1、房地产价格练习试卷 21 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 政府举行土地使用权拍卖出让,有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格,这也是一种( )。（A）市场价值评估（B）投资价值评估（C）原始价值评估（D）账面价值评估2 ( )是随着时间的推移而减少的。（A）原始价值（B）账面价值（C）市场价值（D）投资价值3 ( )是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。（A）原始价格（B）理论价格（C）成交价格（D）市场价格4 ( )是经济学假设的经济人的行为和预期是理性的,或真实供给相等的条件下形成的价格
2、。在经济学里有许多词来表达它,如价值、内在价值、自然价值、自然价格、均衡价格。（A）原始价格（B）理论价格（C）成交价格（D）市场价格5 一般来说,( ) 围绕着市场价格而上下波动,市场价格又围绕着理论价格而上下波动(即小波动围绕着大波动而上下波动,大波动又围绕着更大的波动而上下波动)。（A）成交价格（B）市场价格（C）投资价格（D）理论价格6 ( )是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开且不具有排他性。（A）不完全公开市场（B）不公开市场（C）公开市场（D）均衡市场7 ( )是估
3、价人员对房地产的合理价格或价值进行估算和判定的结果。它还可以根据所采用的估价方法的不同有不同的称呼。如采用比较法估价求得的价格通常称为比准价格,采用成本法估价求得的价格通常称为积算价格,采用收益法估价求得的价格通常称为收益价格。（A）投资价格（B）评估价格（C）原始价格（D）账面价格8 评估价格不是事实,但在为交易目的而估价时,( )有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场,房地产交易往往需要专业的房地产估价机构为交易双方提供服务,这种情况下,房地产的评估价格往往会成为房地产的成交价格。但值得注意的是,由于估价人员的知识、经验、职业道德修养等的不同,同一宗房地产,不同的估价人员评出的价格可能不同
4、。（A）原始价格与成交价格（B）市场价格与账面价格（C）原始价格与市场价格（D）评估价格与成交价格9 要求评估的是合理的价格,而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格,这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同,从理论上讲,( )。（A）一良好的评估价格=账面价格= 市场价格（B）一良好的评估价格=理论价格= 成交价格（C）一良好的评估价格=原始价格= 投资价格（D）一良好的评估价格=正常成交价格= 市场价格10 ( )是指由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格。对于实际市场调节价的房地产,由于经营者可以自主确定价格,所以,估价应依据市场供求状况进行。（A）市场调节价（
5、B）政府指导价（C）标定地价（D）政府定价二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 政府对价格的干预,还有( )。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格;最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格 ,又称最低保护价。所以,对有最高限价的房地产,估价结果不得超过其最高限价;对有最低限价的房地产,估价结果不得低于其最低限价的房地产,估价结果不得低于其最低限价。（A）基准地价（B）最高限价（C）最低限价（D）标定地价12 政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等,如规
6、定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价,按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括( ),利润控制在 3%以下。对于这类房地产,估价也应依据这些规定进行。（A）征地和拆迁补偿费、建安工程费（B）勘察设计和前期工程费（C）住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)（D）管理费、贷款利息、税金13 ( )是中华人民共和国城市房地产管理法提到的三种价格,它们应当定期确定分布。（A）基准地价（B）标定地价（C）房屋重置价格（D）市场调节价14 标定地价,根据国家土地管理局 1992 年 5 月 12 日印发的关于地籍管理几个问题的处理意见中的说明,是在基准地价的基础上,按( ),修订评
7、估出的具体地块在某一时期的价格。（A）土地使用年限、地块大小（B）地块形状（C）微观区位（D）市场行情15 房屋重置价格是采用估价时点时的( ),按照估价时点时的价格水平,重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房屋所需的一切合理、必要的费用,税金加上应得的利润。（A）建筑材料（B）建筑构配件（C）建筑设备（D）建筑技术16 ( )是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。（A）土地价格（B）标定地价（C）建筑物价格（D）房地价格三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 房地产价格一般是个别形成,容易受交易者的个别因素的影响。一般物品由于品质相同,
8、可以开展样品交易、品名交易,同时存在众多的买者和卖者,其价格可以在交易市场上形成。房地产由于不能搬到一处作比较,具有独一无二性,要认识房地产,只有亲自到实地查勘,所以,房地产价格一般随交易的需要而个别形成,并容易受买方的个别因素的影响。( )（A）正确（B）错误18 在经济学里,狭义的价值有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值,是该商品能满足人们某种需要的效用;交换价值,是该商品同其他商品相交换的量的关系或比例,通常用货币来衡量,即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。一般简称的价值是指交换价值,在房地产估价中所说的价值也就是交换价值。( )（A）正确（B）错误19 投资价值和市场价值
9、的评估方法可能相同,但其中参数选取的立场可能不同。如都可以采用收益法价值是未来净收益的现值之和,但在评估市场价值时,收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对的社会一般的收益率,而在评估投资价值时,该折现率是投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个最低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度。( )（A）正确（B）错误20 成交价格简称成交价,是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实。这种价格通常随着交易者的心态、偏好,对市场的了解程度,讨价还价能力等的不同而不同。成交价格一定是正常的。( )（A）正确（B）错误21 将成交价区分为正常成交价格和非正常成交价格。正
