1、收益法及其运用练习试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是( )（A）报酬率是投资回收与投入资本的比率（B）风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高（C）当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率（D）当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率2 某宗房地产年收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为 30 年，土地报酬率为 6%。该房地产的价值为( )万元。（A）489.99（B） 49
2、5.53（C） 695.53（D）8003 己知某收益性房地产的收益期限为 50 年，报酬率为 8%，价格为 4000 元/m 2：若该房地产的收益期限为 40 年，报酬率为 6%，则其价格最接近于( )元/m 2。（A）3816（B） 3899（C） 4087（D）49204 某商铺建筑面积为 500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为 35 年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为 120 元/m 2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为 10%。该商铺的价值为( )万元。（A）521（B） 533（C） 695（D）7115 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金
3、收入 500 万元，年房屋折旧费 30 万元，维修费、保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额 70 万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为( )万元.（A）245（B） 275（C） 315（D）355二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。6 某写字楼的租金为每日每平方米 3 元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运
4、营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括( )。（A）电费（B）物业管理费（C）水费（D）供暖费（E）房地产税7 就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出( )。（A）较乐观的估计值（B）较保守的估计值（C）过高的估计值（D）过低的估计值（E）最可能的估计值三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。8 房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（A）正确（B）错误四、问答题答题要求要点突出、全面、逻
5、辑关系清楚。9 本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积 12000m2，总建筑面积 52000m2；建筑层数为地上 22 层、地下 2 层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为50 年，从 2002 年 5 月 15 日起计。(估价需要：评估该幢写字楼 2007 年 5 月 15 日的购买价格。)五、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。10 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为 50 年，不可续期，至今已使用了 6 年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万
6、元，该宗房地产的报酬率为 8.5%。请计算该宗房地产的收益价格。11 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为 48 年；预计该房地产未来第一年的净收益为 16 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长 2%；该类房地产的报酬率为 9%。请计算该宗房地产的收益价格。12 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 16 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长 2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 9%，请计算该宗房地产的收益价格。13 预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为 20 万元，运营费用为 12 万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 5%
7、，运营费用增长 3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 8%，请计算该宗房地产的收益价格。14 预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为 16 万元，运营费用第一年为 8万元，此后每年会在上一年的基础上增加 2%，该类房地产的报酬率为 10%。请计算该宗房地产的收益价格。15 某宗房地产现行的价格为 2000 元/m 2,年净收益为 200 元/m 2,报酬率为 10%，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在 6 年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为 5000 元/m 2。据此预计新火车站建成投
8、入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到 5000 元/m 2。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。16 某写字楼过去的市场价格为 12000 元/m 2,目前房地产市场不景气，其市场租金为每天 3 元/m 2。该类写字楼的净收益为市场租金的 70%。预测房地产市场 3 年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达 12500 元/m 2,转让该写字楼的税费为市场价格的 6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为 10%。请求取该写字楼的价值。17 某出租的旧办公楼的租约尚有 2 年到期，在此最后 2 年的租期中，每年可收取净租金 80 万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业
9、用地的价值为 1100 万元，拆除费用为 50 万元，该类房地产的报酬率为 10%。请求取该旧办公楼的价值。18 某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为 24000 元，未来 5 年的净收益每年增加 1000 元，价格每年上涨 3%，报酬率为 9.5%。请求取该宗房地产当前的价格。19 某商店的土地使用期限为 40 年，自 2003 年 10 月 1 日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为 200m2。一层于 2004 年 10 月 1 日租出，租赁期限为 5 年，可出租面积的月租金为 180 元/m 2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为
10、200 元/m 2 和 120 元/m 2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为 100%，报酬率为 9%。请计算该商场 2007 年 10 月 1日带租约出售时的正常价格。20 某宗房地产的收益期限为 40 年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来 4 年的净收益分别为 25 万元、26 万元、24 万元、25 万元，报酬率为 10%。请计算该宗房地产的收益价格。21 某宗房地产的土地价值占总价值的 40%，建筑物价值占总价值的 60%。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%。请计算该宗房地产的综合资本化率。22 购买某类房地产通常抵押贷
