1、房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产价格影晌因素）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列不属于房地产区位因素的是( )。2006 年考题（A）交通（B）用途（C）环境（D）楼层2 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。2006 年考题（A）房地产投机（B）物价变动（C）财政收支状况（D）居民收人水平3 下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。2007 年考题（A）上调贷款利率（B）收紧房地产开发贷款（C）开征房地产持有环节的税收（D）增加土地供应4 下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是( )。2009
2、年考题（A）土地总价（B）土地单价（C）楼面地价（D）商品房价格5 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是( )。2009 年考题（A）在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨（B）增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨（C）在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降（D）严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降6 用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是( )。2010 年考题（A）空间直线距离（B）交通路线距离（C）交通时间距离（D）经济距离7 下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是( )。2010 年考题（
3、A）降低房地产开发贷款利率（B）增加土地有效供给（C）降低契税（D）提高购房贷款利率二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。8 影响房地产价格的经济因素主要有( )。2006 年考题（A）经济发展状况、储蓄、消费、投资水平（B）社会发展状况、房地产投机和城市化（C）财政收支及金融状况、利率（D）物价、汇率、居民收人（E）人口数量、行政隶属变更、居民收入9 工业房地产的区位影响因素主要考虑( )。2007 年考题（A）临街状况（B）动力是否易于取得（C）废料处理是否方便（D）接近大自然
4、（E）产品原料的获取方便程度10 影响房地产价值的权益因素包括( )。2008 年考题（A）房地产权利设立和行使的限制（B）房地产区位的限制（C）房地产使用管制（D）房地产通风采光的限制（E）房地产相邻关系的限制11 下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有( )。2009 年考题（A）建筑平面布置（B）朝向、楼层（C）环境景观（D）土地开发程度（E）房屋完损等级12 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有( )。2009 年考题（A）居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升（B）如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大（C）如果
5、居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升（D）如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大（E）居民收人水平的变化对房地产价格影响不大13 下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有( )。2010 年考题（A）交通便捷程度（B）朝向、楼层（C）周围环境和景观（D）建筑规模（E）外部配套设施14 城市规划对土地使用管制的内容，主要包括( )等。2010 年考题（A）建筑高度（B）建筑结构（C）容积率（D）土地使用权来源（E）土地用途三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。15 一般而
6、言，房地产价格与利率正相关：利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格会下降。( )2006 年考题（A）正确（B）错误16 在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。( )2007 年考题（A）正确（B）错误17 一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。( )2007 年考题（A）正确（B）错误18 一般情况，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响要大。( )2008 年考题 （A）正确（B）错误19 在卖方市场情况下，房地产转让环节中，卖方交纳的税收增加会导致房地产价格上升。( )2008 年考题（A）正确（B）错误20 在使用
7、交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。( )2010 年考题（A）正确（B）错误房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产价格影晌因素）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产的区位因素。房地产区位因素是一个综合性因素，如果将其进行分解，可以分为位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。2 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是影响房地产价格的经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况、居民收入水平、物价水平、利率、汇率等。房地产投机
8、不属于影响房地产价格的经济因素，属于社会因素。3 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是会导致房地产价格上升的因素。影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括严格控制或适度放松房地产开发贷款、购房贷款，上调或下调金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例，提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购房贷款期限等。例如严格控制房地产开发贷款，会减少未来的房地产供应量，从而会使房地产价格上升；采取诸如上调贷款利率、提高最低购房首付款比例等抑制房地产需求的措施，会减少房地产需求，从而会降低房地产价格。4 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产价格中的房价(房地价格
9、)与地价的关系。关于房地产价格中的房价(房地价格)与地价的关系，目前有三种观点：(1)成本决定论，认为地价作为房价的重要组成部分，地价对房价的影响是显著的，地价上涨导致房价上涨。(2)需求带动论，认为房地产作为最终产品，其价格由市场供求决定，地价水平取决于房价水平。(3)相互影响论，认为上述两种观点都有一定道理，但都不够全面，房价与地价的关系在一定范围内是相互作用、相互影响的关系。5 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产交易环节的税收。一般地说，增加卖方的税收，比如开往土地增值税、消费税(目前对房地产没有征收消费税，但假如像对烟、酒、化妆品等类消费品那样对高档公寓、别墅征收消费税)
10、，会使房地产价格上涨；反之，减少卖方的税收，比如减免营业税，会使房地产价格下降。增加买方的税收，比如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨。6 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度。距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离来认识。空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区(如山地城市)，它往往会失去意义。交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况(包括路面、交通流量等状况)、交通管制等的影响，虽然距离不远，但通达性可能不好，特
