1、房地产价格和估价知识练习试卷 7 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某可比实例成交价格为 2000 元/m 2,房地产状况方面与估价对象相比稍差,经过比较,该实例可得 80 分,估价对象房地产可得 90 分,其修正的结果为( )元/m 2。（A）1777.78（B） 2222.22（C） 2250.00（D）2500.002 既无收益又很少发生交易的房地产的估价特别适用( )估价方法。（A）成本法（B）收益法（C）比较法（D）其他法3 运用成本法估价步骤排列正确的一项是( )搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料;估算折旧;求取积算价格;估算重新购建价格
2、。（A）（B） （C） （D）4 房地产价格构成中的开发成本,在理论上可以划分为( )和建筑物建造成本。（A）土地开发成本（B）房屋拆迁安置补偿费用（C）开发管理费用（D）开发过程中的税费5 成本法的基本计算公式为( )。（A）积算价格=重新购建价格 +折旧（B）积算价格= 重置成本-折旧（C）积算价格= 重新购建价格-折旧（D）积算价格=重建价格 -折旧6 收益法是以( ) 为基础的。（A）替代原理（B）均衡原理（C）预期原理（D）适合原理7 某房地产的土地使用年限为 40 年,至今已使用 8 年,年有效毛收入为 60 万元,正常运营费用为 24 万元,资本化率为 8%2%,该宗房地产的收益
3、价格为( )万元。（A）403.77（B） 420.26（C） 439.02（D）672.958 累加法求取资本化率的基本公式为( )。（A）资本化率=安全利率 +投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠（B）资本化率= 安全利率+ 投资风险补偿+管理负担补偿 -缺乏流动性补偿-投资带来的优惠（C）资本化率= 安全利率+ 投资风险补偿-管理负担补偿-缺乏流动性补偿-投资带来的优惠（D）资本化率=安全利率 -投资风险补偿-管理负担补偿-缺乏流动性补偿-投资带来的优惠二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选
4、且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 房地产状况影响修正可分为( )方面。（A）区位状况影响修正（B）权益状况影响修正（C）使用状况影响修正（D）环境景观影响修正（E）物质实体状况影响修正10 区位状况影响修正的内容主要包括( )。（A）地质水文状况（B）平面布置（C）公共设施完备程度（D）基础设置完备程度（E）楼层11 物质实体状况影响修正的内容主要包括( )。（A）土地使用年限（B）土地平整程度（C）公共设施完备程度（D）基础设置完备程度（E）地势12 房地产估价的基本方法是( )。（A）比较法（B）收益法（C）净现值法（D）成本法（E）内部收益率法13 下列选项中可以采用成本法估价的
5、有( )。（A）单纯建筑物（B）房地产保险（C）房地产损害赔偿（D）市场不完善（E）市场交易实例过多14 从长期内平均来看,价格等于“成本加平均利润”。它需要具备的条件有( )。（A）自由竞争(即可以自由进入市场)（B）垄断竞争（C）商品本身可以大量重复生产（D）政府垄断（E）商品不能重复生产15 下列关于成本法的说法正确的是( )。（A）开发成本高一定意味着房地产价格就高（B）开发成本低房地产价格不一定低（C）在运用成本法估价时应注意“逼进”（D）估价中应采用实际成本而不是客观成本（E）当市场供大于求时,价值应向下调整,当求大于供时 ,价值应向上调整16 建筑物折旧包括( ) 方面的内容。（
6、A）物质折旧（B）功能折旧（C）外部性折旧（D）精神折旧（E）其它折旧17 求取建筑物折旧的方法主要有( )。（A）年限法（B）实际观察法（C）成新折扣法（D）最小求和法（E）高低点法18 房地产估价的基本方法是( )。（A）比较法（B）收益法（C）净现值法（D）成本法（E）内部收益率法19 下列房地产中适用于收益法估价的是( )。（A）写字楼（B）住宅（C）学校（D）游乐场（E）旅馆20 从收益法的观点看,房地产的价值是其未来净收益的现值之和,其高低取决于( )。（A）可获净收益的大小（B）可获净收益期限的长短（C）获得该净收益的可靠性（D）获得该净收益的时点（E）房地产的成新程度21 利用
7、未来净收益的现值之和求取房地产的价值,对价值高低起决定作用的因素包括( )。（A）历史价格的高低（B）可获净收益的大小（C）实际收益的多少（D）可获净收益期限的长短（E）获得净收益的可靠性22 运用收益法估价时,下列说法正确的是( )。（A）潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入（B）有效毛收入是潜在毛收入扣除收入损失后得到的收入（C）运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用（D）净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收益（E）资本化率是估计的正常投资者获取净收益所要求的收益率23 收益法中求取资本化率的方法有( )。（A）安全利率加风险调整值
8、法（B）估算法（C）内插法（D）市场提取法（E）累加法24 收益乘数具体有( ) 。（A）有效毛租金乘数（B）毛租金乘数（C）潜在毛租金乘数（D）有效毛收入乘数（E）净收益乘数25 下列有关毛租金乘数法说法错误的是( )。（A）方便易行（B）毛租金乘数是一个比较客观的数值（C）忽略了房地产租金以外的收入（D）由于多层次估算产生各种误差的累计（E）忽略了不同房地产的空置率和运营费用的差异房地产价格和估价知识练习试卷 7 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格和估价知识2 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格和估价知识3 【
9、正确答案】 D【知识模块】 房地产价格和估价知识4 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格和估价知识5 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格和估价知识6 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格和估价知识7 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格和估价知识8 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格和估价知识二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 房地产价格和估价知识10 【正确答案】 C,E【知识模块】 房地产价格和估价知识11 【
10、正确答案】 B,D,E【知识模块】 房地产价格和估价知识12 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产价格和估价知识13 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产价格和估价知识14 【正确答案】 A,C【知识模块】 房地产价格和估价知识15 【正确答案】 B,C,E【知识模块】 房地产价格和估价知识16 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产价格和估价知识17 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产价格和估价知识18 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产价格和估价知识19 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 房地产价格和估价知识20 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产价格和估价知识21 【正确答案】 B,D,E【知识模块】 房地产价格和估价知识22 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 房地产价格和估价知识23 【正确答案】 A,D,E【知识模块】 房地产价格和估价知识24 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 房地产价格和估价知识25 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 房地产价格和估价知识