11、款占七成，抵押贷款年利率为 6%，贷款期限为 20年，按月等额偿还本息。通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为12%。请计算该宗房地产的综合资本化率。23 某宗房地产的年净收益为 2 万元，购买者的自有资金为 5 万元，自有资金资本化率为 12%，抵押贷款常数为 0.08。请求取该宗房地产的价格。24 某旅馆共有 300 张床位，平均每张床位每天向客人实收 50 元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用 14 万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每天 45 元，年平均空房率为 20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的 30%；该类房地产的资本化率为 10%。请选用所给资料测算该旅
12、馆的价值。25 某宗房地产建成于 2003 年 8 月 15 日，此后收益期限为 48 年；2004 年 8 月 15日至 2007 年 8 月 15 日分别获得净收益 83 万元、85 万元、90 万元、94 万元；预计 2008 年 8 月 15 日至 2010 年 8 月 15 日可分别获得净收益 94 万元、93 万元、96万元，从 2011 年 8 月 15 日起每年可获得的净收益将稳定在 95 万元；该类房地产的报酬率为 9%。请利用上述资料测算该宗房地产 2007 年 8 月 15 日的收益价格。收益法及其运用练习试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符
13、合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 收益法及其运用2 【正确答案】 C【知识模块】 收益法及其运用3 【正确答案】 D【知识模块】 收益法及其运用4 【正确答案】 A【知识模块】 收益法及其运用5 【正确答案】 D【知识模块】 收益法及其运用二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。6 【正确答案】 C,D,E【知识模块】 收益法及其运用7 【正确答案】 B,E【知识模块】 收益法及其运用三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。8
14、【正确答案】 B【知识模块】 收益法及其运用四、问答题答题要求要点突出、全面、逻辑关系清楚。9 【正确答案】 估价过程：(1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选取用收益法。具体是选取用收益法中的报酬资本化法，公式为： (2)搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：1)租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200m2，占总建筑面积的 60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。2)月租金平均为 35
15、元/m2(净使用面积)3)出租率年平均为 90%。4)经常费平均每月 10 万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。5)房产税以房产租金收入为计税依据，税率为 12%。6) 其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的6%。(3)测算年有效毛收入：年有效毛收入=31200351290%=1179.36(万元)(4)测算运营费用 1)经常费：经常费=1012=120.00( 万元 )2)房产税：年房产税=1179.3612%=141.52(万元)3)其他税费：年其他税费=1179.366%=70.76( 万元)4)年运营费用：年运营费用=1)+2)+3)=120.00+
16、141.52+70.76=332.28(万元)(5)计算年净收益：年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1179.36-332.28=847.08( 万元)(6)确定报酬率：在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。 (7)计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的具体计算公式为: 上述公式中的收益期限 n 等于 45 年(建筑物经济寿命为 60 年，长于土地使用期限。土地使用期限从 2002 年 5 月 15 日起计为 50 年，2002 年 5 月 15 日到 2007 年 5 月 15日为 5 年，此后
17、的收益期限为 45 年)，因此 V=8354.59(万元)估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于 2007 年 5 月 15 日的购买总价为 8355 万元，约合每平方米建筑面积 1606.73 元。【知识模块】 收益法及其运用五、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。10 【正确答案】 解：该宗房地产的收益价格计算如下：【知识模块】 收益法及其运用11 【正确答案】 该宗房地产的收益价格计算如下：【知识模块】 收益法及其运用12 【正确答案】 解：该宗房地产的收益价格计算如下：【
18、知识模块】 收益法及其运用13 【正确答案】 解：该宗房地产的收益价格计算如下：【知识模块】 收益法及其运用14 【正确答案】 解：由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛收入，所以在计算其收益价格之前，先计算其合理经营期限 n:因为 I-E(1+gE)n-1=0；所示 16-8(1+2%)n-1=0，n=36(年)该宗房地产的收益价格计算如下：【知识模块】 收益法及其运用15 【正确答案】 解：获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下：可见，该宗房地产在获知兴建火车站之后，价格由 2000 元/m 2 上涨到 3693 元/m 2【知识模块】 收益法及其运用16 【正确答案】 解：
19、该写字楼目前的价值求取如下：【知识模块】 收益法及其运用17 【正确答案】 解：该旧办公楼的价值求取如下：【知识模块】 收益法及其运用18 【正确答案】 解：选用下列公式求取该宗房地产当前的价格：根据题意已知：A=24000(元)b=1000(元)t=5(年)VT=V(1+3%)5(元)Y=9.5%将上述数据代入公式后计算如下：对上述等式进行合并同类项并计算后得到：V=376096.65(元)【知识模块】 收益法及其运用19 【正确答案】 解：【知识模块】 收益法及其运用20 【正确答案】 解 该宗房地产的收益价格求取如下：【知识模块】 收益法及其运用21 【正确答案】 解：该宗房地产的综合资
20、本化率计算如下:【知识模块】 收益法及其运用22 【正确答案】 解：该宗房地产的综合资本化率计算如下：【知识模块】 收益法及其运用23 【正确答案】 解：该宗房地产的价格求取如下：购买者要求的税前现金流量=512%=0.6(万元)偿还抵押贷款的能力=2-0.6=1.4(万元)抵押贷款金额=1.40.08=17.5(万元)该宗房地产价格=自有资金额+ 抵押贷款金额=5+17.5=22.5(万元)【知识模块】 收益法及其运用24 【正确答案】 解：该旅馆的价值测算如下：年有效毛收入=30045365(1-20%)=394.20(万元)年运营费用=394.230%=118.26(万元)年净收益=394.2-118.26=275.94( 万元)旅馆价值=275.9410%=2759.4(万元)【知识模块】 收益法及其运用25 【正确答案】 解：该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问题：价格是站在估价时点来看的未来净收益的现值之和。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产在 2007 年 8 月 15 日收益价格测算如下：【知识模块】 收益法及其运用