11、别是在时间对人们越来越宝贵的情况下。交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间。因此，在使用交通时间距离时应采用该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测量。另外，有些房地产虽然来往所需要的交通时间较短，但要经过较高收费的道路或桥梁、隧道等，这样即使节省了交通时间，但可能并不经济。经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。7 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产市场调控政策等措施。一般情况下，降低房地产开发贷款利率、增加土地有效供给会增加房地产
12、市场供给，在需求不变时会导致房地产市场价格下降；降低契税会刺激需求，在供给一定时会导致房地产市场价格上升；提高购房贷款利率会抑制需求，在供给一定时会导致房地产市场价格下降。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。8 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 本题考核的是影响房地产价格的经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况、居民收入水平、物价、利率、汇率等。其中反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值(GDP) 的增长。按照支出法核算， GDP 由消费(C)、投资 (I)
13、、政府购买(G) 和净出口(NX)四个部分构成。而题中选项 B 的社会发展状况、房地产投机和城市化是属于影响房地产价格的社会因素。选项 E 的人口数量属于影响房地产价格的人口因素；行政隶属变更属于影响房地产价格的其他因素。9 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 本题考核的是工业性房地产的区位优劣。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输、便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。10 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 本题考核的是对房地产利用的限制。对房地产利用的限制可归纳为3 个方面：(1)房地产权利及其行使的限制。(2) 房地产使用
14、管制。(3)相邻关系的限制。11 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 本题考核的是房地产的区位因素。房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。下面分别对这几个方面对房地产价格的影响予以分析说明。(1)位置：1)方位。2) 与相关场所的距离。3)临街状况。4)朝向。5)楼层。(2)交通条件。(3) 外部配套设施。(4)周围环境和景观：1)大气环境。2) 水文环境。3)声觉环境。4)视觉环境。5)卫生环境。6) 人文环境。12 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 本题考核的是居民收入水平对房地产价格的影响。居民收入水平及其增
15、长，对房地产价格特别是住宅价格有很大的影响。通常，居民收人的真正增加(非名义增加。名义增加是指在通货膨胀情况下的增加)，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。如果居民收人的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收人大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。如果居民收入的增加是中等收人者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这就会增加对居住房地产的需求，从而导致居住
16、房地产价格上涨。如果居民收入的增加是高收入者的收人增加，因为其生活上的需要几乎达到了应有尽有的程度，边际消费倾向较小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。13 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 本题考核的是影响房地产价格的因素。建筑规模属于实物因素。14 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 本题考核的是房地产估价的使用管制。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的规定。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。1
17、5 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是利率对房地产价格的影响。综合来看，房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。16 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是影响房地产价格的经济因素。在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平取决于房价水平。17 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是影响房地产价格的经济因素中的经济发展状况的相关知识点。反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值(GDP)的增长。GDP 增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等
18、的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。18 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产价格变动的程度是不尽相同的原因。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但是，对于不同类型的房地产，同一因素对价格的影响大小可能是不同的。例如，商场与住宅相反，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。19 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产交易环节的税收。房地产交易环节的税收也称为房地产流转环节的税收，相当于商品流通环节的税收，如契税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加(可视同税金)、企业所得税、个人所得税、印花税。考察房地产交
19、易环节的税收对房地产价格的影响，首先需要把它们区分为转让环节的税收(如向卖方征收的税收)和取得环节的税收(如向买方征收的税收)。上述税收中，土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税是向卖方征收的税收，契税是向买方征收的税收，印花税是向买卖双方征收的税收。一般地说，增加卖方的税收，比如开往土地增值税、消费税(目前对房地产没有征收消费税，但假如像对烟、酒、化妆品等类消费品那样对高档公寓、别墅征收消费税)，会使房地产价格上涨；反之，减少卖方的税收，比如减免营业税，会使房地产价格下降。增加买方的税收，比如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；反之，减免契
20、税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨。20 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是交通时间距离的概念。距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离来认识。空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区(如山地城市)，它往往会失去意义。交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况(包括路面、交通流量等状况)、交通管制等的影响，虽然距离不远，但通达性可能不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下。交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间。因此，在使用交通时间距离时应采用该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测量。