10、常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺,没有私自利害关系下进行交易形成的价格,不受一些不良影响,如不了解市场行情、垄断强迫交易等的影响。反之,则为非正常成交价格。( )（A）正确（B）错误22 市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。凡是影响真实需要与真实供给的因素。如收入、成本等的变化,都可能使市场价格发生波动。所以,在正常市场或正常经济发展下,市场价格基本上与理论价格相吻合,围绕着理论价格而上下波动,不会偏离太远。但在泡沫经济下,市场价格可能脱离理论价格,如在投机需求的带领下,或在非理性预期下形成的畸高价格。( )（A）正确（B）错误23 评估价格不
11、是事实,但在为交易目的而估价时,评估价格与理论价格有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场,房地产交易往往需要专业的房地产估价机构为交易双方提供服务,在这种情况下,房地产的评估价格往往会成为房地产的成交价格。但值得注意的是,由于估价人员的知识、经验、职业道德修养等的不同,同一宗房地产,不同的估价人员评估出的价格可能不同。( )（A）正确（B）错误24 政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营制定的价格。对于实行政府指导价的房地产,由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格,所以,估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。( )（A）正确（B
12、）错误25 政府对价格的干预,还有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格;最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格 ,又称最低保护价。所以,对有最高限价的房地产,估价结果不得超过其最高限价;对有最低限价的房地产,估价结果不得低于其最低限价。( )（A）正确（B）错误房地产价格练习试卷 21 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 就投资价值与市场价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的市场价值。但作为房地产估价人员,评估投资价值或提供房地产市场分析报告、房地产投资项目可行性研究报告,也是其服务的重
13、要领域。【知识模块】 房地产价格2 【正确答案】 B【试题解析】 原始价值是始终不变的;账面价值是随着时间的推移而减少的;市场价值是随着时间的推移而变化的,有时高,有时低。市场价值很少等于账面价值。【知识模块】 房地产价格3 【正确答案】 D【试题解析】 市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。【知识模块】 房地产价格4 【正确答案】 B【试题解析】 理论价格是经济学假设的经济人的行为和预期是理性的,或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。【知识模块】 房地产价格5 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格6 【正确答案】 C【试题解析】 在
14、现实估价中有时需要评估的不一定是公开市场价值,而是在某些特定条件限制下的正常价格。【知识模块】 房地产价格7 【正确答案】 B【试题解析】 评估价格又称估计价值,简称评估价、评估值或评估额,是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。【知识模块】 房地产价格8 【正确答案】 D【试题解析】 由于房地产缺乏完全市场,房地产交易往往需要专业的房地产估价机构为交易双方提供服务,在这种情况下,房地产的评估价格往往会成为房地产的成交价格。【知识模块】 房地产价格9 【正确答案】 D【试题解析】 要求评估的是客观合理的价格,而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格,这两者又都可能与估
15、价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。【知识模块】 房地产价格10 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 B,C【试题解析】 最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格;最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格,又称最低保护价。所以,对有最高限价的房地产,估价结果不得超过其最高限价;对有最低限价的房地产,估价结果不得低于其最低限价。【知识模块】 房地产价格12 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房
16、地产价格13 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。【知识模块】 房地产价格14 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 由于中华人民共和国城市房地产管理法规定了标定地价也应定期确定并公布,所以可将标定地价的定义修改为:标定地价是指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。【知识模块】 房地产价格15 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产价格16 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 房地产的
17、存在形态有土地、建筑物、房地三种,房地产价格因此有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。【知识模块】 房地产价格三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 【正确答案】 B【试题解析】 受买卖双方的影响。【知识模块】 房地产价格18 【正确答案】 B【试题解析】 广义的价值才有使用价值和交换价值之分。【知识模块】 房地产价格19 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格20 【正确答案】 B【试题解析】 成交价可能正常,也可能不正常。【知识模块】 房地产价格21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格22 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格23 【正确答案】 B【试题解析】 评估价格与理论价格有着密切的关系。【知识模块】 房地产价格24 【正确答案】 B【试题解析】 不是政府定价,而是政府指导价。【知识模块】 房地产价格25 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格
