因素：气候条件、地貌、土壤条件、水文状况、农田基本设施状况等。2社会因素：社会经济发展条件、土地制度、交通条件等。3特殊因素：特殊的气候条件、特设的土壤条件、特设的环境条件、环境污染状况等。【知识模块】 常见用途土地估价6 【正确答案】 D【试题解析】 各类商业用地价格评估必须区分因土地利用方式的差别所带来土地收益的差异【知识模块】 常见用途土地估价7 【正确答案】 A【试题解析】 采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益是应取整体收益。【知
9、识模块】 常见用途土地估价8 【正确答案】 D【试题解析】 属于办公用地的特点是收益性强，而且收益较高，主要分布与城区交通方便区域，楼层较高，附属设施较多，市场较活跃。【知识模块】 常见用途土地估价9 【正确答案】 B【试题解析】 商业用地的特点是：收益高，集中分布在城区人流量大的区域，市场活跃，价值量大，附属设施较多。【知识模块】 常见用途土地估价10 【正确答案】 A【试题解析】 商业用地主要价格影响因素（一般因素）(1)自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等；(2)社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；(3)经济因素：城镇的性质与国际化程度、
10、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收人水平、产业结构与商业服务业的发展前景、此类市场状况等；(4)行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策等。【知识模块】 常见用途土地估价11 【正确答案】 A【试题解析】 办公用地介于住宅用地和商业用地之间，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。办公用地的价格影响因素与住宅相当，但交通条件的影响较住宅大。运用基准地价系数修正法和市场比较法评估时，很多经济不够发达的地方的基准地价是以住宅价格为参照，因此在评估过程中要考虑办公用地的影响因素与住宅的差异。【知识模块】 常见用途土地
11、估价12 【正确答案】 B【试题解析】 (一) 教育、科技、卫生、文化、体育用地特点 该类用地的特点是：收益很小或无收益，且所处位置多位于市(县、镇)中心。(二)教育、科技、卫生、文化、体育用地主要价格影响因素参照居住、工业和商业的影响因素，根据实际情况选择确定。(三)教育、科技、卫生、文化、体育用地估价的技术思路该类用地适宜采用成本逼近法、收益还原法(有收益或潜在收益)及基准地价系数修正法评估。(四)教育、科技、卫生、文化、体育用地估价方法选择与应用1采用成本逼近法评估时，土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费，利润率、土地增值收益率等参数，并应比工业用地的相应参数要高。2区域位置较好的，
12、可参照同区域地价水平相近用途(商业、住宅)的基准地价进行估价，考虑年期和用途修正(进行减价修正)；一般参照工业用地基准地价进行评估，不进行年期和用途修正。3采用收益法用的是整体收益。【知识模块】 常见用途土地估价13 【正确答案】 B【试题解析】 基础设施用地的特点是：数量多、分布广、面积小，无法单宗地测算收益。【知识模块】 常见用途土地估价14 【正确答案】 B【试题解析】 基础设施用地估价宜选择基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。【知识模块】 常见用途土地估价二、多选题15 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 商业繁华程度；距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客
13、流的数量与质量等，【知识模块】 常见用途土地估价16 【正确答案】 A,C【试题解析】 收益体现的是整体收益，很难将收益分摊到每宗地上，不适宜采用收益还原法估价。市场上基础设施用地等的建(构)筑物交易案例，不适宜采用剩余法估价。【知识模块】 常见用途土地估价17 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 商业用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。【知识模块】 常见用途土地估价18 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 商业用地的区域因素：(1)自然因素：区域在城镇中的位置等；(2)社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；(3)交通状况：街道状况、道路状况
14、与交通便捷程度等；(4)基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；(5)商业繁华程度；距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等，(6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；(7)环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。【知识模块】 常见用途土地估价19 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 农用地主要价格影响因素主要有自然因素、社会因素及特殊因素。【知识模块】 常见用途土地估价20 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 对于已建立农用地基准地价的地区，可采用基准地价系数
15、修正法、定级指数模型评估法、基准地块法评估得出宗地农用地质量价格。【知识模块】 常见用途土地估价21 【正确答案】 C,D【试题解析】 (一) 教育、科技、卫生、文化、体育用地特点 该类用地的特点是：收益很小或无收益，且所处位置多位于市(县、镇)中心。(二)教育、科技、卫生、文化、体育用地主要价格影响因素参照居住、工业和商业的影响因素，根据实际情况选择确定。(三)教育、科技、卫生、文化、体育用地估价的技术思路该类用地适宜采用成本逼近法、收益还原法(有收益或潜在收益)及基准地价系数修正法评估。(四)教育、科技、卫生、文化、体育用地估价方法选择与应用1采用成本逼近法评估时，土地取得费的确定一般取城
16、镇拆迁安置补助费，利润率、土地增值收益率等参数，并应比工业用地的相应参数要高。2区域位置较好的，可参照同区域地价水平相近用途(商业、住宅)的基准地价进行估价，考虑年期和用途修正(进行减价修正)；一般参照工业用地基准地价进行评估，不进行年期和用途修正。3采用收益法用的是整体收益。【知识模块】 常见用途土地估价三、判断题22 【正确答案】 B【试题解析】 对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。【知识模块】 常见用途土地估价23 【正确答案】 A【试题解析】 高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点，
17、进行合理的估价。这类土地的增值收益较普通工业用地高。【知识模块】 常见用途土地估价24 【正确答案】 A【试题解析】 评估别墅等独立居住用地，一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜采用。【知识模块】 常见用途土地估价25 【正确答案】 B【试题解析】 机场、码头用地由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应考虑垄断地租修正。【知识模块】 常见用途土地估价26 【正确答案】 B【试题解析】 工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。在特殊情况下，也可采用收益还原法。【知识模块】 常见用途土地估价27 【正确答案】 B【试题解析】 采用成本逼近法评估时，土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费，利润率、土地增值收益率等参数，并应比工业用地的相应参数要高。【知识模块】 常见用途土地估价
